【正文】 莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、塘廈帶 .正是因為與香港的緊密聯(lián)系，才促進了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 . （圖） 四、結(jié)論 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 32 頁 市場總結(jié)： ◇ 東莞市可供開發(fā)的土地量較大，導(dǎo)致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營造環(huán)境、完善配套和降低開發(fā)成本，但由于開發(fā)時間較長，不可預(yù)期的風(fēng)險加大 . ◇ 東莞房地產(chǎn) 現(xiàn)有開發(fā)力度較弱，整體市場處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對市場的調(diào)控較差是主要原因 . ◇ 為了適應(yīng)不同檔次客戶的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開發(fā)水平和風(fēng)格差異大，由此導(dǎo)致整體規(guī)劃的不和諧，這對后期的開發(fā)、銷售帶來一定的阻礙 . ◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境設(shè)計相對過去已有很大的進步，但消費者對此的需求卻越來越強烈，由此造成消費者越來越重視樓盤的總體質(zhì)素 . ◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，占到市場的絕大份額 .主要原因是東莞本地居民由于以往的居住習(xí)慣和經(jīng)濟收入水平，較為傾向于大房大廳的住宅 . ◇ 樓盤價格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域 性，但整體變動幅度不大 .交通便捷度是主要的影響因素，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價格走勢的關(guān)鍵因素 . ◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，不惜巨資完善基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) .以提高東莞市的城市化建設(shè)水平，將有力帶動房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展 . ◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來越成為業(yè)界關(guān)注的焦點，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導(dǎo)地位 . ◇ 針對園區(qū)建設(shè)出臺的一系列政策，反映了政府對園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后的又一項重大工程建設(shè) .對東部板塊房地 產(chǎn)的發(fā)展起到積極的推進作用 . 未來市場預(yù)測： ◇ 土地市場：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū) . ◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)：住宅開發(fā)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場的一個亮點，獨立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān) . ◇ 未來 2— 5 年的時間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造 . ◇ 外地品牌發(fā)展商開始進入東莞市場，他們不僅帶來較高的開發(fā)理念，也通過同本地發(fā)展商的競爭，帶動?xùn)|莞的整體開發(fā)水平的提高 . ◇ 城市中 心區(qū)的市場前景令人期待 .隨著城市化進程的加快，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經(jīng)濟開始發(fā)揮帶動效應(yīng)，將會吸引更多開發(fā)商從各鎮(zhèn)割據(jù)到城市中心區(qū)來 . ◇ 在新的城市化建設(shè)中，東部板塊房地產(chǎn)業(yè)將進一步發(fā)展 .東部板塊利用其交通優(yōu)勢、園區(qū)優(yōu)勢及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來優(yōu)勢，使東部房 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 32 頁 地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先 . 總體來說，東莞未來 2— 3 年的房地產(chǎn)行業(yè)將會呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢 . “規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問題，政府將會起到越來越重要的決定作用 . 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境 寮步鎮(zhèn)狀況 寮步鎮(zhèn)地處中國大陸經(jīng)濟最發(fā)達的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是東莞金十字架的交匯點。這里公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”路兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)五環(huán)路、東區(qū)大道于此交匯，交織成一個發(fā)達的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時生活圈幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有 30－ 40 分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有 10—15 分鐘車程。 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟 （ 1） 寮步鎮(zhèn) 2020 年綜合年報 （圖） （ 2） 支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè) 目前寮步鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有外資企業(yè) 500 多家，初步形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè)，是東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)鎮(zhèn)之一 。擁有三星集團、香港偉易達集團、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)，開始成為國際性大企業(yè)、大財團投資的熱點地區(qū)。 2020 年，寮步鎮(zhèn)地方生 產(chǎn)總值 億元，工業(yè)總產(chǎn)值（不變價） 億元（不含三星），出口總額 億美元，其中 IT 產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為 東莞市的出口強鎮(zhèn)和 IT 大鎮(zhèn)。 近幾年來，對私營企業(yè)實行了鼓勵扶持政策，創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境，涌現(xiàn)了廣東華冠鋼鐵、永強汽車、新興發(fā)、百味佳、博士科技、國源玻璃、金業(yè)電子等一批優(yōu)秀私營企業(yè)。 寮步農(nóng)業(yè)已基本告別了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，正向技術(shù)、優(yōu)質(zhì)、效益方向轉(zhuǎn)化，建立了以糧食、水果（荔枝）、水產(chǎn)、蔬菜為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商品基地。全鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積 3 萬多畝，魚塘面積 5000 多畝，水果面積約 1 萬畝，蔬菜面積9000 多畝。 2020 年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（當年價） 億元。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 32 頁 汽車文明在寮步得到充分體現(xiàn)。寮步車市是東莞的一個天然的“汽車超市” ，現(xiàn)有 90 家車行登記注冊，并且品牌云集，購銷兩旺。為進一步強化寮步汽車銷售的龍頭地位，現(xiàn)正在興建占地 1300 畝的 “東莞國際汽車貿(mào)易城 ”，將汽車城打造成為一個交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。 （ 3） 人口數(shù)量與質(zhì)量 至 2020 年底，全鎮(zhèn)人口為 26 萬人，外來人口與戶籍人口的比例接近 1： 3。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。平均人口密度 2971 人 /平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)中游水平。 全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不 利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。 （ 4） 寮步鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較 經(jīng)濟指標 虎門 常平 寮步 石龍 樟木頭 石碣 茶山 GDP （萬元） 363000 330176 261800 203061 1312663 103889 79100 工業(yè)總產(chǎn)值（萬元） 704802 430412 603700 309551 213709 168596 150500 財政收入（萬元） 26863 16234 19800 17318 23800 7711 社會消費品零售總額（萬元） 387000 169025 125711 51826 40805 35950 土地面積（ KM2） 170 108 87． 5 12． 8 66． 6 36 56． 63 寮步雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于樟木頭，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠高于茶山、石碣等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 （ 1） 城鎮(zhèn)性質(zhì) 東莞市中部重要的中心城鎮(zhèn)，歷史悠久。 以“ IT 產(chǎn)業(yè)為龍頭的綠色星城 ”，是 東莞市 環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化 衛(wèi)星城市。 （ 2） 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖 ）、良橫區(qū)等四個片區(qū)。 北區(qū) —— 借助現(xiàn)有的華南工業(yè)園和大進工業(yè)園為基礎(chǔ)，重點發(fā)展 工業(yè)； 中心區(qū) —— 重點完善城市功能和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)； 南區(qū) —— 為控制區(qū)，將逐步對區(qū)內(nèi)農(nóng)村住宅進行改造，同時發(fā)展 生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)，利用佛靈湖作為后花園，發(fā)展成休閑度假區(qū)和生 活樂園； 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 32 頁 良橫片區(qū)（橫坑村） —— 對通向市區(qū)的主要門戶良橫片區(qū)特別是橫坑村實行重新的規(guī)劃設(shè)計，進行路網(wǎng)升級和城市面貌改造，重塑寮步的城市形象 四、區(qū)域地產(chǎn)市場分析 市場總體特征 東莞這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢類似于深圳上世紀 90 年代房地產(chǎn)的發(fā)展情況，來勢洶涌，后 勁很足，因為東莞市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已積累了相當一部分有購房實力的群體，其積蓄的消費潛力與能量遠未釋放與挖掘。同時，東莞房地產(chǎn)的營銷策劃上還很大程度上受深圳及廣州的影響而有樣有學(xué)，現(xiàn)炒現(xiàn)賣，而對本地區(qū)的地域特點與優(yōu)勢未完全利用與挖掘，創(chuàng)新也顯不夠，由于消費者的消費觀念日漸成熟與理性，對房子的基本功能要求退居其次，進而轉(zhuǎn)向?qū)Ψ孔拥纳矸輰傩?、品位、社區(qū)群體、文化等房子以外的因素追求，這就對房地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、物業(yè)管理、售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)提出更高要求。受大勢影響， 2020年乃至近兩年， 莞城 的格局與態(tài)勢將全 面升級，認真研究市場、研究消費者、做好產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展商將是市場的主宰，而實力較弱的小發(fā)展商將逐漸被市場與消費者淘汰 。 市場供給分析 住宅供給 （ 1） 區(qū)域分布與價格區(qū)間 舊住宅區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，價格區(qū)間 1000— 1800 元/m2 新住宅區(qū) —— 近期開發(fā)項目，主要集中在莞樟道上及新城周圍，價格區(qū)間2300— 2800 元 /m2（不含別墅） 東城住宅區(qū) —— 主要集中在東城片區(qū)，價格區(qū)間 2600— 3800 元 / m2 （不含別墅、大戶型） 本項目所處的東城郊區(qū)，價格高 于舊宅區(qū)，接近東城最低水平，但離最高水平仍有較大差距，所以升值潛力是短期內(nèi)市場的共識 . （ 2） 主要住宅樓盤 項目名稱 物業(yè)檔次 主力戶型 銷售均價（元 /M2） 銷售情況 年豐山莊 中檔 三房 2500 一般 慶豐花園 中檔 三房 2200 一般 新天地華庭 中低檔 二、三房 2300 良好 蔚藍星湖 中高檔 二、三房 2700 好 石竹新花園 中檔 二、三房 2900 好 嘉湖山莊 低檔 二、三房 1500 差 （ 3）未來主要競爭 根據(jù)市場調(diào)查，在未來 23 年內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給： 項目名稱 項目概況 寮步新城美麗花園 不詳，但深圳品牌發(fā)展商，不可忽視 東莞萬科高爾夫 已破土動工，工程形象年內(nèi)可見 新天地華庭 建設(shè)中的小高層絕對是時富的產(chǎn)品競爭對手 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 32 頁 蔚藍星湖 高田地產(chǎn) 04 杰作，與本項目定位比較接近 （ 4）市場銷售反饋 要素 大面積獨立別墅 中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復(fù)式 多層、小高層、高層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企 業(yè)事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理 層 高級技術(shù)人員外地人 個體戶 總價 300500萬元 100300 萬元 50100 萬元 4080萬元 1530 萬元 年貨量 10800m2 44460m2 6636m2 14200m2 37500m2 年消化量 400m2 14820m2 6636m2 10000m2 27300m2 消化量 / 貨量 37% 33% 100% 70% 73% 結(jié)論： a)區(qū)域房地產(chǎn)趨向成熟。 b) 住宅供給產(chǎn)品類型豐富 c) 產(chǎn)品價格兩極分化現(xiàn)象較嚴重。 d) 處于產(chǎn)品高端的面積大、總價高的產(chǎn)品（獨立別墅）銷售緩慢，多層、小高層、高層的銷售較為理想。 e) 總價低的獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅市場供給少，市場銷售反饋好。 商業(yè)供給 （ 1） 主要專業(yè)市場 道路名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 經(jīng)營品種 租金（元/M2月） 出租率 金龍汽配城 商業(yè) 專業(yè)市場 汽配及用品 20 10% 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 32 頁 金牛路汽配城 商住 專業(yè)市場 汽配及用品 70 100% 國際汽車城 自建 專業(yè)市場 整車銷售及服務(wù) 5 15% （ 2）主要大型商業(yè)物業(yè) 商場名稱 位置 規(guī)模 m2 功能分布 租金（元/M2月） 出租率 地王廣場 東縱大道 5 萬 綜合性 90 招商中 第一國際 東莞大道 40 萬 綜合性 未定 招商中 世博廣場 東城大道 20 萬 綜合性 120 招商中 翠湖商業(yè)街 東站對面 2020 街鋪 70 不理想 （ 3）未來商業(yè)供給 商場名稱 位置 規(guī)模 功能分布 價格（元M2） 租金（元/M2月） 出租率 國際汽車城 寮步 1300 畝 整車銷售及服務(wù) 5 招商中 金龍汽配城 萬江 20