【導(dǎo)讀】第一章工程維修部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)。第三章工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程。第五章工程維修部事故處理辦法及相應(yīng)預(yù)防措施。第六章安全生產(chǎn)制度。第七章工程維修部常用表格

　　

【正文】 公用工具、鑰匙須當(dāng)面點(diǎn)清，接班后發(fā)現(xiàn)工具損壞、丟失鑰匙不齊等問(wèn)題，由接班人員負(fù)責(zé)； 及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)供電局停電通知或上級(jí)指令，不得延誤耽擱； 故障排除過(guò)程中，交班人員不得下崗，接班人員有協(xié)助解決的義務(wù)； 配電室衛(wèi)生每天清潔一次，相關(guān)設(shè)施保持干凈、整齊。 維修員工作程序 按要求進(jìn)行維修保養(yǎng)； 執(zhí)行上級(jí)指令安排的電氣設(shè)備增改安裝工作； 按期完成日常電氣設(shè)施的維護(hù)工作和維修工單的維修內(nèi)容； 停電管理工作程序 需要停電才能進(jìn)行設(shè)備檢修時(shí)，事前由強(qiáng)電主管編寫停電報(bào)告，經(jīng)工程維修部經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，交由項(xiàng)目處領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行復(fù)審、批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)下文兩份，強(qiáng)電主管一份做為實(shí)施指令，另一份由工程值班臺(tái)負(fù)責(zé)組織其它專業(yè)配合執(zhí)行指令工作。工程維修部值班在約定時(shí)間停電前 1 小時(shí)負(fù)責(zé)與物業(yè)總值聯(lián)系，確認(rèn)最后停電時(shí)間。檢修完畢后，檢修人員及時(shí)通知工程值班，由工程值班通知物業(yè)總值已恢復(fù)供電。 云帆物業(yè) 47 弱電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)范 目的 確保弱電系統(tǒng)設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)， 24 小時(shí)正常運(yùn)行，以便隨時(shí)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 適用范圍 適用于 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓的辦公樓設(shè)施的維護(hù)工作。 職責(zé) 負(fù)責(zé) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓內(nèi)消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視接收系統(tǒng)、無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)、車管系統(tǒng)的設(shè)備正常運(yùn)行，完成每日的例行檢修，并做好詳細(xì)記錄，重大問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向工程維修部報(bào)告，并監(jiān)督好外派單位的維修保養(yǎng)工作。 值班員工作程序 值班員定時(shí)巡查設(shè)備，將設(shè)備運(yùn)行狀況和異常問(wèn)題記錄于交接班記錄本，并向主管 部門匯報(bào)； 定期清理機(jī)房設(shè)備，消防監(jiān)控設(shè)備、電視接收機(jī)設(shè)備、以及完成弱電設(shè)備的例行檢查和日常檢修工作； 嚴(yán)格按照工程維修部領(lǐng)導(dǎo)的指示更改系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)，并做好詳細(xì)記錄，及告之弱電相關(guān)人員； 按時(shí)檢查弱電系統(tǒng)的運(yùn)行情況，確保弱電設(shè)備的系統(tǒng)安全，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管部門匯報(bào)； 每天做好交接班記錄，接班人應(yīng)提前 10 分鐘到崗，了解系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況，詢問(wèn)設(shè)備運(yùn)行中的無(wú)故障，出現(xiàn)問(wèn)題的處理經(jīng)過(guò)及目前所需注意的問(wèn)題； 公用工具，鑰匙須妥善保管，接班后發(fā)現(xiàn)工具損壞丟失鑰匙等問(wèn)題，云帆物業(yè) 48 由接班人員負(fù)責(zé) ； 負(fù)責(zé)弱電機(jī)房相關(guān)設(shè)施保持干凈，整齊。 維修人員工作程序 弱電系統(tǒng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)排除故障，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行； 解決值班人員在巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并做好詳細(xì)記錄，必要時(shí)上報(bào)工程維修部領(lǐng)導(dǎo)； 協(xié)助值班人員處理日常維修工單； 負(fù)責(zé)日常弱電系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，并做好詳細(xì)的保養(yǎng)記錄。 季節(jié)保養(yǎng)檢修措施 冬夏換季前要對(duì)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行換季前的設(shè)備檢測(cè)和系統(tǒng)參數(shù)調(diào)整。 每年對(duì) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓的消防報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，并上報(bào)工程維修部及管理處領(lǐng)導(dǎo)。 云帆物業(yè) 49 第五章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 云帆物業(yè) 50 空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 目的 及時(shí)清潔定期保養(yǎng)空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備，保持其良好的功能特性。 適用范圍 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓各種空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。 職責(zé) 空調(diào)維修員負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 空調(diào)主管負(fù)責(zé)上述工作的人員組織、工作指導(dǎo)和質(zhì)量檢查。 空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管的維護(hù)保養(yǎng)的工作程序 按要求定期清潔空調(diào)機(jī)組、 風(fēng)機(jī)盤管的過(guò)濾網(wǎng)、機(jī)房衛(wèi)生和冷凝水排水管的疏通工作； 記錄維修保養(yǎng)、零部件更換及大修情況，零部件更換及大修情況同時(shí)記錄于空調(diào)設(shè)備臺(tái)帳； 空調(diào)主管每年 12 月制定下年度的設(shè)備檢修計(jì)劃，編制空調(diào)設(shè)備檢修計(jì)劃并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃； 設(shè)備保養(yǎng)工作一般在夜間進(jìn)行，暫時(shí)不運(yùn)行的設(shè)備可在白天進(jìn)行，維修保養(yǎng)工作遵守工程值班室的時(shí)間安排； 空調(diào)機(jī)故障維修一般不超過(guò) 8 小時(shí)，若在此時(shí)間內(nèi)無(wú)法解決的部件故障應(yīng)將故障原因、解決方案書面上報(bào)工程維修部限期解決。 空調(diào)機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管檢修按檢修列項(xiàng)進(jìn)行 對(duì) 空調(diào)機(jī)組和風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備突發(fā)故障的檢修，依據(jù)巡查故障記錄報(bào)告及時(shí)修理，修復(fù)事將維修情況記錄在《交接班記錄本》內(nèi)。 云帆物業(yè) 51 新風(fēng)機(jī)組周期保養(yǎng) 每周保養(yǎng) 檢查風(fēng)機(jī)進(jìn)出風(fēng)溫度表，供回水壓力表是否精確； 檢查電動(dòng)閥、手動(dòng)閥門及風(fēng)道中的防火閥是否正常； 檢查調(diào)整風(fēng)機(jī)皮帶張力、松緊度； 清洗初中效過(guò)濾網(wǎng)。 換季期保養(yǎng)（半年） 檢查風(fēng)機(jī)軸承，加注潤(rùn)滑油； 檢查風(fēng)機(jī)皮帶磨損狀況，并予更換； 清洗表冷器翅片； 檢查電機(jī)軸承加注潤(rùn)滑油； 檢查壓力表、溫度表，并予更換； 清洗水過(guò)濾器； 檢修清洗冷熱水盤管。 云帆物業(yè) 52 空調(diào)水泵周期保養(yǎng) 每月保養(yǎng) 對(duì)運(yùn)行的水泵每 15 天倒泵一次，保證設(shè)備完好率； 檢查水泵進(jìn)出水壓力值，在正常范圍內(nèi)； 檢查電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常； 檢查保養(yǎng)水泵清潔衛(wèi)生。 換季期保養(yǎng) 檢修水泵軸承，加注潤(rùn)滑油； 檢查水泵軸封是否漏水，并予更換； 電機(jī)軸承加注潤(rùn)滑油； 檢修電機(jī)接線端子是否松動(dòng)，并緊固； 清洗水系統(tǒng)過(guò)濾器； 檢查更換壓力表、溫度表； 檢查閥門嚴(yán)密度 ； 緊固螺絲，調(diào)整同心度。 云帆物業(yè) 53 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 目的 及時(shí)處理給排水設(shè)備、設(shè)施故障，確保設(shè)備性能處于良好狀態(tài)。 適用范圍 適用于給排水設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。 職責(zé) 維修員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備、設(shè)施的檢修、維護(hù)保養(yǎng)； 給排水主管負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)，檢查監(jiān)督和計(jì)劃的落實(shí)。 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序 維修員按計(jì)劃日期進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)及更換零件部件結(jié)果進(jìn)行記錄； 一次檢修時(shí)間不應(yīng)超過(guò) 8 小時(shí)，重要部位 8 小時(shí)解決不了的故障應(yīng)將 故障原因、解決方案，增加時(shí)間以書面上報(bào)工程維修部經(jīng)理。應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成； 檢修前要做充足的材料、工具、照明、備件等方面的準(zhǔn)備，盡可能安排在不影響營(yíng)業(yè)的時(shí)間段施工。需停水進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，遵照“停水管理工作程序”執(zhí)行； 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班員應(yīng)立即關(guān)閉總控閥門，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行切換保證 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓正常運(yùn)行，維修人員應(yīng)立即進(jìn)行搶修。 云帆物業(yè) 54 強(qiáng)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范 目的 及時(shí)處理電氣設(shè)備設(shè)施故障，檢查設(shè)備隱患，確保設(shè)備良好性能。 適用范圍 已接管區(qū)域電氣設(shè)備、設(shè)施 的維護(hù)保養(yǎng)。 職責(zé) 強(qiáng)電專業(yè)維修員負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)、維護(hù)； 強(qiáng)電主管負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的組織實(shí)施及維護(hù)保養(yǎng)工作的檢查指導(dǎo)、監(jiān)督實(shí)施進(jìn)度及設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量； 工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查。 配電設(shè)備的檢修工作程序 檢修時(shí)間安排每年在正常情況下檢修一次； 檢修方案的制定 強(qiáng)電主管每次檢修應(yīng)事先根據(jù)日常運(yùn)行記錄和問(wèn)題（故障）匯總列出重點(diǎn)檢修部位和正常檢修部位，進(jìn)行列項(xiàng)； 根據(jù)列項(xiàng)內(nèi)容，做好檢修前的準(zhǔn)備工作，包括備用電器、配件、輔助材料（鏍絲、墊 片、熔絲、熔斷器、測(cè)量工具、用具、防護(hù)用品），滅火器材、醫(yī)藥箱等，應(yīng)齊全到位； 發(fā)出檢修通知； 檢修工作程序 檢修工作依照《電氣安全工作規(guī)程》中“保證安全的技術(shù)措施”，嚴(yán)格按照操作票的列項(xiàng)順序操作，每操作完畢一項(xiàng)，填寫一項(xiàng)記錄，監(jiān)護(hù)人應(yīng)進(jìn)行核對(duì)操作是否正確，并將每個(gè)拉閘開關(guān)上掛好標(biāo)示牌； 依照《電氣安全工作規(guī)程》中“保證安全的組織措施”做好檢修的準(zhǔn)備工作； 云帆物業(yè) 55 檢修 檢查電纜、橋架穿墻洞封堵嚴(yán)密，橋架無(wú)銹蝕，環(huán)境清潔、干燥，標(biāo)記清晰、油漆色標(biāo)無(wú)脫落，無(wú)變色、老化情況， 相位標(biāo)記清楚； 手動(dòng)檢查復(fù)位機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活準(zhǔn)確，不能斷開檢修的開關(guān)部份可做吹塵處理； 計(jì)量器件、控制及報(bào)警器件進(jìn)行外觀檢查，導(dǎo)線聯(lián)接點(diǎn)螺絲試緊一次，絕緣是否老化，有無(wú)過(guò)流跡象，封接點(diǎn)無(wú)開焊，顯示儀表指示正常，指示燈無(wú)損壞，外殼無(wú)變形，熔斷器座的連接、熔絲等逐一測(cè)量檢查，保證絕對(duì)可靠； 配套設(shè)備如：散熱風(fēng)扇、溫控報(bào)警裝置、顯示儀器等，應(yīng)采取除塵、加油及測(cè)試檢查，保證功能完好、準(zhǔn)確； 對(duì)配電柜機(jī)械部件、開關(guān)支架、滑軌、各種扳動(dòng)旋鈕、門鎖進(jìn)行檢查，使之處于完好狀態(tài)，損壞件及時(shí)更新； 必要時(shí)對(duì)電氣各項(xiàng)指標(biāo)參數(shù)依據(jù) 設(shè)備說(shuō)明和行業(yè)規(guī)定進(jìn)行儀器檢測(cè)，接地電阻值、溫升、噪聲變化、電流、電壓指示不準(zhǔn)、電容器能力下降等老化和將要失效的元器件及時(shí)更換； 配電柜開關(guān)標(biāo)識(shí)與配電區(qū)域應(yīng)一致，檢查改變、增減負(fù)載情況，對(duì)有改變的配電開關(guān)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、確認(rèn)和重新編制。做好檢修記錄，將更換、調(diào)整的電氣無(wú)件名稱、數(shù)量記錄在《電器設(shè)備臺(tái)賬》中，并保存更換產(chǎn)品的有關(guān)資料備查。 恢復(fù)供電后及時(shí)通知工程值班； 將有關(guān)記錄交工程維修部經(jīng)理，由經(jīng)理審核后存入設(shè)備檔案中。 動(dòng)力柜、配電箱檢修工作程序 按周期安排維護(hù)保養(yǎng)； 檢修提示 在檢修配電柜（盤）中注意所有開關(guān)、繼電器、控制線路、保護(hù)云帆物業(yè) 56 電器的下各接點(diǎn)、接口聯(lián)接鏍絲是否堅(jiān)固，應(yīng)試緊一次，不能有松動(dòng)，滑扣鏍絲必須更換； 測(cè)量帶負(fù)載的三相線路電流是否正常。斷電配電總電源后，如果可能應(yīng)檢查開關(guān)觸頭有無(wú)電弧損傷，金屬變色現(xiàn)象，失壓保護(hù)、過(guò)載保護(hù)功能靈敏、可靠，開關(guān)、接觸器、繼電器、保險(xiǎn)器等有無(wú)過(guò)熱、變形、變色、噪聲變化等現(xiàn)象，有其中一項(xiàng)問(wèn)題應(yīng)更換該器件； 清除積塵、雜線要理順扎牢，對(duì)支架松動(dòng)、殼體銹蝕部位進(jìn)行處理，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等； 對(duì)開關(guān)標(biāo)識(shí)、編號(hào)進(jìn)行核對(duì)，缺損要補(bǔ)上。指示燈、開關(guān)鈕、報(bào)警裝置、保險(xiǎn)等檢查損壞情況，并補(bǔ)裝整齊； 維修后要對(duì)漏電保護(hù)開關(guān)、繼電器進(jìn)行功能檢驗(yàn)是否完好有效； 柜門、門鎖要齊全，以動(dòng)力柜、配電箱設(shè)施周圍環(huán)境發(fā)現(xiàn)有不良現(xiàn)象應(yīng)進(jìn)行清理或提出意見(jiàn)； 檢修完畢，將結(jié)果做詳細(xì)記錄，并填寫記錄卡； 配合其他專業(yè)的電氣設(shè)備檢修； 按照其他專業(yè)檢修進(jìn)度，適時(shí)進(jìn)行泵類維護(hù)保養(yǎng)工作； 維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)電器設(shè)備銘牌和設(shè)備性能參數(shù)，逐項(xiàng)進(jìn)行檢查及儀器測(cè)量， 有問(wèn)題立即維修或提出報(bào)告； 檢測(cè)完畢后，將結(jié)果記錄存檔。 6 、 用電設(shè)施的檢修 按安排對(duì)用電設(shè)施進(jìn)行巡檢； 巡檢時(shí)帶好驗(yàn)電工具、手用工具、材料和聯(lián)絡(luò)通訊工具。 7 、 配電室檢修工作程序 由強(qiáng)電主管提前 30 天確定配電室檢修時(shí)間、任務(wù)（包括工作重點(diǎn)）、參加人、影響范圍，制訂出具體方案并書面通知物業(yè)部； 提前 15 天對(duì)主要互投電源配電柜做互投試驗(yàn)； 云帆物業(yè) 57 提前 7 天對(duì)參加人員做工做交底，由當(dāng)班人員填寫工作票、操作票并審定無(wú)誤； 提前 2 天準(zhǔn)備好檢修使用的工具、材料； 按預(yù) 定檢修方案執(zhí)行； 檢修完畢將工作票、操作票存檔； 出具檢修報(bào)告。 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 機(jī)房設(shè)備須斷電，功率放大器須進(jìn)行放電處理； 2 機(jī)柜及設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備長(zhǎng)時(shí)間工作溫度，發(fā)現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象及時(shí)斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測(cè)消防報(bào)警觸發(fā)程序是否正確，確保緊急情況下的系統(tǒng)正常運(yùn)行； 6 有計(jì)劃的巡檢各樓層揚(yáng)聲器是否正常廣播，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。 電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 做好個(gè)人安全防護(hù)措施，須雙人操作； 2 機(jī)柜設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備工作溫度是否正常； 5 檢測(cè)設(shè)備各項(xiàng)功能是否正常； 6 檢測(cè)攝像機(jī)工作溫度及圖像質(zhì)量； 7 清潔攝像機(jī)及護(hù)罩灰塵。 云帆物業(yè) 58 樓宇自控系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 主機(jī)房設(shè)備須斷電； 2 機(jī)柜及設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備長(zhǎng)時(shí)間工作溫度，發(fā)現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象及時(shí)斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測(cè)樓宇自控系統(tǒng)程序及通訊是否正常，必要時(shí)須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)調(diào)整； 6 有計(jì)劃的清潔、檢測(cè)各樓層控制器，各傳感器、執(zhí)行器是否安裝牢固，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題及時(shí)修理。 綜合維修保養(yǎng)規(guī)范 危險(xiǎn)品管理制度 1． 1 油類：（易燃物品） 限量購(gòu)買、存放，諸如汽油、柴油等易燃物品； 對(duì)存放易燃物品倉(cāng)庫(kù)、箱、柜應(yīng)保證遮光、干燥、通風(fēng)和排風(fēng)，