【文章內(nèi)容簡介】 接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用；直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎設施費、公用配套費指標、不可預見費指標之和； 財務費用指標主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出； 管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算； 銷售費用指標是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用；一般住宅為計劃銷售額的2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項目具體制定該指標； 總成本合計指標是項目各項指標之和，反映了整個項目措作的全部成本費用支出，也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。 指標的制定和下達 由發(fā)展中心風險控制部根據(jù)項目實際情況和可行性研究報告，在項目操作前期制定項目投資成本基礎指標。. 土地及大配套費指標由發(fā)展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核實后下達；. 前期費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核實后下達；. 建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核實后下達；. 不可預見費用指標、財務費用指標由發(fā)展中心同總部財務中心及項目公司負責項目財務的人員核實后下達；. 直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核實后下達； . 銷售費用指標由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核實后下達； 指標的執(zhí)行 項目公司相應部門和人員應積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作，應按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。 項目操作期間項目公司負責前期土地手續(xù)的部門及人員應將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責前期設計及報批手續(xù)的部門或人員應將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責工程的部門及人員應將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責財務的部門及人員應將財務費用和不可預見成本嚴格控制在不可預見成本指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內(nèi)； 指標的審計 負責審計部門：，并由總部相關部門負責審計。 土地及大配套費指標由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負責審計。 前期費用指標由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。 建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負責審計； 不可預見費用指標、財務費用指標由總部發(fā)展中心配合總部財務中心、成本中心負責審計； 直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。 銷售費用指標由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。 審計方式 總部各中心制訂審計計劃； 各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項目操作周期為準，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負責部門制定。6. 獎懲條例: 超額完成指標獎勵辦法 獎勵標準 總指標超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約超過20%以上；出色的將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內(nèi)，單項成本指標節(jié)約超過20%以上； 總額和單項指標都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內(nèi)，成本總額和一些單項成本指標節(jié)約都超過20%以上。 獎勵金額 ，公司給于相應部門或個人獎金激勵，%； ，公司給于相應部門或個人獎金激勵，%；單項節(jié)約部分不再重復獎勵。 獎勵申請 達到獎勵標準的部門或人員，應由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書，經(jīng)項目公司領導通過簽字后，上報集團管理中心； 管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標準，審核通過的，由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵審核 ，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心； 負責審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容，進行詳細的審核和調(diào)查，確實達到獎勵標準的，應通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的通知書。 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心； 個人獲得獎金，應按國家有關規(guī)定繳納個人所得稅。 未完成指標懲罰辦法 懲罰標準 總指標未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎指標范圍內(nèi)，并成本總額超出總成本合計指標20%以上；未能將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內(nèi)，單項成本超出指標20%以上； 懲罰金額 對于符合本制度成罰標準的規(guī)定的，公司給于相應部門或個人進行資金懲罰，%； 懲罰審核 ，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心； 負責審核的部門要根據(jù)各項指標的審計內(nèi)容，進行詳細的審核和調(diào)查，確實達到懲罰標準的，應形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準具體的懲罰金額和方式，由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執(zhí)行的通知書。 懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知下達的當月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當于懲罰金額的工資；，部門負責人承擔50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔50%懲罰金額； 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達到懲罰金額。7. 注意事項: 此制度各項指標為標準開發(fā)指標，各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整審核指標。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。8. 附件:投資成本基礎指標分解構成表《》1. 目的：規(guī)范總部項目投資管理工作，為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲備支撐，實現(xiàn)投資決策的科學化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經(jīng)濟條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會效益和經(jīng)濟效益， 2. 范圍： 適用范圍：鵬潤地產(chǎn)總部及各項目公司。 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。3. 名詞解釋： 投資發(fā)展工作是指進入房地產(chǎn)二級開發(fā)之前的所有工作，包括一級開發(fā)項目和二級開發(fā)項目。 一級開發(fā)項目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進行二級開發(fā)的項目。 二級開發(fā)項目：是指取得土地后，不需要進行一級開發(fā)，直接進行二級開發(fā)的項目。4. 職責： 發(fā)展中心職責: 項目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項目拓展戰(zhàn)略，獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析，并完成備案、立項等工作。 投資管理：總部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發(fā)表獨立意見。 各項目公司職責各項目公司按各自負責的區(qū)域獨自開展項目拓展工作，并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務指導。5. 作業(yè)內(nèi)容： 初選收集項目信息并審核掌握的有關資料，進行初步分析及調(diào)查研究后，認為可進一步跟蹤的，進入可研階段。：立項：1）、項目立項申請單2）、項目建議書（可研報告）3）、項目原始資料復印件。在經(jīng)過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項項目結案報告及相關資料。，認為可以進行可研階段的項目，由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實施方案，報送總經(jīng)理辦公會并抄報總部發(fā)展中心。由總部發(fā)展中心在可行性報告及實施方案的基礎上提出審核意見。,總部發(fā)展中心對各單位報送的報告經(jīng)調(diào)研后認為可行的，應盡快并報總經(jīng)理辦公會進入決策程序。，并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性。，基礎數(shù)據(jù)的準確性，投資分析的可行性及項目規(guī)模、時機等因素均應進行全面審核，并獨立完成審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業(yè)性的科學論證，以加強對項目的深入認識和了解，確保項目投資的可靠和可行。 ，經(jīng)總部主管領導可研初審后，上報總經(jīng)理辦公會，由總經(jīng)理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。，應向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案，并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨立完成的審核報告發(fā)表意見與建議，決策委員會決定項目投資與否。，按照決策建議與意見進行相關法律文件簽署。6. 獎懲條例: 見項目拓展獎勵制度7. 注意事項:8. 附件項目審核流程圖《》1. 目的：項目談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個開發(fā)過程。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此制度。2. 范圍： 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中心 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心3. 名詞解釋： 談判工作小組 項目談判必須成立談判小組，談判小組應由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級別及以上人員。 每次談判應由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。 談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須經(jīng)過項目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ? 談判工作小組應本著高效談判的原則，將談判進展及時反饋給相關領導。4. 職責： 總部發(fā)展中心負責該制度的制定及修改5. 作業(yè)內(nèi)容： 談判禮儀 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。具體按《員工手冊》相關規(guī)定執(zhí)行。