【正文】 云帆物業(yè) 1 工程維修部工作手冊(cè) 云帆物業(yè) 2 目 錄 第一章 工程維修部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 組織架構(gòu)圖 ............................................... 6 工程維修部職責(zé) ........................................... 7 工程維修部經(jīng)理崗位職責(zé) ................................... 8 強(qiáng)電工程師崗位職責(zé) ....................................... 9 弱電工程師崗位職責(zé) ...................................... 10 空調(diào)、給排水工程師崗位職責(zé) .............................. 11 強(qiáng)電維修工崗位職責(zé) ...................................... 12 弱電管理員崗位職責(zé) ...................................... 13 空調(diào)、給排水維修工崗位職責(zé) .............................. 14 綜合維修工崗位職責(zé) ..................................... 15 第二章 工程維修部各系統(tǒng)管理制度 強(qiáng)電管理制度 ............................................ 17 弱電系統(tǒng)管理制度 ........................................ 18 空調(diào)系統(tǒng)管理制度 ........................................ 19 給排水系統(tǒng)管理制度 ...................................... 20 綜合維修管理制度 ........................................ 21 工程值班管理制度 ........................................ 22 工程維修部倉(cāng)庫(kù)物資管理制度 ................................ 辦公室管理制度 強(qiáng)電班組人員交接班制度 .................................. 27 空調(diào)、給排水班組交接班制度 .............................. 29 第三章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 云帆物業(yè) 3 空調(diào)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 .................................... 27 空調(diào)運(yùn)行巡視制度 ........................................ 28 制冷機(jī)組開(kāi)停程序 ........................................ 30 給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 .................................. 31 給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程 .................................. 33 給排水設(shè)備巡查規(guī)程 ...................................... 34 配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)范 .................................... 35 弱電 設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)范 .................................... 37 第四章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 ........................ 40 新風(fēng)機(jī)組周期保養(yǎng) ........................................ 41 空調(diào)水泵周期保養(yǎng) ........................................ 42 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 .................................. 43 強(qiáng)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 .................................... 44 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 .................................... 47 綜合維修專(zhuān)業(yè)工作制度 .................................... 48 第五章 工程維修部事故處理辦法及相應(yīng)預(yù)防措施 初期火警處置預(yù)案 ........................................ 50 火災(zāi)緊急處理預(yù)案 ........................................ 51 跑水事件處置預(yù)案 ........................................ 53 突發(fā)斷電緊急事件處置預(yù)案 ................................ 54 工程設(shè)備突發(fā)事件預(yù)置預(yù)案 ................................ 55 弱電緊 急故障事件處置預(yù)案 ................................ 59 給排水事故處置預(yù)案 ...................................... 60 第六章 安全生產(chǎn)制度 云帆物業(yè) 4 安全生產(chǎn)管理制度及特種設(shè)備管理制度 ...................... 62 第七章 工程維修部常用表格 工程維修單（內(nèi)部） ...................................... 65 高低壓運(yùn)行值班日記 ...................................... 66 配電操作記 .............................................. 69 高壓配電室運(yùn)行記錄 ...................................... 70 配電操作記錄表 .......................................... 71 停、送電申請(qǐng)單 .......................................... 72 水源熱泵巡查記錄 ........................................ 73 空調(diào)機(jī)房巡檢記錄 ........................................ 74 電梯故障維修登記表 ...................................... 75 電梯維修記錄 ........................................... 76 1地下室集水坑水泵檢查維修記錄表 ......................... 77 1水表記錄 ............................................... 78 1弱電設(shè) 備巡檢表 ......................................... 77 云帆物業(yè) 5 第一章 工程維修部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 云帆物業(yè) 6 工程維修部組織架構(gòu)圖 綜合維修 (7 名 ) 綜合維修主管 (1 名 ) 工程維修部 經(jīng)理 1 名 文員 (1 名 ) 弱電維修 (4 名 ) 運(yùn)行值班人員 (8 名 ) 運(yùn)行白班人員 (1 名 ) 弱電維修主管 (1 名 ) 運(yùn)行主管 (1 名 ) 云帆物業(yè) 7 工程維修部職責(zé) `崗位名稱(chēng) 工程維修部 所在部門(mén) 直接上級(jí) 物業(yè)總經(jīng)理 直接下級(jí) 無(wú) 所轄人員 工程維修部經(jīng)理 、 工程維修部員工 崗位分析日期 職責(zé)與工作任務(wù)： 對(duì)物業(yè)土建及所有配套設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)； 對(duì)所有設(shè)備、系統(tǒng)進(jìn)行日常運(yùn)行 管理； 對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行能源計(jì)量管理； 對(duì)客戶(hù)開(kāi)展設(shè)備設(shè)施管理維修服務(wù)； 對(duì)裝修、工程進(jìn)行監(jiān)督管理； 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善整改建議。 負(fù)責(zé) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行管理，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修； 負(fù)責(zé) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理，設(shè)備維修保養(yǎng)和故障檢修； 負(fù)責(zé) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓給排水管道系統(tǒng)的管理，設(shè)備維修保養(yǎng)和故障檢修； 負(fù)責(zé) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓各動(dòng)力系統(tǒng)的完善改造，設(shè)備更新、淘汰以及小項(xiàng)增改工程； 1確保工程所有設(shè)備的正常； 1負(fù)責(zé) 產(chǎn)業(yè)服 務(wù)中心 大樓的能源計(jì)量； 1運(yùn)轉(zhuǎn)、維修、保養(yǎng)好 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓的硬件 設(shè)施。 工作協(xié)作關(guān)系： 內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系 方洋工程維修部、方洋集團(tuán)各部門(mén) 外部協(xié)調(diào)關(guān)系 各施工單位 云帆物業(yè) 8 工程維修部經(jīng)理崗位職責(zé) 一、 崗位標(biāo)識(shí) 崗位名稱(chēng) 工程維修部經(jīng) 理 崗位編制 1 當(dāng)前任職人員 所在公司 連云港云帆物業(yè)服務(wù)有限公司 崗位級(jí)別 直接上級(jí) 項(xiàng)目處總經(jīng)理 直接下級(jí) 強(qiáng)電工程師、弱電工程師、空水工程師、綜合維修主管 二、 崗位設(shè)置目的 負(fù)責(zé)部門(mén) 年度工作總體計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé) 本部門(mén) 日常管理工作， 督促、指導(dǎo)、考評(píng)部?jī)?nèi)工作人員履行崗位職責(zé)，保證 部門(mén)內(nèi) 各項(xiàng)工作的有序開(kāi)展； 三、 主要工作職責(zé)（按業(yè)務(wù)流程或重要性排序） 序號(hào) 職責(zé)描述 1 招聘、培訓(xùn)、安排和評(píng)估工程維修部成員的工作。 2 審核和指導(dǎo)部門(mén)的工作。 3 大樓二次裝修流程的制定與監(jiān)管。 4 制 定貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施和能源管理方面的工作規(guī)章制度。 5 組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，原材料 采購(gòu)計(jì)劃 ，并組織實(shí)施。 6 組織擬訂設(shè)備管理、操作、維護(hù)的各種規(guī)章制度和 技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。 7 負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、革新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過(guò)程的管理工作，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)。 8 組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管 理工作。 9 負(fù)責(zé) 協(xié)助 各種大型、緊急搶修工程任務(wù)的執(zhí)行。 云帆物業(yè) 9 云帆物業(yè)工程維修部文員崗位職責(zé) 一、 崗位標(biāo)識(shí) 崗位名稱(chēng) 工程維修部文 員 崗位編制 1 當(dāng)前任職人員 無(wú) 所在公司 連云港云帆物業(yè)服務(wù)有限公司 崗位級(jí)別 直接上級(jí) 工程維修部經(jīng)理 直接下級(jí) 無(wú) 二、 崗位設(shè)置目的 在工程維修部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成日常維修的調(diào)度、統(tǒng)計(jì)及本部門(mén)物資管理等工作，以提高部門(mén)工作效率。 三、 主要工作職責(zé)（按業(yè)務(wù)流程或重要性排序） 序號(hào) 職責(zé)描述 1 負(fù)責(zé)工程維修部日常報(bào)修、調(diào)度、跟蹤及 匯總。 2 負(fù)責(zé)工程維修部物資領(lǐng)用及發(fā)放、工具的發(fā)放及統(tǒng)計(jì)。 3 負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案的建立。 4 負(fù)責(zé)本部門(mén)文件的起草以及對(duì)外文件收發(fā)。 5 負(fù)責(zé)本部門(mén)的考勤、考核匯總工作。 6 本部門(mén)工作各類(lèi)計(jì)劃及總結(jié)的擬寫(xiě)。 云帆物業(yè) 10 云帆物業(yè)工程維修部運(yùn)行主管崗位職責(zé) 一、 崗位標(biāo)識(shí) 崗位名稱(chēng) 運(yùn)行主管 崗位編制 1 當(dāng)前任職人員 所在公司 連云港云帆物業(yè)服務(wù)有限公司 崗位級(jí)別 直接上級(jí) 工程維修部經(jīng)理 直接下級(jí) 配電室人員 二、 崗位設(shè)置目的 負(fù)責(zé) 負(fù)責(zé) 強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)班組的 日常管理工 作，督促、指導(dǎo) 及考核工作 ，保證 班組內(nèi) 各項(xiàng)工作的有序開(kāi)展； 三、 主要工作職責(zé)（按業(yè)務(wù)流程或重要性排序） 序號(hào) 職責(zé)描述 1 協(xié)助工程維修部經(jīng)理工作，具體實(shí)施工程維修部經(jīng)理安排的技術(shù)、管理工作及培訓(xùn)工作。 2 完成強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)工作計(jì)劃的制定、實(shí)施，以及工程維修部經(jīng)理臨時(shí)安排的工作。 3 負(fù)責(zé)強(qiáng)電班組內(nèi)員工的考勤、紀(jì)律檢查及考核。 4 負(fù)責(zé)制定強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)各系統(tǒng)的管理制定及操作規(guī)程。 5 負(fù)責(zé)制訂和檢查強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)各種運(yùn)行記錄。 6 負(fù)責(zé) 強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)各 系統(tǒng)設(shè)