【文章內(nèi)容簡介】 ? 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：（ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。（ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 36 ? 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：（ 1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理。（ 2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當期應(yīng)納稅所得額。 ? 保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除 。 37 ? 1利息。按以下規(guī)定進行處理：（ 1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。（ 2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 ? 1土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 38 ? 1成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 ? 1折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 39 ? 新 31號文 ? 第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 ? 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ? 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 40 ? 第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。 ? 第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 ? 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下 (一 )屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進 (二 )屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 41 ? 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。 ? 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 ? 第二十條 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ,其支付境外機構(gòu)的銷售費用 (含傭金或手續(xù)費 )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準予據(jù)實扣除。 ? 第二十一條 （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用 ,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 42 ?第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ?第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 ?第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 ,其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 43 異同點分析 ? 共同點： 對成本、費用的核算與扣除作了原則規(guī)定。 ? 不同點： 新 31號文取消區(qū)分“開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本”的規(guī)定。 ? 不同點： 新 31號文對扣除項目原則規(guī)定更加清楚。 ? 共同點： 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本計算公式相同。 ? 不同點： 新 31號文確定的可售面積單位工程成本計算公式中的分母在原 31號文確定的公式中的分母“總可售面積”前加了定語“成本對象”，這樣更加工吻。 ? 相同點： 維修費用的扣除范圍相同。 ? 不同點： 單列條款，表述更加準確。 ? 不同點： 新 31號文取消“代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除”規(guī)定。 44 ? 相同點： 配套設(shè)施的處理規(guī)定相同。 ? 不同點： 新 31號文將“停車場庫”建造單列為第三十三條，不再按照是否屬于營利性標準劃分，并作了明確規(guī)定。 ? 相同點： 建造的設(shè)施項目相同。 合資建設(shè)收到的經(jīng)濟補償可直接抵扣項目建造成本，抵扣后的差額調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。 ? 不同點： 新 31號文取消原 31號文中第（ 1）點。 ? 相同點： 保證金的核算、扣除口徑相同。 ? 不同點： 新 31號文增加條款。 ? 相同點： 財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用可直接在稅前扣除； 成員企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 45 ? 不同點： 新 31號文規(guī)定借款費用按“企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配”，對屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 新 31號文規(guī)定借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件的，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用。 新 31號文在此取消了有關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金利息支出條款，對涉及關(guān)聯(lián)關(guān)系的利息支出問題應(yīng)該統(tǒng)一按 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知 》 （國稅發(fā) [2020]121號）執(zhí)行。 ? 共同點： 規(guī)定企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ? 不同點： 新 31號文取消了原 31號文關(guān)于土地閑置費規(guī)定。 ? 共同點： 對企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損，其凈損失準予在稅前扣除。 ? 不同點： 新 31號文要求對其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認。 ? 不同點： 新 31號文規(guī)定自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費用扣除更具操作性，并且明確規(guī)定了一個時間尺度。 46 十二、計稅成本的核算 ? 原 31號文 ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 ? （一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： ? 開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。 ? 開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 ? …… ? 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。 47 ? 新 31號文 ? 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。 ? 第二十六條 成本對象是指為