【正文】 4版本/狀態(tài): A/1編 制:審 核:批 準:生效 日期: 二〇一四年七月一日***物業(yè)管理服務(wù)有限公司工作手冊目錄序號章節(jié)文 件 名 稱頁面11工程維修部目標及實施措施422工程維修部組織架構(gòu)533工程維修部崗位職責644工程維修部管理制度（規(guī)定）155特種作業(yè)人員管理制度1564．2高低壓配電室安全工作制度167變配電工作票、操作票制度178電梯安全管理規(guī)定189電梯維保服務(wù)考核制度1810電梯機房管理規(guī)定1911設(shè)備機房管理制度1912設(shè)備機房防火管理規(guī)定2213設(shè)備事故處理規(guī)定2314設(shè)備機房衛(wèi)生管理規(guī)定2515設(shè)備運行記錄管理制度2516設(shè)備標識管理規(guī)定2617設(shè)備臺帳管理制度2618機電設(shè)備維修工具管理規(guī)定2719安全用水、供電管理制度2720監(jiān)視、測量裝置管理規(guī)定2821運行值班工交接班制度2922工程、維修檔案管理制度3023房屋修繕管理制度3024外包工程項目管理制度32255工程維修部工作流程3226電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程3227配電室倒閘規(guī)程3428市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護規(guī)程3529電梯安全操作規(guī)程3530給排水設(shè)備安全操作規(guī)程3631給排水設(shè)備運行管理規(guī)程3832給排水維護保養(yǎng)規(guī)程3933冷水機組運行操作規(guī)程4234中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)程4435柴油發(fā)電機安全操作規(guī)程4636螺桿冷水機組系統(tǒng)操作規(guī)程4737焊接作業(yè)規(guī)程4938設(shè)備安全事故處理規(guī)程5039直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程5140一般報修流程5241計劃檢修或重大設(shè)備檢修流程5242供電限電停電審批程序5343客戶報修服務(wù)管理辦法5344客戶維修服務(wù)管理程序5745設(shè)備更新改造程序5846外包項目合同簽訂工作程序5947外包項目監(jiān)管程序601．工程維修部目標及實施措施 目標： 1) 年度電能耗（除中央空調(diào)）同比下降10%以上2) 房屋本體及設(shè)施設(shè)備按計劃保養(yǎng)，計劃完成率100%，運行正常；3) 月度零修及時率達到98%以上，月度零修合格率達到100%，無零修質(zhì)量造成的有效投訴4) 有效控制供方駐場服務(wù)質(zhì)量5) 設(shè)備重大管理責任事故為零6) 月度記錄、資料保存完整，及時歸檔，歸檔率100% 適用范圍：適用于****項目工程維修部。 內(nèi)容： 部門工作職責：1) 負責樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗收，建立詳細的設(shè)備設(shè)施臺帳，對接管驗收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標識，并完成交接報告；2) 制訂工程維修部日常運作、管理工作程序及各級人員的崗位職責，建立設(shè)備設(shè)施的安全操作、運行管理、維護保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對客服務(wù)標準、規(guī)范；3) 負責制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預(yù)算、采購計劃、資金支付計劃、年度和月度設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃和設(shè)備設(shè)施大修計劃；4) 對管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進行全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運行。在緊急情況發(fā)生時，組織安排各級人員，按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；k. 組織實施對工程外包單位的管理、評審和考核。負責組織人員完成臨時或應(yīng)急工程任務(wù)；e. 與其它部門或相關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導團結(jié)與協(xié)作精神；f. 必須嚴格要求自己，自覺執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對工作認真負責，以身作則。負責與其他部門的聯(lián)絡(luò)工作，跟進報批事項；g. 負責本部門的所有物品申購及辦公用品的申領(lǐng)工作。負責簽發(fā)操作票；p. 配合工程維修班搞好設(shè)備的緊急搶修工作，確保維修工作安全進行；q. 負責本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；r. 積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。有超時空調(diào)的單元，需要進內(nèi)測溫，并記錄；f. 負責對大廈各空調(diào)區(qū)域的溫度及設(shè)備運行狀況進行監(jiān)測，并根據(jù)外界氣溫情況，對空調(diào)運行參數(shù)進行調(diào)節(jié)。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)；d. 嚴格做到：216。 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；216。負責對空調(diào)系統(tǒng)外包合同的履行、施工數(shù)量、質(zhì)量、工期等進行監(jiān)督；j. 遇到突發(fā)性事故時，必須采取正確有效的應(yīng)急措施，確?？照{(diào)主機及其它設(shè)備的安全，同時向上級匯報；k. 積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；l. 完成領(lǐng)導交給的其他工作。11) 維修技工（泥木工）崗位職責： a. 具有熟練的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相應(yīng)安全規(guī)程，經(jīng)部門考查合格后,方能正式上崗；b. 負責大廈內(nèi)外地坪、玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、裝飾、墻面、地毯、窗簾、木門、家具、鎖、鏡面等服務(wù)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、安全；c. 及時按質(zhì)按量完成當值領(lǐng)班分派或本專業(yè)布置的計劃性維護工作和客戶報修任務(wù)，按要求做好各項工作記錄。 內(nèi)容：1) 特種作業(yè)崗位：a. 電工:在高低壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證（由勞動部門頒發(fā)）， 在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進網(wǎng)作業(yè)許可證。 本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；b. 焊工：216。 本公司制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法；216。3) 工作要求：a. 工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；必要時必須穿戴規(guī)定的勞保防護服裝（或用品）；b. 工作前做好必要的安全防護準備（如焊接前要開動火證及準備滅火器等）；c. 工作中必須嚴格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）；d. 工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護；e. 遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲閉；f. 意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實事求是的填寫事故報告，不得隱瞞。3) 工作時間，工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；嚴密監(jiān)視變電室各種設(shè)備、儀器儀表信號裝置等的運行情況，早班每二小時應(yīng)進行一次抄寫各種運行數(shù)據(jù)的記錄和相關(guān)說明,中、夜班每四小時一次。11) 高壓室無雜聲、通風良好、溫濕度正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上鎖、掛牌。6) 執(zhí)行操作票的具體要求：a. 高低壓變配電室的倒閘操作均應(yīng)填寫操作票。 按要求的操作程序填寫清楚。 某一回路送電前，先檢查所有高壓斷路器（或自動開關(guān)）確在斷開位置。 電壓互感器的隔離開關(guān)合閘后，應(yīng)檢查電壓情況。 相關(guān)記錄：1) 《停、送電操作票》2) 《停、送電工作票》 電梯安全管理規(guī)定： 目的：電梯屬于國家規(guī)定的危險性較大的特種設(shè)備，是大廈主要的垂直交通運輸工具。6) 電梯維保單位的維保人員認真按《電梯保養(yǎng)作業(yè)報告》的保養(yǎng)項目進行定期保養(yǎng)。緊急故障處理，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；一般性故障處理，15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；2) 故障修復(fù)時間。5) 電梯機房應(yīng)防止墻壁與天花板滲水，在臺風暴雨時要注意防止雨水從排風扇進入電梯機房。 內(nèi)容：1) 機房標識：a. 凡易燃易爆的設(shè)備間（房），高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 機房人員離開機房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，及擺放2臺以上的滅火器。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。c. 設(shè)備應(yīng)及時得到檢查、測量、保養(yǎng)、維修，確保性能處于良好狀態(tài)。 維修時維修人員隨身攜帶工具箱，維修完成后按原位放置到貨架上。 工具使用后應(yīng)放回原位，主管應(yīng)在每天下班前檢查公用工具，如發(fā)現(xiàn)空缺，應(yīng)及時尋回公用工具，工具損壞應(yīng)修復(fù)（或及時以舊換新）。 適用范圍：適用于大廈設(shè)備機房。 術(shù)語和定義：1) 設(shè)備事故：是指設(shè)備在運行中出現(xiàn)非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低而失去原有功能，停機時間和經(jīng)濟損失超過規(guī)定限額者；2) 責任事故：由于人為原因，如違反操作維修規(guī)程、擅離職守、設(shè)備超負荷運行等，致使設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；3) 質(zhì)量事故：由于設(shè)備原設(shè)計、產(chǎn)品制造質(zhì)量、安裝等原因，造成設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；4) 自然事故：由于遭受自然災(zāi)害的原因，致使設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；5) 重大事故：指設(shè)備在運行中非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運行，須停機更換零配件，修理過程很復(fù)雜，停機時間很長和經(jīng)濟損失很大，并可能有人員傷亡的。2) 事故分析：a. 設(shè)備事故發(fā)生后，重大事故由公司領(lǐng)導組織設(shè)備、樓宇管理部門和事故有關(guān)人員進行事故調(diào)查和事故分析，一般事故有工程經(jīng)理組織力量進行調(diào)查分析，找出事故原因，并采取相應(yīng)的糾正措施，防止事故的再度發(fā)生；b. 對事故的責任者進行教育和嚴肅處理，使其從中吸取教訓；c. 事故的原始證據(jù)、分析與處理記錄應(yīng)進入設(shè)備檔案，分析事故原因時，不能憑主觀臆測作出結(jié)論，要根據(jù)調(diào)查情況與測定數(shù)據(jù)進行客觀分析判斷。7) 設(shè)備事故如屬于設(shè)備設(shè)計制造的質(zhì)量事故，應(yīng)將設(shè)備出現(xiàn)的問題反饋到原設(shè)計、制造單位。h. 事故損失：事故損失（元）=修理費+其它損失。 檢查與考核：1) 本標準由工程維修部負責歸口管理，每年進行一次全面檢查。2) 設(shè)備檢查保養(yǎng)表由檢查員工填好后交領(lǐng)班審查后簽名，每月月底將表格匯總由部門文員管理。 設(shè)備臺帳管理制度： 目的：設(shè)備臺帳是對有關(guān)設(shè)備的各項明細資料及數(shù)據(jù)的記錄，是設(shè)備管理的主要依據(jù)，這些記錄可作為設(shè)備計劃檢修和確保設(shè)備正常運行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造的主要依據(jù)。 適用范圍：適用于工程維修部機電設(shè)備維修工具的管理。6) 個人工具因維修損壞，應(yīng)將損壞件交回報廢以舊換新，并在檔案中注明。14) 維修工具的檔案記錄由工程文員管理保存。c. 私自起用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。3) 監(jiān)視與測量裝置需通過校準（檢定）合格方可使用，并要進行適當?shù)木S護、正確調(diào)整和妥善的儲存等控制，確保持續(xù)保持測量能力與測量要求相一致。使用后的監(jiān)視與測量裝置不要隨處亂放，須送庫房交保管員妥善保管。3) 檢查各設(shè)備、設(shè)施的運行參數(shù)，如電壓、電流、液位或顯示的其它信號和保護裝置是否正常。接班人員在當班人員要求和主持下協(xié)助處理事故。b. 各類檔案應(yīng)按強電、弱電、空調(diào)制冷、機水、消防、電梯、土建系統(tǒng)分類，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標簽。c. 維修當值領(lǐng)班每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實錄入每日維修記錄表內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。2) 維修保養(yǎng)：a. 貫徹“預(yù)防為主”的方針，做到計劃檢修與檢查后修理相結(jié)合，并做到“安全第一”。216。c. 平時不能處理，修理材料價格費用又高，作為全年綜合維修工程，提前造出劃，年底一起計處理；d. 外包工程，負責合同的簽訂、執(zhí)行過程中把好質(zhì)量關(guān)，做好施工驗收及缺陷跟進。c. 按合同要求嚴格執(zhí)行。f. 資料存檔。b. 線路作業(yè)，應(yīng)停電的范圍：216。 對一經(jīng)合閘即可送電到停電設(shè)備的隔離開關(guān)，必須將操作手把鎖住。f. 裝拆臨時接地線工作必須二人進行。 配電室倒閘規(guī)程： 目的：從技術(shù)措施上保證操作安全。不準擅改操作票。e. 備用電源應(yīng)掛上“有人工作，嚴禁合閘”的標示牌。 內(nèi)容1) 聯(lián)鎖柜自動投入程序。b. 定期檢查發(fā)電機信號繼電器和市電中間繼電器保持觸頭接觸良好。 電梯安全操作規(guī)程： 目的：規(guī)范電梯的操作，確保設(shè)備和人身安全。b. 合電梯、消防系統(tǒng)及其它應(yīng)急照明開關(guān)。b. 先合變壓器低壓側(cè)進線總開關(guān)，然后再依次送負荷各分路開關(guān)。高壓部分操作時還應(yīng)帶絕緣手套及穿絕緣鞋。 內(nèi)容：1) 有關(guān)規(guī)定：a. 倒閘操作應(yīng)有二人進行，其中一人唱票（操作票）與監(jiān)護，另一人復(fù)誦與操作。4) 應(yīng)懸掛標示牌和裝設(shè)臨時遮攔：a. 標示牌懸掛數(shù)量；216。3) 裝設(shè)臨時接地線：a. 裝設(shè)時，應(yīng)先將接地端可靠接地，當驗明設(shè)備或線路確無電壓后，立即將臨時接地線的另一端（導線端）接在設(shè)備或線路的導電部份上，此時設(shè)備或線路已接地并三相短路。 可能將電源返至檢修線路的所有開關(guān)；216。 適用范圍：適用于大廈電氣設(shè)備檢修工作。e. 長期維修保養(yǎng)的外包項目應(yīng)做好月評價及年度評價，供公司參考。 適用范圍適用于公司管理處所轄范圍內(nèi)的各工程、維修、保養(yǎng)施工工作。 大廈玻璃幕墻有無脫漆、裂縫、漏水及鋼架結(jié)構(gòu)有無松動及變形；216。c. 日常維修保養(yǎng)：216。e. 維修檔案作為評估大廈設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。d. 外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程主任、領(lǐng)班核對實物，如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。10) 醉酒者不允許上班，且作曠工處理。5) 機房內(nèi)各空調(diào)、通風以及照明是否正常。在《年度檢測、計量設(shè)備檢定記錄表》《設(shè)備報廢申請表》記錄清楚。5) 對于臺秤等計量器具，雖經(jīng)檢定合格，但是使用前仍需調(diào)整（清理）、調(diào)零點。6) 能在低區(qū)用水的，不要到高區(qū)取水！7) 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理公司機電維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。 適用范圍