【正文】 出于本地化的需要 ,大面積購(gòu)買(mǎi)將增多。目前 ,幾年前對(duì)寫(xiě)字樓的控制開(kāi)發(fā)已初見(jiàn)成效 ,2020年可供應(yīng)的寫(xiě)字樓己遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 1997年和 1998年的高峰 ,在未來(lái)的一兩年內(nèi) ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整 ,前幾年供過(guò)于求的情況將不會(huì)延續(xù) ,寫(xiě)字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步回升 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的持續(xù)增長(zhǎng)的理性發(fā)展階段。 第六 ,物業(yè)管理水平將成為制約寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)效益的重要因素。購(gòu)買(mǎi)型客戶(hù)群往往是對(duì)辦公概念 和辦公區(qū)域有強(qiáng)烈要求的客戶(hù) ,這類(lèi)客戶(hù)認(rèn)同價(jià)格的差異性。從寫(xiě)字樓配備的電梯數(shù)量來(lái)看 ,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 %,有 4 部的占 %,有 5部以上的占 %。昆明市場(chǎng)上存在近三成的商住樓 ,入駐辦公的主要是一些剛剛創(chuàng)業(yè)的小型企業(yè)以及外地駐昆企業(yè) ,這些寫(xiě)字樓在功能上一般 兼有住家和辦公功能 ,因此存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。 這一模式既是指導(dǎo)思想 ,又是一套完整的操作機(jī)制。隨著入世以及國(guó)家在相關(guān)政策 (如稅費(fèi)政策規(guī)定 ,1998 年 6 月 30 日前建成的寫(xiě)字樓 ,在 2020 年 1 月 1 日至2020 年 12 月 31 日期間銷(xiāo)售 ,免征 3%的契稅 )上有力的調(diào)整 ,以及城市的飛速發(fā)展 ,國(guó)內(nèi)包括北京、上海、廣東等地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正呈現(xiàn)出升溫之勢(shì)。中國(guó)人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 本來(lái)硬件上的不足還可以用軟件來(lái)彌補(bǔ) ,但物業(yè)管理的不精細(xì)更加劇了這類(lèi)情況的發(fā)生 ,這也是造成客戶(hù)最不滿(mǎn)意的主要原因 :停車(chē)位少幾乎是所有寫(xiě)字樓面臨的問(wèn)題。我們認(rèn)為 ,總 的宏觀環(huán)境無(wú)疑在好轉(zhuǎn) ,寫(xiě)字樓并非全無(wú)市場(chǎng)空間 ,但在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面應(yīng)深入研究 ,不能盲目投資。傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的低價(jià)位、高空置率己將其所處的嚴(yán)峻形勢(shì)表露無(wú)疑。在這些高樓大廈中 ,寫(xiě)字樓占了較大的份額。 第四 ,甲級(jí)寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)趨旺。因此可以說(shuō) ,昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于較低迷的狀態(tài)。寫(xiě)字樓車(chē)位配置率較低 ,車(chē)位總量在 100 個(gè)以下的占 %,車(chē)位在 100200個(gè)的占 %,車(chē)位在 200個(gè)以上的極少 ,車(chē)位售價(jià)基本在100 萬(wàn)之間。 相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)行為而言 ,租賃行為是短期行為 ,相對(duì)于銷(xiāo)售市 場(chǎng)而言 ,租賃市場(chǎng)是更具理性的市場(chǎng) ,在租賃市場(chǎng)上很少有投機(jī)行為。而 2020 年新開(kāi)工的辦公用房建筑面積為 128949平方米 ,全市完成辦公樓開(kāi)發(fā)投資 30830萬(wàn)元 ,出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓在面對(duì)具備交通、地段優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部功能設(shè)置現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓就顯得相形見(jiàn)細(xì)了。 三、寫(xiě)字樓復(fù)蘇的可能趨勢(shì) 隨著中國(guó)加入 WTO、昆明旅游業(yè)效益好轉(zhuǎn)、昆明城市形象提升 ,特別是西部大開(kāi)發(fā) ,使得大部分省外公司都準(zhǔn)備在滇擴(kuò)大投資規(guī)模 ,昆明是他們首選的駐扎地 ,其的投資也包括了物業(yè)上的投入 ,而這些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司 ,特別注意樹(shù)立企業(yè)品牌和形象 ,辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的最佳場(chǎng)所。也提出越來(lái)越高的要求 ,DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。企業(yè)的資金運(yùn)作主