【正文】 內(nèi)容：1) 開梯前的檢查與準備工作。 電梯安全操作規(guī)程： 目的：規(guī)范電梯的操作，確保設(shè)備和人身安全。b. 定期檢查發(fā)電機信號繼電器和市電中間繼電器保持觸頭接觸良好。2) 聯(lián)鎖開關(guān)柜維護。d. 停市電時發(fā)電機信號繼電器失電，常閉觸點閉合導(dǎo)能安電機起動模塊，發(fā)電機自行起動加速。b. 合電梯、消防系統(tǒng)及其它應(yīng)急照明開關(guān)。 內(nèi)容1) 聯(lián)鎖柜自動投入程序。 相關(guān)記錄：1. 《停、送電操作票》2. 《停、送電工作票》 市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護規(guī)程： 目的：確保應(yīng)急電源正常輸入。b. 全部或一臺變壓器停電時，應(yīng)按照從低壓側(cè)各有關(guān)負荷分開關(guān)斷開停電，然后切斷變壓器低壓總開關(guān)，再最后切斷高壓分路開關(guān)順序操作。b. 先合變壓器低壓側(cè)進線總開關(guān)，然后再依次送負荷各分路開關(guān)。e. 備用電源應(yīng)掛上“有人工作，嚴禁合閘”的標示牌。c. 檢驗一切正常后，按實際需要選用1或2進線，分段送電。2) 高壓送電操作規(guī)程：a. 有操作票，按上述有關(guān)規(guī)定做好準備工作。高壓部分操作時還應(yīng)帶絕緣手套及穿絕緣鞋。不準擅改操作票。d. 操作時，必須先核對設(shè)備的名稱、編號、并檢查斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)、刀開關(guān)等的通斷位置與工作票寫的應(yīng)相符。c. 操作中，應(yīng)認真執(zhí)行監(jiān)護制、復(fù)誦制等。 內(nèi)容：1) 有關(guān)規(guī)定：a. 倒閘操作應(yīng)有二人進行，其中一人唱票（操作票）與監(jiān)護，另一人復(fù)誦與操作。 配電室倒閘規(guī)程： 目的：從技術(shù)措施上保證操作安全。b. 裝設(shè)臨時遮攔是為了防止工作人員誤碰或靠近帶電體，也可以作為安全隔離裝置。 提醒類標示牌的數(shù)量應(yīng)與裝設(shè)接地線班組數(shù)相同；216。4) 應(yīng)懸掛標示牌和裝設(shè)臨時遮攔：a. 標示牌懸掛數(shù)量；216。f. 裝拆臨時接地線工作必須二人進行。d. 臨時接地線應(yīng)裝在工作點可以看見的地方。b. 臨時接地線應(yīng)使用多股軟裸銅線，截面不小于25mm2.c. 分段母線在斷路器或隔離開關(guān)斷開時，各段應(yīng)分別驗電并接地之后方可進行檢修。3) 裝設(shè)臨時接地線：a. 裝設(shè)時，應(yīng)先將接地端可靠接地，當(dāng)驗明設(shè)備或線路確無電壓后，立即將臨時接地線的另一端（導(dǎo)線端）接在設(shè)備或線路的導(dǎo)電部份上，此時設(shè)備或線路已接地并三相短路。 對一經(jīng)合閘即可送電到停電設(shè)備的隔離開關(guān)，必須將操作手把鎖住。禁止在只經(jīng)斷路器或自動開關(guān)電源的設(shè)備上工作，必須斷開本回路的隔離開關(guān)；216。c. 停電注意事項：216。 可能將電源返至檢修線路的所有開關(guān)；216。b. 線路作業(yè)，應(yīng)停電的范圍：216。216。 檢修的設(shè)備；216。 適用范圍：適用于大廈電氣設(shè)備檢修工作。f. 資料存檔。d. 按合同要求辦理付款手續(xù)。b. 認真填寫《物業(yè)工程項目驗收表》。e. 長期維修保養(yǎng)的外包項目應(yīng)做好月評價及年度評價，供公司參考。c. 按合同要求嚴格執(zhí)行。2) 合同執(zhí)行a. 嚴格按《外包項目監(jiān)管程序》執(zhí)行。b. 實事求是，不徇私情。 適用范圍適用于公司管理處所轄范圍內(nèi)的各工程、維修、保養(yǎng)施工工作。c. 平時不能處理，修理材料價格費用又高，作為全年綜合維修工程，提前造出劃，年底一起計處理；d. 外包工程，負責(zé)合同的簽訂、執(zhí)行過程中把好質(zhì)量關(guān)，做好施工驗收及缺陷跟進。 各類盛水的池、溝等有無漏水或其它損壞。 各類井道內(nèi)結(jié)構(gòu)有無變形、開裂及其它損壞，各基礎(chǔ)有無沉降變形；216。 大廈玻璃幕墻有無脫漆、裂縫、漏水及鋼架結(jié)構(gòu)有無松動及變形；216。216。216。216。c. 日常維修保養(yǎng)：216。2) 維修保養(yǎng)：a. 貫徹“預(yù)防為主”的方針，做到計劃檢修與檢查后修理相結(jié)合，并做到“安全第一”。 適用范圍：適用于本大廈房屋修繕。過期檔案由工程經(jīng)理組織的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。e. 維修檔案作為評估大廈設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。c. 維修當(dāng)值領(lǐng)班每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實錄入每日維修記錄表內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。2) 維修檔案管理制度a. 維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程維修部各領(lǐng)班組織填寫，并交工程文員統(tǒng)一管理。需銷毀的資料應(yīng)由工程經(jīng)理及副經(jīng)理等組成鑒定小組研究后上報決定。d. 外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程主任、領(lǐng)班核對實物，如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。b. 各類檔案應(yīng)按強電、弱電、空調(diào)制冷、機水、消防、電梯、土建系統(tǒng)分類，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標簽。 內(nèi)容1) 工程檔案管理制度a. 所有的工程設(shè)備檔案由工程文員負責(zé)管理。 工程、維修檔案管理制度 目的將本部門在工作中形成的維修養(yǎng)護技術(shù)資料按檔案部門的要求收集、整理和立卷，確保有關(guān)文件材料完整與安全。10) 醉酒者不允許上班，且作曠工處理。接班人員在當(dāng)班人員要求和主持下協(xié)助處理事故。8) 以上工作正常方可辦理交接班手續(xù)，交班者在未辦理完交接手續(xù)前，不許離開工作崗位。6) 檢查公用工具、化驗設(shè)備及藥劑、安全防護用品、消防工具等是否齊全和處于良好待用狀況。5) 機房內(nèi)各空調(diào)、通風(fēng)以及照明是否正常。3) 檢查各設(shè)備、設(shè)施的運行參數(shù)，如電壓、電流、液位或顯示的其它信號和保護裝置是否正常。2) 首先查看運行記錄，詳細了解上班的運行情況、負荷情況以及有無事故或事故隱患。. 適用范圍適用于大廈設(shè)備設(shè)施（中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、給排水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等）的運行管理。在《年度檢測、計量設(shè)備檢定記錄表》《設(shè)備報廢申請表》記錄清楚。使用后的監(jiān)視與測量裝置不要隨處亂放，須送庫房交保管員妥善保管。如必須要調(diào)整時，由送具備資格的法定檢定單位進行調(diào)整，重新封緘。對于無標識或校準有效期已超過的監(jiān)視與測量裝置，操作者要拒絕使用。5) 對于臺秤等計量器具，雖經(jīng)檢定合格，但是使用前仍需調(diào)整（清理）、調(diào)零點。3) 監(jiān)視與測量裝置需通過校準（檢定）合格方可使用，并要進行適當(dāng)?shù)木S護、正確調(diào)整和妥善的儲存等控制，確保持續(xù)保持測量能力與測量要求相一致。包括工程運行中使用監(jiān)視與測量裝置。 適用范圍：適用于****項目使用的用以證實設(shè)備運行安全符合要求的所有檢驗、測量和試驗設(shè)備、器具的控制。6) 能在低區(qū)用水的，不要到高區(qū)取水！7) 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理公司機電維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。c. 私自起用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。4) 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：a. 私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用、按最大流量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。2) 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 適用范圍：適用于****項目二次供水。14) 維修工具的檔案記錄由工程文員管理保存。12) 所有工具都要進行建帳管理，做到帳物相符，使用者必須在各自的工具清單上簽字。10) 較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。8) 未經(jīng)部門主管批準，不可將工具用于不屬于大廈日常維修以外的維修使用。6) 個人工具因維修損壞，應(yīng)將損壞件交回報廢以舊換新，并在檔案中注明。公共使用的工具如電焊機，切割機等大件工具應(yīng)按操作規(guī)程操作，安全保護裝置不得隨意拆除，電動工具應(yīng)按國家頒發(fā)的電動工具使用管理辦法實施。公用工具由責(zé)任領(lǐng)班簽名領(lǐng)取、負責(zé)存放保管；個人使用工具由使用者簽名領(lǐng)取負責(zé)保管、維護。2) 機電設(shè)備維修工具由部門主管負責(zé)申請購買、使用分配。 適用范圍：適用于工程維修部機電設(shè)備維修工具的管理。臺帳具體內(nèi)容應(yīng)包括：1) 設(shè)備選型及配套說明；2) 設(shè)備安裝調(diào)試記錄、精度檢驗記錄和驗收移交記錄；3) 設(shè)備登記卡，格式；4) 運行記錄；5) 巡視檢查記錄；6) 維護保養(yǎng)記錄；7) 預(yù)防性檢修記錄；8) 修理記錄；9) 零配件更換記錄；10) 故障分析報告；11) 事故報告；12) 報廢記錄。一般每年進行一次全面的清點核對，做到帳物相符。 內(nèi)容：設(shè)備臺帳其中包括設(shè)備重量、基本性能、設(shè)備附的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等。 設(shè)備臺帳管理制度： 目的：設(shè)備臺帳是對有關(guān)設(shè)備的各項明細資料及數(shù)據(jù)的記錄，是設(shè)備管理的主要依據(jù)，這些記錄可作為設(shè)備計劃檢修和確保設(shè)備正常運行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造的主要依據(jù)。1) 設(shè)備標識：設(shè)備標識分設(shè)備編號和設(shè)備登記卡。 適用范圍：工程維修部設(shè)備設(shè)施標識管理。4) 所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。2) 設(shè)備檢查保養(yǎng)表由檢查員工填好后交領(lǐng)班審查后簽名，每月月底將表格匯總由部門文員管理。 適用范圍：適用于設(shè)備運行記錄。 內(nèi)容：1) 機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物；2) 各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵；3) 機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵；4) 機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)；5) 機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。 設(shè)備機房衛(wèi)生管理規(guī)定： 目的：規(guī)范機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境。 檢查與考核：1) 本標準由工程維修部負責(zé)歸口管理，每年進行一次全面檢查。e. 必須認真執(zhí)行設(shè)備潤滑制度，每臺設(shè)備都應(yīng)繪制潤滑圖和編制潤滑表，“五定”〈即定點、定時、定質(zhì)、定標、定人〉，根據(jù)潤滑表，開展?jié)櫥ぷ?。d. 認真貫徹執(zhí)行設(shè)備維護、預(yù)檢修制度，把每一臺設(shè)備的檢查點排列成表，明確檢查點的檢查周期，檢查部位，職責(zé)范圍，落實到人并填寫記錄，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，設(shè)備操作者應(yīng)立即處理，不能處理的，應(yīng)立即向上級主管報告，不得拖延。b. 各崗位操作人員應(yīng)熟練操作設(shè)備、認真維護設(shè)備和掌握一般故障的處理方法。h. 事故損失：事故損失（元）=修理費+其它損失。e. 設(shè)備事故損失計算:f. 修理時間：從設(shè)備動工修理時起，至全部修復(fù)后交付使用時為止。重大事故應(yīng)有現(xiàn)場照片。b. 事故發(fā)生的時間、地點、單位、簡要經(jīng)過、傷亡人數(shù)及責(zé)任人，采取的應(yīng)急措施。7) 設(shè)備事故如屬于設(shè)備設(shè)計制造的質(zhì)量事故，應(yīng)將設(shè)備出現(xiàn)的問題反饋到原設(shè)計、制造單位。5) 發(fā)生的各種設(shè)備設(shè)施事故，工維修程部每月應(yīng)統(tǒng)計上報，并記入歷年設(shè)備事故登記簿中。一般事故報告由工程維修部簽署意見，上報公司總經(jīng)理；重大事故由公司總經(jīng)理批示并向業(yè)主報告。任何事故均須查清原因、分清責(zé)任，對責(zé)任人應(yīng)按情節(jié)輕重、責(zé)任大小、認識態(tài)度等分別給予批評教育、行政處分、經(jīng)濟處罰或開除處理，觸犯刑律的要依法處理。2) 事故分析：a. 設(shè)備事故發(fā)生后，重大事故由公司領(lǐng)導(dǎo)組織設(shè)備、樓宇管理部門和事故有關(guān)人員進行事故調(diào)查和事故分析，一般事故有工程經(jīng)理組織力量進行調(diào)查分析，找出事故原因，并采取相應(yīng)的糾正措施，防止事故的再度發(fā)生；b. 對事故的責(zé)任者進行教育和嚴肅處理，使其從中吸取教訓(xùn)；c. 事故的原始證據(jù)、分析與處理記錄應(yīng)進入設(shè)備檔案，分析事故原因時，不能憑主觀臆測作出結(jié)論，要根據(jù)調(diào)查情況與測定數(shù)據(jù)進行客觀分析判斷。一般事故由工程維修部經(jīng)理調(diào)配資源組織設(shè)備的修理恢復(fù)。發(fā)生重大事故須立即報告公司總經(jīng)理；b. 不能破壞事故現(xiàn)場。 管理原則：1) 事故報告、調(diào)查和處理工作必須堅持實事求是、尊重科學(xué)的原則；2) 預(yù)防原則：為實現(xiàn)設(shè)備安全生產(chǎn)的目標，必須積極做好預(yù)防措施，提高安全生產(chǎn)意識，防止設(shè)備事故的發(fā)生；3) 設(shè)備事故處理“三不放過”原則：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任人與員工未受到教育不放過；沒有整改和防范措施不放過。 術(shù)語和定義：1) 設(shè)備事故：是指設(shè)備在運行中出現(xiàn)非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低而失去原有功能，停機時間和經(jīng)濟損失超過規(guī)定限額者；2) 責(zé)任事故：由于人為原因，如違反操作維修規(guī)程、擅離職守、設(shè)備超負荷運行等，致使設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；3) 質(zhì)量事故：由于設(shè)備原設(shè)計、產(chǎn)品制造質(zhì)量、安裝等原因，造成設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；4) 自然事故：由于遭受自然災(zāi)害的原因，致使設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；5) 重大事故：指設(shè)備在運行中非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運行，須停機更換零配件，修理過程很復(fù)雜，停機時間很長和經(jīng)濟損失很大，并可能有人員傷亡的。 設(shè)備事故處理規(guī)定： 目的：規(guī)范工程設(shè)備事故處理程序，確保正確處理設(shè)備事故。施工后認真檢查，確無火種方能離開；4) 員工在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救設(shè)施，員工必須掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法；5) 當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號；6) 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件；7) 機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、防煙面罩、疏散標志和指示燈等設(shè)施必須保持完整好用，樓宇管理部應(yīng)每月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應(yīng)記錄上報總物業(yè)經(jīng)理；8) 發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”的原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救；9) 火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施；10) 遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。機房內(nèi)不得存放易燃物品；3) 需要動火作業(yè)時，由領(lǐng)班填寫機房動火作業(yè)申請表，工程經(jīng)理批準，獲樓宇管理部批準后方能施工。 適用范圍：適用于大廈設(shè)備機房。定期裝訂成冊后按工程檔案管理規(guī)定歸檔存放。 主任負責(zé)日常檢查及監(jiān)督。 設(shè)備維修人員不得將各類工具外帶私用，以免影響急修使用。 工具使用后應(yīng)放回原位，主管應(yīng)在每天下班前檢查公用工具，如發(fā)現(xiàn)空缺，應(yīng)及時尋回公用工具，工具損壞應(yīng)修復(fù)（或及時以舊換新）。 公用工具應(yīng)有固定位置統(tǒng)一擺放，并在貨架上加以標識。 根據(jù)各管理處、各專業(yè)維修人員工作的具體情況，工具箱內(nèi)工具品種、規(guī)格、數(shù)量可