昆明房地產(chǎn)寫字樓市場分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)(更新版)
【正文】 原因之外 ,所開發(fā)的寫字樓市場定位與消費(fèi)者的實(shí)際需求之間的矛盾 ,仍是不可忽視的重要因 素。寫字樓進(jìn)入了一個(gè)漫長的消化期 ,到今年上半年己經(jīng)是第三個(gè)年頭。 二 寫字樓市場問題與趨勢分析 一、寫字樓市場問題 99 年是昆明寫字樓市場的一個(gè)分水嶺 ,98 年辦公樓的開發(fā)投資額成倍增 長。 全程營銷 成為昆明市寫字樓市場最有效的營銷模式 ,通過營銷實(shí)踐的檢驗(yàn) ,以市場為導(dǎo)向 ,以消費(fèi)者需求為核心 的理念 ,將貫穿寫字樓的開發(fā)經(jīng)營的整個(gè)過程。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 9 頁 區(qū)位是影響客戶租買寫字樓的一個(gè)重要因素 ,隨著寫字樓銷售市場的逐漸成熟 ,對銷售市場而言 ,區(qū)位因素的影響更深。 第二 ,昆明寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。經(jīng)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。商業(yè)寫字樓的交房標(biāo)準(zhǔn)主要為毛胚房和初 裝修房 ,占52%。同時(shí)消費(fèi)者消費(fèi)理念逐漸成熟 ,寫字樓市場的高利潤時(shí)代己一去不復(fù)返。租賃型客戶則對區(qū)域很不敏感 ,比如服務(wù)類企業(yè)、機(jī)電類企業(yè) ,有無明確的辦公概念對其業(yè)務(wù)很少有影響 ,因此 ,這類客戶不太認(rèn)同租金的差異性。 第五 ,寫字樓在經(jīng)營手法上各有不同。通過對市場的認(rèn)識、分析與判斷 ,未來決定商務(wù)寫字樓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營效益的各種因素中 ,以 物業(yè)管理 為代表的軟因素將越來越重要。 由于看好 99年世博會(huì)的商機(jī) ,在世博會(huì)前后寫字樓投資過熱 ,大量信貸資金流向基建 ,大蓋樓堂館所 ,昆明市空置寫字樓 萬平方米 ,空置 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 9 頁 率高達(dá) 60%,房地產(chǎn)不良資產(chǎn)高達(dá)數(shù)億元。 結(jié)構(gòu)性失衡 昆明市寫字樓市場供求的結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到根本性的解決。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) ,各項(xiàng)貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 二、寫字樓低迷原因 形成空置房及大 量寫字樓不良資產(chǎn)的基本原因： 一、宏觀經(jīng)濟(jì)因素 :昆明地域經(jīng)濟(jì)不活躍 ,外來投資少、外來企業(yè)不足 ,本土國有企業(yè)自建寫字樓 ,故昆明寫字樓市場容量有限； 二、是宏觀調(diào)控缺乏前瞻性 ,世博會(huì)前后昆明城市建設(shè)投資 100億元 ,大量信貸流向地產(chǎn) ,造成開發(fā)過熱 :三是微觀因素 ,項(xiàng)目定位不當(dāng)。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn) ,寫字樓中逾三成以上的客戶對現(xiàn)駐的寫字樓不滿意 ,不滿意集中在幾個(gè)方面 :電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、大廈停
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1