昆明房地產(chǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 ?？傮w上開(kāi)發(fā)規(guī)模小 ,其中建筑面積在 3 萬(wàn)平方米以下的占 %,建筑面積在 34萬(wàn)、 45 萬(wàn)和 5 萬(wàn)以上的各占 %、 %、 %。因此可以說(shuō) ,昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于較低迷的狀態(tài)。 第三 ,寫(xiě)字樓的用戶(hù)存在著只租不買(mǎi)或只買(mǎi)不租的兩大客戶(hù)群。 第四 ,甲級(jí)寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)趨旺。 99 年后開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓就以提升公司形象和從專(zhuān)業(yè)化方向?qū)で笃涫袌?chǎng)立足點(diǎn) ,它們更注重辦公氛圍的營(yíng)造 ,吸引那些成長(zhǎng)性較好、科技含量高的企業(yè)入駐 ,形成概念營(yíng)銷(xiāo)。在這些高樓大廈中 ,寫(xiě)字樓占了較大的份額。這個(gè)停止對(duì)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目審批的《決定》 ,在一定程度上遏制了寫(xiě)字樓供過(guò)于求的勢(shì)頭 寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展階段 另一方面 ,在 199 1998 兩年中 ,竣工的寫(xiě)字樓大增 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金及 售價(jià)下調(diào) ,空置率上升 ,整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中 ,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是行業(yè)主管部門(mén) ,都己意識(shí)到寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻 ,并開(kāi)始對(duì)寫(xiě)字樓實(shí)行控制開(kāi)發(fā)。傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的低價(jià)位、高空置率己將其所處的嚴(yán)峻形勢(shì)表露無(wú)疑。針對(duì)銀行降息將減利的說(shuō)法 ,存貸款利率并不同步 ,更多地體現(xiàn)為銀行的讓利。我們認(rèn)為 ,總 的宏觀環(huán)境無(wú)疑在好轉(zhuǎn) ,寫(xiě)字樓并非全無(wú)市場(chǎng)空間 ,但在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面應(yīng)深入研究 ,不能盲目投資。 寫(xiě)字樓該何去何從呢 ?二十一世 紀(jì)的寫(xiě)字樓和住宅一樣 ,越來(lái)越考慮人性化的因素。 本來(lái)硬件上的不足還可以用軟件來(lái)彌補(bǔ) ,但物業(yè)管理的不精細(xì)更加劇了這類(lèi)情況的發(fā)生 ,這也是造成客戶(hù)最不滿(mǎn)意的主要原因 :停車(chē)位少幾乎是所有寫(xiě)字樓面臨的問(wèn)題。換言之 ,有三種情況 :國(guó)有控般地產(chǎn)企業(yè)唱獨(dú)腳戲 ,通過(guò)大量信貸 ,粗放經(jīng)營(yíng)形成的閑置資產(chǎn)，在其他行業(yè)完成原始積累的企業(yè) ,憑經(jīng)驗(yàn)、拍腦袋型市場(chǎng)定位決 策：經(jīng)營(yíng)者思維誤區(qū) ,寄望于后期營(yíng)銷(xiāo)‘奇招救市、力挽狂瀾 。中國(guó)人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 通過(guò)此次調(diào)查 ,結(jié)合供需情況 ,我們發(fā)現(xiàn)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng) ,存在有效需求不足與大量無(wú)效供給并存造成的結(jié)構(gòu)性失衡。隨著入世以及國(guó)家在相關(guān)政策 (如稅費(fèi)政策規(guī)定 ,1998 年 6 月 30 日前建成的寫(xiě)字樓 ,在 2020 年 1 月 1 日至2020 年 12 月 31 日期間銷(xiāo)售 ,免征 3%的契稅 )上有力的調(diào)整 ,以及城市的飛速發(fā)展 ,國(guó)內(nèi)包括北京、上海、廣東等地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正呈現(xiàn)出升溫之勢(shì)。到 99 年依然保持高的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 這一模式既是指導(dǎo)思想 ,又是一套完整的操作機(jī)制。人們對(duì)不同區(qū)位寫(xiě)字樓的售價(jià)水平形成了共識(shí) ,換言之 ,人們基本認(rèn)同了區(qū)位、寫(xiě)字樓檔次和價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系 ,因此 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤(pán)價(jià)格差距較大。昆明市場(chǎng)上存在近三成的商住樓 ,入駐辦公的主要是一些剛剛創(chuàng)業(yè)的小型企業(yè)以及外地駐昆企業(yè) ,這些寫(xiě)字樓在功能上一般 兼有住家和辦公功能 ,因此存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。 昆明市區(qū)內(nèi)高層寫(xiě)字樓價(jià)格及價(jià)格的表現(xiàn)特點(diǎn)是 ,逾五成售價(jià)在35004000元 /平方米 ,租金水平較低 ,高層物業(yè)平均租金水平在 3040元 /平方米 /月。從寫(xiě)字樓配備的電梯數(shù)量來(lái)看
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