【正文】 對(duì)于事故責(zé)任者，由公司視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰 ,處罰辦法按公司獎(jiǎng)懲條例辦。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。 由工程組 組織有關(guān)人員緊急搶修和進(jìn)行事故調(diào) 查。 公用設(shè)施（日常）管理 責(zé)任人負(fù)責(zé)每天定時(shí)巡查一次本崗位責(zé)任范圍內(nèi)的公用設(shè)施 , 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 ,填寫《公共區(qū)域巡視檢查表》，處理不了及時(shí)匯報(bào)工程主管，由工程 主管安排維修。 設(shè)施責(zé)任人每周對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢修，對(duì)易磨損的部位須重點(diǎn)檢查，進(jìn) 行必要的保養(yǎng)。 保潔員在清掃設(shè)施的同時(shí)對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修，并用明顯標(biāo)識(shí)表示該設(shè)施停止使用。 兒童娛樂(lè)等休閑設(shè)施的管理 保潔員對(duì)娛樂(lè)設(shè)施應(yīng)每天進(jìn)行清潔打掃，保持設(shè)施無(wú)塵、無(wú)污垢、無(wú)銹蝕。 污水管 道由 工程 班長(zhǎng) 負(fù)責(zé)每年 4 月份組織清掏一次。 給排水系統(tǒng)的管理 責(zé)任人每月 對(duì) 給水泵、污水泵檢測(cè)一次并記錄，以備緊急狀況時(shí)能正常使用。 由于突發(fā)性事件而停燃?xì)猓こ探M應(yīng)及時(shí)通知客戶服務(wù)組，由客戶服務(wù)組 通知相關(guān)部門及業(yè)主，由專人對(duì)外接洽，跟蹤恢復(fù)供氣時(shí)間。 工程 主管須在檢修現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，直至檢修工作完畢。 檢修完畢后，由檢修人員整理、清點(diǎn)檢修工具，清理工作現(xiàn)場(chǎng)，拆去接地線 , 撤掉“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。 停電檢修設(shè)備必須由 設(shè)備責(zé)任人掛接臨時(shí)接地線。 停電檢修設(shè)備安全注意事項(xiàng) 工程 主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人。 工程組 主管須指定設(shè)備責(zé)任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準(zhǔn)備和檢查工作。 影響顧客白天室內(nèi)用電的檢修，須安排在凌晨 1:006:00 完成并提前一天通知顧客 ，超出以上時(shí)間須報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理批準(zhǔn)。 物業(yè)管理需要的計(jì)劃性停電，由 工程 主管 提前 2 天詳細(xì)填寫包括停電原因、范圍、起止時(shí)間及注意事項(xiàng)等內(nèi)容的申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批后實(shí)施。 工程 主管根據(jù)設(shè)施、設(shè)備的實(shí)際情況及管理需要編寫《工程部（周 /月）工作計(jì)劃安排 表》 涉及 到人身安全及引起顧客投訴或容易影響公司形象的重要維修工作，工程 主管必須到現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)、組織。 日常保養(yǎng)、小修工作由設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人負(fù)責(zé)，設(shè)備責(zé)任人每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，當(dāng)天問(wèn)題當(dāng)天處理并記錄。 服務(wù)中心 經(jīng)理每月對(duì)重要設(shè)備機(jī)房檢查一次。 設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日不少于二次檢查機(jī)房設(shè)備運(yùn)行情況，保持機(jī)房整潔、安全，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理，并報(bào)告工程主管，做好維修質(zhì)量記錄。 重要機(jī)房門上要張貼 機(jī)房編號(hào)、責(zé)任人、聯(lián)系電話，以便緊急情況隨時(shí)聯(lián)系。 4 內(nèi)容 設(shè)備機(jī)房管理 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆與機(jī)房無(wú)關(guān)的物品，應(yīng)配備有效滅火器材。 工程 主管負(fù)責(zé)制定小區(qū)所有設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修工作的計(jì)劃、組織、安排、監(jiān)督班長(zhǎng)填寫《設(shè)備管理 卡》 。 2 適用范圍 適用于物業(yè) 服務(wù)中 心 區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的管理。 定期清除干化室污泥。 定期清除格柵堵塞物。打開自來(lái)水閥（ 號(hào)），關(guān)閉設(shè)備出水閥（ 號(hào)），按下儀表柜管道泵啟動(dòng)按鈕，反沖 10 分鐘后，按下管道泵停 止按鈕，關(guān)閉自來(lái)水閥（ 號(hào)），開啟設(shè)備出水閥（ 號(hào)）。 檢查過(guò)濾排空閥（ 號(hào) ）是否打開。 檢查污水啟動(dòng)閥（ 號(hào)）是否打開。 檢查撇油池表面油污是否清除。 檢查污泥干化室是否清除干凈。 檢查電源指示是否正常工作。 將完成制備后的溶液分別倒入藥劑槽，打開進(jìn)水龍頭，使自來(lái)水開至指定水位線后，充分?jǐn)嚢柚敝翛](méi)有沉淀物。 4 內(nèi)容 污水處理器操作 溶液制備 自來(lái)水 9L 加聚丙烯酰胺 ，放置 12 小時(shí)后充分?jǐn)嚢琛? 3 職責(zé) 工程 主管負(fù)責(zé)對(duì)污水處理器操作規(guī)程執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督管理。 水泵房運(yùn)行 、保養(yǎng)工作流程圖 《水泵年保養(yǎng)記錄表》 《水泵季度保養(yǎng)記錄表》 《水泵房 供水運(yùn)行 記錄表》 由部門兼職資料員保存二年 《水泵房巡視記錄表》 由部門兼職資料員保存二年 水泵房維護(hù)、保養(yǎng)工作流程圖 開 始 始 清潔衛(wèi)生保 養(yǎng) 抄 表 表 水箱定期清 洗 洗 張貼停水布 告 告 實(shí)施清洗 巡 視 運(yùn)行正常 運(yùn)行異常 定期檢修 張貼停水告 示 尋找原因 張貼停水告 示 實(shí)施檢修 檢修完畢 二十四、 污水處理設(shè)備 操作規(guī)程 1 目的 加強(qiáng)對(duì)污水處理 設(shè)備 的管理，建立檔案認(rèn)真作好 設(shè)備 運(yùn)行記錄。 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員 或 專人管理；透氣管（孔）應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防止雜物掉入水中。 消防水泵（包括噴淋泵）每半月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。 檢查水泵控制柜的指示燈狀況， 觀察停泵時(shí)水泵的壓力表指示。 工程 水工 應(yīng)熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)的運(yùn)行方式，掌握設(shè)備性能和維護(hù)方法，正確處理 事 故和異常運(yùn)行情況。 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪聲，三相電流不平衡度小于 20%。 手動(dòng)盤車，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 控制柜 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片連接緊密牢靠，無(wú)發(fā)熱變色跡象，標(biāo)志清晰。 電機(jī) 外觀整潔、銘牌清晰，各部 件緊固， 連 聯(lián)軸器有防護(hù)罩，接地線連接良好。 管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆完整無(wú)脫落。 閥門、管道、附件 閥門開閉靈活，無(wú)卡阻現(xiàn)象，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無(wú)漏水。 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。 補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)，應(yīng) 給 予更換。 保養(yǎng)內(nèi)容 泵體 檢查泵體應(yīng)無(wú)破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。 對(duì)潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 4 內(nèi)容 保養(yǎng)周期規(guī)定 對(duì)生活泵每季 ，進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 工程主管負(fù)責(zé)水泵房日常運(yùn)行管理工作 。 適用于 服務(wù)中心 生活泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的保養(yǎng)。 潛水泵的運(yùn)行受集水池內(nèi)的液位浮球信號(hào)控制，高水位時(shí)啟泵，低水位時(shí)停泵。 潛水泵的自動(dòng)操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“自動(dòng)”位置。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 潛水泵的手動(dòng)操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 兩臺(tái)水泵一用一備，定期交替投入運(yùn)行。 噴淋泵的自動(dòng)操作 把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“ 1 用 2 備”或“ 2 用 1 備”位置。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。起動(dòng)或停止受消防聯(lián)動(dòng) 信號(hào)的控制。 合上消火栓泵電氣控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 按 1或 2消火栓泵啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制消火栓泵的啟停。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。壓力信號(hào)反饋 PLC 后，根據(jù)壓力設(shè)定值系統(tǒng)自動(dòng)確定啟動(dòng)水泵運(yùn)行臺(tái)數(shù)及速度，各水泵定期循環(huán)交替投入運(yùn)行。 合上生活泵控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 生活泵的自動(dòng)操作。 合上變頻控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 對(duì)雙電源互投柜的操作 合上控制柜內(nèi)的空氣斷路器，接通操作面板上的開關(guān)。 適 用于 服務(wù)中心 生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的操作。如玻璃損壞的不超過(guò) 24 小時(shí)。維修時(shí)間不超過(guò)2 小時(shí)比較復(fù)雜的不超過(guò) 24 小時(shí)。 業(yè)戶門鈴不響 :以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)間不超過(guò) 30 分鐘。比較復(fù)雜的不超過(guò) 24 小時(shí)。 馬桶漏水 : 維修后 以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過(guò) 2 小時(shí)。 樓上水漏到樓下 :盡快找到漏水原因，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)墻地面等污染清理干凈，維修時(shí)間不超過(guò) 4 小時(shí)。 水龍頭漏水 :維修后應(yīng)達(dá)到原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開關(guān)自如，維修時(shí)間不超過(guò) 30 分鐘。 換鎖 :應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開關(guān)自如，緊密性好。 疏通地漏 :使 用 暢通，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過(guò) 1 小時(shí)。 洗臉盆堵塞 :下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢，檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀，并對(duì)維修現(xiàn) 場(chǎng)進(jìn)行清理，維修小時(shí)不超過(guò) 2 小時(shí)。 浴缸堵塞及漏水 :達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。 洗菜盆漏水 :接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝，維修時(shí)間不超過(guò) 1 小時(shí)。對(duì)不滿意的 5%應(yīng)盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。如超出上述時(shí)間 ,應(yīng)向業(yè)戶說(shuō)明原因。 提供維修材料 :應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 上樓時(shí)間 :接到維修要求 ,預(yù)約時(shí)間的按約定時(shí)間上樓 ,需即時(shí)維修的 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。 工程主管每周 對(duì)公共設(shè)備 、設(shè)施進(jìn)行維修情況巡查不少于二 次 。 檢驗(yàn) 日檢：工程 班長(zhǎng) 對(duì)每日的《維修 服務(wù)單 》要及時(shí)檢查完成情況，對(duì)已完成的維修項(xiàng)目進(jìn)行抽查，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和業(yè)戶對(duì)維修服務(wù)過(guò)程是否滿意，并對(duì)當(dāng)時(shí)未能解決的項(xiàng)目查找原因，及時(shí)監(jiān)督解決。 屬 于 項(xiàng)目零星而非緊急性者，所有不屬 、 內(nèi) 限 制 的維護(hù)、維修、更換等保養(yǎng)維修 項(xiàng)目 ，維修期限在 14 天內(nèi)。 對(duì)于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人身 安全 的維修 項(xiàng)目 ，應(yīng)立即維修，維修期限在 24 小時(shí)內(nèi)。 工程班長(zhǎng)每天巡視樓宇公共部位 不少于一次并每日對(duì)《維修 服務(wù) 單》完成情況進(jìn)行檢查。 3 職責(zé) 服務(wù)中心 經(jīng)理每周巡視樓宇公共部位 不少于一次，并負(fù)責(zé)對(duì)工程主管提交的月維修情況檢查。 公共場(chǎng)所及收樓遺留的維修項(xiàng)目可按上述程序要點(diǎn)實(shí)施， 業(yè)主報(bào)修服務(wù)工作流程圖 5 記錄 《維修服務(wù)單》 《留言條》 6 附件 業(yè)主報(bào) 修服務(wù)工作流程圖 業(yè)主報(bào)修服務(wù)工作流 程圖 開 始 接受 業(yè)主 報(bào)修 客服 填寫 維修 服務(wù)單 工程組 安排人員維修 維修員進(jìn)行維修 結(jié)束維修清潔現(xiàn)場(chǎng) 交 業(yè)主 驗(yàn)收 不滿意 滿 意 業(yè)主 簽認(rèn)費(fèi)用 二十一、 維修過(guò)程的檢驗(yàn) 1 目的 確保維修過(guò)程的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)戶滿意。 工程組 的 員工回到工程組 后要及時(shí)在《維修 服務(wù) 單》上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維 修內(nèi)容、所用主要材料、 施工工時(shí)等，然后簽上維修人員姓名以備日后查詢。如果 業(yè)主 對(duì)此次安裝 /維修收費(fèi)有異議， 維修人 員應(yīng)根據(jù)《收費(fèi)價(jià)格一覽表》向 業(yè)主 作出詳盡的解釋，消除 業(yè)主 不必要的疑慮。 全部工作完成后，工程組 的 員工要 試 驗(yàn)安裝 /維修后的效果給 業(yè)主看 ，試 驗(yàn)次數(shù)不少于 3 次；同時(shí)要給 業(yè)主 講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果 業(yè)主 不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至 業(yè)主 滿意為止。用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。 給水管安裝要領(lǐng)： 1)整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口處； 2)給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽(yáng)角或墻壁； 3)給水管每米垂直偏差應(yīng) 2mm，橫向偏差應(yīng) 1mm（吊線尺量）； 4)冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平等安裝時(shí)， 熱水管必須在冷水管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí)，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)； 5)給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管 瑪 固定； 6)刷白色的油漆或白色涂料（如 業(yè)主 需要的話）； 7)試水時(shí)應(yīng)整條 管路沒(méi)有一處滲漏水。 給水管的安裝 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素： 業(yè)主 要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。 坐廁水箱維修： 水箱浮球閥漏水： A 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則 調(diào)整 浮球閥桿 限 位螺釘； B 用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)調(diào)修整浮球閥封水位置；維 修后如仍漏水則應(yīng)更換換水箱配件總成。 開關(guān)維修： 計(jì)算用電負(fù)荷 ，如已超載則要求業(yè)主相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈荩? 拉下 房屋 總電源開關(guān)，用萬(wàn)用表檢查有無(wú)短路故障，如有 應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查， 然后再逐一檢查，直至故障排