【正文】 流程圖5 記錄《維修服務單》《留言條》6 附件 業(yè)主報修服務工作流程圖 業(yè)主報修服務工作流程圖開 始接受業(yè)主報修客服填寫維修服務單工程組安排人員維修維修員進行維修結束維修清潔現(xiàn)場交業(yè)主驗收不滿意 滿 意業(yè)主簽認費用維修單上交維修回訪不合格 合 格維修單歸檔統(tǒng)計月結結 束河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司40河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司41維修過程的檢驗1 目的確保維修過程的質量達到標準，使業(yè)戶滿意。3 職責 服務中心經(jīng)理每周巡視樓宇公共部位不少于一次，并負責對工程主管提交的月維修情況檢查。 工程班長每天巡視樓宇公共部位不少于一次并每日對《維修服務單》完成情況進行檢查。 對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人身安全的維修項目，應立即維修， 維修期限在 24 小時內。 屬項目零星而非緊急性者，所有不屬 、 內限制的維護、 維修、更換等保養(yǎng)維修項目，維修期限在 14 天內。 檢驗河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司42 日檢：工程班長對每日的《維修服務單》要及時檢查完成情況，對已完成的維修項目進行抽查，以檢查服務的及時性和業(yè)戶對維修服務過程是否滿意，并對當時未能解決的項目查找原因，及時監(jiān)督解決。 工程主管每周對公共設備、設施進行維修情況巡查不少于二次。 維修服務標準 上樓時間:接到維修要求,預約時間的按約定時間 上樓,需即時維修的 15 分鐘內趕到現(xiàn)場。 提供維修材料:應向業(yè)戶提供合格的維修材料。如超出上述時間,應向業(yè)戶說明原因。對不滿意的 5%應盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。 洗菜盆漏水:接頭、閥門 、軟管應按原標準安裝，維修時間不超過 1 小時。 浴缸堵塞及漏水:達到暢通標準，對切口處的修 補盡力恢復原樣，經(jīng)反復使用達到暢通、不漏水。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司43 洗臉盆堵塞:下水應達到相當流暢，檢查口應 恢復原狀，并對維修現(xiàn)場進行清理，維修小時不超過 2 小時。 疏通地漏:使用暢通，并對切口恢復原樣， 維修時間不超過 1 小時。 換鎖:應按住戶要求安裝，并反復 試用使之靈活，開關自如，緊密性好。 水龍頭漏水:維修后應達到原來標準，密閉、開關自如，維修時間不超過 30 分鐘。 樓上水漏到樓下:盡快找到漏水原因，以達到 處理好不漏水為標準，并對墻地面等污染清理干凈，維修時間不超過 4 小時。 馬桶漏水: 維修后以不漏水為標準，如需拆 馬 桶安裝，應恢復原樣，維修時間不超過 2 小時。比較復雜的不超過 24 小時。 業(yè)戶門鈴不響:以達到清脆悅耳為標準，維修 時間不超過 30 分鐘。維修時間不超過 2小時比較復雜的不超過 24 小時。如玻璃損壞的不超過 24 小時。適用于服務中心生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓 泵、噴淋泵 、潛水泵的操作。 對雙電源互投柜的操作 合上控制柜內的空氣斷路器，接通操作面板上的開關。 把生活泵控制柜面板上的轉換開關撥到“手動” 位置。 合上變頻控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 生活泵的自動操作。 合上生活泵控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。壓力信號反饋 PLC 后，根據(jù) 壓力設定值系統(tǒng)自動確定啟動水泵運行臺數(shù)及速度，各水泵定期循環(huán)交替投入運行。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。 按 1或 2消火栓泵啟動、停止按鈕，可以就地手動控制消火栓泵的啟停。 合上消火栓泵電氣控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。起動或停止受消防聯(lián)動信號的控制。 把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關撥到“手動” 位置。 合上噴淋泵電氣控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 噴淋泵的自動操作 把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關撥到“1 用 2 備” 或“2 用 1 備”位置。 兩臺水泵一用一備，定期交替投入運行。 潛水泵的手動操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關撥到“手動” 位置。 合上潛水泵控制箱內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 潛水泵的自動操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關撥到“自動” 位置。 潛水泵的運行受集水池內的液位浮球信號控制，高水位時啟泵，低水位時停泵。適用于服務中心生活泵、消火栓泵、 噴淋泵、潛水泵 的保養(yǎng)。 工程主管負責水泵房日常運行管理工作。4 內容 保養(yǎng)周期規(guī)定 對生活泵每季，進行一次一般性保養(yǎng)，每年進行一次全面保養(yǎng)。 對潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。 保養(yǎng)內容 泵體河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司48 檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外 觀整潔、油漆完好。 補充潤滑油，若油質變色、有 雜質，應給予更 換。 緊固機座螺絲并做防銹處理。 閥門、管道、附件 閥門開閉靈活，無卡阻現(xiàn)象，關 閉嚴密、內外無漏水。 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。 電機 外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固，連聯(lián)軸器有防 護罩，接地線連接良好。 電機接線盒內三相導線及連接片連接緊密牢靠，無發(fā)熱變色跡象，標志清晰。 控制柜 斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟 動、停止按鈕動作應靈活可靠。 清潔控制柜內外灰塵。 手動盤車，轉動靈活。 觀察水泵運轉應平穩(wěn)，無明顯振動和異聲， 壓力表指示正常，控制柜各 電器無不良噪聲，三相電流不平衡度小于 20%。 工程水工應熟悉設備作用，了解系統(tǒng)的運行方式，掌握設備性能和維護方法，正確 處理事故和異常運行情況。 檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵的壓力表指示。 消防水泵（包括噴淋泵）每半月應手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。 水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員或專人管理；透氣管（孔）應用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防止雜物掉入水中。 水泵房運行、保養(yǎng)工作流程圖《水泵年保養(yǎng)記錄表》《水泵季度保養(yǎng)記錄表》《水泵房供水運行記錄表》由部門兼職資料員保存二年河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司50《水泵房巡視記錄表》由部門兼職資料員保存二年水泵房維護、保養(yǎng)工作流程圖污水處理設備操作規(guī)程1 目的加強對污水處理設備的管理，建立檔案認真作好運行記錄。3 職責 工程主管負責對污水處理器操作規(guī)程執(zhí)行情況進行監(jiān)督管理。4 內容 污水處理器操作 溶液制備 自來水 9L 加聚丙烯酰胺 ，放置 12 小時后充分攪拌。 將完成制備后的溶液分別倒入藥劑槽，打開進水龍頭，使自來水開至指定水位線后，充分 攪拌直至沒有沉淀物。 檢查電源指示是否正常工作。 檢查污泥干化室是否清除干凈。 檢查撇油池表面油污是否清除。 檢查污水啟動閥（4 號）是否打開。 檢查過濾排空閥（3 號）是否打開。打開自來水閥（1 號），關閉設備出水閥（2 號），按下 儀表柜管道泵啟動按鈕，反沖 10 分鐘后，按下管道泵停止按鈕，關閉自來水閥（ 號），開啟設備出水閥（ 號）。 定期清除格柵堵塞物。 定期清除干化室污泥。2 適用范圍適用于物業(yè)服務中心區(qū)域內的各種設備、設施的管理。 工程主管負責制定小區(qū)所有設施、設備保養(yǎng)維修工作的計劃、組織、安排、 監(jiān)督班長填寫《設備管理卡》。4 內容 設備機房管理 機房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆與機房無關的物品， 應配備有效滅火器材。重要機房門上要張貼機房編號、責任人、聯(lián)系電話，以便緊急情況隨時聯(lián)系。 設備責任人負責每日不少于二次檢查機房設備運行情況，保持機房整潔、安全， 發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，并報告工程主管，做好維修質量記錄。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司54 服務中心經(jīng)理每月對重要設備機房檢查一次。 日常保養(yǎng)、小修工作由設備、 設施責任人負責， 設備責任人每天巡視責任范圍內的設備、設施，當天問題當天處理并記錄。 工程主管根據(jù)設施、設備的實際情況及管理需要編寫《工程部（周/月）工作計劃安排表》 涉及到人身安全及引起顧客投訴或容易影響公司形象的重要維修工作，工程主管必須到現(xiàn)場指揮、協(xié)調、 組織。 物 業(yè) 管 理 需 要 的 計 劃 性 停 電 ，由 工程主管提 前 2 天 詳 細 填 寫 包 括 停 電 原 因 、范 圍 、起 止 時 間 及 注意 事 項 等 內 容 的 申 請 ，經(jīng) 物 業(yè) 服 務 中 心 經(jīng) 理 審 批 后 實 施 。 影響顧客白天室內用電的檢修，須安排在凌晨 1:006:00 完成并提前一天通知顧客 ，超出以上時間須報服務中心經(jīng)理批準。 工程組主管須指定設備責任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準備和檢查工作。 停電檢修設備安全注意事項 工程主管指定一名設備責任人為現(xiàn)場監(jiān)護人。 停電檢修設備必須由設備責任人掛接臨時接地線。 檢修完畢后，由檢修人員整理、清點 檢修工具，清理工作現(xiàn)場，拆去接地線, 撤掉“有人工作，嚴禁合閘”的 標識。 工程主管須在檢修現(xiàn)場指揮、協(xié)調及監(jiān)督，直至檢修工作完畢。 由于突發(fā)性事件而停燃氣，工程組應及時通知客戶服務組，由客戶服務組通知相關部門及業(yè)主，由專人對外接洽，跟蹤恢復供氣時間。 給排水系統(tǒng)的管理 給水泵、污水泵由責任人每月檢測一次并記錄，以備緊急狀況時能正常使用。 污水管道由工 程 班 長 負責每年 4 月份組織清掏一次。 兒童娛樂等休閑設施的管理 保潔員對娛樂設施應每天進行清潔打掃，保持設施無塵、無污垢、無 銹蝕。 保潔員在清掃設施的同時對設施進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，并用明顯標識表示該設施停止使用。 設施責任人每周對設施進行安全檢修，對易磨損的部位須重點檢查，進行必要的保養(yǎng)。 公用設施（日常）管理 責 任 人 負 責 每 天 定 時 巡 查 一 次 本 崗 位 責 任 范 圍 內 的 公 用 設 施 , 發(fā) 現(xiàn) 問 題 及 時 處 理 ,填 寫 《公 共 區(qū) 域 巡視 檢 查 表 》，處 理 不 了 及 時 匯 報 工 程 主 管 ，由 工 程 主 管 安 排 維 修 。 由工程組組織有關人員緊急搶修和進行事故調查。事故處理結果應上報總經(jīng)理批示。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司57 對于事故責任者，由公司視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟處罰,處罰辦法按公司獎懲條例辦理?！赌甓裙苍O施改造及維護維修工作計劃》 《工程組（周/月）工作計劃安排表》《緊急情況處理登記表》 《設備管理卡》《公 共 區(qū) 域 巡 視 檢 查 表 》河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司58柴油發(fā)電機操作規(guī)程1 目的確保柴油發(fā)電機操作的安全性和正確性。3 職責 工程組電工負責柴油發(fā)電機的操作和日常保養(yǎng) 做好柴油發(fā)電機的《柴油發(fā)電機組運行記錄表》4 內容 開機前的檢查 斷開發(fā)電機組的自動空氣開關，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關置于“ 停止”位置。 檢查冷卻水箱中的水位，水位應在散熱水箱蓋下 50 毫米位置。 檢查蓄電池的端電壓應是 DC24V，檢查控制面板上是否有警告符號指示。 當市電停電時，拉下配電房市電聯(lián)絡開關。 打開送風機（未與發(fā)電機聯(lián)動的）。 靜聽有無異常聲音，觀察控制面板上各種儀表，檢查一切應正常。再次啟 動的步驟是等候 2 分鐘讓啟動馬達冷卻后，重新啟動， 若仍不能啟動發(fā)電機，則需對應顯示排除故障。當市電停電或將配電房市電聯(lián)絡開關斷開時，發(fā)電機將自動啟動發(fā)電。 發(fā)電機空載運轉 35 分鐘后，把發(fā)電機控制屏上的轉換開關置于“停止” 位置。 檢查一切正常后，將發(fā)電機控制屏上的選擇開關置于“ 自動”位置，合上發(fā)電機自動空氣開關。緊急狀況停機 當發(fā)現(xiàn)緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，可通過按下發(fā)電機控制屏上的紅色緊急停機按鈕實現(xiàn)停機。5 記錄《柴油發(fā)電機組運行記錄表》河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司60柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程1 目的及時預防、處理故障，確保柴油發(fā)電機良好的技術性能。 工程組主管負責組織、參與、指導柴油發(fā)電機組的維修保養(yǎng)及按運行情況組織制定緊急維修計劃和實施。4 內容 月度保養(yǎng) 斷開發(fā)電機組的輸出自動空氣開關，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關置于“ 停止”位置。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司61 拆下電瓶線夾，在蘇打溶液中浸過并擦干凈，涂上凡士林，然后 緊固其接線螺絲，并測試電瓶電壓（DC24V）。 檢查冷卻水箱中的水位，水箱水應在水蓋下 50 毫米，不夠加補。 檢查機油的油質，如渾濁有變質應進行更換。 半年保養(yǎng) 每半年對斷路器、電纜接點進行一次保養(yǎng)：拆開發(fā)電機側板，對斷路器固定螺絲緊固， 發(fā)電機電源輸出端與電纜線耳鎖合螺絲進行緊固，并搖測電機繞組的絕緣電阻。 250 小時保養(yǎng) 更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。 拆下空氣濾清器，用汽油清洗并除塵，太陽曬干后再裝上。 更換機油。 注意事項 定期保養(yǎng)結束后，把發(fā)電機組自動空氣開關合上，發(fā)電機組控制屏上的選擇開關置于“ 手動”位置，手動起動發(fā)電機組運行試驗。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司625 記錄《發(fā)電機組保養(yǎng)記錄》干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程1 目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務有限公司633 職責 工程組負責設備的維護 工程組負責制定設備的維護及年度計劃 與供電部門保持聯(lián)系工作4 內容 處于運行或備用的變壓器每年例行保養(yǎng)一次。 保養(yǎng)步驟 先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。 逐級斷開配電柜上的負荷開關。 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓柜的負荷開關，確認斷開位置后，合上接地開關，然后用 鎖鎖住該高壓柜，并懸掛“有人操作，禁止合閘” 的標識