【正文】 與交班人交接清楚，方可下崗； 2 交接內(nèi)容： 運(yùn)行記錄； 詢問，檢查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行使用狀態(tài)、故障的處理經(jīng)過及尚存問題； 需轉(zhuǎn)達(dá)的通知命令。 云帆物業(yè) 35 空調(diào)、給排水交接班制度 1 交接班工作 必須嚴(yán)格、認(rèn)真、仔細(xì)逐項(xiàng)交接。 云帆物業(yè) 36 第四章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 云帆物業(yè) 37 空調(diào)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 1 目的： 確保制冷空調(diào)設(shè)備設(shè)施保持良好性能，保證 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓空調(diào)溫、濕度處于舒適范圍。 3 職責(zé)： 制冷空調(diào)設(shè)備運(yùn)行員負(fù)責(zé)制冷機(jī)的操作、監(jiān)視和記錄，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的操作、監(jiān)視和記錄； 空調(diào)設(shè)備維修員負(fù)責(zé)設(shè)備檢修，日常清潔維護(hù)； 空調(diào)主管負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備、設(shè)施的 綜合管理，對(duì)上述工作的操作、檢修給予指導(dǎo)及檢修、監(jiān)督、檢查。 5 制冷空調(diào)維修員工作程序： 對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 每月定期清掃空調(diào)機(jī)房； 制冷機(jī)運(yùn)行工作中，應(yīng)協(xié)助運(yùn)行人員檢查冷卻水量、水質(zhì)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理； 完成空調(diào)設(shè)施的維護(hù)、檢修工作，保證其功能正常； 對(duì)設(shè)備定期更換的配件及時(shí)統(tǒng)計(jì)整理，呈交空調(diào)主管； 制冷機(jī)、空調(diào)機(jī)設(shè)備由運(yùn)行員負(fù)責(zé)操作； 運(yùn)行中出現(xiàn) 停電等異常情況應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)急措施； 嚴(yán)禁吸煙，保證機(jī)房安全、干凈和整潔； 運(yùn)行人員應(yīng)依據(jù)氣溫變化及時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷； 保持機(jī)房照明及機(jī)房通風(fēng)，保證設(shè)備和人員工作安全； 運(yùn)行人員不得脫崗，確保設(shè)備運(yùn)行有人監(jiān)護(hù)。 云帆物業(yè) 40 制冷機(jī)組開停程序 1 開機(jī)前檢查冷凍水泵、冷卻水泵是否自動(dòng)、手動(dòng)； 2 檢查制冷機(jī)主控制柜是否送電； 3 制冷機(jī)油位必須在低視位鏡上可見或超過 1/2 位置； 4 油溫應(yīng)保持在正常； 5 啟動(dòng)冷凍水泵、觀察冷凍水溫度變化、壓力值； 6 油泵開啟檢查、油溫、油壓不低于設(shè)定值； 7 開啟冷卻水泵，觀察冷卻水溫、壓力值； 8 記錄主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)， 9 根據(jù)室外氣溫調(diào)整出水溫度； 10 停機(jī)程序：按停機(jī)按鈕減負(fù)荷停機(jī)，記錄停機(jī)時(shí)間。 2 適用范圍： 適用于 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓給水、排水設(shè)備和用水設(shè)施的維護(hù)管理。 4 職責(zé)： 值班員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告，并協(xié)助維修人員的工作； 維修人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)施維護(hù)和維修，負(fù)責(zé)日常機(jī)械設(shè)備的維護(hù)工作； 給排水主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備、設(shè)施、機(jī)械設(shè)備設(shè)施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 5 值班員工作程序 值班員定時(shí)巡查設(shè)備，將設(shè)備運(yùn)行狀況和異常問題記錄于《交接班記錄本》； 設(shè)備機(jī)房每日清掃一次衛(wèi)生，設(shè)備每周清潔一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬； 及時(shí)完成報(bào) 修單工作，日維修不壓單、甩單，保證維修質(zhì)量和數(shù)量的完成； 6 維修員工作程序 按要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。 7 主管職責(zé)： 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備、設(shè)施的綜合管理，包括技術(shù)資料，檔案收集、保管。 8 工程維修部經(jīng)理職責(zé)： 每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施及維修工 作進(jìn)行一次檢評(píng)； 審核日常維修及大修計(jì)劃。 10 停水管理工作程序： 因維修等原因停水，應(yīng)由給排水主管報(bào)告工程維修部經(jīng)理，經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)呈 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)過獲準(zhǔn)和相應(yīng)部門經(jīng)理會(huì)簽，并提前 24 小時(shí)發(fā)函通知。并聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門協(xié)助處理，并在恢復(fù)供水后 30 分鐘內(nèi)報(bào)告給工程維修部經(jīng)理和有關(guān)部門； 11 季節(jié)防護(hù)措施： 夏季前清除各部位排水溝地漏和雜物，保持排水通暢，同時(shí)在車庫坡道出入口處預(yù)備沙袋等防汛措施； 冬季前 檢查各供水管道的保溫，并修補(bǔ)破損處，保持保溫層完整，需防凍池水的部位，要提前做好準(zhǔn)備。 2 、 適用范圍 給排水設(shè)備、設(shè)施的操作。 職責(zé) 值班員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、巡查、記錄和異常情況的報(bào)告。 排水設(shè)備（潛水泵）操作程序 手動(dòng)操作 自動(dòng)運(yùn)行 將潛水泵控制箱轉(zhuǎn)換開關(guān)，撥到“自動(dòng)”位置，潛水泵投入自動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。 適用范圍 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓各部位給排水設(shè)備、設(shè)施 。 工作程序 巡視要求 水泵運(yùn)轉(zhuǎn)聲音，泵體溫度，電機(jī)溫度均處在設(shè)備說明的范圍之內(nèi)； 水位，水壓，儀表指示在控制和要求數(shù)值位置上； 水泵運(yùn)行的控制開關(guān)，檔位，選擇位置處在正確和正常指示上，電源箱內(nèi)電器無噪聲、電流、頻率，電壓指示在正常位置上，指示燈顯示正常； 消防、噴淋供水泵狀態(tài)檢查，水壓是否正常，電源指示燈顯示，消防水池水量充足； 室外消防栓、消防噴淋水泵結(jié)合器周圍環(huán)境有無 改變或異常狀況； 熱水供水溫度 50℃ 60℃，巡查時(shí)注意溫度保證在上述范圍之內(nèi)； 按時(shí)填寫《給排水值班巡視記錄表》； 以上項(xiàng)目需要每日進(jìn)行。 適用范圍 變配電設(shè)備的管理。 維修員負(fù)責(zé)外圍電氣設(shè)備的維護(hù)檢修及工單維修； 強(qiáng)電主管負(fù)責(zé)配電設(shè)備的綜合管理及上述工作的檢查、監(jiān)督。強(qiáng)電主管負(fù)責(zé)上述工作綜合管理，并協(xié)調(diào)與其他專業(yè)部門、單位的關(guān)系； 工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查及停電檢修前發(fā)布通知。 根據(jù)分路用電負(fù)荷的變化，及時(shí)檢查電容器的投入和退出運(yùn)行，保證有功功率因數(shù)維持在正常水平，保證用電安全。 維修員工作程序 按要求進(jìn)行維修保養(yǎng)； 執(zhí)行上級(jí)指令安排的電氣設(shè)備增改安裝工作； 按期完成日常電氣設(shè)施的維護(hù)工作和維修工單的維修內(nèi)容； 停電管理工作程序 需要停電才能進(jìn)行設(shè)備檢修時(shí)，事前由強(qiáng)電主管編寫停電報(bào)告，經(jīng)工程維修部經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，交由項(xiàng)目處領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行復(fù)審、批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)下文兩份，強(qiáng)電主管一份做為實(shí)施指令，另一份由工程值班臺(tái)負(fù)責(zé)組織其它專業(yè)配合執(zhí)行指令工作。檢修完畢后，檢修人員及時(shí)通知工程值班，由工程值班通知物業(yè)總值已恢復(fù)供電。 適用范圍 適用于 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓的辦公樓設(shè)施的維護(hù)工作。 值班員工作程序 值班員定時(shí)巡查設(shè)備，將設(shè)備運(yùn)行狀況和異常問題記錄于交接班記錄本，并向主管 部門匯報(bào)； 定期清理機(jī)房設(shè)備，消防監(jiān)控設(shè)備、電視接收機(jī)設(shè)備、以及完成弱電設(shè)備的例行檢查和日常檢修工作； 嚴(yán)格按照工程維修部領(lǐng)導(dǎo)的指示更改系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)，并做好詳細(xì)記錄，及告之弱電相關(guān)人員； 按時(shí)檢查弱電系統(tǒng)的運(yùn)行情況，確保弱電設(shè)備的系統(tǒng)安全，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向主管部門匯報(bào)； 每天做好交接班記錄，接班人應(yīng)提前 10 分鐘到崗，了解系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況，詢問設(shè)備運(yùn)行中的無故障，出現(xiàn)問題的處理經(jīng)過及目前所需注意的問題； 公用工具，鑰匙須妥善保管，接班后發(fā)現(xiàn)工具損壞丟失鑰匙等問題，云帆物業(yè) 48 由接班人員負(fù)責(zé) ； 負(fù)責(zé)弱電機(jī)房相關(guān)設(shè)施保持干凈，整齊。 季節(jié)保養(yǎng)檢修措施 冬夏換季前要對(duì)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行換季前的設(shè)備檢測和系統(tǒng)參數(shù)調(diào)整。 云帆物業(yè) 49 第五章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 云帆物業(yè) 50 空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 目的 及時(shí)清潔定期保養(yǎng)空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備，保持其良好的功能特性。 職責(zé) 空調(diào)維修員負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 空調(diào)主管負(fù)責(zé)上述工作的人員組織、工作指導(dǎo)和質(zhì)量檢查。 空調(diào)機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管檢修按檢修列項(xiàng)進(jìn)行 對(duì) 空調(diào)機(jī)組和風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備突發(fā)故障的檢修，依據(jù)巡查故障記錄報(bào)告及時(shí)修理，修復(fù)事將維修情況記錄在《交接班記錄本》內(nèi)。 換季期保養(yǎng)（半年） 檢查風(fēng)機(jī)軸承，加注潤滑油； 檢查風(fēng)機(jī)皮帶磨損狀況，并予更換； 清洗表冷器翅片； 檢查電機(jī)軸承加注潤滑油； 檢查壓力表、溫度表，并予更換； 清洗水過濾器； 檢修清洗冷熱水盤管。 換季期保養(yǎng) 檢修水泵軸承，加注潤滑油； 檢查水泵軸封是否漏水，并予更換； 電機(jī)軸承加注潤滑油； 檢修電機(jī)接線端子是否松動(dòng)，并緊固； 清洗水系統(tǒng)過濾器； 檢查更換壓力表、溫度表； 檢查閥門嚴(yán)密度 ； 緊固螺絲，調(diào)整同心度。 適用范圍 適用于給排水設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序 維修員按計(jì)劃日期進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)及更換零件部件結(jié)果進(jìn)行記錄； 一次檢修時(shí)間不應(yīng)超過 8 小時(shí)，重要部位 8 小時(shí)解決不了的故障應(yīng)將 故障原因、解決方案，增加時(shí)間以書面上報(bào)工程維修部經(jīng)理。需停水進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，遵照“停水管理工作程序”執(zhí)行； 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班員應(yīng)立即關(guān)閉總控閥門，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行切換保證 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓正常運(yùn)行，維修人員應(yīng)立即進(jìn)行搶修。 適用范圍 已接管區(qū)域電氣設(shè)備、設(shè)施 的維護(hù)保養(yǎng)。 配電設(shè)備的檢修工作程序 檢修時(shí)間安排每年在正常情況下檢修一次； 檢修方案的制定 強(qiáng)電主管每次檢修應(yīng)事先根據(jù)日常運(yùn)行記錄和問題（故障）匯總列出重點(diǎn)檢修部位和正常檢修部位，進(jìn)行列項(xiàng)； 根據(jù)列項(xiàng)內(nèi)容，做好檢修前的準(zhǔn)備工作，包括備用電器、配件、輔助材料（鏍絲、墊 片、熔絲、熔斷器、測量工具、用具、防護(hù)用品），滅火器材、醫(yī)藥箱等，應(yīng)齊全到位； 發(fā)出檢修通知； 檢修工作程序 檢修工作依照《電氣安全工作規(guī)程》中“保證安全的技術(shù)措施”，嚴(yán)格按照操作票的列項(xiàng)順序操作，每操作完畢一項(xiàng)，填寫一項(xiàng)記錄，監(jiān)護(hù)人應(yīng)進(jìn)行核對(duì)操作是否正確，并將每個(gè)拉閘開關(guān)上掛好標(biāo)示牌； 依照《電氣安全工作規(guī)程》中“保證安全的組織措施”做好檢修的準(zhǔn)備工作； 云帆物業(yè) 55 檢修 檢查電纜、橋架穿墻洞封堵嚴(yán)密，橋架無銹蝕，環(huán)境清潔、干燥，標(biāo)記清晰、油漆色標(biāo)無脫落，無變色、老化情況， 相位標(biāo)記清楚； 手動(dòng)檢查復(fù)位機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活準(zhǔn)確，不能斷開檢修的開關(guān)部份可做吹塵處理； 計(jì)量器件、控制及報(bào)警器件進(jìn)行外觀檢查，導(dǎo)線聯(lián)接點(diǎn)螺絲試緊一次，絕緣是否老化，有無過流跡象，封接點(diǎn)無開焊，顯示儀表指示正常，指示燈無損壞，外殼無變形，熔斷器座的連接、熔絲等逐一測量檢查，保證絕對(duì)可靠； 配套設(shè)備如：散熱風(fēng)扇、溫控報(bào)警裝置、顯示儀器等，應(yīng)采取除塵、加油及測試檢查，保證功能完好、準(zhǔn)確； 對(duì)配電柜機(jī)械部件、開關(guān)支架、滑軌、各種扳動(dòng)旋鈕、門鎖進(jìn)行檢查，使之處于完好狀態(tài)，損壞件及時(shí)更新； 必要時(shí)對(duì)電氣各項(xiàng)指標(biāo)參數(shù)依據(jù) 設(shè)備說明和行業(yè)規(guī)定進(jìn)行儀器檢測，接地電阻值、溫升、噪聲變化、電流、電壓指示不準(zhǔn)、電容器能力下降等老化和將要失效的元器件及時(shí)更換； 配電柜開關(guān)標(biāo)識(shí)與配電區(qū)域應(yīng)一致，檢查改變、增減負(fù)載情況，對(duì)有改變的配電開關(guān)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、確認(rèn)和重新編制。 恢復(fù)供電后及時(shí)通知工程值班； 將有關(guān)記錄交工程維修部經(jīng)理，由經(jīng)理審核后存入設(shè)備檔案中。斷電配電總電源后，如果可能應(yīng)檢查開關(guān)觸頭有無電弧損傷，金屬變色現(xiàn)象，失壓保護(hù)、過載保護(hù)功能靈敏、可靠，開關(guān)、接觸器、繼電器、保險(xiǎn)器等有無過熱、變形、變色、噪聲變化等現(xiàn)象，有其中一項(xiàng)問題應(yīng)更換該器件； 清除積塵、雜線要理順扎牢，對(duì)支架松動(dòng)、殼體銹蝕部位進(jìn)行處理，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等； 對(duì)開關(guān)標(biāo)識(shí)、編號(hào)進(jìn)行核對(duì)，缺損要補(bǔ)上。 6 、 用電設(shè)施的檢修 按安排對(duì)用電設(shè)施進(jìn)行巡檢； 巡檢時(shí)帶好驗(yàn)電工具、手用工具、材料和聯(lián)絡(luò)通訊工具。 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 機(jī)房設(shè)備須斷電，功率放大器須進(jìn)行放電處理； 2 機(jī)柜及設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備長時(shí)間工作溫度，發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象及時(shí)斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測消防報(bào)警觸發(fā)程序是否正確，確保緊急情況下的系統(tǒng)正常運(yùn)行； 6 有計(jì)劃的巡檢各樓層揚(yáng)聲器是否正常廣播，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。 云帆物業(yè) 58 樓宇自控系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 主機(jī)房設(shè)備須斷電； 2 機(jī)柜及設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備長時(shí)間工作溫度，發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象及時(shí)斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測樓宇自控系統(tǒng)程序及通訊是否正常，必要時(shí)須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)調(diào)整； 6 有計(jì)劃的清潔、檢測各樓層控制器，各傳感器、執(zhí)行器是否安裝牢固，發(fā)現(xiàn)問 題及時(shí)修