昆明房地產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2022-08-24 13:57:19 本頁面
【正文】 電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 %,有 4 部的占 %,有 5部以上的占 %。寫字樓車位配置率較低 ,車位總量在 100 個(gè)以下的占 %,車位在 100200個(gè)的占 %,車位在 200個(gè)以上的極少 ,車位售價(jià)基本在100 萬之間。 總體上說 ,昆明寫字樓供給情況呈以下特點(diǎn) :第一 ,昆明市寫字樓市場(chǎng)己呈 買方市場(chǎng) 的特征 ,由于市場(chǎng)購(gòu)買力及供需結(jié)構(gòu)失衡等多種原因 ,造成市場(chǎng)總量供過于求的現(xiàn)狀。 從昆明一數(shù)碼現(xiàn)代型的寫字樓和傳統(tǒng)的寫字樓平面圖的對(duì)比 ,不難看出 ,在房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)上 ,傳統(tǒng)型的寫字樓將住戶門廳全部都設(shè)在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個(gè)過道。購(gòu)買型客戶群往往是對(duì)辦公概念 和辦公區(qū)域有強(qiáng)烈要求的客戶 ,這類客戶認(rèn)同價(jià)格的差異性。 相對(duì)于購(gòu)買行為而言 ,租賃行為是短期行為 ,相對(duì)于銷售市 場(chǎng)而言 ,租賃市場(chǎng)是更具理性的市場(chǎng) ,在租賃市場(chǎng)上很少有投機(jī)行為。如某甲級(jí)寫字樓的空置率為 10%以下 ,而一些配套設(shè)施不完善的乙級(jí)寫字樓 ,空置率在 40%以上 ,而在市場(chǎng)上 ,類似這樣的寫字樓占了不小的份額 ,也正是因?yàn)槠湓诠δ苌系那啡焙凸芾砩系穆浜?,使得檔次高、辦公設(shè)施配套全、物業(yè)管理水平高的酒店開辟商務(wù)樓層用于出租 ,且租金也不貴 ,這就對(duì)寫字樓 市場(chǎng)形成了一定的威脅。 在 99年以前 ,一部分投資型買家購(gòu)置了當(dāng)時(shí)檔次較高的寫字樓 ,而這些寫字樓是與住宅一起同時(shí)報(bào)建的 ,所以使用年限都為 70 年。 第六 ,物業(yè)管理水平將成為制約寫字樓開發(fā)、經(jīng)營(yíng)效益的重要因素。而 2020 年新開工的辦公用房建筑面積為 128949平方米 ,全市完成辦公樓開發(fā)投資 30830萬元 ,出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 1998 年、 1999 年寫字樓盲目上馬 ,使得 2020年成為寫字樓災(zāi)難性的一年 ,盡管寫字樓價(jià)格一再下跌 ,但并沒有激起購(gòu)買熱情 ,主要原因是寫字樓的供給 總量己嚴(yán)重過剩。昆明寫字樓在這樣的 大環(huán)境下開始了部分復(fù)蘇。目前 ,幾年前對(duì)寫字樓的控制開發(fā)已初見成效 ,2020年可供應(yīng)的寫字樓己遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 1997年和 1998年的高峰 ,在未來的一兩年內(nèi) ,寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整 ,前幾年供過于求的情況將不會(huì)延續(xù) ,寫字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步回升 ,寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的持續(xù)增長(zhǎng)的理性發(fā)展階段。傳統(tǒng)的寫字樓在面對(duì)具備交通、地段優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部功能設(shè)置現(xiàn)代化的寫字樓就顯得相形見細(xì)了。 銷售市場(chǎng)預(yù)熱又 中國(guó)人民銀行 2 月 20 日決定 ,從 2020 年 2 月 21 日起 ,降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率。這是 1996 年開始連續(xù) 7 次降低銀行存貸款利率以來 ,第 8 次降低銀行存貸款利率。購(gòu)房者支出成本降低 ,付出部分相對(duì)減少 ,這使得外來企業(yè)在寫字樓市場(chǎng) 只租不買的 騎墻策略 將發(fā)生動(dòng)搖 ,外來企業(yè)出于本地化的需要 ,大面積購(gòu)買將增多。 三、寫字樓復(fù)蘇的可能趨勢(shì) 隨著中國(guó)加入 WTO、昆明旅游業(yè)效益好轉(zhuǎn)、昆明城市形象提升 ,特別是西部大開發(fā) ,使得大部分省外公司都準(zhǔn)備在滇擴(kuò)大投資規(guī)模 ,昆明是他們首選的駐扎地 ,其的投資也包括了物業(yè)上的投入 ,而這些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司 ,特別注意樹立企業(yè)品牌和形象 ,辦公樓
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