【文章內(nèi)容簡介】 的基本功能、適用范圍、施工方式、價(jià)格、風(fēng)格等；在對(duì)產(chǎn)品有了相當(dāng)了解和把握的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者參與裝修產(chǎn)品的選擇，設(shè)計(jì)師在一定的產(chǎn)品范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)，搭配出功能合理、 滿足風(fēng)格要求的完全可實(shí)現(xiàn)的設(shè)計(jì)方案，從源頭上保證消費(fèi)者得到滿意的、預(yù)期的居住環(huán)境和居住空間。 （三）、住宅精裝修的實(shí)質(zhì)是一種建立在誠信和責(zé)任基礎(chǔ)上的深度服務(wù) 不管管毛坯房還是精裝房，開發(fā)商提供的都是一種服務(wù)。只是不同的服務(wù)體現(xiàn)了開發(fā)商不同程度的責(zé)任感和誠信度。精裝修這種服務(wù)，開發(fā)商不但要承擔(dān)住宅工程質(zhì)量責(zé)任而且要承擔(dān)裝修質(zhì)量責(zé)任，是誠信經(jīng)營時(shí)代的一種深度服務(wù)。 齊魯駿園的菜單式裝修套餐和齊魯花園的完全精裝修，雖然在裝修方案的選擇上不一致，但是都是操作過程都是同樣的嚴(yán)格和規(guī)范。通過 公開招標(biāo)選擇綠色環(huán)保品牌材料和資質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)驗(yàn)豐富的裝飾公司，同時(shí)將邀請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)精裝修進(jìn)行全過程的、規(guī)范化的工程監(jiān)理；設(shè)置樣板間，讓消費(fèi)者對(duì)精裝修看得見、摸得著，做到心里有底；至于裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝修材料，絕不遮遮掩掩，都將用正式的書面材料向消費(fèi)者進(jìn)行公開說明，同時(shí)將邀請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)精裝修進(jìn)行全過程的、規(guī)范化的第三方監(jiān)理。這樣公開、規(guī)范的操作自然讓消費(fèi)者比較滿意和放心。 五、住宅精裝修開發(fā)的前景 （一）、住宅精裝修將成為住宅市場的主導(dǎo)力量。 （二）、隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，住宅精裝修將 朝模式化和集約化方向發(fā)展，但是消費(fèi)者參與度越來越高。 （三）、在近幾年，以高水準(zhǔn)的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)加上高水準(zhǔn)的專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)和裝修，進(jìn)行統(tǒng)一的完全精裝修，將是開發(fā)商選擇的主要模式。因此，設(shè)計(jì)師和開發(fā)商的審美能力成為核心競爭力，審美標(biāo)準(zhǔn)、審美素質(zhì)超越消費(fèi)者但又被消費(fèi)者所理解，是消費(fèi)者對(duì)精裝修感到滿意的關(guān)鍵所在。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 36 頁 從個(gè)案看北京精裝修住宅市場 北京廣華軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年夏開始開發(fā)精裝修城市高級(jí)公寓項(xiàng)目 —— UHN 國際村，北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為該項(xiàng)目的全案代理參與運(yùn)作了開 發(fā)的全過程，歷時(shí)兩年，現(xiàn)在項(xiàng)目的一期已經(jīng)于 2020 年底入住，項(xiàng)目的二期產(chǎn)品經(jīng)過全面升級(jí)之后，也將于 2020 年底入住，目前正處于準(zhǔn)現(xiàn)房的熱銷期，連續(xù)數(shù)月月均銷售額均在七、八千萬。通過對(duì)這個(gè)個(gè)案項(xiàng)目的運(yùn)作，我們對(duì)北京的精裝修住宅市場有了一些概況的了解，同時(shí)也積累了一些精裝修項(xiàng)目在目前市場狀況下的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，希望通過這個(gè)簡單的總結(jié)，與同業(yè)共享。 第一部分：北京精裝修住宅市場概況 精裝修住宅目前仍是絕對(duì)少數(shù) 據(jù)調(diào)查，北京市的居民愿意買精裝修房的比例占到了 60％以上，但市場上投放的精裝修房數(shù) 量 不多，居民買不到價(jià)錢適宜的精裝修普通住宅。 2020 年，北京房地產(chǎn)市場 140多個(gè)新盤中，“精裝修”只占 18％左右；而到 2020年年底，北京市 300 多個(gè)在售樓盤中，精裝修項(xiàng)目只占到全年新推項(xiàng)目的 1/3，基本上僅限于單價(jià)達(dá)到 8000 元 /建筑平方米以上的所謂的“豪宅”或戶型面積在 30 到 60 多平方米的小戶型項(xiàng)目這兩類“極端產(chǎn)品”。雖然精裝修房數(shù)量逐年上升，但是，從總體市場來看，精裝修住宅目前仍是絕對(duì)少數(shù)。 國家的政策引導(dǎo)方向明確，但北京缺少配套執(zhí)行細(xì)則 按照 2020 年國家建設(shè)部提出的 要求， 2020 年左右全國都將推廣住宅裝修一體化，不搞毛坯房。上海市住宅發(fā)展局更是制定目標(biāo)， 2020 年上海市的新建住宅將基本實(shí)現(xiàn)全裝修。 2020 年北京市建委、規(guī)委、國土房管局聯(lián)合制定的《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅時(shí)，將家居裝修連同住宅主體結(jié)構(gòu)一體設(shè)計(jì)、施工到位后銷售，滿足購房人直接入住的要求。 2020 年 5 月，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心已經(jīng)頒發(fā)了由有關(guān)單位和專家編寫的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 36 頁 部品技術(shù)要 點(diǎn)》，這是全國出臺(tái)的第一個(gè)關(guān)于商品住宅精裝修的實(shí)施細(xì)則以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，目前還只是指導(dǎo)性意見。 在配套政策方面，上海比北京又早走了一步。上海住宅局從 1999 年開始就著手對(duì)精裝修住宅的實(shí)施開展調(diào)查研究，并逐步進(jìn)行試點(diǎn)。并陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于裝修設(shè)計(jì)、裝修監(jiān)理、室內(nèi)環(huán)境檢測、竣工核驗(yàn)、優(yōu)良裝修產(chǎn)品推薦等 11 個(gè)文件。但在北京，這方面的工作尚有待推進(jìn)。 北京的精裝修住宅市場處于起步階段，尚未進(jìn)入成熟期。 2020 年國家政策出臺(tái)后，北京市的中高檔市場上出現(xiàn)了一些精裝修樓盤，但其中由外地（尤其是南 方）開發(fā)商開發(fā)的樓盤居多，北京屬地的開發(fā)商則反應(yīng)滯后。 據(jù)一些房地產(chǎn)開發(fā)商反映，影響精裝修房開發(fā)的主要原因：一是利潤小，成本高。裝修造價(jià)在總銷售價(jià)或總土建造價(jià)中所占比例不大，但由于裝修行業(yè)環(huán)境復(fù)雜，操作難度、管理成本會(huì)成倍擴(kuò)大，若銷路不暢，精裝修無疑是個(gè)不小的包袱。二是難操作。統(tǒng)一裝修不能滿足個(gè)性化要求，出力不討好，還不如毛坯交房；菜單式裝修又送“佛”沒送到西天，業(yè)主總會(huì)通過各種渠道改東改西滿足自己的意圖，大量的修改極易出現(xiàn)工程失控現(xiàn)象。三是真正的成品房應(yīng)是設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，設(shè) 計(jì)、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象比比皆是，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補(bǔ)西墻，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。 而政府有關(guān)人士則認(rèn)為首先是開發(fā)商的意識(shí)制約了精裝修開發(fā)普及工作的推進(jìn)，很多人還沒有意識(shí)到裝修的重要性（包括精裝修的社會(huì)價(jià)值和對(duì)樹立企業(yè)品牌形象的價(jià)值）。此外北京的市場環(huán)境較好，毛坯房買家也接受，造成開發(fā)商的動(dòng)力不足。 精裝修常見糾紛與成因分析 盡管有各種制約因素， 2020 年北京樓市的精裝修項(xiàng)目仍然明顯增多，預(yù)計(jì)今年精裝修項(xiàng)目占新推盤的比例將有可 能超過 1/2，同時(shí)也將是精裝修引發(fā)糾紛最多的一年。 總結(jié)精裝修房常見糾紛，主要集中在以下四類： 第一類是材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的矛盾。尤其北京仍處于期房銷售市場，預(yù)售時(shí)精裝標(biāo)準(zhǔn)尚未明確，在裝修材料說明中常使用“進(jìn)口”或者“高級(jí)”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房時(shí)由于缺乏量化的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)糾紛。據(jù)調(diào)查，這方面引起的精裝修糾紛占 30%40%，甚至更高。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 36 頁 第二類是施工質(zhì)量問題。這方面引起的精裝修糾紛約占 50%到 60%左右。原因是裝修行業(yè)沒有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修工人沒有經(jīng) 過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，大量手工操作無法保證施工質(zhì)量。 第三類是裝修工程和其他配套工程配合不好引起的問題。精裝修工程與結(jié)構(gòu)施工、設(shè)備設(shè)施施工等各環(huán)節(jié)都有緊密的聯(lián)系，需要高度配合，稍有不慎即會(huì)埋下隱患。比如說，裝修公司進(jìn)駐前，地面上的寬帶已經(jīng)布好并調(diào)試好，結(jié)果，一鋪地板，裝修工人把寬帶給砸斷了，等等。這類糾紛通常與施工質(zhì)量問題相互混雜，很難嚴(yán)格區(qū)分。 第四類屬于客戶知識(shí)面不夠造成的糾紛，比如有些客戶對(duì)地板的分類不清楚，那染色地板的標(biāo)準(zhǔn)衡量非染色地板，認(rèn)為“木地板的花紋不一致，色差太大”，其實(shí)這是由木 材的自然色差引起的。類似這樣的建材知識(shí)需要溝通，也需要等待消費(fèi)者自身的成熟。 以上是精裝修糾紛的表象，對(duì)其形成的原因進(jìn)行分析，還有以下三方面深層次的原因：首先，消費(fèi)者“眾口難調(diào)”。由于絕大多數(shù)消費(fèi)者不具備鑒別精裝房質(zhì)量的專業(yè)知識(shí)和能力，再加上消費(fèi)者越來越關(guān)注住宅裝修的個(gè)性化，因此造成規(guī)?；a(chǎn)與個(gè)性化體現(xiàn)的矛盾；其次，容易造成開發(fā)商“趕工期”。對(duì)開發(fā)商來說，推行精裝修意味著將比做毛坯房時(shí)面對(duì)更多的乙方和更多的環(huán)節(jié)，更難以控制工期，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的延誤都必須在交房日期之前消化，因而有相當(dāng)一部分精裝修質(zhì)量 糾紛都源于“趕工期”；第三，上游產(chǎn)業(yè)成熟度低，尤其是家裝企業(yè)“力不從心”。目前整個(gè)家裝業(yè)發(fā)展尚不成熟，裝修質(zhì)量難以保證，有實(shí)力可以同時(shí)進(jìn)行幾十套、上百套裝修任務(wù)的裝修公司難得有幾家。由于利字當(dāng)頭，各裝修公司在投標(biāo)時(shí)無不大包大攬，但最后的裝修質(zhì)量問題都需要開發(fā)商來面對(duì)購房者。 北京精裝修房的操作模式 自從建設(shè)部提出商品住宅裝修要求后，北京市建委、規(guī)委、國土房管局也聯(lián)合制定了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，其中提出開發(fā)商可以用四種不同方式為購房人提供裝修房，一是房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅時(shí)，將家居裝修連同住宅主體結(jié)構(gòu)一體設(shè)計(jì)、施工到位后銷售，滿足購房人直接入住要求；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在預(yù)售中，向購房人提供裝修菜單及樣板間服務(wù)，按購房人意愿進(jìn)行家居裝修設(shè)計(jì)，連同住宅結(jié)構(gòu)一體施工到位后交用；三是購房人買房后進(jìn)行裝修的，如果與開發(fā)商或物業(yè)管理單位推介的裝飾裝修企業(yè)簽訂了裝修合同，開發(fā)商或物業(yè)管理單位與裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)質(zhì)量保修連帶責(zé)任；四是購房人未選用被推介的裝飾裝修企業(yè)的，可在購房人裝修前將裝修方案報(bào)物業(yè)管理單位備案，簽訂裝修管理合同。 目前，北京市精裝修樓盤在裝修 上的價(jià)格根據(jù)樓盤的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同，從 400 元 /平方米到 1000 元 /平方米甚至 2020 元 /平方米以上都有。北京住宅市場中通行的精裝修操作模式有以下幾種： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 36 頁 （ 1）單一方案、最多只有干作業(yè)面材可選的精裝修房 具體做法：全部房屋的裝修材料、裝修風(fēng)格和樣板間提供的完全一致，尤其是廚衛(wèi)的材料設(shè)備完全一致，只有一種方案，最多提供幾種壁紙、兩種地板供選擇。這種操作模式被很多高檔項(xiàng)目、尤其是有過精裝修運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商所采用，優(yōu)點(diǎn)是濕作業(yè)設(shè)計(jì)施工和材料組織相對(duì)簡單，易于操作，缺點(diǎn)是千屋一面的問題最為突出， 尤其是當(dāng)項(xiàng)目本身的建筑風(fēng)格不突出時(shí)，精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格的選擇就成了無本之木。要么由于精裝修方案的個(gè)性突出限定了后期家具配飾的風(fēng)格，造成家居風(fēng)格難以突破裝修風(fēng)格；要么為了給后期配飾留有一定的空間而造成精裝修設(shè)計(jì)毫無風(fēng)格可言。 （ 2）多個(gè)方案可選、但方案間不可互選的套餐式精裝修房 具體做法：根據(jù)不同的裝修風(fēng)格或統(tǒng)一風(fēng)格下提供不同的色彩計(jì)劃來提供 23 種方案的裝修示范，客戶根據(jù)自己喜好任選一種，但方案之間的材料、設(shè)備、包括色彩變化不可以互選，同時(shí)不同方案的精裝修檔次是一致的。這種操作模式一方面為客 戶提供了有限范圍內(nèi)的選擇余地，在一定程度上照顧了對(duì)家居個(gè)性化的需求；另一方面通過一定的限制措施避免了選擇的失控，將精裝修設(shè)計(jì)、施工、材料組織的難度限定在合理的范圍內(nèi)。因此這種模式正在被越來越多地采用，一方面是市場競爭的需要，精裝修房必須考慮客戶的個(gè)性化需求，另一方面也是發(fā)展商服務(wù)意識(shí)提高的表現(xiàn)。 （ 3）多個(gè)方案可選、方案可以升級(jí)的可變套餐式精裝修房 具體做法：業(yè)主可選毛坯房，或加上不同的裝修費(fèi)得到不同檔次的裝修。如風(fēng)林綠洲提供的每平方米 720元、 75 0元、 1000 元、 1180 元的四種裝修 ，各檔次裝修材料一致，但客戶可把不同檔次間的材料搭配，在四種價(jià)位基礎(chǔ)上適當(dāng)加價(jià)和減價(jià)，獲得滿足自己個(gè)性的裝修。這種模式適合于中高檔社區(qū)，滿足由于客戶支付能力差距造成對(duì)精裝修檔次的個(gè)性化需求。但是“退裝修”的選擇一定程度上打破了精裝修社區(qū)的概念，為后期的裝修擾民、物業(yè)管理留下了隱患，需要慎重采用。 （ 4）完全可變的精裝修房 具體做法：業(yè)主支付相同的房價(jià)，然后與開發(fā)商選定的專業(yè)家裝公司協(xié)商，選擇不同的裝修材料、改變標(biāo)準(zhǔn)的裝修方案，如方案修改、材料選擇的成本超額，則向家裝公司補(bǔ)齊價(jià)差。使用這種操 作模式的項(xiàng)目很少，雖然一定程度上明確了精裝修的責(zé)任主體，但是由于給了客戶過大的選擇余地之后，開發(fā)商的資源整合作用蕩然無存，客戶無法享受到規(guī)模化精裝修的價(jià)格利益，是否選擇推薦的裝修公司也變得并不重要，最后與家裝無異。這種模式原則上