【正文】 閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。 水箱出水膠塞漏水： A 調(diào)整膠塞位置； B 如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。 安裝水管前的準(zhǔn)備工作： 1)根據(jù) 《維修服務(wù)單》領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、彎 頭、三通、 閘閥、水龍頭、活接等）； 2)輔助材料（如生料帶、白色的油漆或材料、管卡、膠水等）；38 / 1113)借用所需的公用工具（如切管刀、熱熔機(jī)等）。 安裝/維修工作完成后，工程部 員工應(yīng)及時(shí)清掃 工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上?；謴?fù)各物品的原來狀 態(tài)（位置）。 確認(rèn)一切正常后，工程組的員工應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《維修服務(wù)單》上簽名確認(rèn)。 工程組的員工離開業(yè)主家時(shí)，應(yīng)禮貌地向業(yè)主道別、謝謝業(yè)主的支持、配合與 諒解。 工程組人員做好《維修服務(wù)單》登記工作。2 適用范圍適用于服務(wù)中心對維修過程的檢查、監(jiān)督、管理。 工程主管每周對公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維修情況巡查不少于二次，并每日對《維修服務(wù)單》完成情況進(jìn)行檢查。4 內(nèi)容 維修過程檢驗(yàn)的原則 服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn) 根據(jù)維修預(yù)約時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)維修地。 對于造成業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的，應(yīng)作應(yīng)急維修， 維修期限在 72 小時(shí)內(nèi)。 服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)；功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修：表面應(yīng)無色差、無高低不平現(xiàn)象， 滿足業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 周檢：服務(wù)中心經(jīng)理依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對公共部分進(jìn)行巡視，對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時(shí)反饋給工程主管，并督促解決，并對公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。 對于以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時(shí)采取糾正措施；在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施，具體處理程序按《糾正和預(yù)防措施程序》執(zhí)行。 服務(wù)態(tài)度:熱情、謙虛、使用文明用語。 維修服務(wù)時(shí)間:視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過 8 小時(shí)，最多不超過 72 小時(shí)。 服務(wù)對象滿意率應(yīng)達(dá)到 95%。 洗臉盆漏水:應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對象滿意。 洗菜盆堵塞:達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對切口處的修補(bǔ)應(yīng) 盡力恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。 維修墻內(nèi)水管:應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打 墻時(shí)盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應(yīng)恢復(fù)原樣，做到工完場清。 疏通馬桶:使用暢通，即使往 馬桶里扔少許紙 巾也不影響暢通，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。房間沒水閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。維修時(shí)間：木門不超過 30 分鐘，鐵門不超過 2 小時(shí)。 接頭漏水:維修后應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，維修時(shí)間不超過 1 小時(shí)。上 層業(yè)戶不在家除外。 房間無電:以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維 修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時(shí)間不超過 2小時(shí)。 燈不亮:應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)間不超 過 30 分鐘。 房間插座無電: 維修后使用方便、安全 為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障原因告訴業(yè)戶。 業(yè)戶門窗修理:使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。44 / 111《維修服務(wù)單》6 附件《糾正和預(yù)防措施控制程序》二十二、水泵房設(shè)備操作規(guī)程確保設(shè)備正常運(yùn)行。45 / 1113 職責(zé) 工程主管對水泵房的操作規(guī)程的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管 工程水工負(fù)責(zé)水泵房設(shè)備的具體操作 在生活水泵、消防水泵運(yùn)行之前，首先 檢查水泵潤滑油、地下水池的水位以及 電源是否正常，各閥門是否打開。 生活泵的手動操作。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 按啟動、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到 “自動” 位置。 生活水泵受生活管道管網(wǎng)壓力信號控制。 消火栓泵的手動操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動” 位置。 合上消火栓泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 消火栓泵的自動操作46 / 111 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“1 用 2 備” 或“2 用 1 備”位置。 兩臺水泵一用一備，定期交替投入運(yùn)行。 噴淋泵的手動操作。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 按 1或 2噴淋泵的啟動、停止按鈕，可以就地手動控制噴淋泵的啟停。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。起動或停止運(yùn)行受消防聯(lián)動信號的控制。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 按下泵的啟動、停止按鈕，可以就地手 動控制潛水泵的啟停。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 47 / 111二十三、水泵運(yùn)行/保養(yǎng)規(guī)程確保水泵處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。3 職責(zé) 服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)督導(dǎo)下屬做好轄區(qū)水泵房運(yùn)行管理工作。 工程水工負(fù)責(zé)水泵房的具體日常巡視檢查工作。 每半月對消火栓泵、噴淋泵手動點(diǎn)動試運(yùn)轉(zhuǎn)一次，每季進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每年 進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 對水泵房內(nèi)的閥門、止回閥、 壓力表、管道等隨水泵同時(shí)保養(yǎng)。 檢查盤根完好情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)給予更換。 轉(zhuǎn)動靈活、無卡殼現(xiàn)象， 泵軸與電機(jī)軸在同一中心線上。 單向閥動作靈活、無漏水。 壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，壓力表閥及接頭無滲水。 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機(jī)繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值不低于 。外 連接線無移動或妨礙操作。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 試運(yùn)轉(zhuǎn)49 / 111 合上控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 啟動水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動電流、電器動作順 序應(yīng)正常。 運(yùn)行管理 工程水工對水泵房負(fù)有運(yùn)行、監(jiān)視和維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度。 工程水工應(yīng)對水泵房（包括生活水泵和消防水泵）進(jìn)行日常巡視(每天不少于 2 次)有關(guān)記錄填寫在《水泵房運(yùn)行記錄表》上,管道接頭和閥門有關(guān)滲漏情況，有關(guān)記錄填寫在《水泵房巡視記錄表》上。正常情況生活水泵、消防水泵（包括噴淋泵）的選擇開關(guān)應(yīng)處于自動狀態(tài)。 泵房每星期由設(shè)備責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面設(shè)備外表的清潔。 保證泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。2 適用范圍 適用于工程污水處理器的操作、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修的管理。 工程水工負(fù)責(zé)污水處理器的操作、維修、保養(yǎng)。 用 20L 自來水加聚合氯化鋁 充分?jǐn)嚢琛?系統(tǒng)運(yùn)行前的檢查 將儀表柜轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動狀態(tài)。 檢查反沖自來水前端閥門是否打開。 檢查格柵是否有大片污物與懸浮物，例如塑料袋或其它塊狀垃圾堵塞。 檢查排空閥（ 號）是否關(guān)閉。 檢查設(shè)備出水閥（ 號）是否打開。 系統(tǒng)運(yùn)行 設(shè)備開始工作后，進(jìn)入自動狀態(tài)， 觀察電流、電壓是否在正常工作范圍，電壓正常范圍為3040A，電流正常工作范圍 1520A,當(dāng)反沖溢流管出水時(shí)，必須進(jìn)行過濾系統(tǒng)反沖。 系統(tǒng)正常運(yùn)行 72 小時(shí)后，先后開啟排空閥（ 號）排污，每只閥排污時(shí)間約為 1 分鐘后關(guān)閉。 定期撇除撇油池浮油。5 記錄無53 / 111二十五、公共設(shè)施/設(shè)備管理規(guī)程1 目的規(guī)范設(shè)備、設(shè)施的管理，保持設(shè)備狀態(tài)完好,確保發(fā)揮正常的使用功能，更好的 為顧客服務(wù)。3 工作職責(zé) 工程維修人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備巡視、保養(yǎng)、檢修和故障報(bào)告，并填寫 質(zhì)量記錄。 服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審閱工作計(jì)劃，審核采購申請，對以上工作的檢查、督促。 機(jī)房入口處應(yīng)有“ 機(jī)房重地、非請勿入”標(biāo)識，進(jìn)出人員須隨手關(guān)門。 來訪者進(jìn)入設(shè)備機(jī)房時(shí)，憑物業(yè)服務(wù)中心或公司相關(guān)部門通知，由指定專人陪同方可進(jìn)入并做登記。 工程部主管每周檢查一次運(yùn)行中的設(shè)備機(jī)房,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。 維修保養(yǎng)54 / 111 工程主管于每年十一月上旬，依照設(shè)備、 設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)定及完好狀態(tài)，起草 《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》報(bào)公司批準(zhǔn)，品質(zhì)部備案。 工程主管負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督設(shè)備、 設(shè)施的日常維修、 處理客戶服務(wù)部業(yè)主報(bào)修工作。 服務(wù)中心設(shè)備維修實(shí)施“設(shè)備管理卡制度” 和“設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任人制度” 變配電管理 市電計(jì)劃性停電，由客戶服務(wù)組起草書面通知，在小區(qū)公告欄張貼。 停 電 范 圍 涉 及 到 顧客用 電 ，由 客 戶 服 務(wù) 組 負(fù) 責(zé) 提 前 一 天 以 書 面 形 式 通 知 業(yè)主。 計(jì)劃性停電必須保證消防設(shè)施處于消防狀態(tài)。 由電氣故障等引起的突發(fā)性停電，設(shè)備責(zé)任人或值班人應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，查明停電原因， 現(xiàn)場不能及時(shí)處理時(shí)，須馬上通知工程主管處理并記錄。 斷 開 隔 離 開 關(guān) ，設(shè) 備 責(zé) 任 人 必 須 在 作 業(yè) 現(xiàn) 場 掛 “有 人 工 作 ,嚴(yán) 禁 合 閘 ”的 標(biāo) 識 。 最 后 由 工程主管核 對 檢 修 前 的 準(zhǔn) 備 工 作 ，確 認(rèn) 無 誤 后 方 可 進(jìn) 行 檢 修 。 帶電檢修設(shè)備安全注意事項(xiàng) 工程主管向物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間以及安全措施, 物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修作業(yè)。 燃?xì)庀到y(tǒng)管理 對于燃?xì)夤?yīng)單位計(jì)劃性停燃?xì)?，由客戶服?wù)組協(xié)調(diào)安排及時(shí)通知相關(guān)部門及顧客做好準(zhǔn)備，同時(shí)由專人和供燃?xì)鈫挝唤忧ⅲ櫷?過程。 無論何種原因停燃?xì)舛紤?yīng)及時(shí)通知業(yè)主關(guān)好燃?xì)馄骶唛_關(guān)。 每年 4 月份由工 程 組 主 管 負(fù)責(zé)組織對給水泵、污水泵檢修一次，保持其狀態(tài)良好。 給水系統(tǒng)每年 4 月、10 月份分別檢修一次。清潔時(shí)應(yīng)避開娛樂時(shí)間，不得妨礙正常使用。 保潔員每日對設(shè)施周圍場地、沙坑進(jìn)行清理，確保沒有構(gòu)成人身安全的潛在危險(xiǎn)。 噴漆作業(yè)時(shí)，須避開娛樂時(shí)間，并掛牌提示油漆未干，漆干后撤消掛牌。 設(shè)備事故處理規(guī)定 設(shè)備事故分析 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停 電梯以及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障影響物業(yè)正常運(yùn)行，造成惡劣影響的均屬重大事故。 對重大事故應(yīng)該“ 三不 ”放過，即，第一原因沒有查清不放過，第二肇事者和員工沒有受到教育不放過，第三沒有采取有效防范措施不放過。 設(shè)備事故處理 填寫《緊急情況處理登記表》 由各服務(wù)中心工程部作出事故分析報(bào)告，明確事故責(zé)任人及責(zé)任的大小，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核后，向總經(jīng)理匯報(bào)。 如果造成事故已觸犯法律，按國家法律程序辦理。2 適用范圍適用于工程組對柴油發(fā)電機(jī)的操作。 檢查潤滑機(jī)油油位，盡量保持油位在接近油位（HL）位置，但不可超過。 確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏，并且到引擎的管路是暢通的。 手動啟動 將控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止” 位置。當(dāng)試驗(yàn)發(fā)電時(shí)，斷開 發(fā)電機(jī)的自動空氣開關(guān)。 將控制屏上的選擇開關(guān)置于“手動” 位置， 發(fā)電機(jī)組將啟動發(fā)電。 若引擎無法順利啟動，啟動馬達(dá)將于 75 秒后脫離引擎機(jī)構(gòu)，并發(fā)出報(bào)警信號。 自動啟動59 / 111 將控制屏上的選擇開關(guān)置于“自動” 位置。 手動狀態(tài)下的停機(jī) 先切斷后端負(fù)載，再斷開發(fā)電機(jī)自動空氣開關(guān)。 關(guān)閉送風(fēng)機(jī)（未與發(fā)電機(jī)聯(lián)動的）。 自動狀態(tài)下的停機(jī) 當(dāng)市電恢復(fù)正常后，電源輸出到發(fā)電機(jī)房應(yīng)急電源配電柜上工作電源（市電電源）“ 斷路器”自動合閘，聯(lián)鎖應(yīng)急電源“斷路器”分閘，柴油發(fā)電機(jī)空載運(yùn)轉(zhuǎn)三分鐘后自動停機(jī)。 安全注意事項(xiàng) 在啟動發(fā)電機(jī)前要進(jìn)行檢查，務(wù)必使每個(gè)人都遠(yuǎn)離發(fā)電機(jī)，以免發(fā)生人身傷害事故 發(fā)電機(jī)首次啟動或在更換過機(jī)油或機(jī)油濾清器后啟動發(fā)電機(jī)，應(yīng)在發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)分鐘后停下發(fā)電機(jī)，等 15 分鐘待機(jī)油回到機(jī)油盤中，再次 檢查發(fā)電機(jī)機(jī)油平面，如不 夠予以添加，使機(jī)油油位達(dá)到機(jī)油尺上的（HL）標(biāo)記處。2 適用范圍適用于工程組受委托管理區(qū)域內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)的保養(yǎng).3 職責(zé) 工程組電工負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)組的日常維修保養(yǎng)。 工程組主管負(fù)責(zé)上述工作的監(jiān)督執(zhí)行。 檢查啟動電瓶液位，電解液應(yīng)高出極板 1015 毫米，不足加蒸餾水補(bǔ)齊。 檢查機(jī)油油位接近油尺（HI），不夠加補(bǔ)。 檢查發(fā)電機(jī)組有無漏油、漏水現(xiàn)象，搞好機(jī) 組清潔。檢查螺栓、皮帶、線頭松緊及各路管線、開關(guān)、指示燈、儀表，確保其正常。每半年進(jìn)行一次模擬停電試驗(yàn)：合上發(fā)電機(jī)組自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開關(guān)置于“自動”位置，停掉市電， 觀察發(fā)電機(jī)組自動起動狀況，并檢查通風(fēng)、消防系 統(tǒng)是否正常。 更換燃油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的油量，固定的螺絲有無松動，然后進(jìn)行手動泵油，排除油路中的空氣。 發(fā)電機(jī)組運(yùn)行 500 小時(shí)后，更換空氣濾清器。更換水箱中的冷卻水，換水后加 DCA60L 防銹水。 試驗(yàn)完畢后，把選擇開關(guān)置于“自動”位置。2 適用范圍適用干式變壓器的保養(yǎng)。 備用變壓器在投運(yùn)前增加保養(yǎng)一次。 用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓接地開關(guān)，確認(rèn)斷開位置后，合上高壓柜的負(fù)荷開關(guān)，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常，然后用鎖鎖住該高壓柜。 斷開并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓柜總空氣開關(guān)，并拉下隔離刀閘，在手把懸掛“ 有人操作，禁止合閘”的標(biāo)識 牌。 逐級合上配電柜上的負(fù)荷開關(guān)。瓷套 鑿有無破損及母線有無變形 現(xiàn)象，有破損的應(yīng)進(jìn)行更換。進(jìn)出母線 螺絲如有松動的應(yīng)拆下螺絲，用細(xì)平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凹凸不平的感覺后，用干 凈的布條擦去灰塵，抹上凡士林， 換上新的彈簧墊圈，緊固螺絲。 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓柜的接地開關(guān)，用 500V 搖表搖測變壓器一次柜、二次柜的線64 / 111圈相與相、相對地之間的絕緣電阻，一次柜 絕緣電阻不低于 400 兆歐，二次柜 絕緣電阻不低于 10