昆明房地產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2022-08-24 13:57:19 本頁(yè)面
【正文】 電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 %,有 4 部的占 %,有 5部以上的占 %。寫字樓車位配置率較低 ,車位總量在 100 個(gè)以下的占 %,車位在 100200個(gè)的占 %,車位在 200個(gè)以上的極少 ,車位售價(jià)基本在100 萬(wàn)之間。 總體上說(shuō) ,昆明寫字樓供給情況呈以下特點(diǎn) :第一 ,昆明市寫字樓市場(chǎng)己呈 買方市場(chǎng) 的特征 ,由于市場(chǎng)購(gòu)買力及供需結(jié)構(gòu)失衡等多種原因 ,造成市場(chǎng)總量供過(guò)于求的現(xiàn)狀。 從昆明一數(shù)碼現(xiàn)代型的寫字樓和傳統(tǒng)的寫字樓平面圖的對(duì)比 ,不難看出 ,在房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)上 ,傳統(tǒng)型的寫字樓將住戶門廳全部都設(shè)在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個(gè)過(guò)道。購(gòu)買型客戶群往往是對(duì)辦公概念 和辦公區(qū)域有強(qiáng)烈要求的客戶 ,這類客戶認(rèn)同價(jià)格的差異性。 相對(duì)于購(gòu)買行為而言 ,租賃行為是短期行為 ,相對(duì)于銷售市 場(chǎng)而言 ,租賃市場(chǎng)是更具理性的市場(chǎng) ,在租賃市場(chǎng)上很少有投機(jī)行為。如某甲級(jí)寫字樓的空置率為 10%以下 ,而一些配套設(shè)施不完善的乙級(jí)寫字樓 ,空置率在 40%以上 ,而在市場(chǎng)上 ,類似這樣的寫字樓占了不小的份額 ,也正是因?yàn)槠湓诠δ苌系那啡焙凸芾砩系穆浜?,使得檔次高、辦公設(shè)施配套全、物業(yè)管理水平高的酒店開(kāi)辟商務(wù)樓層用于出租 ,且租金也不貴 ,這就對(duì)寫字樓 市場(chǎng)形成了一定的威脅。 在 99年以前 ,一部分投資型買家購(gòu)置了當(dāng)時(shí)檔次較高的寫字樓 ,而這些寫字樓是與住宅一起同時(shí)報(bào)建的 ,所以使用年限都為 70 年。 第六 ,物業(yè)管理水平將成為制約寫字樓開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)效益的重要因素。而 2020 年新開(kāi)工的辦公用房建筑面積為 128949平方米 ,全市完成辦公樓開(kāi)發(fā)投資 30830萬(wàn)元 ,出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 1998 年、 1999 年寫字樓盲目上馬 ,使得 2020年成為寫字樓災(zāi)難性的一年 ,盡管寫字樓價(jià)格一再下跌 ,但并沒(méi)有激起購(gòu)買熱情 ,主要原因是寫字樓的供給 總量己嚴(yán)重過(guò)剩。昆明寫字樓在這樣的 大環(huán)境下開(kāi)始了部分復(fù)蘇。目前 ,幾年前對(duì)寫字樓的控制開(kāi)發(fā)已初見(jiàn)成效 ,2020年可供應(yīng)的寫字樓己遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 1997年和 1998年的高峰 ,在未來(lái)的一兩年內(nèi) ,寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整 ,前幾年供過(guò)于求的情況將不會(huì)延續(xù) ,寫字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步回升 ,寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的持續(xù)增長(zhǎng)的理性發(fā)展階段。傳統(tǒng)的寫字樓在面對(duì)具備交通、地段優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部功能設(shè)置現(xiàn)代化的寫字樓就顯得相形見(jiàn)細(xì)了。 銷售市場(chǎng)預(yù)熱又 中國(guó)人民銀行 2 月 20 日決定 ,從 2020 年 2 月 21 日起 ,降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率。這是 1996 年開(kāi)始連續(xù) 7 次降低銀行存貸款利率以來(lái) ,第 8 次降低銀行存貸款利率。購(gòu)房者支出成本降低 ,付出部分相對(duì)減少 ,這使得外來(lái)企業(yè)在寫字樓市場(chǎng) 只租不買的 騎墻策略 將發(fā)生動(dòng)搖 ,外來(lái)企業(yè)出于本地化的需要 ,大面積購(gòu)買將增多。 三、寫字樓復(fù)蘇的可能趨勢(shì) 隨著中國(guó)加入 WTO、昆明旅游業(yè)效益好轉(zhuǎn)、昆明城市形象提升 ,特別是西部大開(kāi)發(fā) ,使得大部分省外公司都準(zhǔn)備在滇擴(kuò)大投資規(guī)模 ,昆明是他們首選的駐扎地 ,其的投資也包括了物業(yè)上的投入 ,而這些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司 ,特別注意樹立企業(yè)品牌和形象 ,辦公樓
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