【導(dǎo)讀】負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施限時(shí)搶修。負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作；保持物業(yè)的整體完整。負(fù)責(zé)測(cè)量器具的登記、校對(duì)、報(bào)檢。負(fù)責(zé)服務(wù)中心各類工程技術(shù)人員、維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考核。協(xié)助前期物業(yè)部開展前期介入工作。協(xié)調(diào)與供水、供電等部門的關(guān)系。制定房屋及設(shè)施、設(shè)備前期介入、接管驗(yàn)收的方案。向品質(zhì)部提供不斷完善房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理制度、維修養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的建議。完善業(yè)主室內(nèi)維修的項(xiàng)目范圍、工作規(guī)范、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。作經(jīng)驗(yàn)，能編制相關(guān)工作計(jì)劃和維修保養(yǎng)工作流程。

　　

【正文】 制回路電源，電源指示燈亮 。 兩臺(tái)水泵一用一備，定期交替投入運(yùn)行。起動(dòng)或停止運(yùn)行受消防聯(lián)動(dòng)信號(hào)的控制。 潛水泵的手動(dòng)操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 按下泵的啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制潛水泵的啟停。 潛水泵的自動(dòng)操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“自動(dòng)”位置。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān) ，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 潛水泵的運(yùn)行受集水池內(nèi)的液位浮球信號(hào)控制，高水位時(shí)啟泵，低水位時(shí)停泵。 二十三、 水泵運(yùn)行 /保養(yǎng)規(guī)程 確保水泵處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。 適用于 服務(wù)中心 生活泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的保養(yǎng)。 3 職責(zé) 服務(wù)中心 經(jīng)理負(fù)責(zé)督導(dǎo)下屬做好轄區(qū)水泵房運(yùn)行管理工作。 工程主管負(fù)責(zé)水泵房日常運(yùn)行管理工作 。 工程 水工 負(fù)責(zé)水泵房的具體日常巡視檢查工作。 4 內(nèi)容 保養(yǎng)周期規(guī)定 對(duì)生活泵每季 ，進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 每半月 對(duì)消火栓泵、噴淋泵手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)試運(yùn)轉(zhuǎn)一次，每季進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 對(duì)潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 對(duì)水泵房?jī)?nèi)的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨 水 泵同時(shí)保養(yǎng)。 保養(yǎng)內(nèi)容 泵體 檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。 檢查盤根完好情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)，應(yīng) 給 予更換。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng) 給 予更換。 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。 轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線上。 閥門、管道、附件 閥門開閉靈活，無卡阻現(xiàn)象，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無漏水。 單向閥動(dòng)作靈活、無漏水。 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。 壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好， 壓力 表閥及接頭無滲水。 電機(jī) 外觀整潔、銘牌清晰，各部 件緊固， 連 聯(lián)軸器有防護(hù)罩，接地線連接良好。 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值不低于 。 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片連接緊密牢靠，無發(fā)熱變色跡象，標(biāo)志清晰。外連接線無移動(dòng)或妨礙操作。 控制柜 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 試運(yùn)轉(zhuǎn) 合上控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 手動(dòng)盤車，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。 啟動(dòng)水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序應(yīng)正常。 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪聲，三相電流不平衡度小于 20%。 運(yùn)行管理 工程 水工 對(duì)水泵房負(fù)有運(yùn)行、監(jiān)視和維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度。 工程 水工 應(yīng)熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)的運(yùn)行方式，掌握設(shè)備性能和維護(hù)方法，正確處理 事 故和異常運(yùn)行情況。 工程 水工 應(yīng)對(duì)水泵房（包括生活水泵和消防水泵）進(jìn)行日常巡視 (每天不少于 2 次 )有關(guān)記錄填寫在《水泵房 運(yùn)行 記錄表》上 ,管道接頭和閥門有關(guān)滲漏情況，有關(guān)記錄填寫在《水泵房巡視記錄表》上。 檢查水泵控制柜的指示燈狀況， 觀察停泵時(shí)水泵的壓力表指示。正常情況生活水泵、消防水泵（包括噴淋 泵）的選擇開關(guān)應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)。 消防水泵（包括噴淋泵）每半月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。 泵房每星期由設(shè)備責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面設(shè)備外表的清潔。 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員 或 專人管理；透氣管（孔）應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防止雜物掉入水中。 保證泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 水泵房運(yùn)行 、保養(yǎng)工作流程圖 《水泵年保養(yǎng)記錄表》 《水泵季度保養(yǎng)記錄表》 《水泵房 供水運(yùn)行 記錄表》 由部門兼職資料員保存二年 《水泵房巡視記錄表》 由部門兼職資料員保存二年 水泵房維護(hù)、保養(yǎng)工作流程圖 開 始 始 清潔衛(wèi)生保 養(yǎng) 抄 表 表 水箱定期清 洗 洗 張貼停水布 告 告 實(shí)施清洗 巡 視 運(yùn)行正常 運(yùn)行異常 定期檢修 張貼停水告 示 尋找原因 張貼停水告 示 實(shí)施檢修 檢修完畢 二十四、 污水處理設(shè)備 操作規(guī)程 1 目的 加強(qiáng)對(duì)污水處理 設(shè)備 的管理，建立檔案認(rèn)真作好 設(shè)備 運(yùn)行記錄。 2 適用范圍 適用于工程 污水處理器的操作、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修的管理。 3 職責(zé) 工程 主管負(fù)責(zé)對(duì)污水處理器操作規(guī)程執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督管理。 工 程 水工負(fù)責(zé)污水處理器的操作、維修、保養(yǎng)。 4 內(nèi)容 污水處理器操作 溶液制備 自來水 9L 加聚丙烯酰胺 ，放置 12 小時(shí)后充分?jǐn)嚢琛? 用 20L 自來水加聚合氯化鋁 充分?jǐn)嚢琛? 將完成制備后的溶液分別倒入藥劑槽，打開進(jìn)水龍頭，使自來水開至指定水位線后，充分?jǐn)嚢柚敝翛]有沉淀物。 系統(tǒng)運(yùn)行前的檢查 將儀表柜轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動(dòng)狀態(tài)。 檢查電源指示是否正常工作。 檢查反沖自來水前端閥門是否打開。 檢查污泥干化室是否清除干凈。 檢查格柵是否有大片污物與懸浮物，例如塑料袋或其它塊狀垃圾堵塞。 檢查撇油池表面油污是否清除。 檢查排空閥（ 號(hào)）是否關(guān)閉。 檢查污水啟動(dòng)閥（ 號(hào)）是否打開。 檢查設(shè)備出水閥（ 號(hào)）是否打開。 檢查過濾排空閥（ 號(hào) ）是否打開。 系統(tǒng)運(yùn)行 設(shè)備開始工作后，進(jìn)入自動(dòng)狀態(tài)，觀察電流、電壓是否在正常工作范圍，電壓正常范圍為 3040A，電流正常工作范圍 1520A,當(dāng)反沖溢流管出水時(shí)，必須進(jìn)行過濾系統(tǒng)反沖。打開自來水閥（ 號(hào)），關(guān)閉設(shè)備出水閥（ 號(hào)），按下儀表柜管道泵啟動(dòng)按鈕，反沖 10 分鐘后，按下管道泵停 止按鈕，關(guān)閉自來水閥（ 號(hào)），開啟設(shè)備出水閥（ 號(hào)）。 系統(tǒng)正常運(yùn)行 72 小時(shí)后，先后開啟排空閥（ 號(hào) ）排污 ，每只閥排污時(shí)間約為 1分鐘后關(guān)閉。 定期清除格柵堵塞物。 定期撇除撇油池浮油。 定期清除干化室污泥。 5 記錄 無 二十五、 公共設(shè)施 /設(shè)備管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范設(shè)備、設(shè)施的管理，保持設(shè)備狀態(tài)完好 ,確保發(fā)揮正常的使用功能，更好的為顧客服務(wù)。 2 適用范圍 適用于物業(yè) 服務(wù)中 心 區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的管理。 3 工作職責(zé) 工程維修人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備巡視、保養(yǎng)、檢修和故障報(bào)告，并填寫質(zhì)量記錄。 工程 主管負(fù)責(zé)制定小區(qū)所有設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修工作的計(jì)劃、組織、安排、監(jiān)督班長(zhǎng)填寫《設(shè)備管理 卡》 。 服務(wù)中心 經(jīng)理負(fù)責(zé)審閱工作計(jì)劃，審核采購申請(qǐng)，對(duì)以上工作的檢查、督促。 4 內(nèi)容 設(shè)備機(jī)房管理 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆與機(jī)房無關(guān)的物品，應(yīng)配備有效滅火器材。 機(jī)房入口處應(yīng)有“機(jī)房重地、非請(qǐng)勿入”標(biāo)識(shí)，進(jìn)出人員須隨手關(guān)門。 重要機(jī)房門上要張貼 機(jī)房編號(hào)、責(zé)任人、聯(lián)系電話，以便緊急情況隨時(shí)聯(lián)系。 來訪者進(jìn)入設(shè)備機(jī)房時(shí)，憑 物業(yè)服務(wù)中心 或公司相關(guān)部門通知，由指定專人陪同方可進(jìn)入并做登記。 設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日不少于二次檢查機(jī)房設(shè)備運(yùn)行情況，保持機(jī)房整潔、安全，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理，并報(bào)告工程主管，做好維修質(zhì)量記錄。 工程部主管每周檢查一次運(yùn)行中的設(shè)備機(jī)房 ,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。 服務(wù)中心 經(jīng)理每月對(duì)重要設(shè)備機(jī)房檢查一次。 維修保養(yǎng) 工程 主管于每年十一月上旬，依照設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)定及完好狀 態(tài)，起草《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》報(bào)公司批準(zhǔn)，品質(zhì)部備案。 日常保養(yǎng)、小修工作由設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人負(fù)責(zé)，設(shè)備責(zé)任人每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，當(dāng)天問題當(dāng)天處理并記錄。 工程 主管負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施的日常維修、處 理客戶服務(wù)部業(yè)主報(bào)修工作。 工程 主管根據(jù)設(shè)施、設(shè)備的實(shí)際情況及管理需要編寫《工程部（周 /月）工作計(jì)劃安排 表》 涉及 到人身安全及引起顧客投訴或容易影響公司形象的重要維修工作，工程 主管必須到現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)、組織。 服務(wù)中心 設(shè)備維 修實(shí)施“設(shè)備管理卡制度”和“設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任人制度” 變配電管理 市電計(jì)劃性停電，由客戶服務(wù)組 起草書面通知，在小區(qū)公告欄張貼。 物業(yè)管理需要的計(jì)劃性停電，由 工程 主管 提前 2 天詳細(xì)填寫包括停電原因、范圍、起止時(shí)間及注意事項(xiàng)等內(nèi)容的申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批后實(shí)施。 停電范圍涉及到 顧客 用電，由客戶服務(wù)組 負(fù)責(zé)提前一天以書面形式通知 業(yè)主 。 影響顧客白天室內(nèi)用電的檢修，須安排在凌晨 1:006:00 完成并提前一天通知顧客 ，超出以上時(shí)間須報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理批準(zhǔn)。 計(jì)劃性停電必須保證消防設(shè)施處于消防狀態(tài)。 工程組 主管須指定設(shè)備責(zé)任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準(zhǔn)備和檢查工作。 由電氣故障等引起的突發(fā)性停電，設(shè)備責(zé)任人或值班人應(yīng) 迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明停電原因，現(xiàn)場(chǎng)不能及時(shí)處理時(shí)，須馬上通知工程 主管處理并記錄。 停電檢修設(shè)備安全注意事項(xiàng) 工程 主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人。 斷開隔離開關(guān)，設(shè)備責(zé)任人必須在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)掛“有人工作 ,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。 停電檢修設(shè)備必須由 設(shè)備責(zé)任人掛接臨時(shí)接地線。 最后由 工程 主管 核對(duì)檢修前的準(zhǔn)備工作，確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行檢修。 檢修完畢后，由檢修人員整理、清點(diǎn)檢修工具，清理工作現(xiàn)場(chǎng)，拆去接地線 , 撤掉“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。 帶電檢修設(shè)備安全注意事項(xiàng) 工程 主管向物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間以及安全措施 , 物業(yè) 經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修作業(yè)。 工程 主管須在檢修現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，直至檢修工作完畢。 燃?xì)庀到y(tǒng)管理 對(duì)于燃?xì)夤?yīng)單位計(jì)劃性 停燃?xì)猓煽蛻舴?wù)組 協(xié)調(diào)安排及時(shí)通知相關(guān)部門及顧客做好準(zhǔn)備，同時(shí)由專人和供燃?xì)鈫挝唤忧?，跟蹤停氣過程。 由于突發(fā)性事件而停燃?xì)猓こ探M應(yīng)及時(shí)通知客戶服務(wù)組，由客戶服務(wù)組 通知相關(guān)部門及業(yè)主，由專人對(duì)外接洽，跟蹤恢復(fù)供氣時(shí)間。 無論何種原因停燃?xì)舛紤?yīng)及時(shí)通知業(yè)主關(guān)好燃?xì)馄骶唛_關(guān)。 給排水系統(tǒng)的管理 責(zé)任人每月 對(duì) 給水泵、污水泵檢測(cè)一次并記錄，以備緊急狀況時(shí)能正常使用。 每年 4 月份由 工程組 主管 負(fù)責(zé)組織對(duì)給水泵、污水泵檢修一次，保持其狀態(tài)良好。 污水管 道由 工程 班長(zhǎng) 負(fù)責(zé)每年 4 月份組織清掏一次。 給水系統(tǒng)每年 4 月、 10 月份分別檢修一次。 兒童娛樂等休閑設(shè)施的管理 保潔員對(duì)娛樂設(shè)施應(yīng)每天進(jìn)行清潔打掃，保持設(shè)施無塵、無污垢、無銹蝕。清潔時(shí)應(yīng)避開娛樂時(shí)間，不得妨礙正常使用。 保潔員在清掃設(shè)施的同時(shí)對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修，并用明顯標(biāo)識(shí)表示該設(shè)施停止使用。 保潔員每日對(duì)設(shè)施周圍場(chǎng)地、沙坑進(jìn)行清理，確保沒有構(gòu)成人身安全的潛在危險(xiǎn)。 設(shè)施責(zé)任人每周對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢修，對(duì)易磨損的部位須重點(diǎn)檢查，進(jìn) 行必要的保養(yǎng)。 噴漆作業(yè)時(shí)，須避開娛樂時(shí)間，并掛牌提示油漆未干，漆干后撤消掛牌。 公用設(shè)施（日常）管理 責(zé)任人負(fù)責(zé)每天定時(shí)巡查一次本崗位責(zé)任范圍內(nèi)的公用設(shè)施 , 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 ,填寫《公共區(qū)域巡視檢查表》，處理不了及時(shí)匯報(bào)工程主管，由工程 主管安排維修。 設(shè)備事故處理規(guī)定 設(shè)備事故分析 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停電梯以及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障影響物業(yè)正常運(yùn)行，造成惡劣影響的均屬重大事故。 由工程組 組織有關(guān)人員緊急搶修和進(jìn)行事故調(diào) 查。 對(duì)重大事故應(yīng)該“三不”放過，即，第一原因沒有查清不放過，第二肇事者和員工沒有受到教育不放過，第三沒有采取有效防范措施不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。 設(shè)備事故處理 填寫《緊急情況處理登記表》 由各 服務(wù)中心 工程部作出事故分析報(bào)告，明確事故責(zé)任人及責(zé)任的大小，經(jīng)物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理審核后，向總經(jīng)理匯報(bào)。 對(duì)于事故責(zé)任者，由公司視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰 ,處罰辦法按公司獎(jiǎng)懲條