【正文】 第 四條 獎勵程序 符合獎勵條件，由所在部門將事跡書面報告和《獎勵建議書》呈報項目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理審核，經(jīng)公司經(jīng)理簽署后執(zhí)行。 對完成所分派的工作任 務(wù)遲緩、拖延。 1 個月內(nèi)有 2 次類似性質(zhì)的口頭警告。 在轄區(qū)禁煙場所吸煙，酗酒后上班。 1 個月內(nèi)受到 2 次類似性質(zhì)的書面警告處分。 其他違反規(guī)章制度，類似上述性質(zhì)行為。 留用期間工作平 常，缺乏主動性、積極性。 1情節(jié)嚴重、觸犯法律，移交司法機關(guān)處理。 第十二條 申訴 員工對獎勵或處分有異議，可向公司領(lǐng)導(dǎo)提出申訴。 三、各部門按部門人數(shù) 5% 的名額比例進行評比部門 “ 優(yōu)秀員工 ” 。 七 、 項目區(qū)域 辦公室負責(zé) 將 考 評 結(jié)果進行匯總、記錄、存檔 并報集團物業(yè)部備案 。 首問責(zé)任制 一 、第一個接待人或?qū)υ捜藶槭讍栘?zé)任人。 二、值班人員必須嚴守崗位，不得擅自離崗；若因此而造成損失的，追究當(dāng)事人的責(zé)任。 三、回訪內(nèi)容： 實地查看維修項目。 二、使用規(guī)定： 各員工所發(fā)放的服裝等自發(fā)放之日起計算。 四、實用是以實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜進行維修，以適 應(yīng)業(yè)主或住用人在使用功能與質(zhì)量上的需求。 六、電氣線路、電梯、發(fā)電機組等附屬設(shè)施應(yīng)保持完好，運行安全，正常使用，嚴格桉有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)檢查，防止電氣線路破損老化，絕緣性能降低影響使用或發(fā)生事故。 二、化糞池入口蓋應(yīng)蓋好，并保證蓋完好；無特殊情況不得打開化糞池蓋。 五、各樓層門廳及地坎槽要經(jīng)常清潔，以防門腳阻塞而影響門廳暢通。 五、升降機的任何改動，均須書面征詢承判商的專業(yè)意見后方可進行。 四、 保養(yǎng) 內(nèi)容如下： 潤滑系統(tǒng)：檢查液面、漏油；更換機油、機油濾滑器。 自動控制裝置：檢查模擬供、停電，起動油機動裝置是否正常。 填寫試運行記錄表。 發(fā)布命令應(yīng)準確、清晰，使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備和雙重名稱（即設(shè)備名稱和編號）。 檢查開關(guān)和刀閘的位置。 五、操作前應(yīng)核對名稱、編號和 位置，操作中應(yīng)認真執(zhí)行監(jiān)護復(fù)誦制。 但上述操作應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。 六、水池的觀察孔應(yīng)加蓋上鎖。 七、遇到重大投訴，超出部門處理權(quán)限，須馬上報告部門主管，移交上級處理，向投訴客戶解釋原因，并確定回復(fù)時間。 七、管理處根據(jù)維修員反饋意見，到客戶處開具發(fā)票收取有償維修服務(wù)費。 三、發(fā)電機供電： 為防止發(fā)電機向變壓器倒送電，發(fā)電機輸出線路的受電開關(guān)與市電的受電開關(guān)設(shè)有電氣聯(lián)鎖。 發(fā)動機起動后，要注視 油壓表的批示情況和發(fā)電機轉(zhuǎn)動時的聲音情況均屬正常后方可正常運行。事后及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并如實填好《事故情況記錄表》，報管理處及部門備案。 散熱器風(fēng)機開關(guān)打在“自動”位置 。 檢驗配電屏的試驗按鈕，觀察各報警指示燈有否接通發(fā)亮。 把待并車發(fā)電機的同步器手柄打在（合閘）位置。 注意檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器 水位，低于正常位置應(yīng)予以補充。 凡故障停機，須把故障消除，然后按動機組上的重復(fù)手掣，機組方可再進行運作。維修養(yǎng)護內(nèi)容主要有：清潔柜內(nèi)所有器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；檢查緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；檢查彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件；自耦減壓啟動器的電阻不低于 ，否則應(yīng)進行干燥處理；外 殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理，然后擰緊接地線；熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無損，導(dǎo)線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動空氣開關(guān)電阻應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干，在開關(guān)閉合或斷開過程中，應(yīng)無卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈；中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換；運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。 三、因供水管網(wǎng)或供水故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 五、泵組選擇開關(guān)每日輪換一次。 三、當(dāng)水池排空到一定程度時，利用剩下的 ~ 水帶水清洗，加清洗劑對池壁及池底進行洗刷，使池壁達到用手觸摸無膩感，然后將洗刷后污水排走，再用清水沖洗干 凈。 二、工程人員每年底負責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 二、用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，將操作盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN， LIGHT，RUNM， NORMAL， MDOOR， AUTO 位置。 電動扶梯操作規(guī) 程 一、準備 在梯頭或梯尾的照明開關(guān)處用梯匙開電扶梯照明。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 二、監(jiān)聽檢查渦輪的嚙合情況，檢查減速器的油標并觀察是否有漏油情況。 ● 周檢 由電梯管理員進行。 ● 月檢 由電梯管理員進行，除周檢內(nèi)容外，重點注意： 一、仔細檢查制動器和安全保護裝置，調(diào)節(jié)器好解瓦與制動輪間隙。 五、檢查調(diào)整超載限制裝置。經(jīng)過技術(shù)檢查后電梯應(yīng)按勞動局年檢程序進行調(diào)整試車。 七、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層做測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 七、拆線路時，應(yīng)包扎好線頭。正式轉(zhuǎn)電前，要檢查低壓電房，確認設(shè)備及人員準備就緒；查看客戶乘電梯情況，在確認無人乘電梯的情況下停梯，再開始轉(zhuǎn)電，轉(zhuǎn)電工作完成后再開梯。
。備用發(fā)電轉(zhuǎn)為市電程序同上。 九、穿戴好勞動保護用品。 一、在地下室、廚房等濕場地工作，或在上、下夾層工作時，都要先切斷電源，不能停電時，至少應(yīng)有兩人在場一起工作。 緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 一、按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。仔細檢查電動機軸和蝸桿軸的同軸度，必要時放松電動機地腳螺栓，用墊片調(diào)整。 三、檢查井道設(shè)施，如導(dǎo)軌、導(dǎo)靴、對重等，并對導(dǎo)軌涂潤滑油。 二、檢查各種安全保護裝置，如門的聯(lián)鎖裝 置、限位開關(guān)、極限開關(guān)、限速器、安全鉗、緩沖器的運作及連接情況。 四、檢查 各轉(zhuǎn)動部分的穩(wěn)定性，如軸承是否震動、地腳螺栓是否松動等。主要檢查 電梯開閉是否正常、指示信號是否齊全等。 在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 四、幾秒鐘后，自動關(guān)門。 四、根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。 五、放入自來水并投加維持消毒用的消毒藥物。 七、觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。 二、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流入電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。 四、相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護： 閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應(yīng)重新油漆。 ● 停車 總控屏的輸出饋電開關(guān)分閘， 脫開電網(wǎng)。凡紅燈亮表示有故障，綠燈為正常運行 指示燈。 觀察同步指示器的指示燈，完全熄滅時或指針旋轉(zhuǎn)到零位，即可打上并電合閘開關(guān)。 啟動進風(fēng)和排風(fēng)機。 ● 手動啟動： 室內(nèi)氣溫低于 20℃時，開啟電加熱器，對機器進行預(yù)熱。 保持散熱器冷卻水位正常，循環(huán)水閥常開。機器運行時不許切斷蓄電池開關(guān)。當(dāng)發(fā)電機供電時，市電主備供受電開關(guān)應(yīng)退出運行狀態(tài)，并分別懸掛“嚴禁合閘”的警示牌。當(dāng)主供電源停電，只有在主供電源的受電開關(guān)分閘后，備用電源的受電開關(guān)方可合閘，并在主供開關(guān)上懸掛“嚴禁合閘”警示牌，同時在一次結(jié)線圖板上正確反映供電運行方式。 客戶報修工作流程 一、接到客戶報修要求時，及時填寫《客戶投拆登記表》。 客戶投訴處理程序 一、在接待客戶投訴時，應(yīng)耐心聽客戶投訴的內(nèi)容，不得打斷客戶說話，更不能急于表態(tài)。 作廢的操作票應(yīng)注明“作廢”字樣，已操作的要注明（或蓋章）“已執(zhí)行”字樣 。 六、倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行，其中一人對設(shè)備較為熟悉者作監(jiān)護。 檢查負荷分配。 二、停電拉閘操作，必須按照開關(guān) → 負荷側(cè)刀閘 → 母線側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘的順序與 此相反。 四、發(fā)電機置于自動狀態(tài)，當(dāng)市電全停，機組自動投入。 清潔機組，每月清潔冷卻器外圍。 進風(fēng)口系統(tǒng)：檢查空氣過濾器、管位及連接器 ；更換空氣過濾器。 七、故障及緊急事故時，采取臨時應(yīng)變措施。 七、電梯的轉(zhuǎn)動機件均須加油潤滑，做到定點、定質(zhì)、定量、定期、定人確保安全運行。 四、化糞池開蓋后有專人看護并設(shè)置警示牌，清理后馬上蓋好。 窨井、陰溝管理規(guī)定 一、 窨 井蓋應(yīng)蓋好，不得隨意開啟窨井蓋。 六、按照價值規(guī)律、商品經(jīng)濟為業(yè)主或住用人提供等價有償服務(wù)。 參加工作時間 6 個月內(nèi)的員工，如辭（離）職的，對所發(fā)放服裝 （應(yīng)收回的除外）按原價，在工資中扣回金額。 征詢改進意見。特殊情況，如需外出處理日常事務(wù)工作，應(yīng)將值班電話呼叫轉(zhuǎn)移到安護值勤室或自備手機上，并隨身攜帶對講機保持聯(lián)系。 三 、業(yè)主、客戶要求解決問題或提出詢問、意見，要耐心傾聽。 二 、年度扣分累計在 12 分以內(nèi)者，可領(lǐng)取全額年終獎 金 ；扣分在 20 分以內(nèi)的可領(lǐng)取 90%的年終獎 金 ；扣分在 26 分以內(nèi)的可領(lǐng)取 70%的年終獎 金 ；扣分在 36分以內(nèi)的可領(lǐng)取 50%的年終獎 金 ；扣分在 36 分以上者取消年終獎 金 。 ● 考核頻度與步驟： 一、考核每月進行一次，年度總評一次 。以 充分調(diào)動員工的工作積極性， 增強 員工的組織紀律性， 樹立 員工的競爭意識，進一步促進物業(yè)管理服務(wù)水平的提高，特制定員工工作考評制度。 第十一條 處理程 序與處罰 受書面警告處分，由直接上級開具《員工違規(guī)違紀通知單》，經(jīng)部門主管核實，填寫《員工違規(guī)處罰單》，報項目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理審批執(zhí)行。 累計曠工 2 天。 有嚴重瀆職行為。 知曉財物損壞或丟失，不管不問不匯報。 1未認真履行工作職責(zé)和執(zhí)行規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)問題未及時制止、批評、匯報、不按規(guī)章辦理并造成影響。 無故拖延工作任務(wù)，責(zé)任性不強造成差錯。 在工作場所衣冠不整，出現(xiàn)各類有失職業(yè)風(fēng)度的不雅舉動及形象。 第六條 口頭警告 有下列行為之一者，給予口頭警告一次。 年終評為優(yōu)秀員工。 二、員工因業(yè)務(wù)需要，要求參加各類培訓(xùn)或進修的，均要經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意批準；擅自參加培訓(xùn)（進修）的，企業(yè)不負責(zé)其一切費用。 五、?。ü珎┘伲盒杼峁┯行ёC明，并按管理權(quán)限審批。 四、在規(guī)定辦公工作時間無故遲 到早退超過二小時作半天曠工處理。 四 、新進員工在培訓(xùn)期間只 享受生活費補貼。 三 、凡辭 （離）職 或被辭退員工 由部門主管按規(guī)定 填寫《員工離（辭、退）職審批表》 報上級審批，批復(fù)后三天內(nèi)，按規(guī)定辦理離（ 辭、退）職 手續(xù)及退還公司物品后，再領(lǐng)取當(dāng)月應(yīng)得工資，否則作自動離職處理。 四、跨區(qū)域調(diào)遷由原項目區(qū)域開具人事調(diào)遷證明，奉調(diào)員工接到調(diào)遷通知后，應(yīng)及時辦理移交手續(xù)，按規(guī)定時間憑人事調(diào)遷證明并攜帶個人檔案前往調(diào)入項目區(qū)域報到。 四、管理員、領(lǐng)班、技術(shù)專業(yè)人員的任免由部門主管提議，報常務(wù)經(jīng)理審批。 三、在日常管理工作中，原則上應(yīng)按級管理、按級匯報、按級處理；認真履行各自職責(zé)，特殊情況可越級匯報處理。如發(fā)生緊急情況，員工獲悉情況后必須立即趕到現(xiàn)場而不得以任何理由推托。 五 、通話完畢應(yīng)說 “ 再見 ” ，聽到對方擱下 后 再放聽筒。 四 、行走 要 規(guī)范 、自然 ，不得 奔 跑（緊急情況除外），不得兩人搭 肩 、挽 臂、牽手 而行 ； 與業(yè)主 或上級領(lǐng)導(dǎo) 相遇應(yīng) 主動問好并 靠邊而行，不得從行人中間穿行。 二 、 形象崗按跨立姿勢站立 。 ● 服務(wù)意識： 一 、禮貌 —— 是對客戶和同事最基本的態(tài)度。 嚴于律己，寬以待人，正確處理好集體和個人、同事之間的關(guān)系，樹立良好的團隊精神。 誠信為本、坦誠待人、實事求是、兢兢業(yè)業(yè)。 九、秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事項，由制發(fā)部門負責(zé)人負責(zé)，由專人進行分發(fā)和傳送。 絕密。 關(guān)于會議重要的討論事項。 五、管理好轄 區(qū) 內(nèi)的消防器材和設(shè)備。 三、 每日巡視轄區(qū)智能化系統(tǒng)的運行狀況，每周對智能化系統(tǒng)進行一次全方位檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好日常養(yǎng)護，定期檢測系統(tǒng)使用功能 。 二 、按電梯定期保養(yǎng)項目表的內(nèi)容對電梯進行保養(yǎng) 。 七、完成上級分派的其他工作任務(wù)。 十 、 及時將各類記錄上交管理處存檔。 二、負責(zé)轄區(qū)內(nèi)所有水電、管道及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護和維修，保證各類設(shè)施設(shè)備的正常運 作 。 我將為永大物業(yè)的騰飛貢獻我的智慧與力量。 崗 位 工 作 手 冊 （工程維修） 物 業(yè) YONGDAWUYE 波 大集團物業(yè)部編制 目 錄 企業(yè)文化?????????????????????????????? 1 精 神文明建設(shè) ???????????????????????????? 1 員工誓詞?????????????????????????????? 1 展示語??????????????????????????????? 2 項目區(qū)域工程維修主管崗位職責(zé)???????????????????? 2 維修員崗位職責(zé)???? ??????????????????????? 3 管道