【正文】 ................. 42 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 .................................. 43 強(qiáng)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 .................................... 44 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 .................................... 47 綜合維修專業(yè)工作制度 .................................... 48 第五章 工程維修部事故處理辦法及相應(yīng)預(yù)防措施 初期火警處置預(yù)案 ........................................ 50 火災(zāi)緊急處理預(yù)案 ........................................ 51 跑水事件處置預(yù)案 ........................................ 53 突發(fā)斷電緊急事件處置預(yù)案 ................................ 54 工程設(shè)備突發(fā)事件預(yù)置預(yù)案 ................................ 55 弱電緊 急故障事件處置預(yù)案 ................................ 59 給排水事故處置預(yù)案 ...................................... 60 第六章 安全生產(chǎn)制度 云帆物業(yè) 4 安全生產(chǎn)管理制度及特種設(shè)備管理制度 ...................... 62 第七章 工程維修部常用表格 工程維修單（內(nèi)部） ...................................... 65 高低壓運(yùn)行值班日記 ...................................... 66 配電操作記 .............................................. 69 高壓配電室運(yùn)行記錄 ...................................... 70 配電操作記錄表 .......................................... 71 停、送電申請(qǐng)單 .......................................... 72 水源熱泵巡查記錄 ........................................ 73 空調(diào)機(jī)房巡檢記錄 ........................................ 74 電梯故障維修登記表 ...................................... 75 電梯維修記錄 ........................................... 76 1地下室集水坑水泵檢查維修記錄表 ......................... 77 1水表記錄 ............................................... 78 1弱電設(shè) 備巡檢表 ......................................... 77 云帆物業(yè) 5 第一章 工程維修部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 云帆物業(yè) 6 工程維修部組織架構(gòu)圖 綜合維修 (7 名 ) 綜合維修主管 (1 名 ) 工程維修部 經(jīng)理 1 名 文員 (1 名 ) 弱電維修 (4 名 ) 運(yùn)行值班人員 (8 名 ) 運(yùn)行白班人員 (1 名 ) 弱電維修主管 (1 名 ) 運(yùn)行主管 (1 名 ) 云帆物業(yè) 7 工程維修部職責(zé) `崗位名稱 工程維修部 所在部門 直接上級(jí) 物業(yè)總經(jīng)理 直接下級(jí) 無 所轄人員 工程維修部經(jīng)理 、 工程維修部員工 崗位分析日期 職責(zé)與工作任務(wù)： 對(duì)物業(yè)土建及所有配套設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)； 對(duì)所有設(shè)備、系統(tǒng)進(jìn)行日常運(yùn)行 管理； 對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行能源計(jì)量管理； 對(duì)客戶開展設(shè)備設(shè)施管理維修服務(wù)； 對(duì)裝修、工程進(jìn)行監(jiān)督管理； 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善整改建議。 6 組織擬訂設(shè)備管理、操作、維護(hù)的各種規(guī)章制度和 技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。 4 負(fù)責(zé)本部門文件的起草以及對(duì)外文件收發(fā)。 6 負(fù)責(zé) 強(qiáng)電專業(yè)各 系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的綜合管理。 云帆物業(yè) 11 14 負(fù)責(zé)監(jiān)督強(qiáng)電專業(yè)維保合同的執(zhí)行情況。 4 負(fù)責(zé)制定 弱電 專業(yè)各系統(tǒng)的管理規(guī)定及操作規(guī)程。 12 負(fù)責(zé) 弱電 專業(yè)的二次裝修審圖工作，檢查二裝中弱電系統(tǒng)安裝質(zhì)量。 2 完成綜合維修專業(yè)工作計(jì)劃的制定、實(shí)施，以及工程維修部經(jīng)理臨時(shí)安排的工作。 11 負(fù)責(zé)制定綜合維修專業(yè)備品備件采購計(jì)劃，并對(duì)采購材料進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。 20 完成工程維修部經(jīng)理下達(dá)的其他工作任務(wù)。 7 配電設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，要保持冷靜，在可能的條件下迅速排除故障，恢復(fù)正常供電，并認(rèn)真做好記錄。 三、 主要工作職責(zé)（按業(yè)務(wù)流程或重要性排序） 序號(hào) 職責(zé)描述 1 嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，做好個(gè)人安全防護(hù)措施，確保安全生產(chǎn)，努力提高服務(wù)意識(shí)和工作責(zé)任心，服從上級(jí)工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。 9 當(dāng)發(fā)生突發(fā)緊急情況時(shí)，有責(zé)任和義務(wù)投入到緊急情況的處理當(dāng)中，協(xié)助本專業(yè)或其他專業(yè)人員做好緊急情況的處理工作。 5 負(fù)責(zé)公共區(qū)域、電梯、卷簾門等系統(tǒng)的日常檢查工作，聯(lián)系并監(jiān)督維保單位執(zhí)行情況 6 做好值班室防火、安全工作，保持值班場所的整潔。 嚴(yán)禁在辦公室（值班室）內(nèi)吸煙及高聲喧嘩，不得飲酒、睡崗。 上班時(shí)間：白班 9:0017:00，夜班 17:00次日 9:00 運(yùn)行值班人員必須準(zhǔn)時(shí)上下班，不得無故遲到、早退，有事必須提前向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假。 上班時(shí)間不得 干與工作無關(guān)的事，嚴(yán)禁上班時(shí)間看電視，打牌、上網(wǎng)聊天、看電影、玩游戲等與工作無關(guān)的行為發(fā)生。 5 對(duì)于接到的工作維修單，應(yīng)在第一時(shí)間把它送到各專業(yè)； 6 對(duì)于一些特殊、緊急的事情，值班人員可以調(diào)動(dòng)工程維修部的一切人員； 7 工作完成后應(yīng)及時(shí)回復(fù)，每日下午 4： 30 分收本日發(fā)出的工作單，緊急的任務(wù)完成后，立即回復(fù)給發(fā)令人； 8 認(rèn)真做好交接班工作，包括： 本班未發(fā)出的工單； 特殊事件的情況； 做好值班記錄； 清點(diǎn)各類鑰匙工具。公司采購員詢價(jià)匯總后，報(bào)項(xiàng)目處總經(jīng)理及物業(yè)公司總經(jīng)理審批，確認(rèn)緊急材料到貨日期，并將審批后的緊急物資采購計(jì)劃返至工程維修部文員備案。綜合維修主管每三個(gè)月對(duì)倉庫物資進(jìn)行全面盤點(diǎn)，與電子臺(tái)賬記錄核對(duì)，出現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)上報(bào)部門經(jīng)理。 離開崗位時(shí)，配備的工具應(yīng)收回，如有缺失，按雙倍價(jià)格從工資中扣除。 三、由物業(yè)公司主責(zé)的施工項(xiàng)目，在填寫《施工項(xiàng)目申請(qǐng)表》時(shí)要同時(shí)提供施工合同復(fù)印件。 四、施工單位入場前，由工程維修部組織安保部、物業(yè)部與施工項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人及施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人召開施工單位入場安全會(huì)。 五、施工進(jìn)場后，工程維修部根據(jù)《施工安全管理規(guī)定》（附件二）《施工現(xiàn)場成品保護(hù)措施》（附件三）對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查。 第五章 施工驗(yàn)收 一、施工完成后，施工的工程質(zhì)量和技術(shù)要求由施工項(xiàng)目責(zé)任部門 根據(jù)合同和相關(guān)要求進(jìn)行驗(yàn)收。 施工單位要進(jìn) 行施工活動(dòng)前應(yīng)與工程維修部進(jìn)行溝通，完成如下流程： 1）填寫《施工項(xiàng)目申請(qǐng)單》（附表一）和《施工人員登記表》（附表二）。 云帆物業(yè) 35 空調(diào)、給排水交接班制度 1 交接班工作 必須嚴(yán)格、認(rèn)真、仔細(xì)逐項(xiàng)交接。 云帆物業(yè) 40 制冷機(jī)組開停程序 1 開機(jī)前檢查冷凍水泵、冷卻水泵是否自動(dòng)、手動(dòng)； 2 檢查制冷機(jī)主控制柜是否送電； 3 制冷機(jī)油位必須在低視位鏡上可見或超過 1/2 位置； 4 油溫應(yīng)保持在正常； 5 啟動(dòng)冷凍水泵、觀察冷凍水溫度變化、壓力值； 6 油泵開啟檢查、油溫、油壓不低于設(shè)定值； 7 開啟冷卻水泵，觀察冷卻水溫、壓力值； 8 記錄主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)， 9 根據(jù)室外氣溫調(diào)整出水溫度； 10 停機(jī)程序：按停機(jī)按鈕減負(fù)荷停機(jī)，記錄停機(jī)時(shí)間。 7 主管職責(zé)： 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備、設(shè)施的綜合管理，包括技術(shù)資料，檔案收集、保管。 2 、 適用范圍 給排水設(shè)備、設(shè)施的操作。 工作程序 巡視要求 水泵運(yùn)轉(zhuǎn)聲音，泵體溫度，電機(jī)溫度均處在設(shè)備說明的范圍之內(nèi)； 水位，水壓，儀表指示在控制和要求數(shù)值位置上； 水泵運(yùn)行的控制開關(guān)，檔位，選擇位置處在正確和正常指示上，電源箱內(nèi)電器無噪聲、電流、頻率，電壓指示在正常位置上，指示燈顯示正常； 消防、噴淋供水泵狀態(tài)檢查，水壓是否正常，電源指示燈顯示，消防水池水量充足； 室外消防栓、消防噴淋水泵結(jié)合器周圍環(huán)境有無 改變或異常狀況； 熱水供水溫度 50℃ 60℃，巡查時(shí)注意溫度保證在上述范圍之內(nèi)； 按時(shí)填寫《給排水值班巡視記錄表》； 以上項(xiàng)目需要每日進(jìn)行。 根據(jù)分路用電負(fù)荷的變化，及時(shí)檢查電容器的投入和退出運(yùn)行，保證有功功率因數(shù)維持在正常水平，保證用電安全。 值班員工作程序 值班員定時(shí)巡查設(shè)備，將設(shè)備運(yùn)行狀況和異常問題記錄于交接班記錄本，并向主管 部門匯報(bào)； 定期清理機(jī)房設(shè)備，消防監(jiān)控設(shè)備、電視接收機(jī)設(shè)備、以及完成弱電設(shè)備的例行檢查和日常檢修工作； 嚴(yán)格按照工程維修部領(lǐng)導(dǎo)的指示更改系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)，并做好詳細(xì)記錄，及告之弱電相關(guān)人員； 按時(shí)檢查弱電系統(tǒng)的運(yùn)行情況，確保弱電設(shè)備的系統(tǒng)安全，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向主管部門匯報(bào)； 每天做好交接班記錄，接班人應(yīng)提前 10 分鐘到崗，了解系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況，詢問設(shè)備運(yùn)行中的無故障，出現(xiàn)問題的處理經(jīng)過及目前所需注意的問題； 公用工具，鑰匙須妥善保管，接班后發(fā)現(xiàn)工具損壞丟失鑰匙等問題，云帆物業(yè) 48 由接班人員負(fù)責(zé) ； 負(fù)責(zé)弱電機(jī)房相關(guān)設(shè)施保持干凈，整齊。 空調(diào)機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管檢修按檢修列項(xiàng)進(jìn)行 對(duì) 空調(diào)機(jī)組和風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備突發(fā)故障的檢修，依據(jù)巡查故障記錄報(bào)告及時(shí)修理，修復(fù)事將維修情況記錄在《交接班記錄本》內(nèi)。 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序 維修員按計(jì)劃日期進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)及更換零件部件結(jié)果進(jìn)行記錄； 一次檢修時(shí)間不應(yīng)超過 8 小時(shí)，重要部位 8 小時(shí)解決不了的故障應(yīng)將 故障原因、解決方案，增加時(shí)間以書面上報(bào)工程維修部經(jīng)理。 恢復(fù)供電后及時(shí)通知工程值班； 將有關(guān)記錄交工程維修部經(jīng)理，由經(jīng)理審核后存入設(shè)備檔案中。 云帆物業(yè) 58 樓宇自控系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 主機(jī)房設(shè)備須斷電； 2 機(jī)柜及設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備長時(shí)間工作溫度，發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象及時(shí)斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測樓宇自控系統(tǒng)程序及通訊是否正常，必要時(shí)須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)調(diào)整； 6 有計(jì)劃的清潔、檢測各樓層控制器，各傳感器、執(zhí)行器是否安裝牢固，發(fā)現(xiàn)問 題及時(shí)修理。 6 、 用電設(shè)施的檢修 按安排對(duì)用電設(shè)施進(jìn)行巡檢； 巡檢時(shí)帶好驗(yàn)電工具、手用工具、材料和聯(lián)絡(luò)通訊工具。 適用范圍 已接管區(qū)域電氣設(shè)備、設(shè)施 的維護(hù)保養(yǎng)。 換季期保養(yǎng) 檢修水泵軸承，加注潤滑油； 檢查水泵軸封是否漏水，并予更換； 電機(jī)軸承加注潤滑油； 檢修電機(jī)接線端子是否松動(dòng)，并緊固； 清洗水系統(tǒng)過濾器； 檢查更換壓力表、溫度表； 檢查閥門嚴(yán)密度 ； 緊固螺絲，調(diào)整同心度。 云帆物業(yè) 49 第五章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 云帆物業(yè) 50 空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 目的 及時(shí)清潔定期保養(yǎng)空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備，保持其良好的功能特性。檢修完畢后，檢修人員及時(shí)通知工程值班，由工程值班通知物業(yè)總