【文章內(nèi)容簡介】 位 置 臨街商鋪 室內(nèi)商鋪 臨大治路 一 層 萬 8500 二 層 5800 地 下 4800 銷售情況 12 月 28 日開工，目前接受內(nèi)部預定。 25 住宅和辦公樓多為回遷安置。 承德商城 位置：東臨承德南路，南接東大街，北臨里運河 規(guī)模：建筑面積 29000 平方， 300 多戶住宅。 規(guī)劃：沿街建筑一層商鋪， 26 層住宅； 承德路商城主樓 5 層。 售價：一樓承德路店面 8000 元 /平方，年租金 660 元 /平方； 河南路門面 40006000 元 /平方； 二樓售價為 3000 元 /平方米，年租金為 420 元 /平方米； 沿街商鋪單位面積 40 平方米左右。 臨東大街 8 間門面 10000 元 /平方，單位面積 50 平方； 住宅均價 1200 元 /平方， 8981488 元 /平方 戶型面積：三室二廳一衛(wèi) /二衛(wèi) 90130 平方 二室一廳一衛(wèi) 4480 平方 現(xiàn)狀與進度：全部竣工，部分交付。住宅銷售 80%以上，底樓商鋪 銷售 70% 。 付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達 5% 東大街綜合市場 位置：承德路與東大街交叉口東北角， 規(guī)模：占地面積 10000 平方，建筑面積 30000 平方，其中營業(yè)面積 16000 平， 900 多個營業(yè)單位。 規(guī)劃：五金、舊貨、農(nóng)貿(mào)市場。 12 層為經(jīng)營， 37 層為住宅和辦公。 26 租售水平：門面面積在 50 平方左右 承德路門面房 6800 元 /平方，場內(nèi)門面 3000 元 /平方 門面按 150300 元 /平方交納押金，按 1030 元 /平方交納月租金。 住宅一室一廳 49 平方，三室一廳 售價 10801480 元 /平方 現(xiàn)狀與進度：目前市場正在招商中，部分已經(jīng)營業(yè)，期房 2020 年 5 月 30 日交房 付款方式：分期付款或一次性付款，優(yōu)惠幅度 15%元左右； 銷售情況：沿街 90%左右 荷花池花園小區(qū) 位置：南臨西大街，東臨人民路，北接河南西路； 規(guī)模：建筑面積 8 萬平方米，住宅 800 多戶； 規(guī)劃：沿人民路分南北組團，南邊組團為西大街集中商業(yè)區(qū)， 一、 二樓為商鋪和辦公樓， 37 層為住宅。 北邊組團一樓沿街為商鋪。 商鋪租售價格：（一次性付款、分期付款、銀行按揭 50%， 10 年） 位 置 單 價 備 注 臨西大街 800010000 商鋪面積多為 5070 平方左右。 臨人民路 60008000 27 臨河南路 45005000 內(nèi)街門市房 35005000 二層商用辦公房 20202500 住宅售價：北邊組團 10581628 元 /平方 有暖氣供應； 南邊組團 9201495 元 /平方； 工程現(xiàn)狀：南邊全部結頂， 02 年 4 月交付； 北邊部分結頂， 02 年 7 月交付； 銷售情況： 120130 平方銷售 80%多，情況較好 ；商鋪銷售 70%。 5．白鷺花園金龍商城 位置：北臨和平路，南接越河路與里運河相望，東連圩北路。 規(guī)模：建筑面積 44000 平方，住宅 420 戶。 規(guī)劃：沿和平路及越河路一樓和部分二樓是金龍商城營業(yè)房， 規(guī)劃為裝飾材料市場， 36 層為住宅，沿圩北路是純住宅房。 銷售價格： 位 置 單 價（元 /平方） 和平路門面房 6800 圩北路門面房 3000 二樓內(nèi)門面房 2280 住宅 10801450 商鋪面積多為 50 平方以上；主力戶型二 室二廳 86 平方。 28 銷售與現(xiàn)狀：月底竣工， 02 年 4 月交付使用， 住宅銷售 80%多，商鋪銷售 60%左右。 6．淮海菜市場綜合樓 位置：淮海北路建業(yè)大廈南側， 規(guī)模：總建筑面積 30000 平方，其中市場面積 8000 平方，住宅 190 戶。 規(guī)劃：一層為綜合性大型菜市場，除綜合樓外， 27 層為多層住宅。 銷售價格：商鋪提供 5 成 10 年按揭，住宅 7 成 10 年按揭。 位 置 單價（元 /平方） 備 注 沿街門面房 96886088 2530 平方 內(nèi)部攤位 50005800 平方 住宅 10881468 65139 平方 現(xiàn)狀與銷售：本月已開工， 2020 年 10 月竣工交付。 目前已接受內(nèi)部預定，須交定位金 2020 元。 提供住宅 7 成 10 年，商鋪 5 成 10 年銀行按揭。 八二鞋帽服裝市場 位置：八二路 規(guī)模：占地 60 畝，一、二樓為市場， 36 樓住宅 200 戶。 規(guī)劃：主營服裝、鞋帽、小百貨，一、二層共計 1500 個商鋪。 商鋪預定價： （以使用面積計算） 位 置 單價 元 /平方 備 注 29 沿八二路門面房 1202015000 商鋪都以 10 平方為主；住宅主力戶型三室一廳 / 二廳，110130 平方。 沿菜市場門面房 800010000 一樓內(nèi)門面房 7000 二 樓 門 面 房 5000 住 宅 12001600 現(xiàn)狀：近期拆遷，回遷戶與登記戶比例 20%。 總結： 從上述的有關資料我們可以看出，目前新增在售在租商住樓基本具備以下幾個特點： ? 在建商鋪門面房較多，短時間內(nèi)供大于求，租售招商普遍存在難度 ? 不同區(qū)域地段售價差別較大，同一個案沿街門面房與內(nèi)門市房、一樓與二樓差別較大 ? 各個案商鋪定位 有差別（見后） 競爭不對手層出不窮，如淮匯通商城、 八二鞋帽商城、荷花池小區(qū)商鋪及正在改造的東、西大街項目等，從目前市場情況看，商業(yè)市場競爭已到了白熱化階段。本項目須因勢利導，化弊為利，在競爭中勝出。 30 六、基地概況 地理位置 東臨承德南路，西至東大商匯，跨東大街南北兩側東西路長 200 米左右。 交通條件 市內(nèi)公交線路眾多，淮海路東大街西門電子市場公交站有 1 路、 11 路、 12 路、 16 路、 28路貫穿全市，承德路東大街東門慈云寺公交站有 11 路、 26 路、 31 路與城東相連，市內(nèi)交通十 分便利。 周邊配套 東大街綜合市場隔承德南路近在咫尺，紀家樓小學、市二中近百米之遙，閘口醫(yī)院、市二院就近，基地 500 米范圍分布有電腦市場、多家金融證券公司及飯店、休閑場所。 周邊環(huán)境 百年老街，歷史底蘊濃厚，東臨慈云寺、文廟，南邊傍依環(huán)境優(yōu)美的楚秀公園；與規(guī)劃建設中的慈云寺文化市場連成一片，北接里運河與即將興建的運河文化廣場相望。周邊還有淮安大閘口、御碼頭及中州公園。 目前，本案所在東大街正進行改造，根據(jù)市政府規(guī)劃改造方案，整體改造后的東大街要成為集購物、飲食、服務、休 閑、娛樂、居住為一體的商住步行街，與其東側的慈云寺、文廟改造相呼應、融合，形成廟市合一，使這片老城區(qū)成為淮安的“夫子廟”。商居環(huán)境全面提升，有很大的升值潛力。 31 七、項目 SWOT 與競爭力分析 （一） 項目優(yōu)勢分析： ?地段位置的優(yōu)勢。 ?百年商業(yè)老街濃厚的歷史文化底蘊。 ? 開發(fā)商的信心和實力及更為周全的開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略保障； ? 本案重新策劃，而且目前其他個案已有出租、出售、推廣在前，我們可以進行本案的診斷，較好的了解其他個案的規(guī)劃定位，從而較好規(guī)劃設計，作到后來者居上。 ? 項目的科學規(guī)劃、精心包裝與定位，與其他項目的簡單操 作，憑經(jīng)驗出租出售、定價不同，本項目將在詳細市場調(diào)查的基礎上進行市場的細分與商品的選擇定位，使其在東大街頭乃至在整個淮安大商業(yè)范圍內(nèi)具有特色，更有操作依據(jù)，價格科學合理。 ,在貴我雙方的共同努力下 ,可進一步營造項目的更多優(yōu)勢 ,主要體現(xiàn)在以下方面 : ? 商業(yè)規(guī)劃 ? 商業(yè)環(huán)境與配套設施 ? 商業(yè)前景 ? 項目包裝 ? 營銷推廣 ? 經(jīng)營管理 ? 物業(yè)管理 ? 服務體系 ? 項目投資價值 32 ? 項目升值潛力 以上優(yōu)勢體現(xiàn) ,詳見策劃報告 . （二）項目劣勢分析： ? 前期開發(fā)商造成的爛尾工程形象的負面口碑，影響目標客戶對項目的投資信心； ? 住宅外立面不夠新穎和戶 型結構上存在不合理的硬傷； ? 敞開式經(jīng)營的商業(yè)步行街與住宅相對封閉的物業(yè)管理的矛盾。 ? 項目整體建筑設計勢規(guī)劃不合理，本案周邊規(guī)劃不明朗，使優(yōu)化有難度； ? 項目原來沒有統(tǒng)一定位和統(tǒng)一的商業(yè)布局，整體規(guī)劃不合理，回遷戶及已預訂戶對改變規(guī)劃的接受過程復雜，前期回遷戶和預定客戶等遺留問題將會影響整體行銷計劃，這部分商鋪將成為整體商業(yè)規(guī)劃不和諧因素； ? 重新進行營銷策劃，操作時間短，不能有效的進行前期的宣傳與招商鋪墊，提升形象，使投資者和商家較早的注意，改變態(tài)度，避免認知模糊，引起有效的關注和購買意向。缺乏預備客戶積累。 ? 本市居民對東大街缺乏信任度和美譽度 ,普遍認為該市場檔次低下 ,質(zhì)量無保障。本案帶動、提升東大街形象，從而形成互動，發(fā)展商勢單力薄。 ? 淮陰市場現(xiàn)有的商業(yè)用房的價格普遍不高 ,市場對本案的銷售價格心理期望可能和實際售價有一定的差距 ,在觀念上對價值判斷缺乏理性。 （三）項目機會點分析： ? 東大街步行街改造是市政府舊城改造的重點形象工程，這使得本商圈內(nèi)的人流量會有一個大的增加與提升；從而33 使本案的價值可以有較大的增加 . ? 部分商家經(jīng)營者經(jīng)過多年的發(fā)展和累計，已經(jīng)具有相當?shù)馁Y本積累，本案的出現(xiàn)無疑為他們提供了一個新的機會 ? 隨著經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，居民收入的穩(wěn)步提高，在市場商品供應品種與質(zhì)量上和購物環(huán)境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對商品零售業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求 ,同時也帶來更大的機遇。 ? 隨著淮安交通的進一步發(fā)展， 淮安的蘇北中心作用會更一步突現(xiàn)。 商流、物流、人流的交往會更加方便，其輻射力與影響力將會進一步的加強，這對于商業(yè)會起到一個大的促進作用。 ? 在商鋪的租售上，目前淮安還處于重位置階段， 對硬件支撐、軟件服務還認識不足 ，在此方面可以較容易的突出；早期的一些市場由于建筑簡單、設施配套跟不上、老化不 全、交通考慮不周等原因，已經(jīng)不能適應經(jīng)營戶的使用要求，商家在逐漸退出。 （四）項目威脅點分析： ? 市場對商業(yè)地產(chǎn)的投資觀念不強 ,而投機心態(tài)較重 ,灌輸投資觀念和利用投機心態(tài)是本案銷售成功的極為關鍵的環(huán)節(jié) . ? 近年來其他地區(qū)的市場如雨后春筍 ,相繼出現(xiàn) ,作為傳統(tǒng)老商業(yè)街受其影響 ,生意已大不如從前 ,市場前景不被普遍看好 ,商鋪價值難以大幅提升 . ?市場對商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權、使用權 ,銷售與租賃的概念混淆 ,利弊得失判斷不清 ,觀念上的滯后會成為本案以銷售為目的的招商的巨大抗性 . ? 當?shù)胤康禺a(chǎn)同類項目的不斷開發(fā)，目標客戶市場造成分流， 并加劇了市場競爭的殘酷性； 34 ? 本市內(nèi)其他大中型商業(yè)設施、商業(yè)建筑的開發(fā)以主要街道、好地段的住宅小區(qū)的沿街鋪面的市場供應對本案形成競爭壓力 , 造成了商鋪在相當程度上的供過于求，使所有商鋪都吃不飽，放空閑置，且在價格上形成一定的打壓。 （五）項目競爭力綜述 淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類較齊全，數(shù)量較多，淮安市場格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場各具特色，在消費者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。但大多商業(yè)物業(yè)都停留在低價經(jīng)營管理水平， 缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，形象有待提升，管理水平有待提高，而且作為一種 城市商業(yè)文化、生活文化的專門商住合一的步行街商業(yè)業(yè)態(tài)、生活形態(tài)還沒有形成。 競爭對手層出不窮，商業(yè)市場競爭已到了白熱化階段。本項目須因勢利導，化弊為利，在競爭中勝出。 綜上所述，我們認為本項目的競爭力必須立足于、體現(xiàn)在： ? 位置： 百年商業(yè)老街東大街上，即將出現(xiàn)的繁華的淮安人自己的商業(yè)步行街； ? 項目定位 ：特色經(jīng)營，在商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、商業(yè)環(huán)境等方面拉開與其他商廈和市場的形象與距離才能突現(xiàn)個性；貼近生活，提升生活，打造生活新空間； ? 租售價格： 必須物超所值 ,讓人心動產(chǎn)生行動；同時運用價格杠桿策略要科學分析，再深入 ，不可簡單地加減了事； ? 經(jīng)營理念與服務特色： 必須在軟件方面系統(tǒng)、完善、一步到位，首先讓消費者耳目一新，樹立起本案形象，進而曲徑達雅，給市民、商家以信心，市民有信心則消費沒問題，消費沒問題則經(jīng)營沒問題，經(jīng)營沒問題則商家有信心，商家有了信心則出租沒問題；出租沒問題則投資者的利益回報有保障，回報沒問題則出售可以順利進行，從而形成商業(yè)繁華，商業(yè)繁華則使人產(chǎn)生坐擁繁華、鬧中取靜之心理，最終形成良性循環(huán)。 35 ? 推廣系統(tǒng) ：動之以情，曉之以理，先賣文化，先賣概念，先賣服務，先賣管理，先賣形象，以情切入，作到感人、誘人，從而口碑 相傳，提升形象；同時繼以具體的理性價值訴求