昆明房地產(chǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧資料
2024-08-21 13:57本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 9 頁(yè) 年下半年至今 ,昆明市各類(lèi)寫(xiě)字 樓積壓空置率較高 ,除了市場(chǎng)疲軟的原因之外 ,所開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位與消費(fèi)者的實(shí)際需求之間的矛盾 ,仍是不可忽視的重要因 素。目前 ,幾年前對(duì)寫(xiě)字樓的控制開(kāi)發(fā)已初見(jiàn)成效 ,2020年可供應(yīng)的寫(xiě)字樓己遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 1997年和 1998年的高峰 ,在未來(lái)的一兩年內(nèi) ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整 ,前幾年供過(guò)于求的情況將不會(huì)延續(xù) ,寫(xiě)字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步回升 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的持續(xù)增長(zhǎng)的理性發(fā)展階段。為了繁榮昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng) ,昆明市政府在 1999 年就專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。昆明寫(xiě)字樓在這樣的 大環(huán)境下開(kāi)始了部分復(fù)蘇。寫(xiě)字樓進(jìn)入了一個(gè)漫長(zhǎng)的消化期 ,到今年上半年己經(jīng)是第三個(gè)年頭。 1998 年、 1999 年寫(xiě)字樓盲目上馬 ,使得 2020年成為寫(xiě)字樓災(zāi)難性的一年 ,盡管寫(xiě)字樓價(jià)格一再下跌 ,但并沒(méi)有激起購(gòu)買(mǎi)熱情 ,主要原因是寫(xiě)字樓的供給 總量己嚴(yán)重過(guò)剩。而建于 90年代的則多達(dá) 644幢。而 2020 年新開(kāi)工的辦公用房建筑面積為 128949平方米 ,全市完成辦公樓開(kāi)發(fā)投資 30830萬(wàn)元 ,出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 二 寫(xiě)字樓市場(chǎng)問(wèn)題與趨勢(shì)分析 一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)問(wèn)題 99 年是昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺 ,98 年辦公樓的開(kāi)發(fā)投資額成倍增 長(zhǎng)。 第六 ,物業(yè)管理水平將成為制約寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)效益的重要因素。另外 ,具備一定實(shí)力的如稅務(wù)、保 險(xiǎn)、金融等大型企業(yè)購(gòu)置了寫(xiě)字樓 ,穩(wěn)定了寫(xiě)字樓的空置率。 在 99年以前 ,一部分投資型買(mǎi)家購(gòu)置了當(dāng)時(shí)檔次較高的寫(xiě)字樓 ,而這些寫(xiě)字樓是與住宅一起同時(shí)報(bào)建的 ,所以使用年限都為 70 年。 全程營(yíng)銷(xiāo) 成為昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)最有效的營(yíng)銷(xiāo)模式 ,通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐的檢驗(yàn) ,以市場(chǎng)為導(dǎo)向 ,以消費(fèi)者需求為核心 的理念 ,將貫穿寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。如某甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為 10%以下 ,而一些配套設(shè)施不完善的乙級(jí)寫(xiě)字樓 ,空置率在 40%以上 ,而在市場(chǎng)上 ,類(lèi)似這樣的寫(xiě)字樓占了不小的份額 ,也正是因?yàn)槠湓诠δ苌系那啡焙凸芾砩系穆浜?,使得檔次高、辦公設(shè)施配套全、物業(yè)管理水平高的酒店開(kāi)辟商務(wù)樓層用于出租 ,且租金也不貴 ,這就對(duì)寫(xiě)字樓 市場(chǎng)形成了一定的威脅。反映在價(jià)格上 ,就是區(qū)域間租金水平相對(duì)于價(jià)格水平差異小 ,基本上為 35 元 /平方米上下。 相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)行為而言 ,租賃行為是短期行為 ,相對(duì)于銷(xiāo)售市 場(chǎng)而言 ,租賃市場(chǎng)是更具理性的市場(chǎng) ,在租賃市場(chǎng)上很少有投機(jī)行為。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共
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