【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)用地信息 項目開發(fā)申請 可行性論證 可行性報告 總經(jīng)理審定 公司內(nèi)部立項 報批計委立項 董事會審定 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第二章 房產(chǎn)項目開發(fā)程序及實施細則 一、 根據(jù)上級管理部門審定的工程項目，由投資策劃部編制投資建設(shè)計劃，上報市計委辦理建設(shè)計劃手續(xù)。 二、 投資策劃部到勘察設(shè)計院購買用地區(qū)域地形圖，請該局有關(guān)人員進行現(xiàn)場勘察，對有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)進行核查、 標注。 三、 由投資策劃部負責(zé)編寫規(guī)劃用地申請，報規(guī)劃局并填寫有關(guān)文件，請規(guī)劃局用地處派人查看現(xiàn)場。 四、 辦理規(guī)劃藍線圖（動遷藍線） 、 規(guī)劃用地許可證 、 建設(shè)用地許可證 、 規(guī)劃設(shè)計條件等手續(xù)。 五、 藍線辦理完畢，到市土地管理局辦理土地使用證，簽訂土地出讓合同，與土地局有償科談判（盡可能降低地價），交納土地有償使用金。 六、 領(lǐng)取拆遷申請表，公司報表，填寫、辦理拆遷許可證。召開拆遷戶動員大會，丈量拆遷戶房屋土地面積，上報安置辦法，辦理拆遷手續(xù)具體程序。 七、 拆遷完畢后，由市拆遷辦給返紅線證明，取得市拆遷辦給市規(guī)劃局的通 知，市土地局給市規(guī)劃局的通知，附藍線圖、等辦理建筑紅線。 八、 由投資策劃部委托勘察設(shè)計單位，對項目進行全面勘察規(guī)劃，編寫開發(fā)項目工程的初步設(shè)計及整體造價估算。 九、 由投資策劃部持取得的紅線圖等手續(xù)到計委申報年度投資計劃，并辦理投資許可證。 十、 對應(yīng)納稅工程項目，由投資策劃部協(xié)助財務(wù)部辦理向市稅務(wù)局申報投資方向調(diào)節(jié)稅。 十一、 由投資策劃部將取得各種手續(xù)和許可證進行整理移交工程部辦理單體設(shè)計、施工許可證和行政辦存檔。 十二、 工程項目前期開發(fā)工作流程（圖） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 附圖一： 工程項目前期開發(fā)工作流程 編制投資發(fā)展計劃 投資策劃部 計 委 審批建設(shè)計劃 勘察設(shè)計院 購用地區(qū)域地形圖 規(guī)劃局 辦藍線手續(xù) 辦藍線手續(xù) 辦土地出讓手續(xù) 拆遷辦 領(lǐng)取拆遷許可證 計 委 辦理紅線手續(xù) 勘察設(shè)計院 工程勘察設(shè)計 辦投資許可證 稅務(wù)局 投資方向調(diào)節(jié)稅 建 委 辦施工許可證 土地局 投資策劃部 整理各項手續(xù) 工程部 委托設(shè)計、施工許可 招標辦案 招 標 存檔 規(guī)劃局 行政辦 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第三章 合同管理制度 第一節(jié) 總 則 一、 為不斷提高公司的管理水平，運用法律手段管理經(jīng)濟，維護公司的合法權(quán)益和最高信譽，杜絕合同糾紛，根據(jù)中華人民共和國“合同法”等有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合公司實際，制定本制度。 二、 本制度的合同指公司簽訂的及公司部門代表公司對外簽訂的所有經(jīng)濟合同、協(xié)議、保證書。 三、 合同是法人之間為實現(xiàn)一定的經(jīng)濟目的，明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。在本公司的經(jīng)營范圍 內(nèi)，凡對外發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系，應(yīng)一律依法訂立經(jīng)濟合同。 四、 本公司所有經(jīng)濟合同的訂立需按規(guī)定的程序?qū)徍?，由審核人員發(fā)表審核意見并修訂后，由公司法定代表人授權(quán)合同簽訂人員進行合同簽字。 重大的經(jīng)濟合同經(jīng)董事會通過，由法定代表人簽署。 五、 本公司對外簽訂的一切經(jīng)濟合同，必須嚴肅謹慎，全面完整、合理合法，不得有損害本公司經(jīng)濟利益的行為。 第二節(jié) 合同的訂立 一、 訂立經(jīng)濟合同必須遵守國家法律，必須符合國家政策和本公司有關(guān)規(guī)定，必須做到平等互利，協(xié)商一致，等價有償?shù)脑瓌t。 二、 訂立合同必須采用國家制定或公司規(guī)定 的正式范本合同。 三、 各類合同的簽訂須要求對方出具營業(yè)執(zhí)照原件或復(fù)印件、資質(zhì)證書，掌握對方的法人資格，資信情況，審查對方承辦人員有無代理權(quán)及代理權(quán)限，對不具備條件的簽字人員，不得認可其在合同上的簽字、蓋章。 四、 訂立書面經(jīng)濟合同文本應(yīng)至少一式四份，兩份正本，兩份副本，契約雙方各執(zhí)兩份。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 五、 公司對外簽訂的任何一種經(jīng)濟合同，其內(nèi)容都應(yīng)具備以下主要條款： 標的 (貨物、勞務(wù)、工程項目等 ) 數(shù)量和質(zhì)量 價款和酬金 履行的期限，地點和方式 違約責(zé)任 法定代表人或負責(zé)人簽字和蓋章 六、 公司對外簽 訂的合同用貨幣履行義務(wù)時，除法律另有規(guī)定外，必須用人民幣計算和支付。結(jié)算付款時除國家在規(guī)定的范圍內(nèi)可使用現(xiàn)金外，一切都必須通過銀行轉(zhuǎn)帳結(jié)算。 七、 訂立經(jīng)濟合同，必須遵守國家法律，條款齊全，語言明確無誤，形式合法，除即時清結(jié)業(yè)務(wù)外，一律采用書面形式條款化，以利于合同的約束和執(zhí)行。 八、 合同訂立后，即具有法律約束力，在無異議的情況下，雙方當(dāng)事人必須全而按約履行，嚴格遵守。 九、 遇有不可抗力或其他原因，使經(jīng)濟合同不能履行，或不能完全履行時，應(yīng)在征求法律顧問意見后，向?qū)Ψ教岢鲎兏蚪獬贤慕ㄗh，并及時通報公司有關(guān) 領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)部門。 十、 凡對外簽訂的經(jīng)濟合同在訂立、履行，變更或解除時發(fā)生爭議和糾紛，當(dāng)事人和主管部門應(yīng)及時通報公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)部門。 十一、 簽訂經(jīng)濟合同，必須經(jīng)法定代表人或其授權(quán)委托的代理人簽字，并加蓋合同專用章方能生效。 十二、 代理人被授權(quán)委托的管理 代理人必須在取得“法人授權(quán)委托書”后，方可在授權(quán)范圍內(nèi)，以法人的名義對外簽訂合同。 凡法人授權(quán)委托的代理人，必須具備“合同法”及有關(guān)法律的相關(guān)知識，經(jīng)資格審查后，由法定代表人簽發(fā)授權(quán)委托書。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 凡超越代理權(quán)限或未經(jīng)授權(quán)私自以法人名義對外簽訂的合同 ，為無效合同，由行為人承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果，并視其情節(jié)輕重，追究行為人和主管領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)濟責(zé)任和行政責(zé)任，觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。 法人委托書分為期限性授權(quán)和一次性授權(quán)，期限性授權(quán)期限為一年，如需要也可進行一次性授權(quán)，合同簽訂完畢后，委托書自動失效。 十三、 公司對外簽訂的一切對外經(jīng)濟合同，都必須向財務(wù)部門備案，合同簽訂兩日內(nèi)必須將合同原件一份報財務(wù)部，未經(jīng)報財務(wù)部備案的合同，其合同的經(jīng)濟支出，財務(wù)部有權(quán)拒絕付款，由此造成的損失由合同簽訂當(dāng)事人及該部門全部承擔(dān)。 第三節(jié) 合同的審核 一、 公司對外簽 訂的合同必須經(jīng)部門審核、公司內(nèi)部法律審核、財務(wù)商務(wù)審核程序后方可對外簽訂。 二、 合同的審核程序 經(jīng)辦人員，明確合同雙方和合同類別 承辦部門負責(zé)人審閱合同內(nèi)容，標出約定不明和欠缺之處，提出修改意見。 公司內(nèi)部法律人員對合同條款的合法性進行審核，提出修改意見，經(jīng)修改后，在審核登記表上簽字。 財務(wù)部對合同的商務(wù)條款進行審核，提出修改意見，經(jīng)修改后在審核登記表上簽字。 總經(jīng)理審閱合同，在登記表上最終簽署是否同意簽訂合同。 三、 合同審核內(nèi)容 審查合同是否遵循“平等、自愿、公平、誠實信 用、等價有償”的基本原則。 審查合同是否具備“名稱、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或酬金、履行的期限、地點、方式、違約責(zé)任、付款方式、爭議解決等基本條款，并可參照合同范本進行具體審查。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 審查合同雙方權(quán)利義務(wù)的約定是否清楚、規(guī)范、是否符合邏輯、是否存在模棱兩可表述含糊、前后脫節(jié)的情況。 合同的簽訂是否按照公司要求的內(nèi)容簽訂。 在不違背法律基本原則的前提下，在合同中盡量爭取對我方有利的約定。 四、 因?qū)徍巳藛T故意或重大過失，使合同審核失敗，或造成明顯錯誤，因此造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 五、 本公司對外簽 訂的合同一律由辦公室負責(zé)編號并登記，記錄合同編號與合同名稱。部門在對外簽訂合同時，一律使用已編號的合同范本對外簽訂。 六、 公司對外簽訂的一切對外經(jīng)濟合同，都必須及時備案歸檔，合同簽訂兩日內(nèi)必須將合同原件分別報財務(wù)部和辦公室歸檔。業(yè)務(wù)部門留合同復(fù)印件。 七、 辦公室對歸檔的合同需進行核對，核對編號是否正確等，由專人負責(zé)記錄并存檔。 八、 本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。 第四章 工程招標及工程設(shè)備、材料采購招標辦法 第一節(jié) 總 則 一、 為加強我公司工程招標投標管理，保障工程質(zhì)量，提高投資效益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法 規(guī)與新疆特變電工股份有限公司相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 二、 本辦法規(guī)定了公司有關(guān)人員在進行工程招標工作中應(yīng)遵循的行為規(guī)范，適用于工程招標的全過程。 三、 按照有關(guān)規(guī)定凡由我公司進行發(fā)包的各類建設(shè)工程施工均按本辦法實行招標或議標。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 四、 招標小組是房地產(chǎn)公司管理工程招標工作的職能部門，負責(zé)工程招標的具體組織和實施。 五、 本辦法中新疆特變房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 (簡稱公司 )為招標單位 (招標人 )，投標單位和中標單位分別簡稱為投標人、中標人。 第二節(jié) 招標方式及一般程序 一、 工程招標應(yīng)根據(jù)其性質(zhì)、規(guī)模、復(fù)雜程度及其他條件 采取下列方式： (一 )、 公開招標：對符合資質(zhì)條件的投標人不限制數(shù)量，有意投標人均可參加投標； (二 )、 邀請招標：邀請 3 家以上符合資質(zhì)條件的單位參加投標： (三 )議標：邀請 2 家以上符合資質(zhì)條件的單位進行投標協(xié)商談判。 二、 所有工程應(yīng)當(dāng)采用公開招標或邀請招標。 三、 工程招標的一般程序 (一 )、 依據(jù)計劃， 100 萬元以下工程需要由總經(jīng)理辦公會通過， 100 萬元以上工程招標需經(jīng)房地產(chǎn)公司董事會通過后方可招標。 (二 )、 建立招標小組，小組成員至少有兩名股東代表或相關(guān)部門人員，委托招標代理公司進行招 標的，我方也應(yīng)成立招標小組； (三 )、 確定評標方法和標準、編制對投標人的資格預(yù)審文件、招標文件和標底； (四 )、 發(fā)布招標公告或發(fā)出招標邀請書： (五 )、 對投標人進行資格預(yù)審，向符合條件的投標人發(fā)出招標通知書；向合格的投標人發(fā)售招標文件及設(shè)計圖紙、技術(shù)資料、設(shè)備清單等； (六 )、 組織投標人踏勘現(xiàn)場，對招標文件、設(shè)計圖紙、技術(shù)資料、設(shè)備清單等進行答疑，形成文字紀要； (七 )、 投標人遞交投標文件； (八 )、 召開評標會議，審查投標文件； (九 )、 依法組織評標， 選擇中標人；發(fā)出中標通知書： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 (十 )、 與中標人簽訂合同。 四、 工程招標流程 (圖 ) 招標申請 投標資格預(yù)審文件 編制 招標文件的編制 資格預(yù)審?fù)ǜ妗⒄袠送ǜ? 資格預(yù)審 發(fā)放招標文件 勘察現(xiàn)場 標前會 投標文件的編制與遞交 工程處標底價格的編制 開 標 評 標 定 標 合同簽訂 招投標管理委員會 工程部財務(wù)部 招投標管理委員會 副總經(jīng)理 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第五章 工程概 (預(yù) )算、決算管理制度 第一節(jié) 施工圖預(yù)算編制管理辦法 一、 編制時間依據(jù)工程項目大小而定，大型工程七天到十天完成，小型工程三天內(nèi)完成。 二、 編制的預(yù)算書及工程量計算書最少一式三份，一份留存?zhèn)洳?，另二份分別報送財務(wù)部和行政辦。 三、 以材料分析作為工程項目的總體材料用量，并根據(jù)工程進度計劃，列出進場計劃表，報財務(wù)部一份。 四、 編制 要求：字跡工整、數(shù)據(jù)準確、認真仔細、發(fā)現(xiàn)并提出圖紙中存在的問題。 五、 對編制工程預(yù)算的內(nèi)容進行詳細說明、作為預(yù)算書附件隨之報送。 六、 如其他部門需查閱上述資料，需報總經(jīng)理批準。 七、 施工圖編制程序 (附 ) 工程部提交設(shè)計圖紙及圖紙交底資