【正文】 完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂? ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文將計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則歸納為可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則六原則，更具可操作性，并增加了企業(yè)在開工之前合理確定成本對(duì)象的備案管理規(guī)定。 48 異同點(diǎn)分析 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文增加條款，對(duì)計(jì)稅成本進(jìn)行原則定義。 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? （六）權(quán)益區(qū)分原則。 ? （五）成本差異原則。 ? （四）定價(jià)差異原則。 ? （三）功能區(qū)分原則。 ? （二）分類歸集原則。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下： ? （一）可否銷售原則。 47 ? 新 31號(hào)文 ? 第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。 ? 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。 ? 開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文規(guī)定自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費(fèi)用扣除更具操作性，并且明確規(guī)定了一個(gè)時(shí)間尺度。 ? 共同點(diǎn)： 對(duì)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損，其凈損失準(zhǔn)予在稅前扣除。 ? 共同點(diǎn)： 規(guī)定企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 新 31號(hào)文規(guī)定借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件的，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用。 ? 相同點(diǎn)： 財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用可直接在稅前扣除； 成員企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 ? 相同點(diǎn)： 保證金的核算、扣除口徑相同。 合資建設(shè)收到的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣項(xiàng)目建造成本，抵扣后的差額調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文將“停車場庫”建造單列為第三十三條，不再按照是否屬于營利性標(biāo)準(zhǔn)劃分，并作了明確規(guī)定。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文取消“代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除”規(guī)定。 ? 相同點(diǎn)： 維修費(fèi)用的扣除范圍相同。 ? 共同點(diǎn)： 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本計(jì)算公式相同。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文取消區(qū)分“開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本”的規(guī)定。 ?第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 ,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 42 ?第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ? 第二十一條 （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 ? 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 ? 第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 ? 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。成本對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 ? 1土地閑置費(fèi)。（ 2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 37 ? 1利息。 ? 保證金。 36 ? 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（ 1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。 ? 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 35 ? 維修費(fèi)用。 34 十一、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 ? 原 31號(hào)文 ? 八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 33 異同點(diǎn)分析 ?共同點(diǎn)： 出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 31 十、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn) ?原 31號(hào)文 ?關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題 ?開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。 30 異同點(diǎn)分析 ? 共同點(diǎn)： ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品必須分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； ? 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 ? 上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。 ? 二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 …… ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 ? 新 31號(hào)文將計(jì)稅毛利率的確定作了授權(quán)規(guī)定。 ? (四 )屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。 ? （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 ? 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 10％。 ? （二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定： ? 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20％。開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí) ,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。 ? 不同點(diǎn)： ? 新 31號(hào)文取消了原 31號(hào)文對(duì)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 23 ? 新 31號(hào)文 ? 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋? ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 21 異同點(diǎn)分析 ?不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文取消此項(xiàng)規(guī)定。 ? 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 對(duì)包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 19 異同點(diǎn)分析 ? 共同點(diǎn)： 都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （ 4）采