【正文】 除； 拉下 房屋 總電源開關(guān)，用 500V 搖 表檢查線路絕緣情況，如果 表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除； 故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開關(guān)； 試驗(yàn)開關(guān)應(yīng)開閉正常。 維修結(jié)束后，維修人員應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)業(yè)主試用驗(yàn)收，直到業(yè)主滿意為止，并由業(yè)主 在維修單上簽署意見及姓名，最后將維修單及時(shí)交回客戶服務(wù)組 。 工程組 的 員工進(jìn)行業(yè)主家安裝 /維修前，首先判斷出故障部位 。如因業(yè)主 自己原因不方便即時(shí)維修的應(yīng)主動(dòng)與 業(yè)主 預(yù)約好下一次上門服務(wù)的時(shí)間，并及時(shí)上報(bào) 客服部前臺(tái) 及工程主管，以便作進(jìn)一步的協(xié)調(diào)跟進(jìn)。如 因材料或其它原因而不能即時(shí)修復(fù) 的， 維修人員應(yīng)婉轉(zhuǎn)禮貌的向業(yè)主 解釋。在維修地點(diǎn)鋪上防塵布，避免灰塵弄臟業(yè)主家的地板、家具和電器。根據(jù)維修內(nèi)容及“維修項(xiàng)目?jī)r(jià)目表”確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并把應(yīng)收費(fèi)數(shù)量填入“維修單”上的服務(wù)費(fèi)欄內(nèi)，并告知 業(yè)主 維修需 要 收費(fèi)用的數(shù)量。 工程主管每天不定時(shí)檢查值班記錄本，了解維修跟進(jìn)情況，督促維修工作正常進(jìn)行。 3． 2 工程組 的 員工 負(fù)責(zé) 具體 報(bào)修 /維修工作。 2 適用范圍 適用于各 服務(wù)中心 對(duì) 業(yè)主 委托維修的服務(wù)。 1）介紹室內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備（燃?xì)夤艿馈煹?、排水主干管（主管）、層板）并告知具體位置，使用功能等 2）說明裝修施工中注意事項(xiàng)，告知不得破壞公共設(shè)施等 3）告 知 必須 按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 做二次防水 ，閉水試驗(yàn) 48 小時(shí)后，確認(rèn)無滲漏方可進(jìn)行下一道工序。 《工程立項(xiàng)呈批表》由部門兼職資料 保存二年 《維修 服務(wù) 單》由部門兼職資料員保存二年。 《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》由部門兼職資料員保存二年。 注意事項(xiàng) 對(duì)于涉及高空、明火、帶電作業(yè)的情況，施工方案必須明確安全保障措施， 工程 主管在施工前應(yīng)協(xié)同施工單位對(duì)施工的安全措施進(jìn)行評(píng)估，在確 保措施具有安全有效的情況下方可動(dòng)工，否則， 服務(wù)中心 應(yīng)拒絕施工單位施工。 服務(wù)中心 所有人力、財(cái)力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。 公共設(shè)施的搶修 服務(wù)中心 經(jīng)理 當(dāng)班時(shí)，由 經(jīng)理 組織實(shí)施搶修； 經(jīng)理 不在時(shí) ，由 工程組 主管組織實(shí)施搶修。 對(duì)施工項(xiàng)目，工程組 主管每天至少巡視一次，對(duì)重要改造、維修項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng) 增 加巡視頻率，巡視檢查情況記錄 于 《 設(shè)備設(shè)施檢查記錄表 》 上。 對(duì)外 包 項(xiàng)目由工程組 會(huì)同品質(zhì)部按設(shè)計(jì)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求進(jìn) 行竣工驗(yàn)收，做好 驗(yàn)收記錄。 對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)控。 一般情況下的維修工作由 服務(wù)中心 安排自修，在 服務(wù)中心 不能自修或涉及項(xiàng)目工程量大、技術(shù)難度高的由總經(jīng)理決定委托外部維修。 實(shí)施年度計(jì)劃時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間和周期開工、完工。必要時(shí)，總經(jīng)理可組織有關(guān)專業(yè)人員討論年度計(jì)劃。 其他有關(guān)事項(xiàng)。 年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱年度計(jì)劃）的制定 每年 12 月 30 日前 服務(wù)中心 經(jīng)理組織相關(guān)主管根據(jù)公共設(shè)施運(yùn)行情況、日常的巡視檢查情況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關(guān)法律法規(guī)的要求評(píng)估公共設(shè)施改造、維護(hù)維修的必要性和可行性，并擬制下年度公共設(shè)施改造、維護(hù)維修計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理審批。 停車場(chǎng)及設(shè)施，包括自行車、摩托車停車 場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)（含排水泵及 自動(dòng)控制裝置）、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 公共防盜設(shè)施，包括對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、治安崗?fù)ぁ? 公共天線、公共通訊 線路、電話 DP 箱、有線電視接線箱。 區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè) 施，包括養(yǎng)魚池、噴泉水池、瀑布（含控制裝置）、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。 小區(qū)公共設(shè)施的確認(rèn) ， 《公共設(shè)施一覽表》由 服務(wù)中心 經(jīng)理指定人員制作，小區(qū)公共設(shè)施可包括如下內(nèi)容： 供電、供水設(shè)施：包括變配電所、應(yīng)急（備用）發(fā)電機(jī)、地下水池、天面水池等。 外委：指委托工程組 以外的單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。 工程 主管負(fù)責(zé) 組織 《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》 的實(shí)施 ，保證公 共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量 及計(jì)劃的完成 。 3 職責(zé) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》。 圖紙資料或過期維修檔案需銷毀應(yīng)由 服務(wù)中心負(fù)責(zé)人（ 工程主管）及品質(zhì)管理部等組 成鑒定小組統(tǒng)一研究后報(bào)公司決定； 5 記錄 無 十八、 公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作規(guī)程 1 目的 確保及時(shí)更新、改造、維護(hù)維修公共設(shè)施，保證 公共設(shè)施的 正常運(yùn)行。 2 范圍： 適用于工程組 資料、檔案的管理。標(biāo)識(shí)牌固定在設(shè)備旁邊的墻上，或設(shè)備的平面部分。 設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人制度對(duì)設(shè)備實(shí)行掛牌標(biāo)識(shí)管理方法，標(biāo)識(shí)牌的制作、填寫由 工程組 主管負(fù)責(zé)。 操作方法 由 工程組 主管根據(jù)管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備的類別、數(shù)量劃分出若干個(gè)責(zé)任區(qū)域，區(qū)域劃分要考慮工種、地域和工作量。（質(zhì)量記錄名稱見各專項(xiàng)管理規(guī)程） 影響服務(wù)對(duì)象人身安全、小區(qū)環(huán)境外貌的設(shè)備設(shè)施，如 路燈，樓道燈、休閑椅、各類垃圾設(shè)施、各類游樂運(yùn)動(dòng)設(shè)施、公共場(chǎng)地、道路、路涯、各類水 、 電 、 氣 、 消防外露設(shè)施、水景設(shè)施等，也屬 于 每天必須巡視檢查的內(nèi)容。 因日常維護(hù)、保養(yǎng)不當(dāng)致使設(shè)備損壞，責(zé)任人應(yīng)對(duì)所造成的損失負(fù)責(zé)。 工程組 安排該區(qū)域設(shè)備進(jìn)行大、中修工作時(shí)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)，文明施工的事項(xiàng)，并擔(dān)任該維修項(xiàng)目的安全責(zé)任人。 3 職責(zé) 負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備每日的巡檢，日常清潔保養(yǎng)、小修工作和填寫質(zhì)量記錄。 5． 記錄 ．《工具領(lǐng)用登記表》 ．《工具借用登記表》 ．《報(bào)廢工具登記表》 ．《領(lǐng)料單》 十六、 設(shè)備、設(shè)施管理責(zé)任人制度 1 目的 加強(qiáng)設(shè)備管理，規(guī)范員工行為，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。公用工具如屬正常使用損壞，須先 報(bào) 工程主管填寫《報(bào)廢工具登記表》經(jīng) 服務(wù)中心 經(jīng)理批準(zhǔn)后上報(bào)公司審批。 ．公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。 ． 公用工具管理 ．員工借用公用工具應(yīng)經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后方可借用 ， 必須將借用工具登記在《工具借用登記表》上。 ． 員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)將個(gè)人使用工具全部 退還給 倉(cāng)庫(kù) ，對(duì)于丟失或人為損壞的工具 扣發(fā)相應(yīng)的錢款。測(cè)量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換檔（萬用表）；注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）、用后擦拭干凈工具 ．工程組 的 員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。工程組 班長(zhǎng) 應(yīng)對(duì)員工所領(lǐng)工具簿記在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。 ．個(gè)人使用工具管理 ．工程組 的 員工正式上崗時(shí)，由員工填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)主管批準(zhǔn)后 ，在 倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取一套個(gè)人使用的工具。對(duì)所領(lǐng)用工具記錄在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。 ．用途 ．工程組 的 工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一 類是公用工具。 ．工程組 班長(zhǎng)負(fù)責(zé)工具的 盤存與登記 工作。 3 職責(zé) ． 服務(wù)中心 經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況并 監(jiān)控 工具的申購(gòu)。工程組 在《公共設(shè)施一覽表》中注明情況； 5. 相關(guān)記錄 : 《設(shè)備管理卡》 《設(shè)備報(bào)廢單》 十五、 工程組 工具管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范工程組工具管理工作，確保工程組 工具完整及 各項(xiàng)性能完好 。獲得報(bào)廢許可后，記錄卡同時(shí)作 廢，按作廢質(zhì)量管理文件處理。 《設(shè)備管理卡》 用于記錄設(shè)備、設(shè)施從投入運(yùn)行至報(bào)廢的整個(gè) 過程。 《設(shè)備管理卡》 的續(xù)頁(yè)用于記錄設(shè)備、設(shè)施的中修、大修、設(shè) 備解體、更換零部件和日常維修的工作內(nèi)容。 操作方法 《設(shè)備管理卡續(xù)頁(yè)》 的日常記錄由維修員工填寫 ，報(bào)部門主管審核認(rèn)定 。 直接服務(wù)于顧客，無動(dòng)力源，但有可能危害顧 客人身安全的設(shè)施（室內(nèi)、 室外健身器械等） 影響物業(yè)公司服務(wù)安全的特殊重要設(shè)備（消防 、安防、供電變壓器、蓄水池自控裝置等）。 有下列情況不得交接班： 重大事故沒有處理完成或重大設(shè)備有故障時(shí)； 交接班工作沒有完成，接班人員沒有到達(dá)時(shí)； 接班人員喝酒之后； 5 記錄 5． 1《值班記錄》 十四、 設(shè)備管理卡管理制度 1 目的 控制設(shè)施、設(shè)備從接管到報(bào)廢的歷程，跟蹤設(shè) 備、設(shè)施維修、維 護(hù) 保 養(yǎng) 的過程 2 適用范圍 間接服務(wù)于顧客，有動(dòng)力源，并作機(jī)械運(yùn)動(dòng)的 設(shè)備設(shè)施。 當(dāng)班人員不得私自調(diào)班、頂班，如有特殊情況不能值班人員必須提前報(bào)告部門主管，征得部門主管批準(zhǔn)后，方可辦理相關(guān)手續(xù)。 不得擅自留宿與本崗位無關(guān)的人員，做好值班室的衛(wèi)生。 使用文明禮貌用語，服務(wù)態(tài)度端正，有良好的職業(yè)道德。 《 值班記錄 表》 必須有時(shí)間、責(zé)任人的詳細(xì)記錄。 當(dāng)班人員應(yīng)在接到突發(fā)事件的報(bào)告時(shí)， 20 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)處理，應(yīng)將處理結(jié)果詳細(xì)記錄在《值班紀(jì)錄表》上。 業(yè)主投訴事宜，應(yīng)及時(shí)處理，并將處理結(jié)果，詳細(xì)記錄在 《 值班記錄表 》 ，如當(dāng)班不能處理，需耐心仔細(xì)向業(yè)主解釋，應(yīng)及時(shí)向部門主管及 服務(wù)中心 匯報(bào)。 無 十三、 工程組 值班制度 1 目的 為了提高維修、維護(hù)的工作效率，確保對(duì)業(yè)主更好的服務(wù)及設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行，維修和保養(yǎng)工作有序的開展 2 適用范圍 服務(wù)中心工程組 值班 3 職責(zé) 工程組 主管負(fù)責(zé)制定工程人員值班安排表 工程組 主管負(fù)責(zé)審查值班記錄的完整性 值班人員負(fù)責(zé)值班期間投訴、報(bào)修及緊急情況的處理 4 內(nèi)容 各服務(wù)中心工程組 必須在每月 28 日前將制定下月度的值班計(jì)劃 報(bào)告給 服務(wù)中心 審核 批準(zhǔn) 。 利用職務(wù)之便向業(yè)戶索取小費(fèi)或偷拿業(yè)戶 /公司財(cái)物的。 上門維修服務(wù)不專心維修而與業(yè)戶聊 到 與工作無關(guān)的私人話題，引起業(yè)戶投訴的。 有下列情形之一，每次罰款 50 元： 因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯，影響業(yè)主 /住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。 適用于 服務(wù)中心 對(duì)維修人員的管理。 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)無法即時(shí)維修的應(yīng)講“對(duì)不起，故障暫無法排除，待我給 服務(wù)中心 匯報(bào)一下情況后再作處理，我（們）會(huì) 盡快 解決的” 應(yīng)說明故障不能排 除 的原因 。” 維修工作完成，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位；離開單元時(shí)應(yīng)講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如 需要服務(wù) ，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系”。如業(yè)戶驗(yàn)收合格， 應(yīng)對(duì)業(yè)戶講“麻煩您在這維修服務(wù)單上簽名確認(rèn)。 如維修現(xiàn)場(chǎng)有家私及日 常用品，應(yīng)主動(dòng)配合業(yè)戶移開物品，防止因維修工作而碰壞業(yè)戶物品。 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查可以即時(shí)修復(fù)的，應(yīng)告訴業(yè)戶“我（們）盡快替你排除故障”。 業(yè)戶開門后 ，維修人員應(yīng)主動(dòng)自我介紹“您好！我是 物業(yè) 服務(wù)中心 派來的維修工，是否方便現(xiàn)在 為你服務(wù) ”。 維修人員進(jìn)入業(yè)戶單元內(nèi)部維修注意事項(xiàng) 須進(jìn)入房?jī)?nèi)維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個(gè)人形象是否符合要求，是否需 要 帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高 工具 用）。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾業(yè)戶，就必須將此承諾辦到、辦好。 與業(yè)戶同行一處時(shí)，應(yīng)主動(dòng)讓路，不可與業(yè)戶爭(zhēng)道，更不可以從兩個(gè)業(yè)戶中間穿行。 上班時(shí)需穿著工 作服，配戴好工作證。 不留長(zhǎng)發(fā)，不留胡須，不留鬃角。 適用于 工程組 對(duì)維修人員的管理。 培訓(xùn)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面： 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容 有具體的培訓(xùn)時(shí)間 入職培訓(xùn) 工程組 主管 每月 20 日至 25 日負(fù)責(zé)組織實(shí)施對(duì)試用合格的工程技術(shù)人員的入職培訓(xùn)。 工程組 主管 負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí) 與專業(yè)技能的培訓(xùn)。 2 適用范圍 適用于工程組 工程技術(shù)人員的培訓(xùn)管理。 ，并接受上級(jí)對(duì)崗位職責(zé)履行情況的檢查； 。 4. 接到報(bào)修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時(shí)優(yōu)質(zhì) 的上門服務(wù)。 2. 按要求做好責(zé)任區(qū)日常巡查，監(jiān)視檢查設(shè)備或系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，并按時(shí)做好相關(guān)質(zhì)量記錄。 九、 工程組 弱電工職責(zé) 任職要求： 具有實(shí)際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識(shí)與操作技能，獲 得 相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 ，并向領(lǐng)班報(bào)告工作情況，按時(shí)完成工作，不得無故拖延。 ，及時(shí)查明原因，立即排除。 、機(jī)房的 清潔、保養(yǎng)及巡視檢查，實(shí)行電梯定期保養(yǎng)制度，作好維修保養(yǎng)記錄。 ，每日巡檢二 次。 八、 工程組 電梯工職責(zé) 任職要求： 具有實(shí)際電梯維修、保養(yǎng) 管理知識(shí)與操作技能，獲 得 相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證 ， 本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 10．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、圖紙、儀表、材料不丟失，不損壞。 8．負(fù)責(zé)對(duì)本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時(shí)處理，解決不了 的問題及時(shí)報(bào)告部門主管。 6．負(fù)責(zé)做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 4．負(fù)責(zé)每月的水表查抄記錄，并同時(shí)檢查水表的工