昆明房地產(chǎn)寫字樓市場分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub.com
2024-08-09 13:57 本頁面
【正文】 寫字樓該何去何從呢 ?二十一世 紀(jì)的寫字樓和住宅一樣 ,越來越考慮人性化的因素。 本來硬件上的不足還可以用軟件來彌補 ,但物業(yè)管理的不精細更加劇了這類情況的發(fā)生 ,這也是造成客戶最不滿意的主要原因 :停車位少幾乎是所有寫字樓面臨的問題。我們認為 ,總 的宏觀環(huán)境無疑在好轉(zhuǎn) ,寫字樓并非全無市場空間 ,但在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面應(yīng)深入研究 ,不能盲目投資。換言之 ,有三種情況 :國有控般地產(chǎn)企業(yè)唱獨腳戲 ,通過大量信貸 ,粗放經(jīng)營形成的閑置資產(chǎn)，在其他行業(yè)完成原始積累的企業(yè) ,憑經(jīng)驗、拍腦袋型市場定位決 策：經(jīng)營者思維誤區(qū) ,寄望于后期營銷‘奇招救市、力挽狂瀾 。針對銀行降息將減利的說法 ,存貸款利率并不同步 ,更多地體現(xiàn)為銀行的讓利。中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào) 個百分點。傳統(tǒng)寫字樓的低價位、高空置率己將其所處的嚴(yán)峻形勢表露無疑。 通過此次調(diào)查 ,結(jié)合供需情況 ,我們發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場 ,存在有效需求不足與大量無效供給并存造成的結(jié)構(gòu)性失衡。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》 ,在一定程度上遏制了寫字樓供過于求的勢頭 寫字樓市場進入理性發(fā)展階段 另一方面 ,在 199 1998 兩年中 ,竣工的寫字樓大增 ,寫字樓市場租金及 售價下調(diào) ,空置率上升 ,整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中 ,無論是開發(fā)商還是行業(yè)主管部門 ,都己意識到寫字樓市場形勢的嚴(yán)峻 ,并開始對寫字樓實行控制開發(fā)。隨著入世以及國家在相關(guān)政策 (如稅費政策規(guī)定 ,1998 年 6 月 30 日前建成的寫字樓 ,在 2020 年 1 月 1 日至2020 年 12 月 31 日期間銷售 ,免征 3%的契稅 )上有力的調(diào)整 ,以及城市的飛速發(fā)展 ,國內(nèi)包括北京、上海、廣東等地的寫字樓市場正呈現(xiàn)出升溫之勢。在這些高樓大廈中 ,寫字樓占了較大的份額。到 99 年依然保持高的增長勢頭。 99 年后開發(fā)的寫字樓就以提升公司形象和從專業(yè)化方向?qū)で笃涫袌隽⒆泓c ,它們更注重辦公氛圍的營造 ,吸引那些成長性較好、科技含量高的企業(yè)入駐 ,形成概念營銷。 這一模式既是指導(dǎo)思想 ,又是一套完整的操作機制。 第四 ,甲級寫字樓租售市場趨旺。人們對不同區(qū)位寫字樓的售價水平形成了共識 ,換言之 ,人們基本認同了區(qū)位、寫字樓檔次和價格的對應(yīng)關(guān)系 ,因此 ,寫字樓市場上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤價格差距較大。 第三 ,寫字樓的用戶存在著只租不買或只買不租的兩大客戶群。昆明市場上存在近三成的商住樓 ,入駐辦公的主要是一些剛剛創(chuàng)業(yè)的小型企業(yè)以及外地駐昆企業(yè) ,這些寫字樓在功能上一般 兼有住家和辦公功能 ,因此存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。因此可以說 ,昆明寫字樓市場處于較低迷的狀態(tài)。 昆明市區(qū)內(nèi)高層寫字樓價格及價格的表現(xiàn)特點是 ,逾五成售價在35004000元 /平方米 ,租金水平較低 ,高層物業(yè)平均租金水平在 3040元 /平方米 /月?？傮w上開發(fā)規(guī)模小 ,其中建筑面積在 3 萬平方米以下的占 %,建筑面積在 34萬、 45 萬和 5 萬以上的各占 %、 %、 %。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看 ,
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