【正文】 第五章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 云帆物業(yè) 50 空調(diào)機、風(fēng)機盤管設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 目的 及時清潔定期保養(yǎng)空調(diào)機、風(fēng)機盤管設(shè)備，保持其良好的功能特性。 適用范圍 已接管區(qū)域電氣設(shè)備、設(shè)施 的維護保養(yǎng)。 云帆物業(yè) 58 樓宇自控系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 主機房設(shè)備須斷電； 2 機柜及設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備長時間工作溫度，發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象及時斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測樓宇自控系統(tǒng)程序及通訊是否正常，必要時須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)調(diào)整； 6 有計劃的清潔、檢測各樓層控制器，各傳感器、執(zhí)行器是否安裝牢固，發(fā)現(xiàn)問 題及時修理。 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序 維修員按計劃日期進行設(shè)備、設(shè)施的維護保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)及更換零件部件結(jié)果進行記錄； 一次檢修時間不應(yīng)超過 8 小時，重要部位 8 小時解決不了的故障應(yīng)將 故障原因、解決方案，增加時間以書面上報工程維修部經(jīng)理。 值班員工作程序 值班員定時巡查設(shè)備，將設(shè)備運行狀況和異常問題記錄于交接班記錄本，并向主管 部門匯報； 定期清理機房設(shè)備，消防監(jiān)控設(shè)備、電視接收機設(shè)備、以及完成弱電設(shè)備的例行檢查和日常檢修工作； 嚴(yán)格按照工程維修部領(lǐng)導(dǎo)的指示更改系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)，并做好詳細(xì)記錄，及告之弱電相關(guān)人員； 按時檢查弱電系統(tǒng)的運行情況，確保弱電設(shè)備的系統(tǒng)安全，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管部門匯報； 每天做好交接班記錄，接班人應(yīng)提前 10 分鐘到崗，了解系統(tǒng)設(shè)備的運行情況，詢問設(shè)備運行中的無故障，出現(xiàn)問題的處理經(jīng)過及目前所需注意的問題； 公用工具，鑰匙須妥善保管，接班后發(fā)現(xiàn)工具損壞丟失鑰匙等問題，云帆物業(yè) 48 由接班人員負(fù)責(zé) ； 負(fù)責(zé)弱電機房相關(guān)設(shè)施保持干凈，整齊。 工作程序 巡視要求 水泵運轉(zhuǎn)聲音，泵體溫度，電機溫度均處在設(shè)備說明的范圍之內(nèi)； 水位，水壓，儀表指示在控制和要求數(shù)值位置上； 水泵運行的控制開關(guān)，檔位，選擇位置處在正確和正常指示上，電源箱內(nèi)電器無噪聲、電流、頻率，電壓指示在正常位置上，指示燈顯示正常； 消防、噴淋供水泵狀態(tài)檢查，水壓是否正常，電源指示燈顯示，消防水池水量充足； 室外消防栓、消防噴淋水泵結(jié)合器周圍環(huán)境有無 改變或異常狀況； 熱水供水溫度 50℃ 60℃，巡查時注意溫度保證在上述范圍之內(nèi)； 按時填寫《給排水值班巡視記錄表》； 以上項目需要每日進行。 7 主管職責(zé)： 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備、設(shè)施的綜合管理，包括技術(shù)資料，檔案收集、保管。 云帆物業(yè) 35 空調(diào)、給排水交接班制度 1 交接班工作 必須嚴(yán)格、認(rèn)真、仔細(xì)逐項交接。 第五章 施工驗收 一、施工完成后，施工的工程質(zhì)量和技術(shù)要求由施工項目責(zé)任部門 根據(jù)合同和相關(guān)要求進行驗收。 四、施工單位入場前，由工程維修部組織安保部、物業(yè)部與施工項目管理負(fù)責(zé)人及施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人召開施工單位入場安全會。 離開崗位時，配備的工具應(yīng)收回，如有缺失，按雙倍價格從工資中扣除。公司采購員詢價匯總后，報項目處總經(jīng)理及物業(yè)公司總經(jīng)理審批，確認(rèn)緊急材料到貨日期，并將審批后的緊急物資采購計劃返至工程維修部文員備案。 上班時間不得 干與工作無關(guān)的事，嚴(yán)禁上班時間看電視，打牌、上網(wǎng)聊天、看電影、玩游戲等與工作無關(guān)的行為發(fā)生。 嚴(yán)禁在辦公室（值班室）內(nèi)吸煙及高聲喧嘩，不得飲酒、睡崗。 9 當(dāng)發(fā)生突發(fā)緊急情況時，有責(zé)任和義務(wù)投入到緊急情況的處理當(dāng)中，協(xié)助本專業(yè)或其他專業(yè)人員做好緊急情況的處理工作。 7 配電設(shè)備發(fā)生故障時，要保持冷靜，在可能的條件下迅速排除故障，恢復(fù)正常供電，并認(rèn)真做好記錄。 11 負(fù)責(zé)制定綜合維修專業(yè)備品備件采購計劃，并對采購材料進行質(zhì)量驗收。 12 負(fù)責(zé) 弱電 專業(yè)的二次裝修審圖工作，檢查二裝中弱電系統(tǒng)安裝質(zhì)量。 云帆物業(yè) 11 14 負(fù)責(zé)監(jiān)督強電專業(yè)維保合同的執(zhí)行情況。 4 負(fù)責(zé)本部門文件的起草以及對外文件收發(fā)。云帆物業(yè) 1 工程維修部工作手冊 云帆物業(yè) 2 目 錄 第一章 工程維修部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 組織架構(gòu)圖 ............................................... 6 工程維修部職責(zé) ........................................... 7 工程維修部經(jīng)理崗位職責(zé) ................................... 8 強電工程師崗位職責(zé) ....................................... 9 弱電工程師崗位職責(zé) ...................................... 10 空調(diào)、給排水工程師崗位職責(zé) .............................. 11 強電維修工崗位職責(zé) ...................................... 12 弱電管理員崗位職責(zé) ...................................... 13 空調(diào)、給排水維修工崗位職責(zé) .............................. 14 綜合維修工崗位職責(zé) ..................................... 15 第二章 工程維修部各系統(tǒng)管理制度 強電管理制度 ............................................ 17 弱電系統(tǒng)管理制度 ........................................ 18 空調(diào)系統(tǒng)管理制度 ........................................ 19 給排水系統(tǒng)管理制度 ...................................... 20 綜合維修管理制度 ........................................ 21 工程值班管理制度 ........................................ 22 工程維修部倉庫物資管理制度 ................................ 辦公室管理制度 強電班組人員交接班制度 .................................. 27 空調(diào)、給排水班組交接班制度 .............................. 29 第三章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備運行管理規(guī)程 云帆物業(yè) 3 空調(diào)設(shè)備運行管理規(guī)程 .................................... 27 空調(diào)運行巡視制度 ........................................ 28 制冷機組開停程序 ........................................ 30 給排水設(shè)備運行管理規(guī)程 .................................. 31 給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程 .................................. 33 給排水設(shè)備巡查規(guī)程 ...................................... 34 配電設(shè)備運行管理規(guī)范 .................................... 35 弱電 設(shè)備運行管理規(guī)范 .................................... 37 第四章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 空調(diào)機、風(fēng)機盤管設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 ........................ 40 新風(fēng)機組周期保養(yǎng) ........................................ 41 空調(diào)水泵周期保養(yǎng) ........................................ 42 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 .................................. 43 強電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 .................................... 44 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 .................................... 47 綜合維修專業(yè)工作制度 .................................... 48 第五章 工程維修部事故處理辦法及相應(yīng)預(yù)防措施 初期火警處置預(yù)案 ........................................ 50 火災(zāi)緊急處理預(yù)案 ........................................ 51 跑水事件處置預(yù)案 ........................................ 53 突發(fā)斷電緊急事件處置預(yù)案 ................................ 54 工程設(shè)備突發(fā)事件預(yù)置預(yù)案 ................................ 55 弱電緊 急故障事件處置預(yù)案 ................................ 59 給排水事故處置預(yù)案 ...................................... 60 第六章 安全生產(chǎn)制度 云帆物業(yè) 4 安全生產(chǎn)管理制度及特種設(shè)備管理制度 ...................... 62 第七章 工程維修部常用表格 工程維修單（內(nèi)部） ...................................... 65 高低壓運行值班日記 ...................................... 66 配電操作記 .............................................. 69 高壓配電室運行記錄 ...................................... 70 配電操作記錄表 .......................................... 71 停、送電申請單 .......................................... 72 水源熱泵巡查記錄 ........................................ 73 空調(diào)機房巡檢記錄 ........................................ 74 電梯故障維修登記表 ...................................... 75 電梯維修記錄 ........................................... 76 1地下室集水坑水泵檢查維修記錄表 ......................... 77 1水表記錄 ............................................... 78 1弱電設(shè) 備巡檢表 ......................................... 77 云帆物業(yè) 5 第一章 工程維修部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 云帆物業(yè) 6 工程維修部組織架構(gòu)圖 綜合維修 (7 名 ) 綜合維修主管 (1 名 ) 工程維修部 經(jīng)理 1 名 文員 (1 名 ) 弱電維修 (4 名 ) 運行值班人員 (8 名 ) 運行白班人員 (1 名 ) 弱電維修主管 (1 名 ) 運行主管 (1 名 ) 云帆物業(yè) 7 工程維修部職責(zé) `崗位名稱 工程維修部 所在部門 直接上級 物業(yè)總經(jīng)理 直接下級 無 所轄人員 工程維修部經(jīng)理 、 工程維修部員工 崗位分析日期 職責(zé)與工作任務(wù)： 對物業(yè)土建及所有配套設(shè)施進行維修保