昆明房地產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-18 13:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 因素。通過對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、分析與判斷 ,未來決定商務(wù)寫字樓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營效益的各種因素中 ,以 物業(yè)管理 為代表的軟因素將越來越重要。 二 寫字樓市場(chǎng)問題與趨勢(shì)分析 一、寫字樓市場(chǎng)問題 99 年是昆明寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺 ,98 年辦公樓的開發(fā)投資額成倍增 長。到 99 年依然保持高的增長勢(shì)頭。而 2020 年新開工的辦公用房建筑面積為 128949平方米 ,全市完成辦公樓開發(fā)投資 30830萬元 ,出現(xiàn)了負(fù)增長。 昆明市寫字樓明顯出現(xiàn)了階段性過剩 調(diào)查顯示 ,昆明市區(qū)里的高層建筑 ,建于上個(gè)世紀(jì)五六十年代的有 4幢 :70年代的有 10幢 ,80年代的有 50幢 。而建于 90年代的則多達(dá) 644幢。在這些高樓大廈中 ,寫字樓占了較大的份額。 1998 年、 1999 年寫字樓盲目上馬 ,使得 2020年成為寫字樓災(zāi)難性的一年 ,盡管寫字樓價(jià)格一再下跌 ,但并沒有激起購買熱情 ,主要原因是寫字樓的供給 總量己嚴(yán)重過剩。 由于看好 99年世博會(huì)的商機(jī) ,在世博會(huì)前后寫字樓投資過熱 ,大量信貸資金流向基建 ,大蓋樓堂館所 ,昆明市空置寫字樓 萬平方米 ,空置 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 9 頁 率高達(dá) 60%,房地產(chǎn)不良資產(chǎn)高達(dá)數(shù)億元。寫字樓進(jìn)入了一個(gè)漫長的消化期 ,到今年上半年己經(jīng)是第三個(gè)年頭。隨著入世以及國家在相關(guān)政策 (如稅費(fèi)政策規(guī)定 ,1998 年 6 月 30 日前建成的寫字樓 ,在 2020 年 1 月 1 日至2020 年 12 月 31 日期間銷售 ,免征 3%的契稅 )上有力的調(diào)整 ,以及城市的飛速發(fā)展 ,國內(nèi)包括北京、上海、廣東等地的寫字樓市場(chǎng)正呈現(xiàn)出升溫之勢(shì)。昆明寫字樓在這樣的 大環(huán)境下開始了部分復(fù)蘇。當(dāng)然這至少有兩方面的因素在起作用 ,一是經(jīng)過幾年的發(fā)展 ,昆明市的城市地位正日益為世人認(rèn)同 :二是與政府的努力分不開。為了繁榮昆明寫字樓市場(chǎng) ,昆明市政府在 1999 年就專門出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。這個(gè)停止對(duì)寫字樓新項(xiàng)目審批的《決定》 ,在一定程度上遏制了寫字樓供過于求的勢(shì)頭 寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展階段 另一方面 ,在 199 1998 兩年中 ,竣工的寫字樓大增 ,寫字樓市場(chǎng)租金及 售價(jià)下調(diào) ,空置率上升 ,整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中 ,無論是開發(fā)商還是行業(yè)主管部門 ,都己意識(shí)到寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻 ,并開始對(duì)寫字樓實(shí)行控制開發(fā)。目前 ,幾年前對(duì)寫字樓的控制開發(fā)已初見成效 ,2020年可供應(yīng)的寫字樓己遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 1997年和 1998年的高峰 ,在未來的一兩年內(nèi) ,寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整 ,前幾年供過于求的情況將不會(huì)延續(xù) ,寫字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步回升 ,寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長期的持續(xù)增長的理性發(fā)展階段。 結(jié)構(gòu)性失衡
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