【正文】 河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司工程維修工作手冊編 制： 辛 山 燕審 核： 周 德 文 批 準(zhǔn)： 李 安 平 編制單位：河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司 編制部門：品質(zhì)管理部河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司1目 錄一、工程組質(zhì)量目標(biāo)詳述…………………………………………………………………3二、工程組組織架構(gòu)圖……………………………………………………………………4三、工程組部門職責(zé)………………………………………………………………………5四、工程組主管職責(zé)………………………………………………………………………6五、工程組維修班長職責(zé)…………………………………………………………………7六、工程組電工職責(zé)………………………………………………………………………8七、工程組水工職責(zé)………………………………………………………………………9八、工程組電梯工職責(zé)……………………………………………………………………10九、工程組弱電工…………………………………………………………………………11十、工程組培訓(xùn)規(guī)程………………………………………………………………………12十一、維修人員行為規(guī)范…………………………………………………………………13十二、工程組維修人員違規(guī)處罰制度……………………………………………………15十三、工程組值班制度……………………………………………………………………16十四、設(shè)備管理卡管理制度………………………………………………………………18十五、工程組工具管理規(guī)程………………………………………………………………19十六、設(shè)備、設(shè)施管理責(zé)任人制度………………………………………………………21十七、工程組技術(shù)檔案管理規(guī)定…………………………………………………………23十八、公共設(shè)施及改造及維修工作規(guī)程…………………………………………………25十九、工程組裝修管理規(guī)定………………………………………………………………28二十、業(yè)主保修維修服務(wù)工作規(guī)程………………………………………………………30二十一、維修過程的檢驗(yàn)…………………………………………………………………35二十二、水泵房設(shè)備操作規(guī)程……………………………………………………………38二十三、水泵運(yùn)行保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………………40二十四、污水處理器操作規(guī)程……………………………………………………………43二十五、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定…………………………………………………………45二十六、柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程……………………………………………………………49二十七、柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………51二十八、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程……………………………………………………………53二十九、高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程……………………………………………………………55河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司2三十、低壓配電柜操作規(guī)程………………………………………………………………57三十一、低壓配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程……………………………………………………59三十二、專變設(shè)備房管理規(guī)程……………………………………………………………62三十三、弱電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………63三十四、電梯安全檢測主要標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………66三十五、電梯管理規(guī)定……………………………………………………………………69三十六、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………………74三十七、電梯設(shè)備維修規(guī)程………………………………………………………………78三十八、工程組應(yīng)急規(guī)程…………………………………………………………………80三十九、供水管理規(guī)程……………………………………………………………………82四十、水箱水池清洗規(guī)程…………………………………………………………………85四十一、電梯故障困人救援規(guī)程…………………………………………………………87四十二、配電房維護(hù)保養(yǎng)流程圖…………………………………………………………88四十三、事務(wù)保修管理作業(yè)指引…………………………………………………………89河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司3工程組質(zhì)量目標(biāo)詳述≥95% （完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/ 設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100%）≥95% (按時(shí)完成維修工作單總數(shù)/ 接單總數(shù)*100%)≥95% （維修服務(wù)合格總單數(shù)/ 維修服務(wù)總單數(shù)*100%） 100% （業(yè)戶投訴處理總數(shù)/ 業(yè)戶投訴總數(shù)*100%）河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司4工程組組織架構(gòu)工程組主管班長強(qiáng)電工電工弱電工 水工電梯工服務(wù)中心經(jīng)理河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司5工程組部門職能設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行：負(fù)責(zé)物業(yè)的房屋及其設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、改造和節(jié)能降耗工作，并保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施限時(shí)搶修。負(fù)責(zé)物業(yè)的房屋及其設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料和工程技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄的收集整理、存檔。負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作；保持物業(yè)的整體完整。負(fù)責(zé)業(yè)主日常報(bào)修事項(xiàng)的處理以及根據(jù)本部門的業(yè)務(wù)能力提供特約維修服務(wù)。不斷完善物業(yè)管理相關(guān)的設(shè)備設(shè)施選型建議。負(fù)責(zé)測量器具的登記、校對、 報(bào)檢。項(xiàng)目介入：負(fù)責(zé)新接管項(xiàng)目房屋主體、設(shè)施、 設(shè)備方面的前期介入（工程情況記錄、提出整改意 見、設(shè)備選型建議）及接管驗(yàn)收工作（工程技術(shù)資料接管、驗(yàn)收及資料整理完畢后移交服務(wù)中心）。組織服務(wù)中心范圍內(nèi)重大維修、協(xié)助設(shè)備維保招標(biāo)工作，并 對該項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)管、參與 驗(yàn)收。負(fù)責(zé)與建設(shè)單位之間進(jìn)行物業(yè)的接管、驗(yàn)收、移交工作，并與建 設(shè)單位協(xié)商解決工程質(zhì)量問題。人員管理：草擬各類工程技術(shù)人員、維修人員的任職資格。負(fù)責(zé)服務(wù)中心各類工程技術(shù)人員、維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考核。協(xié)助配合：協(xié)助前期物業(yè)部開展前期介入工作。協(xié)調(diào)與供水、供電等部門的關(guān)系。河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司6制度建設(shè)： 制定房屋及設(shè)施、設(shè)備前期介入、接管驗(yàn)收的方案。向品質(zhì)部提供不斷完善房屋、設(shè)施、 設(shè)備的管理制度、維修養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的建議。收集相關(guān)的法律、法規(guī)、國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)及更新內(nèi)容，及時(shí)向上級(jí)提出發(fā)放和更新制定并不斷完善業(yè)主室內(nèi)維修的項(xiàng)目范圍、工作規(guī)范、作 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。工程組主管職責(zé)任職要求：45 歲以下，持有效技術(shù)類操作證、中 級(jí)以上職稱，有三年以上同行 業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，能編制相關(guān)工作計(jì)劃和維修保養(yǎng)工作流程。直接上司：服務(wù)中心經(jīng)理直接下屬：維修班班長主要職責(zé)與權(quán)限、水工、電梯維修工，弱 電工對物業(yè)小區(qū)的房屋及配套設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常運(yùn)行操作、維修、保養(yǎng)以及處理業(yè)主報(bào)修事宜等具體工作。、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，并報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審批。\設(shè)施的物業(yè)清單,設(shè)備臺(tái)賬建立 ,標(biāo)識(shí)卡的制作。,節(jié)約成本,控制費(fèi)用開支。，并作好相關(guān)記錄。、設(shè)備零配件采購計(jì)劃，報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審批后備案。、設(shè)備零配件組織人員進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)。.河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司7，同時(shí)解答裝修有關(guān)問題。；10 負(fù)責(zé)對分包方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。維護(hù)好物業(yè)的整體利益。12. 制定特約服務(wù)的工作項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。，交工程管理部審核。，經(jīng)公司審批后實(shí)施改造。16. 負(fù)責(zé)完成服務(wù)中心經(jīng)理布置的其它工作。工程組維修班班長職責(zé)任職要求：45 歲以下，、電氣運(yùn)行、燃?xì)?、房屋、土建門窗等方面的維修管理知識(shí)與操作技能；。 2 年以上。直接上司：工程組主管直接下屬：維修人員主要職責(zé)與權(quán)限、供電及其它公共設(shè)施等維護(hù)檢修工作的具體安排和實(shí)施。河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司8 責(zé) 監(jiān) 督 檢 查 本 班 維 修 人 員 的 工 作 落 實(shí) 情 況 、服 務(wù) 質(zhì) 量 是 否 符 合 要 求 ，并 做 好 設(shè) 備 設(shè) 施 、日 常 工 作 的 檢查 記 錄 和 維 修 保 養(yǎng) 記 錄 ，服 務(wù) 質(zhì) 量 檢 查 記 錄 和 本 班 每 日 的 工 作 日 志 。 責(zé) 監(jiān) 督 檢 查 本 班 各 崗 位 所 管 轄 范 圍 內(nèi) 的 所 有 設(shè) 備 設(shè) 施 及 場 地 的 清 潔 衛(wèi) 生 工 作 。，提出設(shè)備設(shè)施存在的問題、隱患和相關(guān)的改進(jìn)措施及建議。、電表數(shù)據(jù)上報(bào)部門主管。、井、池檢查疏通清理工作。、指導(dǎo)和協(xié)助本班維修人員對具體工作的落實(shí)。，并對維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量承擔(dān)主要責(zé)任。工程組電工職責(zé)任職要求：45 歲以下，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，能編制相關(guān)工作計(jì)劃和維修保養(yǎng)工作流程。 直接上司：班長河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司9直接下屬：無主要職責(zé)與權(quán)限1．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)高壓供電、低 壓配電、線路、控制柜、操作箱及其附屬設(shè)施的巡視檢查、維修保養(yǎng)配電值班工作。2．負(fù)責(zé)辦公及公共區(qū)域、設(shè)備機(jī)房的照明設(shè)備和線路以及事故照明設(shè)備的巡查、 維修工作。3．負(fù)責(zé)處理業(yè)主反映的有關(guān)電氣維修方面的工作。4．負(fù)責(zé)解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈， 應(yīng)急照明、臨時(shí)用電等電氣設(shè)備的用電監(jiān)護(hù)和維修工作。5．負(fù)責(zé)每月定期查抄電表讀數(shù)，并同 時(shí)檢查電表工作是否正常。6．負(fù)責(zé)做好日常工作檢查記錄、 維修保養(yǎng)記錄。7．負(fù)責(zé)對本崗位所轄范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的異常情況和隱患及時(shí)處理，處理不了及時(shí)上報(bào)部門主管。8．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用 電器材不丟失、不損壞。9．負(fù)責(zé)做好所管轄責(zé)任區(qū)及其設(shè)備設(shè)施的清潔衛(wèi)生工作。10．嚴(yán)格執(zhí)行安全用電的操作規(guī)程，保 證用電設(shè)備的正常運(yùn)行。11．完成部門主管交辦的其它工作。河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司10工程組水工職責(zé)任職要求：具有實(shí)際的水暖、給排水系統(tǒng)等方面的維修管理知識(shí)與操作技能，獲相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。直接上司：班長直接下屬：無主要職責(zé)與權(quán)限1．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)的給排水、消防水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的巡 視檢查、維修保養(yǎng)工作。2．負(fù)責(zé)處理業(yè)主反映的戶內(nèi)有關(guān)水暖方面的維修工作，以及燃?xì)夤艿篮驮O(shè)備的安全使用的監(jiān)督檢查。3．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)的排水管、排水井以及化 糞池的疏通、清理工作。4．負(fù)責(zé)每月的水表查抄記錄，并同 時(shí)檢查水表的工作情況是否正常。5．負(fù)責(zé)生活二次供水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、 檢查、巡視 ，并配合衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)檢測和水池清洗、消毒工作，并負(fù)責(zé)污水處理器的保養(yǎng)。6．負(fù)責(zé)做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng) 記錄。7．負(fù)責(zé)做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng) 記錄。8．負(fù)責(zé)對本崗位所發(fā)現(xiàn)的異常現(xiàn)象和隱患及時(shí)處理，解決不了的問題及時(shí)報(bào)告部門主管。9．負(fù)責(zé)做好所管轄責(zé)任區(qū)及其設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生工作。10．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、圖紙、儀表、材料不丟失，不損壞。11．負(fù)責(zé)完成部門主管交辦的其它工作河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司11工程組電梯工職責(zé)任職要求：具有實(shí)際電梯維修、保養(yǎng)管理知識(shí)與操作技能，獲相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證，本 崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。直接上司：班長直接下屬：無主要職責(zé)與權(quán)限，實(shí)行 24 小時(shí)值班制，隨叫隨到，熱 情為業(yè)主排擾解難。，每日巡檢二次。，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，做好 電梯的維修保養(yǎng)工作。、機(jī)房的清潔、保養(yǎng)及巡 視檢查，實(shí)行 電梯定期保養(yǎng)制度，作好維修保養(yǎng)記錄。，應(yīng)在樓轎門處掛停用標(biāo)識(shí)牌， 嚴(yán)禁違章操作，保 證檢修安全，電梯在運(yùn)行中發(fā)生停機(jī)故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴解救 轎廂內(nèi)人員、 搶修設(shè)備，減低對業(yè)主的影響。，及時(shí)查明原因，立即排除。特殊原因無法排除的，立即報(bào)告上級(jí)盡快解決。，并向領(lǐng)班報(bào)告工作情況，按 時(shí)完成工作，不得無故拖延。河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司12工程組弱電工職責(zé)任職要求：具有實(shí)際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識(shí)與操作技能，獲相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。直接上司：班長直接下屬：無主要職責(zé)與權(quán)限、保養(yǎng)工作。2. 按要求做好責(zé)任區(qū)日常巡查，監(jiān)視檢查設(shè)備或系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，并按時(shí)做好相關(guān)質(zhì)量記錄。3. 實(shí) 施設(shè)備或系統(tǒng)的定期和日常的維保檢查，保證設(shè)備運(yùn)行環(huán)境的清潔，并按時(shí)做好相關(guān)質(zhì)量記錄。4. 接到報(bào)修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時(shí)優(yōu)質(zhì)的上門服務(wù)。5. 如遇設(shè)備有異常故障，應(yīng)及時(shí)處理或報(bào)告維修班長和主管或經(jīng)理。，并接受上級(jí)對崗位職責(zé)履行情況的檢查；。河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司13工程組培訓(xùn)規(guī)程1 目的明確工程組工程技術(shù)人員的培訓(xùn)內(nèi)容，規(guī)范培訓(xùn)的操作流程，提高工程技術(shù)人員的專業(yè)知識(shí)水平和技能。2 適用范圍適用于工程組工程技術(shù)人員的培訓(xùn)管理。3 職責(zé) 工程組主管負(fù)責(zé)制定年度工程技術(shù)人員培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。 工程組主管負(fù)責(zé)對工程技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)與專業(yè)技能的培訓(xùn)。4 內(nèi)容 年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定 工程組主管每年 12 月 15 日前制定出下年度的《培訓(xùn)計(jì)劃表》，并上報(bào)公司審核批準(zhǔn)。 培訓(xùn)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面： 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司14 有具體的培訓(xùn)時(shí)間 入職培訓(xùn) 工程組主管每月 20 日至 25 日負(fù)責(zé)組織實(shí)施對試用合格的工程技術(shù)人員的入職培訓(xùn)。 培訓(xùn)內(nèi)容 維修人員行為規(guī)范 維修人員違規(guī)處罰制度 各崗位職責(zé) 工程組作業(yè)指導(dǎo)書5．記錄《培訓(xùn)計(jì)劃表》由服務(wù)中心檔案管理員保存 1 年《培訓(xùn)記錄表》由服務(wù)中心檔案管理員保存 1 年維修服務(wù)人員行為規(guī)范加