昆明房地產(chǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-18 13:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 因素。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、分析與判斷 ,未來(lái)決定商務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)效益的各種因素中 ,以 物業(yè)管理 為代表的軟因素將越來(lái)越重要。 二 寫(xiě)字樓市場(chǎng)問(wèn)題與趨勢(shì)分析 一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)問(wèn)題 99 年是昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺 ,98 年辦公樓的開(kāi)發(fā)投資額成倍增 長(zhǎng)。到 99 年依然保持高的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而 2020 年新開(kāi)工的辦公用房建筑面積為 128949平方米 ,全市完成辦公樓開(kāi)發(fā)投資 30830萬(wàn)元 ,出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 昆明市寫(xiě)字樓明顯出現(xiàn)了階段性過(guò)剩 調(diào)查顯示 ,昆明市區(qū)里的高層建筑 ,建于上個(gè)世紀(jì)五六十年代的有 4幢 :70年代的有 10幢 ,80年代的有 50幢 。而建于 90年代的則多達(dá) 644幢。在這些高樓大廈中 ,寫(xiě)字樓占了較大的份額。 1998 年、 1999 年寫(xiě)字樓盲目上馬 ,使得 2020年成為寫(xiě)字樓災(zāi)難性的一年 ,盡管寫(xiě)字樓價(jià)格一再下跌 ,但并沒(méi)有激起購(gòu)買(mǎi)熱情 ,主要原因是寫(xiě)字樓的供給 總量己嚴(yán)重過(guò)剩。 由于看好 99年世博會(huì)的商機(jī) ,在世博會(huì)前后寫(xiě)字樓投資過(guò)熱 ,大量信貸資金流向基建 ,大蓋樓堂館所 ,昆明市空置寫(xiě)字樓 萬(wàn)平方米 ,空置 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 9 頁(yè) 率高達(dá) 60%,房地產(chǎn)不良資產(chǎn)高達(dá)數(shù)億元。寫(xiě)字樓進(jìn)入了一個(gè)漫長(zhǎng)的消化期 ,到今年上半年己經(jīng)是第三個(gè)年頭。隨著入世以及國(guó)家在相關(guān)政策 (如稅費(fèi)政策規(guī)定 ,1998 年 6 月 30 日前建成的寫(xiě)字樓 ,在 2020 年 1 月 1 日至2020 年 12 月 31 日期間銷(xiāo)售 ,免征 3%的契稅 )上有力的調(diào)整 ,以及城市的飛速發(fā)展 ,國(guó)內(nèi)包括北京、上海、廣東等地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正呈現(xiàn)出升溫之勢(shì)。昆明寫(xiě)字樓在這樣的 大環(huán)境下開(kāi)始了部分復(fù)蘇。當(dāng)然這至少有兩方面的因素在起作用 ,一是經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展 ,昆明市的城市地位正日益為世人認(rèn)同 :二是與政府的努力分不開(kāi)。為了繁榮昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng) ,昆明市政府在 1999 年就專門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。這個(gè)停止對(duì)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目審批的《決定》 ,在一定程度上遏制了寫(xiě)字樓供過(guò)于求的勢(shì)頭 寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展階段 另一方面 ,在 199 1998 兩年中 ,竣工的寫(xiě)字樓大增 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金及 售價(jià)下調(diào) ,空置率上升 ,整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中 ,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是行業(yè)主管部門(mén) ,都己意識(shí)到寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻 ,并開(kāi)始對(duì)寫(xiě)字樓實(shí)行控制開(kāi)發(fā)。目前 ,幾年前對(duì)寫(xiě)字樓的控制開(kāi)發(fā)已初見(jiàn)成效 ,2020年可供應(yīng)的寫(xiě)字樓己遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 1997年和 1998年的高峰 ,在未來(lái)的一兩年內(nèi) ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整 ,前幾年供過(guò)于求的情況將不會(huì)延續(xù) ,寫(xiě)字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步回升 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的持續(xù)增長(zhǎng)的理性發(fā)展階段。 結(jié)構(gòu)性失衡
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