【正文】 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 機房設(shè)備須斷電，功率放大器須進行放電處理； 2 機柜及設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備長時間工作溫度，發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象及時斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測消防報警觸發(fā)程序是否正確，確保緊急情況下的系統(tǒng)正常運行； 6 有計劃的巡檢各樓層揚聲器是否正常廣播，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。 配電設(shè)備的檢修工作程序 檢修時間安排每年在正常情況下檢修一次； 檢修方案的制定 強電主管每次檢修應(yīng)事先根據(jù)日常運行記錄和問題（故障）匯總列出重點檢修部位和正常檢修部位，進行列項； 根據(jù)列項內(nèi)容，做好檢修前的準備工作，包括備用電器、配件、輔助材料（鏍絲、墊 片、熔絲、熔斷器、測量工具、用具、防護用品），滅火器材、醫(yī)藥箱等，應(yīng)齊全到位； 發(fā)出檢修通知； 檢修工作程序 檢修工作依照《電氣安全工作規(guī)程》中“保證安全的技術(shù)措施”，嚴格按照操作票的列項順序操作，每操作完畢一項，填寫一項記錄，監(jiān)護人應(yīng)進行核對操作是否正確，并將每個拉閘開關(guān)上掛好標示牌； 依照《電氣安全工作規(guī)程》中“保證安全的組織措施”做好檢修的準備工作； 云帆物業(yè) 55 檢修 檢查電纜、橋架穿墻洞封堵嚴密，橋架無銹蝕，環(huán)境清潔、干燥，標記清晰、油漆色標無脫落，無變色、老化情況， 相位標記清楚； 手動檢查復(fù)位機構(gòu)動作是否靈活準確，不能斷開檢修的開關(guān)部份可做吹塵處理； 計量器件、控制及報警器件進行外觀檢查，導(dǎo)線聯(lián)接點螺絲試緊一次，絕緣是否老化，有無過流跡象，封接點無開焊，顯示儀表指示正常，指示燈無損壞，外殼無變形，熔斷器座的連接、熔絲等逐一測量檢查，保證絕對可靠； 配套設(shè)備如：散熱風扇、溫控報警裝置、顯示儀器等，應(yīng)采取除塵、加油及測試檢查，保證功能完好、準確； 對配電柜機械部件、開關(guān)支架、滑軌、各種扳動旋鈕、門鎖進行檢查，使之處于完好狀態(tài)，損壞件及時更新； 必要時對電氣各項指標參數(shù)依據(jù) 設(shè)備說明和行業(yè)規(guī)定進行儀器檢測，接地電阻值、溫升、噪聲變化、電流、電壓指示不準、電容器能力下降等老化和將要失效的元器件及時更換； 配電柜開關(guān)標識與配電區(qū)域應(yīng)一致，檢查改變、增減負載情況，對有改變的配電開關(guān)及時進行調(diào)整、確認和重新編制。 適用范圍 適用于給排水設(shè)備，設(shè)施的維護保養(yǎng)。 職責 空調(diào)維修員負責對設(shè)備進行維護保養(yǎng)； 空調(diào)主管負責上述工作的人員組織、工作指導(dǎo)和質(zhì)量檢查。 適用范圍 適用于 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓的辦公樓設(shè)施的維護工作。強電主管負責上述工作綜合管理，并協(xié)調(diào)與其他專業(yè)部門、單位的關(guān)系； 工程維修部經(jīng)理負責上述工作檢查及停電檢修前發(fā)布通知。 適用范圍 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓各部位給排水設(shè)備、設(shè)施 。并聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門協(xié)助處理，并在恢復(fù)供水后 30 分鐘內(nèi)報告給工程維修部經(jīng)理和有關(guān)部門； 11 季節(jié)防護措施： 夏季前清除各部位排水溝地漏和雜物，保持排水通暢，同時在車庫坡道出入口處預(yù)備沙袋等防汛措施； 冬季前 檢查各供水管道的保溫，并修補破損處，保持保溫層完整，需防凍池水的部位，要提前做好準備。 5 值班員工作程序 值班員定時巡查設(shè)備，將設(shè)備運行狀況和異常問題記錄于《交接班記錄本》； 設(shè)備機房每日清掃一次衛(wèi)生，設(shè)備每周清潔一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬； 及時完成報 修單工作，日維修不壓單、甩單，保證維修質(zhì)量和數(shù)量的完成； 6 維修員工作程序 按要求進行維修保養(yǎng)。 5 制冷空調(diào)維修員工作程序： 對所轄設(shè)備進行維護保養(yǎng)； 每月定期清掃空調(diào)機房； 制冷機運行工作中，應(yīng)協(xié)助運行人員檢查冷卻水量、水質(zhì)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 完成空調(diào)設(shè)施的維護、檢修工作，保證其功能正常； 對設(shè)備定期更換的配件及時統(tǒng)計整理，呈交空調(diào)主管； 制冷機、空調(diào)機設(shè)備由運行員負責操作； 運行中出現(xiàn) 停電等異常情況應(yīng)及時采取應(yīng)急措施； 嚴禁吸煙，保證機房安全、干凈和整潔； 運行人員應(yīng)依據(jù)氣溫變化及時調(diào)節(jié)空調(diào)負荷； 保持機房照明及機房通風，保證設(shè)備和人員工作安全； 運行人員不得脫崗，確保設(shè)備運行有人監(jiān)護。 云帆物業(yè) 34 強電班組人員交接班制度 1 交班人員應(yīng)提前做好交班準備工作，接班人員提前 10 分 鐘到崗與交班人交接清楚，方可下崗； 2 交接內(nèi)容： 運行記錄； 詢問，檢查設(shè)備、設(shè)施運行使用狀態(tài)、故障的處理經(jīng)過及尚存問題； 需轉(zhuǎn)達的通知命令。 五、物業(yè)公司財務(wù)根據(jù)工程維修部開具的《驗收報告單》退回施工押金。 三、物業(yè)部對施工現(xiàn)場的成品保護，衛(wèi)生狀況及垃圾清運進行檢查。 安保部對人員進出路線及施工現(xiàn)場的防火等內(nèi)容提出相應(yīng)要求。 二、工程維修部以《工程施工聯(lián)系單》（附表三）的形式通知安 保部、物業(yè)部施工相關(guān)事宜。 第二章 施工審核 一、主責單位負責合同簽訂，并按照國家相關(guān)法律、法規(guī)要求，審核施工單位的有關(guān)資質(zhì)。 正常損壞工具，可以舊換新；丟失或非正常使用損壞的，自行解決，因此影響工作的，按有關(guān)規(guī)定考 核。 周末和夜間維修需要材料，領(lǐng)料人電話需電話匯報部門負責人維修情況及所需材料，經(jīng)部門負責人同意后，填寫《緊急物資領(lǐng)用申請表》進入倉 庫領(lǐng)取材料，待上班時上報主管簽字，文員核對材料領(lǐng)用情況，辦理出庫手續(xù)。 第二 計劃、采購、入庫程序 每月 18 日前，各班組應(yīng)根據(jù)本部門下月重點工作或檢修計劃，擬定備品備件、消耗材料的采購計劃，然后填寫《物資 采購計劃表》，采購物資的名稱、型號、數(shù)量及具體要求要詳細填寫清楚，經(jīng)部門負責人確認后，統(tǒng)一由文員報公司審批，并將審批后的《物資采購計劃表》備案。 云帆物業(yè) 26 綜合維修管理制度 1. 目的：保證 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓正常運行： 2. 適用范圍： 3. 內(nèi)容： 員工對分派的工作做到細致、周到地安排每項操作順序，精心測量尺寸、精心調(diào)整、精心材料的使用調(diào)配，保證工作質(zhì)量； 施工中保持工作現(xiàn)場的清潔環(huán)境，認真執(zhí)行《綜合維修崗位職責》； 愛護工、用具和電動工具經(jīng)常擦拭、檢測、加油保養(yǎng)，保持其良好的安全和使用 性能； 工作間材料應(yīng)分類碼放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、異形材料應(yīng)妥善放置或單獨存放，防止損壞、變質(zhì)； 油漆、稀料、溶劑等易揮發(fā)的化學品使用后應(yīng)封蓋嚴密、單獨擱置，注意防潮、防火、防腐蝕； 按期完成《客戶維修單》的修繕工作，工作完成后及時將維修單返回工程值班室； 嚴禁在工作間吸煙并保持工作間清潔，每天工作結(jié)束，應(yīng)將工作間清掃干凈。 各班組負責打掃配電室、機房本班組責任區(qū)的衛(wèi)生，保證責任區(qū)干凈整潔。 本制度適用辦公室及常白班班組。 上班時間：上午： 9:0011:30，下午： 12:0017： 30。 4 負責 公共設(shè)備、設(shè)施 的運行管理及日常維修保養(yǎng)。 7 做好值班室防火、安全工作，保持設(shè)備機房和值班場所的整潔。 12 嚴格執(zhí)行主管的指令，完成主管下達的其他工作任務(wù)。 5 定時巡視配電室和樓層配電間，準確抄錄各項運行數(shù)據(jù)，填寫運行記錄。 17 及時處 理綜合維修專業(yè)維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的問題。 9 負責培訓(xùn)下屬員工正確操作本專業(yè)設(shè)備。 19 完成工程維修部經(jīng)理下達的其他工作任務(wù)。 10 負責管理 弱電 專業(yè)工具管理。 2 完成 弱電 專業(yè)工作計劃的制定、實施，以及工程維修部經(jīng)理臨時安排的工作。 12 負責強電專業(yè)的二次裝修審圖工作，負責檢查二裝中各強電系統(tǒng)安裝質(zhì)量。 4 負責制定強電專業(yè)各系統(tǒng)的管理制定及操作規(guī)程。 2 負責工程維修部物資領(lǐng)用及發(fā)放、工具的發(fā)放及統(tǒng)計。 4 制 定貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施和能源管理方面的工作規(guī)章制度。 工作協(xié)作關(guān)系： 內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系 方洋工程維修部、方洋集團各部門 外部協(xié)調(diào)關(guān)系 各施工單位 云帆物業(yè) 8 工程維修部經(jīng)理崗位職責 一、 崗位標識 崗位名稱 工程維修部經(jīng) 理 崗位編制 1 當前任職人員 所在公司 連云港云帆物業(yè)服務(wù)有限公司 崗位級別 直接上級 項目處總經(jīng)理 直接下級 強電工程師、弱電工程師、空水工程師、綜合維修主管 二、 崗位設(shè)置目的 負責部門 年度工作總體計劃和實施細則；負責 本部門 日常管理工作， 督促、指導(dǎo)、考評部內(nèi)工作人員履行崗位職責，保證 部門內(nèi) 各項工作的有序開展； 三、 主要工作職責（按業(yè)務(wù)流程或重要性排序） 序號 職責描述 1 招聘、培訓(xùn)、安排和評估工程維修部成員的工作。 9 負責 協(xié)助 各種大型、緊急搶修工程任務(wù)的執(zhí)行。 云帆物業(yè) 10 云帆物業(yè)工程維修部運行主管崗位職責 一、 崗位標識 崗位名稱 運行主管 崗位編制 1 當前任職人員 所在公司 連云港云帆物業(yè)服務(wù)有限公司 崗位級別 直接上級 工程維修部經(jīng)理 直接下級 配電室人員 二、 崗位設(shè)置目的 負責 負責 強電專業(yè)班組的 日常管理工 作，督促、指導(dǎo) 及考核工作 ，保證 班組內(nèi) 各項工作的有序開展； 三、 主要工作職責（按業(yè)務(wù)流程或重要性排序） 序號 職責描述 1 協(xié)助工程維修部經(jīng)理工作，具體實施工程維修部經(jīng)理安排的技術(shù)、管理工作及培訓(xùn)工作。 9 負責培訓(xùn)下屬員工正確操作本專業(yè)設(shè)備。 17 負責 協(xié)助配合其他專業(yè)班組工作的管理 18 負責監(jiān)督、檢查下屬員工之工作完成情況并向工程維修部經(jīng)理匯報。 7 負責制訂 弱電 專業(yè)各系統(tǒng)的年度維護、保養(yǎng)計劃并定期檢查。 15 負責及時處理日常報修。 5 負責制訂和檢查綜合維修專業(yè)各系統(tǒng)的各種設(shè)備、設(shè)施巡檢記錄及檢查表格。 14 負責綜合維修專業(yè)的外來施工管理。 2 熟練掌握強電各系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。 9 接到報修任務(wù)及時處理，及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。 4 負責弱電各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及日常巡檢，按計劃巡檢弱電各系統(tǒng)運行情況，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，并填寫巡檢記錄表。 三、 主要工作職責（按業(yè)務(wù)流程或重要性排序） 序號 職責描述 1 嚴格執(zhí)行公司的各項管理規(guī)章制度，做好個人安全防護措施，確保安全生產(chǎn)，努力提高服務(wù)意識和工作責任心，服從上級工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。 9 當發(fā)生突發(fā)緊急情況時，有責任和義務(wù)投入到緊急情況的處理當中，協(xié)助本專業(yè)或其他專業(yè)人員做 好緊急情況的處理工作。 在接待來訪和接聽電話時要注意行為規(guī)范和文明用語，不準用辦公室電話進行私人交往或閑聊。進出配電室、機房的外來人員一律登記。 云帆物業(yè) 23 弱電系統(tǒng)管理制度 1. 目的：保證弱電系統(tǒng)正常運行； 2. 適用范圍：項目管理處 3. 內(nèi)容： . 嚴格遵守各項規(guī)章制度，講文明、講禮貌； . 按章操作，做好個人安全防護措施，規(guī)范佩帶員工卡； . 愛護公共及個人工具； . 機房重地，嚴禁無關(guān)人員進入，工作參觀人員須登記并做好安全防護措施； . 嚴禁在機房內(nèi)吸煙、打鬧及與工作無關(guān) 的其他事情，作好防火工作，如果發(fā)生火警應(yīng)會正確按照制度報警，并正確使用消防器材和積極配合滅火； . 不準私自離開值班室，如須外出需請示領(lǐng)導(dǎo)并安排人員接管； . 保質(zhì)、保量、及時完成各弱電系統(tǒng)維修單； . 每天按計劃對各弱電系統(tǒng)進行巡檢，巡檢完成后須及時認真填寫巡檢記錄； . 設(shè)備出現(xiàn)一般故障及時處理并作記錄，重大故障做應(yīng)急處理并向上級匯報； . 監(jiān)視各個系統(tǒng)運行情況，如要進行參數(shù)、工作狀態(tài)調(diào)整要有工程任務(wù)通知單； . 嚴禁將各系統(tǒng)設(shè)備挪做私用； . 如有某系統(tǒng)發(fā)生報警，應(yīng)及時通知相關(guān)專業(yè)值班人員并作好記錄匯報； . 積極鉆研專業(yè)技術(shù)，不斷 提高自己專業(yè)技術(shù)和工作能力； . 保持機房和工作場地整潔、衛(wèi)生并搞好個人衛(wèi)生 . 交班前作好清潔衛(wèi)生，認真填寫值班記錄表。 第一 倉庫管理人員 綜合維修主管和文員履行倉庫管理員職責。 云帆物業(yè) 29 當《物資采購計劃表》內(nèi)的材料物資未能一次性采購入庫時，由文員對未采購材料進行登記，并與公司采購員核對確認，為下次入庫材料提供依據(jù)。 云帆物業(yè) 30 第四 廢舊、剩余物資的管理 廢舊或檢修替換下來的物資及時回收，集中存放，要與領(lǐng)用材料數(shù) 量相符，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后統(tǒng)一處理，不允許私自亂扔亂放。 三、本管理辦法主要針對施工周期長，進場人數(shù)多的重大施工維修、改造項目。涉及重點區(qū)域的施工項目由物業(yè)公司判定是否要提交 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 管理委員會進行審核。 工程維修部負責施工人員安全教育，與施工方簽訂《安全責任協(xié)議書》（附件一）。根據(jù)施工項目的專業(yè)情況，確定施工管理的專業(yè)班組和主要責任人。如有損壞或改動，施工單位應(yīng)進行恢復(fù)或修理。 4）安保部負責辦理臨時出入證。 2 適用范圍： 制冷空調(diào)設(shè)備、設(shè)施的運