【正文】 河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司工程維修工作手冊編 制： 辛 山 燕審 核： 周 德 文 批 準： 李 安 平 編制單位：河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司 編制部門：品質(zhì)管理部河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司1目 錄一、工程組質(zhì)量目標詳述…………………………………………………………………3二、工程組組織架構(gòu)圖……………………………………………………………………4三、工程組部門職責………………………………………………………………………5四、工程組主管職責………………………………………………………………………6五、工程組維修班長職責…………………………………………………………………7六、工程組電工職責………………………………………………………………………8七、工程組水工職責………………………………………………………………………9八、工程組電梯工職責……………………………………………………………………10九、工程組弱電工…………………………………………………………………………11十、工程組培訓規(guī)程………………………………………………………………………12十一、維修人員行為規(guī)范…………………………………………………………………13十二、工程組維修人員違規(guī)處罰制度……………………………………………………15十三、工程組值班制度……………………………………………………………………16十四、設(shè)備管理卡管理制度………………………………………………………………18十五、工程組工具管理規(guī)程………………………………………………………………19十六、設(shè)備、設(shè)施管理責任人制度………………………………………………………21十七、工程組技術(shù)檔案管理規(guī)定…………………………………………………………23十八、公共設(shè)施及改造及維修工作規(guī)程…………………………………………………25十九、工程組裝修管理規(guī)定………………………………………………………………28二十、業(yè)主保修維修服務(wù)工作規(guī)程………………………………………………………30二十一、維修過程的檢驗…………………………………………………………………35二十二、水泵房設(shè)備操作規(guī)程……………………………………………………………38二十三、水泵運行保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………………40二十四、污水處理器操作規(guī)程……………………………………………………………43二十五、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定…………………………………………………………45二十六、柴油發(fā)電機操作規(guī)程……………………………………………………………49二十七、柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………51二十八、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程……………………………………………………………53二十九、高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程……………………………………………………………55河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司2三十、低壓配電柜操作規(guī)程………………………………………………………………57三十一、低壓配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程……………………………………………………59三十二、專變設(shè)備房管理規(guī)程……………………………………………………………62三十三、弱電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………63三十四、電梯安全檢測主要標準…………………………………………………………66三十五、電梯管理規(guī)定……………………………………………………………………69三十六、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程………………………………………………………………74三十七、電梯設(shè)備維修規(guī)程………………………………………………………………78三十八、工程組應(yīng)急規(guī)程…………………………………………………………………80三十九、供水管理規(guī)程……………………………………………………………………82四十、水箱水池清洗規(guī)程…………………………………………………………………85四十一、電梯故障困人救援規(guī)程…………………………………………………………87四十二、配電房維護保養(yǎng)流程圖…………………………………………………………88四十三、事務(wù)保修管理作業(yè)指引…………………………………………………………89河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司3工程組質(zhì)量目標詳述≥95% （完好設(shè)備臺數(shù)/ 設(shè)備總臺數(shù)*100%）≥95% (按時完成維修工作單總數(shù)/ 接單總數(shù)*100%)≥95% （維修服務(wù)合格總單數(shù)/ 維修服務(wù)總單數(shù)*100%） 100% （業(yè)戶投訴處理總數(shù)/ 業(yè)戶投訴總數(shù)*100%）河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司4工程組組織架構(gòu)工程組主管班長強電工電工弱電工 水工電梯工服務(wù)中心經(jīng)理河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司5工程組部門職能設(shè)備維護、運行：負責物業(yè)的房屋及其設(shè)備設(shè)施的管理、運行、維修、保養(yǎng)、改造和節(jié)能降耗工作，并保證正常運轉(zhuǎn)。負責設(shè)備設(shè)施限時搶修。負責物業(yè)的房屋及其設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料和工程技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄的收集整理、存檔。負責業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作；保持物業(yè)的整體完整。負責業(yè)主日常報修事項的處理以及根據(jù)本部門的業(yè)務(wù)能力提供特約維修服務(wù)。不斷完善物業(yè)管理相關(guān)的設(shè)備設(shè)施選型建議。負責測量器具的登記、校對、 報檢。項目介入：負責新接管項目房屋主體、設(shè)施、 設(shè)備方面的前期介入（工程情況記錄、提出整改意 見、設(shè)備選型建議）及接管驗收工作（工程技術(shù)資料接管、驗收及資料整理完畢后移交服務(wù)中心）。組織服務(wù)中心范圍內(nèi)重大維修、協(xié)助設(shè)備維保招標工作，并 對該項目的實施進行監(jiān)管、參與 驗收。負責與建設(shè)單位之間進行物業(yè)的接管、驗收、移交工作，并與建 設(shè)單位協(xié)商解決工程質(zhì)量問題。人員管理：草擬各類工程技術(shù)人員、維修人員的任職資格。負責服務(wù)中心各類工程技術(shù)人員、維修人員的業(yè)務(wù)培訓、業(yè)務(wù)考核。協(xié)助配合：協(xié)助前期物業(yè)部開展前期介入工作。協(xié)調(diào)與供水、供電等部門的關(guān)系。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司6制度建設(shè)： 制定房屋及設(shè)施、設(shè)備前期介入、接管驗收的方案。向品質(zhì)部提供不斷完善房屋、設(shè)施、 設(shè)備的管理制度、維修養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程和檢驗標準的建議。收集相關(guān)的法律、法規(guī)、國家強制標準及更新內(nèi)容，及時向上級提出發(fā)放和更新制定并不斷完善業(yè)主室內(nèi)維修的項目范圍、工作規(guī)范、作 業(yè)標準。工程組主管職責任職要求：45 歲以下，持有效技術(shù)類操作證、中 級以上職稱，有三年以上同行 業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗，能編制相關(guān)工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。直接上司：服務(wù)中心經(jīng)理直接下屬：維修班班長主要職責與權(quán)限、水工、電梯維修工，弱 電工對物業(yè)小區(qū)的房屋及配套設(shè)備、設(shè)施進行日常運行操作、維修、保養(yǎng)以及處理業(yè)主報修事宜等具體工作。、月度維修保養(yǎng)計劃并組織實施，并報服務(wù)中心經(jīng)理審批。\設(shè)施的物業(yè)清單,設(shè)備臺賬建立 ,標識卡的制作。,節(jié)約成本,控制費用開支。，并作好相關(guān)記錄。、設(shè)備零配件采購計劃，報服務(wù)中心經(jīng)理審批后備案。、設(shè)備零配件組織人員進行檢驗和試驗。.河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司7，同時解答裝修有關(guān)問題。；10 負責對分包方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。維護好物業(yè)的整體利益。12. 制定特約服務(wù)的工作項目及收費標準。，交工程管理部審核。，經(jīng)公司審批后實施改造。16. 負責完成服務(wù)中心經(jīng)理布置的其它工作。工程組維修班班長職責任職要求：45 歲以下，、電氣運行、燃氣、房屋、土建門窗等方面的維修管理知識與操作技能；。 2 年以上。直接上司：工程組主管直接下屬：維修人員主要職責與權(quán)限、供電及其它公共設(shè)施等維護檢修工作的具體安排和實施。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司8 責 監(jiān) 督 檢 查 本 班 維 修 人 員 的 工 作 落 實 情 況 、服 務(wù) 質(zhì) 量 是 否 符 合 要 求 ，并 做 好 設(shè) 備 設(shè) 施 、日 常 工 作 的 檢查 記 錄 和 維 修 保 養(yǎng) 記 錄 ，服 務(wù) 質(zhì) 量 檢 查 記 錄 和 本 班 每 日 的 工 作 日 志 。 責 監(jiān) 督 檢 查 本 班 各 崗 位 所 管 轄 范 圍 內(nèi) 的 所 有 設(shè) 備 設(shè) 施 及 場 地 的 清 潔 衛(wèi) 生 工 作 。，提出設(shè)備設(shè)施存在的問題、隱患和相關(guān)的改進措施及建議。、電表數(shù)據(jù)上報部門主管。、井、池檢查疏通清理工作。、指導和協(xié)助本班維修人員對具體工作的落實。，并對維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量承擔主要責任。工程組電工職責任職要求：45 歲以下，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗，能編制相關(guān)工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。 直接上司：班長河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司9直接下屬：無主要職責與權(quán)限1．負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)高壓供電、低 壓配電、線路、控制柜、操作箱及其附屬設(shè)施的巡視檢查、維修保養(yǎng)配電值班工作。2．負責辦公及公共區(qū)域、設(shè)備機房的照明設(shè)備和線路以及事故照明設(shè)備的巡查、 維修工作。3．負責處理業(yè)主反映的有關(guān)電氣維修方面的工作。4．負責解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈， 應(yīng)急照明、臨時用電等電氣設(shè)備的用電監(jiān)護和維修工作。5．負責每月定期查抄電表讀數(shù)，并同 時檢查電表工作是否正常。6．負責做好日常工作檢查記錄、 維修保養(yǎng)記錄。7．負責對本崗位所轄范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的異常情況和隱患及時處理，處理不了及時上報部門主管。8．負責保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用 電器材不丟失、不損壞。9．負責做好所管轄責任區(qū)及其設(shè)備設(shè)施的清潔衛(wèi)生工作。10．嚴格執(zhí)行安全用電的操作規(guī)程，保 證用電設(shè)備的正常運行。11．完成部門主管交辦的其它工作。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司10工程組水工職責任職要求：具有實際的水暖、給排水系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲相關(guān)專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。直接上司：班長直接下屬：無主要職責與權(quán)限1．負責物業(yè)區(qū)內(nèi)的給排水、消防水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的巡 視檢查、維修保養(yǎng)工作。2．負責處理業(yè)主反映的戶內(nèi)有關(guān)水暖方面的維修工作，以及燃氣管道和設(shè)備的安全使用的監(jiān)督檢查。3．負責物業(yè)區(qū)內(nèi)的排水管、排水井以及化 糞池的疏通、清理工作。4．負責每月的水表查抄記錄，并同 時檢查水表的工作情況是否正常。5．負責生活二次供水設(shè)備設(shè)施的運行、 檢查、巡視 ，并配合衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)檢測和水池清洗、消毒工作，并負責污水處理器的保養(yǎng)。6．負責做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng) 記錄。7．負責做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng) 記錄。8．負責對本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時處理，解決不了的問題及時報告部門主管。9．負責做好所管轄責任區(qū)及其設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生工作。10．負責保管好使用的工具、圖紙、儀表、材料不丟失，不損壞。11．負責完成部門主管交辦的其它工作河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司11工程組電梯工職責任職要求：具有實際電梯維修、保養(yǎng)管理知識與操作技能，獲相關(guān)專業(yè)維護操作的操作證，本 崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。直接上司：班長直接下屬：無主要職責與權(quán)限，實行 24 小時值班制，隨叫隨到，熱 情為業(yè)主排擾解難。，每日巡檢二次。，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，做好 電梯的維修保養(yǎng)工作。、機房的清潔、保養(yǎng)及巡 視檢查，實行 電梯定期保養(yǎng)制度，作好維修保養(yǎng)記錄。，應(yīng)在樓轎門處掛停用標識牌， 嚴禁違章操作，保 證檢修安全，電梯在運行中發(fā)生停機故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴解救 轎廂內(nèi)人員、 搶修設(shè)備，減低對業(yè)主的影響。，及時查明原因，立即排除。特殊原因無法排除的，立即報告上級盡快解決。，并向領(lǐng)班報告工作情況，按 時完成工作，不得無故拖延。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司12工程組弱電工職責任職要求：具有實際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲相關(guān)專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。直接上司：班長直接下屬：無主要職責與權(quán)限、保養(yǎng)工作。2. 按要求做好責任區(qū)日常巡查，監(jiān)視檢查設(shè)備或系統(tǒng)的運行狀態(tài)，并按時做好相關(guān)質(zhì)量記錄。3. 實 施設(shè)備或系統(tǒng)的定期和日常的維保檢查，保證設(shè)備運行環(huán)境的清潔，并按時做好相關(guān)質(zhì)量記錄。4. 接到報修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時優(yōu)質(zhì)的上門服務(wù)。5. 如遇設(shè)備有異常故障，應(yīng)及時處理或報告維修班長和主管或經(jīng)理。，并接受上級對崗位職責履行情況的檢查；。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司13工程組培訓規(guī)程1 目的明確工程組工程技術(shù)人員的培訓內(nèi)容，規(guī)范培訓的操作流程，提高工程技術(shù)人員的專業(yè)知識水平和技能。2 適用范圍適用于工程組工程技術(shù)人員的培訓管理。3 職責 工程組主管負責制定年度工程技術(shù)人員培訓計劃，并負責具體組織實施。 工程組主管負責對工程技術(shù)人員進行專業(yè)知識與專業(yè)技能的培訓。4 內(nèi)容 年度培訓計劃的制定 工程組主管每年 12 月 15 日前制定出下年度的《培訓計劃表》，并上報公司審核批準。 培訓計劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面： 有明確的培訓內(nèi)容河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司14 有具體的培訓時間 入職培訓 工程組主管每月 20 日至 25 日負責組織實施對試用合格的工程技術(shù)人員的入職培訓。 培訓內(nèi)容 維修人員行為規(guī)范 維修人員違規(guī)處罰制度 各崗位職責 工程組作業(yè)指導書5．記錄《培訓計劃表》由服務(wù)中心檔案管理員保存 1 年《培訓記錄表》由服務(wù)中心檔案管理員保存 1 年維修服務(wù)人員行為規(guī)范加