許榮茂地產(chǎn)陰謀分析word分析圖版(doc10)-房市分析(編輯修改稿)
2024-09-18 05:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 在這時， “ 世茂湖濱花園 ” 的建造方案發(fā)生變化，許榮茂家族絕對控股的香港上市公司 “ 世茂中國 ” （ ）的間接全資子公司 Vast Union Investments Limited 參與進來， 2020 年 2 月，與 “ 世茂建設 ” 各出資 900 萬美元成立 “ 世茂湖濱房地產(chǎn)有限公司 ” （簡稱 “ 世茂湖濱 ” ），共同開發(fā) “ 世茂湖濱花園 ” ，項目分兩期滾動開發(fā)。 這樣由 “ 世茂建設 ” 預付土地出讓金的全資項目，一半的權(quán)益落到這家海外公司手中。 在 “ 世茂中國 ” ，許榮茂家族擁有 75%權(quán)益，如圖 4，經(jīng)過這番變化，許榮茂家族在 “ 世茂濱江花園 ” 的最終權(quán)益（現(xiàn)金流權(quán)）由 %增加到 %，而“ 世茂股份 ” 其他股東的最終權(quán)益則由 %減少到 %（另 %權(quán)益由 “ 世茂中國 ” 其他股東擁有）。該總投資額 億港元，而 “ 世茂股份 ” 承擔項目前期的成本和風險 — “ 世茂建設 ” 預付的土地出讓金 億元已占了項目總投資額的 25%左右。 雖然 “ 世茂股份 ” 在 “ 世茂湖濱 ” 的權(quán)益被間接攤薄，資 金卻仍被借用。其2020 年中報顯示，上半年為 “ 世茂湖濱 ” 提供借款 2020 萬元。 預售款回籠后， 家族公司繼續(xù)增資，取得控股權(quán) “ 世茂湖濱花園 ”2020 年初施工， 9 月底第一期住宅樓盤正式推出，銷售金額 8 億元。按照會計原則，這筆銷售款項不能入帳。 就在湖濱花園預售后一個月， “ 世茂投資 ” 對 “ 世茂建設 ” 追加投入 1 億元，由于 “ 世茂股份 ” 沒有相應增資，家族公司的持股比例從 49%升為 66%，獲得 “ 世茂建設 ” 絕對控股地位，如圖 5。 而此時的 “ 世茂建設 ” ，不僅所開發(fā)的 “ 世茂湖濱花園 ” 進入回款期，也擁有上海地產(chǎn)項目 “ 世茂北外灘 ”25% 、 “ 世茂佘山莊園 ”50% 權(quán)益。許榮茂家族在上海共開發(fā) 5 個地產(chǎn)項目（除以上 3 個之外，還包括 “ 世茂濱江花園 ” 及 “ 世茂國際廣場 ” ），獲得 “ 世茂建設 ” 的控制權(quán)，即間接獲得其中 3 個地產(chǎn)項目的主要權(quán)益。對此本文后面將有論述。 許榮茂家族低風險套取了高額收益。 通過這種股權(quán)安排，估計家族企業(yè)從 “ 世茂湖濱花園 ” 可增加近 億元收益 “ 世茂湖濱花園 ” 二號樓于 2020 年 3 月推出，截至 2020 年 4 月初，累計銷售金額 13 億元。整個發(fā)展項目將于 2020 年完成，預計可帶來收入約 26 億元。 通常房地產(chǎn)企業(yè)可獲得銷售額 30%的毛利或者 18%的凈利潤，由此我們推測湖濱花園項目將獲得 億元凈利潤。 據(jù)所持權(quán)益計算，許氏家族所獲凈利總額 億元，相當于整個項目收益的 75%，如圖 6，即： 億元 （ 50%“ 世茂湖濱 ”75%“ 世茂中國 ” + 50%“ 世茂湖濱 ”34%“ 世茂建設 ”%“ 世茂股份 ” +50%“ 世茂湖濱 ”66%“ 世茂建設 ” ） 如果按照期初家族公司 “ 世茂投資 ” 持有 “ 世茂建設 ”40% 股權(quán)，而 “ 世茂中國 ” 又未參與進來的話 ,“ 世茂湖濱花園 ” 項目 億 元的凈利將均由 “ 世茂建設 ” 獲得，從而許氏家族通過 “ 世茂投資 ” 獲得凈利潤 億元，即： 億元 （ %“ 世茂股份 ”60%“ 世茂建設 ” ＋ 40%“ 世茂建設 ” ） 所以許氏家族通過上述股權(quán)安排及攤薄，預計可增加 億元收益。 資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外 ? 對許榮茂家族來說，以上一系列運作，其效果還不僅是獲得了更多項目收益， 由于持有 “ 世茂股份 ” 僅 %股權(quán)，且法人股流動性很差，如果 “ 世茂建設 ”轉(zhuǎn)移到家族公司或流通性更好的香港上市公司，則有利進一步進行資本運作。 “ 世茂投資 ” 在獲得上市 公司 大部分地產(chǎn)項目后，可能轉(zhuǎn)向海外上市 2020 年 10 月 “ 世茂投資 ” 通過增資控股 “ 世茂建設 ” ，同時也就獲得了其屬下房地產(chǎn)項目，包括 “ 世茂湖濱 ”50% 、 “ 世茂佘山莊園 ”
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