【正文】 綜合維修保養(yǎng)規(guī)范 危險品管理制度 1． 1 油類：（易燃物品） 限量購買、存放，諸如汽油、柴油等易燃物品； 對存放易燃物品倉庫、箱、柜應保證遮光、干燥、通風和排風。 電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 做好個人安全防護措施，須雙人操作； 2 機柜設備除塵； 3 檢查設備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設備工作溫度是否正常； 5 檢測設備各項功能是否正常； 6 檢測攝像機工作溫度及圖像質量； 7 清潔攝像機及護罩灰塵。 7 、 配電室檢修工作程序 由強電主管提前 30 天確定配電室檢修時間、任務（包括工作重點）、參加人、影響范圍，制訂出具體方案并書面通知物業(yè)部； 提前 15 天對主要互投電源配電柜做互投試驗； 云帆物業(yè) 57 提前 7 天對參加人員做工做交底，由當班人員填寫工作票、操作票并審定無誤； 提前 2 天準備好檢修使用的工具、材料； 按預 定檢修方案執(zhí)行； 檢修完畢將工作票、操作票存檔； 出具檢修報告。指示燈、開關鈕、報警裝置、保險等檢查損壞情況，并補裝整齊； 維修后要對漏電保護開關、繼電器進行功能檢驗是否完好有效； 柜門、門鎖要齊全，以動力柜、配電箱設施周圍環(huán)境發(fā)現(xiàn)有不良現(xiàn)象應進行清理或提出意見； 檢修完畢，將結果做詳細記錄，并填寫記錄卡； 配合其他專業(yè)的電氣設備檢修； 按照其他專業(yè)檢修進度，適時進行泵類維護保養(yǎng)工作； 維護保養(yǎng)標準依據(jù)電器設備銘牌和設備性能參數(shù)，逐項進行檢查及儀器測量， 有問題立即維修或提出報告； 檢測完畢后，將結果記錄存檔。 動力柜、配電箱檢修工作程序 按周期安排維護保養(yǎng)； 檢修提示 在檢修配電柜（盤）中注意所有開關、繼電器、控制線路、保護云帆物業(yè) 56 電器的下各接點、接口聯(lián)接鏍絲是否堅固，應試緊一次，不能有松動，滑扣鏍絲必須更換； 測量帶負載的三相線路電流是否正常。做好檢修記錄，將更換、調整的電氣無件名稱、數(shù)量記錄在《電器設備臺賬》中，并保存更換產(chǎn)品的有關資料備查。 職責 強電專業(yè)維修員負責電氣設備、設施的保養(yǎng)、維護； 強電主管負責維護保養(yǎng)計劃的組織實施及維護保養(yǎng)工作的檢查指導、監(jiān)督實施進度及設備維護保養(yǎng)的質量； 工程維修部經(jīng)理負責上述工作的檢查。 云帆物業(yè) 54 強電設備維修保養(yǎng)規(guī)范 目的 及時處理電氣設備設施故障，檢查設備隱患，確保設備良好性能。應在規(guī)定時間內(nèi)完成； 檢修前要做充足的材料、工具、照明、備件等方面的準備，盡可能安排在不影響營業(yè)的時間段施工。 職責 維修員負責給排水設備、設施的檢修、維護保養(yǎng)； 給排水主管負責維修保養(yǎng)工作的指導，檢查監(jiān)督和計劃的落實。 云帆物業(yè) 53 給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)范 目的 及時處理給排水設備、設施故障，確保設備性能處于良好狀態(tài)。 云帆物業(yè) 52 空調水泵周期保養(yǎng) 每月保養(yǎng) 對運行的水泵每 15 天倒泵一次，保證設備完好率； 檢查水泵進出水壓力值，在正常范圍內(nèi)； 檢查電機運轉電流是否正常； 檢查保養(yǎng)水泵清潔衛(wèi)生。 云帆物業(yè) 51 新風機組周期保養(yǎng) 每周保養(yǎng) 檢查風機進出風溫度表，供回水壓力表是否精確； 檢查電動閥、手動閥門及風道中的防火閥是否正常； 檢查調整風機皮帶張力、松緊度； 清洗初中效過濾網(wǎng)。 空調機組、風機盤管的維護保養(yǎng)的工作程序 按要求定期清潔空調機組、 風機盤管的過濾網(wǎng)、機房衛(wèi)生和冷凝水排水管的疏通工作； 記錄維修保養(yǎng)、零部件更換及大修情況，零部件更換及大修情況同時記錄于空調設備臺帳； 空調主管每年 12 月制定下年度的設備檢修計劃，編制空調設備檢修計劃并按運行情況制定中修、大修計劃； 設備保養(yǎng)工作一般在夜間進行，暫時不運行的設備可在白天進行，維修保養(yǎng)工作遵守工程值班室的時間安排； 空調機故障維修一般不超過 8 小時，若在此時間內(nèi)無法解決的部件故障應將故障原因、解決方案書面上報工程維修部限期解決。 適用范圍 產(chǎn)業(yè)服務中心 大樓各種空調機組、風機盤管設備的維護保養(yǎng)。 每年對 產(chǎn)業(yè)服務中心 大樓的消防報警系統(tǒng)及聯(lián)動系統(tǒng)進行檢測，并上報工程維修部及管理處領導。 維修人員工作程序 弱電系統(tǒng)設備發(fā)生故障時，應立即趕到現(xiàn)場排除故障，確保系統(tǒng)正常運行； 解決值班人員在巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，并做好詳細記錄，必要時上報工程維修部領導； 協(xié)助值班人員處理日常維修工單； 負責日常弱電系統(tǒng)設備的維修保養(yǎng)工作，并做好詳細的保養(yǎng)記錄。 職責 負責 產(chǎn)業(yè)服務中心 大樓內(nèi)消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視接收系統(tǒng)、無線對講系統(tǒng)、車管系統(tǒng)的設備正常運行，完成每日的例行檢修，并做好詳細記錄，重大問題應及時向工程維修部報告，并監(jiān)督好外派單位的維修保養(yǎng)工作。 云帆物業(yè) 47 弱電設備運行管理規(guī)范 目的 確保弱電系統(tǒng)設備處于良好的工作狀態(tài)， 24 小時正常運行，以便隨時為客戶提供優(yōu)質服務。工程維修部值班在約定時間停電前 1 小時負責與物業(yè)總值聯(lián)系，確認最后停電時間。 嚴格按照上級指令執(zhí)行停、送電操作，緊急故障停、送電的操作執(zhí)行緊急停電處理規(guī)程； 每天做好交接班工 作，接班人員應提前 10 分鐘到崗與上一班人員進行認真的現(xiàn)場交接，交接內(nèi)容事項； 每天填寫運行記錄于《交接班記錄本》； 詢問設備運行中有無故障，出現(xiàn)故障的處理經(jīng)過及目前需注意的云帆物業(yè) 46 問題； 公用工具、鑰匙須當面點清，接班后發(fā)現(xiàn)工具損壞、丟失鑰匙不齊等問題，由接班人員負責； 及時轉達供電局停電通知或上級指令，不得延誤耽擱； 故障排除過程中，交班人員不得下崗，接班人員有協(xié)助解決的義務； 配電室衛(wèi)生每天清潔一次，相關設施保持干凈、整齊。 配電系統(tǒng)運行工作程序 值班員負責配電設備 24 小時運行的監(jiān)控、記錄和操作，觀察各分路用電負荷的變化。以及外圍電氣設備的計 劃維保，并根據(jù)設備運行情況和工單反映出的問題及時調整工作。 職責 配電室運行人員負責設備的操作、監(jiān)控、記錄和緊急故障的處理。 云帆物業(yè) 45 配電設備運行管理規(guī)范 目的 確保配電設備處于良好工作狀態(tài)，保證供、用電正常。 職責 值班員負責按規(guī)定時間、內(nèi)容對設備的運行狀況進行檢查、調整和記錄。 控制箱轉換開關撥到“手動”位置 按“啟動”按鈕水泵運轉 按”停止“按鈕水泵停止運轉 云帆物業(yè) 44 給排水設備巡查規(guī)程 目的 保證給排水設備、設施的運行正常，所有設備在受控狀態(tài)。 給水設備操作規(guī)程 檢查水箱水位、電源開關、水閥位置； 開啟進水閥，關閉泄水閥； 水泵控制開關，轉到“手動”位置； 按控制柜上“啟動”按鈕（水泵開始運轉） ； 緩慢打開出水閥門觀察壓力表指旬上升位置； 將水泵控制開關轉到“自動”位置，水泵投入自動運行狀態(tài)。 3 、 術語 指專用設備固有的特性和作用功能。 云帆物業(yè) 43 給排水設備、設施操作規(guī)程 目的 給排水設備、設施保持性能穩(wěn)定，運行正常。對突發(fā)的故障（事故）停機應立即報告工程經(jīng)理。 9 設備間管理工作程序： 非工作人員進入設備間需經(jīng)給排水主管或工程維修部經(jīng)理批準后，由本專業(yè)人員陪同，方可進入； 設備間的機電設備由值班員負責操作，其他人不得擅自操作； 控制柜轉換開關，無特殊情況下應打在“自動”位置，連續(xù)運轉的泵類設備每隔 15 天輪換使用； 保持設備間良好的照明、通風、門、鎖開啟要靈活，無破損； 不得擅自改動設備的線路、器材，若需改動，須經(jīng)上級領導同意后，方可進行； 使用器具工具，材料等應碼放整齊 ，保持房間干凈、整齊，無積塵，消防設施要安全可靠，做好揮發(fā)腐蝕物品的存放保管。負責設備配件材料的采購計劃的編制工作； 云帆物業(yè) 42 對給排水設備設施維護、保養(yǎng)提供工作指導及監(jiān)督檢查工作； 定期將計量用壓力表、流量表更換下來集中送檢； 統(tǒng)計上年度 產(chǎn)業(yè)服務中心 大樓用水量，上報工程維修部。并記錄于《設備維修表》。負責每月自來水、熱水的能源統(tǒng)計報告工作，消防，噴淋及水設備、軟化水設備的檢查工作。 3 術語： 給排水是指輸送和調節(jié)水量、水質的設備及使用后水的排放設備。 云帆物業(yè) 41 給排水設備運行管理規(guī)程 1 目的： 確保 產(chǎn)業(yè)服務中心 大樓范圍內(nèi)服務，衛(wèi)生設施用自來水、熱水供應滿足服務要求，排水設施正常通暢，及時修復設備故障。 云帆物業(yè) 39 空調運行巡視制度 1 接班后巡視機房設備； 2 制冷機各運行水泵每二小時記巡視記錄； 3 各新風機、排風機、水箱每班次巡視二次； 4 巡視發(fā)現(xiàn)問題及時解決，相應調整； 5 巡視項目： 新風機：供回水壓力、供回水溫度、新風閥狀態(tài)、電 動閥狀態(tài)、進出風溫差、風機皮帶； 各水箱、水位； 排風機運行狀況； 交班巡視處理的工作、設備情況，與接班人員要有文字說明并簽字； 當班出現(xiàn)問題記錄，并說明原因。 4 制冷空調運行員工作程序： 運行人員熟知設備操作規(guī)程，按運行時間起停設備； 按照《空調機操作規(guī)程》進行設備區(qū)域巡查，記錄在設備巡視表中； 及時調整設備，保持 產(chǎn)業(yè)服務中心 大樓辦公區(qū)溫度在適宜范圍； 巡視檢查空調機組運行狀態(tài)； 做好工作交接班，接班人員提前 10 分鐘到崗與交班人員進行現(xiàn)場交接工作； 空調設備運行狀況有無故障處理過程、結果； 空調設備運行情況有無異常，設備啟停狀況； 巡查記錄應完整，交接 班記錄清楚，并及時轉達上級指令不得延誤； 云帆物業(yè) 38 公用工具、儀器、鑰匙當面點清，損壞情況記錄在交接本上； 每班交班前應做好機房清潔，消防設備完整有序。 2 適用范圍： 制冷空調設備、設施的運行管理。專用工具及工作記錄必須交代清楚，出現(xiàn)的問題應與交接班人交接清楚，而且寫出處理結果，遺留工作，接班人一定要認真仔細檢查，并繼續(xù)完成工作； 2 接班人應提前到崗，以便有充足的時間進行接班，如接班人員未能到崗，值班人員必須堅持崗位，并向有關領導匯報； 3 接班人如有緊急事情，不能到崗提前通知有關領導，說明原因正式請假，以便安排工作； 4 值班人員應認真遵守公司的各項規(guī)范制度，應認真履行工作職責，完成工作任務； 5 同事之間應團結、友愛、互幫、互學、交流經(jīng)驗、共同提高，努力把各 項工作做好。 3 在交接班過程中對公用工具交接清楚，對丟失的工具由責任人進行賠償； 4 接班人員因故未能按時到崗，交接人員繼續(xù)堅守崗位，不得自行下崗，并立即上報； 5 運行人員未經(jīng)領導允許，不得私自換班、替班； 6 完成領導交付的其它工作； 7 每班堅持清理值班室衛(wèi)生，保證值班室清潔。 6）施工結束后，工程維修部負責通知安保部回收臨時出入證。 4）安保部負責辦理臨時出入證。 2）物業(yè)公司審批后，工程維修部以《工程施工聯(lián)系單》（附表三）的形式通知安保部、物業(yè)部施工相關事宜。 云帆物業(yè) 33 一般項目施工管理辦法 為提高工作效率，對日常工作中發(fā)生的質保維修、臨時維修、搶修等施工項目按此辦法執(zhí)行。 四、全部驗收合格后，工程維修部填寫《驗收報告單》，施工單位離場，同時由安保部負責收回所有施工人員的出入證。如有損壞或改動，施工單位應進行恢復或修理。 二、工程維修部對施工中涉及的建筑物設備、設施情況進行驗收。 四、如施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)違章行為，檢查部門有權根據(jù)《施工違章處罰細則》（附件三）對施工單位進行處罰。 二、安保部對施工現(xiàn)場人員治安、防火、進出線路等項目進行檢查。根據(jù)施工項目的專業(yè)情況，確定施工管理的專業(yè)班組和主要責任人。合格后方可進行施工。 物業(yè)部就現(xiàn)場衛(wèi)生、衛(wèi)生間使用、垃圾清運及成品保護提出相應要求。同時確認施工用水、用電的技術方案，收取施工押金等工作。 工程維修部負責施工人員安全教育，與施工方簽訂《安全責任協(xié)議書》（附件一）。會議的主要內(nèi)容應包括： 施工單位介紹施工概況，施工周期、施工現(xiàn)場安全管理安排、施工現(xiàn)場安全員等內(nèi)容。 三、由安保部根據(jù)工程提供的施工人員名單，