【正文】 止排水；將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關撥到“自動”位置，水泵進入自動運行狀態(tài)；（十三）、水池水箱管理規(guī)程給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程；維修部主管每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃；維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前知會受影響用戶；根據(jù)設備特點重點做好潤滑、除塵工作；供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證小區(qū)供水；污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位；所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫水泵房設備檢查表、潛水泵設備檢查表、消防泵房設備檢查表；給排水設備的故障應于5小時內(nèi)修復，無法解決的應馬上通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復；水池水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證；由專業(yè)公司定期做水池水箱的清潔工作，并提供水質(zhì)化驗報告，經(jīng)防疫站認可；1清洗水池水箱人員須持健康證等有關證件，并經(jīng)防疫站認可；1水池水箱的入口和溢流口要有防蚊蟲、棄物進入池內(nèi)的裝置；1水池水箱清洗時如需停水，應至少提前24小時通知受影響的用戶；1定期檢查水池水箱的狀況，防止溢流、滲漏；1開啟水池水箱蓋須維修部主管同意。（十四）、電梯管理規(guī)程(一 )電梯操作規(guī)程在電梯機房打開電梯電源總開關，并送上電梯轎廂照明電源。用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，將操作盒內(nèi)選擇開關打至 地FAN，LIGHT，URNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。關閉控制盒。幾秒鐘后，自動關門。內(nèi)、外呼叫電梯，電梯即可自動運行。若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關打至HAND即可實現(xiàn)手動控制。若需停梯，在電梯停層并開門后，打開轎廂控制面板操作盒，將控制盒內(nèi)選擇開關打至FAN OFF，LIGHT OFF，STOP即可停止電梯運行。在火災情況下消防中心員工可于消防控制中心控制電梯回降至首層基站。（二）電梯運行管理規(guī)定維修保養(yǎng)部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承判商的工作。每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。進行定期檢查時，應通知管理員配合，并放置工作牌。升降機的任何改動，均須書面征詢承判商的專業(yè)意見后方可進行。搬運有可能超載的沉生物件時，應及時與承商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。日常清潔升降機，用較干潔具無腐蝕性清潔。年審標志張巾在張貼在轎廂內(nèi)呼按鈕上方。（三）電梯設備維修管理制度委托電梯保養(yǎng)公司對電梯進行保養(yǎng)維修。維修領班負責與保養(yǎng)公司聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與保養(yǎng)公司聯(lián)系，并及時通知維修部。將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。每季度對電梯電源開關柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。維修領班對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。當電梯年檢期到期前，督促保養(yǎng)公司做電梯年檢年審。（四）電梯故障應急處理方案把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。確定電梯轎廂位置。當電梯停在距某平層位置約177。60CM范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械匙武打廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。當電梯未停在上述位置時，則用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：（1）轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求靜待轎廂內(nèi)，不要亂動。（2）在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。（3）兩人把搶持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。（4）按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層177。15CM位置上。（5）使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。（6）當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)公司作出處理。水浸事故（1）維修人員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知監(jiān)控中心，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。（2）維修人員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。（3）調(diào)集沙包攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。（4）即刻將情況報告維修部主管和電梯保養(yǎng)公司。（5）電梯保養(yǎng)公司接報告后應于30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。巡查在發(fā)現(xiàn)電梯異常（1）維修人員巡查在發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。（2）監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。（3）維修人員將故障電梯關閉。（4）即刻將情況報告維修部主管和電梯保養(yǎng)公司。（5）電梯保養(yǎng)公司接報后應于30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場維修。（十五）、用戶室內(nèi)設備維修規(guī)程維修部接服務中心維修單，應先將單號和內(nèi)容登記在維修單記錄簿上，隨后安排人員進行維修。非辦公時間的維修工作由值班人員負責，當班所做的維修應在當值日志上記錄，由日班負責通知客戶服務中心補發(fā)維修單。維修部技工接單后在維修單記錄簿上簽收。根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料，按相應的維修服務承諾時間到達維修現(xiàn)場。到達用戶單元后應先輕敲門或按門鈴，用戶許可后方能室內(nèi)。當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)尊貴服務卡上的收費標準向用戶報維修價格。用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。因材料不足暫不能維修的，應向用戶解解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在維修單上。因用戶自購設備故障無法維修的，應詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設備的供應商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。根據(jù)故障情況采取相應的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。故障修復后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。1維修人員在完成的維修單上簽名，交部門主管復核簽名，于當日交給工程維修部領班。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留客戶服務中心和工程維修部。工程維修部將維修單錄入電腦，并填定維修登記表，定期歸入維修檔案。1每周由客戶服務中心抽取10%已完成的工作單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應追查，確實屬人為因素的應追究維修員的責任。（十六）、公共建筑設施的保養(yǎng)規(guī)程（一）目的通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。（二）原則日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。（三）職責一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由外聘清潔公司按照《保潔工作手冊》中有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修部負責執(zhí)行，填寫《設備、設施維修保養(yǎng)記錄表》。維修工程主管每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結(jié)合管理處實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。（四）內(nèi)容屋頂。每２年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每３年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》修理。內(nèi)墻飾面。每３年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。樓梯間。樓梯間踏步每３年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每３年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應刷油一次，最長時間不超過4年。窗。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每３年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。吊頂。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換，每３年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。1管道。原則上管道每2年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內(nèi)管道，嚴重污染的應隨時刷油）。1污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。1擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或臺風等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。1玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。1在臺風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。（十七）、維修工作流程按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場，進門前，必須先摁門鈴或敲門（每次輕敲不超過三下），必須要穿上鞋套。待住戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得住戶同意，穿好鞋套后方可進門。先向住戶詢問情況及要求，然后仔細檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標準，向住戶說明應收多少費用，待住戶確認后方可進行維修。維修過程中，如非必要，不得主動與住戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請住戶驗收，待其確認后，再請其支付商定的費用，并請住戶在工程維修單上簽署意見和姓名。維修期間到離開時，均不得食用住戶的飲料、食品、香煙等，不得收受住戶的禮物、小費。接過住戶支付的維修費用、工程維修單后，向用戶開具收款收據(jù)，并向住戶致辭謝。離開住戶房屋時，須使用規(guī)范語言與住戶告別，返回維修部或按上述規(guī)定進行下一個維修項目。（十八）、房屋維修標準（一）主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。（二）裝修工程門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時， 內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。（三）樓地面工程木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復；損壞超過２５％以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。（四）屋面工程屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應加固重做。玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。（五）飾面工程外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。外墻勒腳損壞的，應修復。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。（六）油漆粉飾工程木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝