【導讀】第三條企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：。關于征收管理問題。業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征。開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的?，F(xiàn)金等價物及其他經濟利益。第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或。合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托

　　

【正文】 位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。 ? 上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按 5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。 ? 接受土地使用權的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發(fā)產品的成本。 59 ? 新 31號文 ? 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本： ? （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： ? 1．換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 ? 2．換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 ? （二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 60 ? 第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 （一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 ? 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。第三十四條 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。 61 異同點分析 ? 共同點： ? 對以地換房、投資入股的地價核算作了規(guī)定； ? 都強調按照“市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失”。 ? 不同點： ? 對以地換房，新 31號文表述比原 31號更加具體，并增加了“土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本”和補價的處理規(guī)定。 ? 新 31號文取消了以股權形式“土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過 50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按 5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。”的規(guī)定。 ? 新 31號文對企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，具體規(guī)定了接受投資企業(yè)的土地使用權的成本核算內容。 ? 不同點： 新 31號文規(guī)定“停車場所”如單獨建造，應作為成本對象單獨核算，如利用地下基礎設施形成的則作為公共配套設施處理，取代了原 31號文按照營利性、非營利性的劃分方法。 62 ? 原 31號文 ? 關于完工開發(fā)產品的稅務處理問題 （二）開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 的有關規(guī)定對其進行處理。 63 ?新 31號文 ?第三十五條 開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 的有關規(guī)定對其進行處理。 64 異同點分析 ?共同點： 規(guī)定對已完工開發(fā)產品在完工年度要按規(guī)定結算計稅成本，未按規(guī)定結算的主管稅務機關將依法作出處理。 ?不同點： 將 31號文強調企業(yè)“在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日”，不得滯后。 65 十五、特定事項的稅務處理 ? 原 31號文 ? 關于合作建造開發(fā)產品的稅務處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。 ? （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理 : ? 開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 ? 投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。 66 企業(yè) 企業(yè)企業(yè)企業(yè) 67 ? 新 31號文 ? 第五章 特定事項的稅務處理 ? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。 ? （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理： ? 1. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 ? 、紅利進行相關的稅務處理。 ? 68 異同點分析 ? 共同點： ? 按約定分配開發(fā)產品的稅務處理方法相同； ? 按約定分配項目利潤的所得稅處理方法相同； ? 不同點： 新 31號文規(guī)定對“投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理”與新所得稅法規(guī)定相一致，不再強調原 31號文“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅”的規(guī)定。 69 ? 原 31號文 ? 關于以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理問題 ? （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： ? 企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。 70 ?新 31號文 ?第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： ? 企業(yè)應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。 71 異同點分析 ?共同點： 將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的稅務處理方法相同。 72 十六、其他規(guī)定 ? 原 31號文 ? 關于適用減免稅政策問題根據房地產開發(fā)業(yè)務的特點，房地產開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 ? 關于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產開發(fā)業(yè)務的其他內資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。本通知自 2020年 1月 1日起執(zhí)行 73 ?新 31號文 ?第三十八條 從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的外商投資企業(yè)在 2020年 12月 31日前存有銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，至該項開發(fā)產品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務處理。 ?第三十九條 本通知自 2020年 1月 1日起執(zhí)行。 74 異同點分析 ?取消此條規(guī)定，稅收優(yōu)惠政策統(tǒng)一于新企業(yè)所得稅法規(guī)定。 ?不同點： 新 31號文適用于企業(yè)，包括內資、外資等企業(yè)；原 31號文僅適用于內資企業(yè)； 執(zhí)行時間不同。