【正文】 1 目的 規(guī)范 業(yè)主報(bào)修 /維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成維修工作。 3 職責(zé) 3． 1 工程主管負(fù)責(zé)檢查 業(yè)主報(bào)修 /維修工作的組織實(shí)施。 4 內(nèi)容 工程組 的 員工進(jìn) 業(yè)主 家進(jìn)行安裝 /維修時(shí)的基本要求 工程人員接到《維修服務(wù) 單》按約定的時(shí)間到達(dá)維修地點(diǎn)，如遇特殊原因不能到達(dá)，應(yīng)通知客服組 告知業(yè)主。 維 修人員接到維修任務(wù)后，應(yīng)及時(shí)根據(jù)與 業(yè)主 約定時(shí)間上門維修。 維修人員到現(xiàn)場(chǎng)后， 在得到業(yè)主允許后穿上自備鞋套進(jìn)入室內(nèi)。維修完畢后應(yīng)將業(yè)主家恢復(fù)原狀，并用自帶的抹布做好維修現(xiàn)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，不得接受業(yè)主的煙、茶和其他禮物；如維修項(xiàng)目需登高作業(yè)，需自備架梯，不得臨時(shí)借用業(yè)主家的桌椅作登高工具。不能不懂裝懂， 遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地向工程主管匯報(bào)，請(qǐng)求支援解決。 維修人員根據(jù)預(yù)約時(shí)間上門服務(wù)，而 業(yè)主 臨時(shí)有事不能進(jìn)行維修，應(yīng) 在業(yè)主門上留下“留言條”并約定下次登門維修時(shí)間， 重新與 業(yè)主 約定服務(wù)時(shí)間。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起業(yè)主投訴。 家庭維修 日光燈維修： 檢查測(cè)量 光管 兩端電流 是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)； 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器； 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管 燈管 ； 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整 修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器； 維修工作完成后應(yīng)開燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過 3 次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。 水咀、閘閥維修： 關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥； 擰開水咀或閘閥， 如 密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水咀或閘閥； 在水咀或水管 鏍 牙段纏繞水膠布（順時(shí)針方向），裝上水咀或閘閥； 開水試驗(yàn)， 鏍 牙連接處應(yīng)不 滲水，開關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活，水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。 水箱出水膠塞漏水： A 調(diào)整膠塞位置； B 如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。 安裝水管前的準(zhǔn)備工作： 1)根據(jù)《維修 服務(wù) 單》領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）； 2)輔助材料（如 生 料 帶、白色的油漆或材料、管 卡、膠水 等）； 3)借用所需的公用工具（如 切管刀 、 熱熔機(jī) 等）。 安裝 /維修工作完成后，工程部員工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上?；謴?fù)各物品的原來狀態(tài)（位置）。 確認(rèn)一切正常后，工程組 的 員工應(yīng)禮貌地請(qǐng) 業(yè)主 在《維修 服務(wù) 單》上簽名確認(rèn)。 工程組 的 員工離開 業(yè)主 家時(shí)，應(yīng)禮貌地向 業(yè)主 道別、謝謝 業(yè)主 的支持、配合與諒解。 工程組 人員 做好《維修服務(wù)單 》登記工作。 2 適用范圍 適用于 服務(wù)中心 對(duì)維修過程的檢查、監(jiān)督、管理 。 工程主管每周 對(duì)公共設(shè)備 、設(shè)施進(jìn)行維修情況巡查不少于二 次，并每日對(duì)《維修 服務(wù) 單》完成情況進(jìn)行檢查。 4 內(nèi)容 維修過程檢驗(yàn)的原則 服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn) 根據(jù)維修預(yù)約 時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)維修地。 對(duì)于造成 業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的，應(yīng)作應(yīng)急維修，維修期限在 72 小時(shí)內(nèi)。 服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)；功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修：表面應(yīng)無色差、無高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按維修服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 周檢： 服務(wù)中心 經(jīng)理依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對(duì)公共部分進(jìn)行巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在的問題及時(shí)反饋給工程主管，并督促解決，并對(duì)公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。 對(duì)于以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時(shí)采取糾正措 施；在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施，具體處理程序按《糾正和預(yù)防措施程序》執(zhí)行。 服務(wù)態(tài)度 :熱情、謙虛、使用文明用語。 維修服務(wù)時(shí)間 :視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過 8 小時(shí)，最多不超過 72 小時(shí)。 服務(wù)對(duì)象滿意率應(yīng)達(dá)到 95%。 洗臉盆漏水 :應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對(duì)象滿意。 洗菜盆堵塞 :達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。 維修墻內(nèi)水管 :應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，維修完畢后 外 觀應(yīng)恢復(fù)原樣，做到工完場(chǎng)清。 疏通馬桶 :使 用 暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。房間沒水閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。維修 時(shí)間：木門不超過 30 分鐘，鐵門不超過 2 小時(shí)。 接頭漏水 :維修后 應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，維修時(shí)間不超過 1 小時(shí)。上層業(yè)戶不在家除外。 房間無電 :以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時(shí)間不超過 2小時(shí)。 燈不亮 :應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)間不超過 30 分鐘。 房間插座無電 : 維修后 使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障原因告訴業(yè)戶。 業(yè)戶門窗修理 :使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。 《維修 服務(wù) 單》 6 附件 《糾正和預(yù)防措施 控制 程序》 二十二、 水泵房設(shè)備操作規(guī)程 確保設(shè)備正常運(yùn)行。 3 職責(zé) 工程 主管對(duì)水泵房的操作規(guī)程的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管 工程 水工負(fù)責(zé)水泵房設(shè)備的具體操作 在生活水泵、消防水泵運(yùn)行之前，首先檢查水泵潤(rùn)滑油、地下水池 的 水位以及電源是否正常，各閥門是否打開。 生活泵的手動(dòng)操作。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 按啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到 “自動(dòng)”位置。 生活 水 泵受生活管道管網(wǎng)壓力信號(hào)控制。 消火栓泵的手動(dòng)操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選 擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 合上消火栓泵電氣控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 消火栓泵的自動(dòng)操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“ 1 用 2 備”或“ 2 用 1 備”位置。 兩臺(tái)水泵一用一備，定期交替投入運(yùn)行。 噴淋泵的手動(dòng)操作。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 按 1或 2噴淋泵的啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制噴淋泵的啟停。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮 。起動(dòng)或停止運(yùn)行受消防聯(lián)動(dòng)信號(hào)的控制。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 按下泵的啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制潛水泵的啟停。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān) ，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 二十三、 水泵運(yùn)行 /保養(yǎng)規(guī)程 確保水泵處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。 3 職責(zé) 服務(wù)中心 經(jīng)理負(fù)責(zé)督導(dǎo)下屬做好轄區(qū)水泵房運(yùn)行管理工作。 工程 水工 負(fù)責(zé)水泵房的具體日常巡視檢查工作。 每半月 對(duì)消火栓泵、噴淋泵手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)試運(yùn)轉(zhuǎn)一次，每季進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 對(duì)水泵房?jī)?nèi)的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨 水 泵同時(shí)保養(yǎng)。 檢查盤根完好情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng) 給 予更換。 轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線上。 單向閥動(dòng)作靈活、無漏水。 壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好， 壓力 表閥及接頭無滲水。 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值不低于 。外連接線無移動(dòng)或妨礙操作。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 試運(yùn)轉(zhuǎn) 合上控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 啟動(dòng)水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序應(yīng)正常。 運(yùn)行管理 工程 水工 對(duì)水泵房負(fù)有運(yùn)行、監(jiān)視和維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度。 工程 水工 應(yīng)對(duì)水泵房（包括生活水泵和消防水泵）進(jìn)行日常巡視 (每天不少于 2 次 )有關(guān)記錄填寫在《水泵房 運(yùn)行 記錄表》上 ,管道接頭和閥門有關(guān)滲漏情況，有關(guān)記錄填寫在《水泵房巡視記錄表》上。正常情況生活水泵、消防水泵（包括噴淋 泵）的選擇開關(guān)應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)。 泵房每星期由設(shè)備責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面設(shè)備外表的清潔。 保證泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 2 適用范圍 適用于工程 污水處理器的操作、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修的管理。 工 程 水工負(fù)責(zé)污水處理器的操作、維修、保養(yǎng)。 用 20L 自來水加聚合氯化鋁 充分?jǐn)嚢琛? 系統(tǒng)運(yùn)行前的檢查 將儀表柜轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動(dòng)狀態(tài)。 檢查反沖自來水前端閥門是否打開。 檢查格柵是否有大片污物與懸浮物，例如塑料袋或其它塊狀垃圾堵塞。 檢查排空閥（ 號(hào)）是否關(guān)閉。 檢查設(shè)備出水閥（ 號(hào)）是否打開。 系統(tǒng)運(yùn)行 設(shè)備開始工作后，進(jìn)入自動(dòng)狀態(tài)，觀察電流、電壓是否在正常工作范圍，電壓正常范圍為 3040A，電流正常工作范圍 1520A,當(dāng)反沖溢流管出水時(shí)，必須進(jìn)行過濾系統(tǒng)反沖。 系統(tǒng)正常運(yùn)行 72 小時(shí)后，先后開啟排空閥（ 號(hào) ）排污 ，每只閥排污時(shí)間約為 1分鐘后關(guān)閉。 定期撇除撇油池浮油。 5 記錄 無 二十五、 公共設(shè)施 /設(shè)備管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范設(shè)備、設(shè)施的管理，保持設(shè)備狀態(tài)完好 ,確保發(fā)揮正常的使用功能，更好的為顧客服務(wù)。 3 工作職責(zé) 工程維修人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備巡視、保養(yǎng)、檢修和故障報(bào)告，并填寫質(zhì)量記錄。 服務(wù)中心 經(jīng)理負(fù)責(zé)審閱工作計(jì)劃，審核采購申請(qǐng)，對(duì)以上工作的檢查、督促。 機(jī)房入口處應(yīng)有“機(jī)房重地、非請(qǐng)勿入”標(biāo)識(shí)，進(jìn)出人員須隨手關(guān)門。 來訪者進(jìn)入設(shè)備機(jī)房時(shí)，憑 物業(yè)服務(wù)中心 或公司相關(guān)部門通知，由指定專人陪同方可進(jìn)入并做登記。 工程部主管每周檢查一次運(yùn)行中的設(shè)備機(jī)房 ,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。 維修保養(yǎng) 工程 主管于每年十一月上旬，依照設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)定及完好狀 態(tài)，起草《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》報(bào)公司批準(zhǔn)，品質(zhì)部備案。 工程 主管負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施的日常維修、處 理客戶服務(wù)部業(yè)主報(bào)修工作。 服務(wù)中心 設(shè)備維 修實(shí)施“設(shè)備管理卡制度”和“設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任人制度” 變配電管理 市電計(jì)劃性停電，由客戶服務(wù)組 起草書面通知，在小區(qū)公告欄張貼。 停電范圍涉及到 顧客 用電，由客戶服務(wù)組 負(fù)責(zé)提前一天以書面形式通知 業(yè)主 。 計(jì)劃性停電必須保證消防設(shè)施處于消防狀態(tài)。 由電氣故障等引起的突發(fā)性停電，設(shè)備責(zé)任人或值班人應(yīng) 迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明停電原因，現(xiàn)場(chǎng)不能及時(shí)處理時(shí)，須馬上通知工程 主管處理并記錄。 斷開隔離開關(guān)，設(shè)備責(zé)任人必須在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)掛“有人工作 ,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。 最后由 工程 主管 核對(duì)檢修前的準(zhǔn)備工作，確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行檢修。 帶電檢修設(shè)備安全注意事項(xiàng) 工程 主管向物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間以及安全措施 , 物業(yè) 經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修作業(yè)。 燃?xì)庀到y(tǒng)管理 對(duì)于燃?xì)夤?yīng)單位計(jì)劃性 停燃?xì)?，由客戶服?wù)組 協(xié)調(diào)安排及時(shí)通知相關(guān)部門及顧客做好準(zhǔn)備，同時(shí)由專人和供燃?xì)鈫挝唤忧?，跟蹤停氣過程。 無論何種原因停燃?xì)舛紤?yīng)及時(shí)通知業(yè)主關(guān)好燃?xì)馄骶唛_關(guān)。 每年 4 月份由 工程組 主管 負(fù)責(zé)組織對(duì)給水泵、污水泵檢修一次，保持其狀態(tài)良好。 給水系統(tǒng)每年 4 月、 10 月份分別檢修一次。清潔時(shí)應(yīng)避開娛樂時(shí)間，不得妨礙正常使用。 保潔員每日對(duì)設(shè)施周圍場(chǎng)地、沙坑進(jìn)行清理，確保沒有構(gòu)成人身安全的潛在危險(xiǎn)。 噴漆作業(yè)時(shí)，須避開娛樂時(shí)間，并掛牌提示油漆未干，漆干后撤消掛牌。 設(shè)備事故處理規(guī)定 設(shè)備事故分析 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停電梯以及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障影響物業(yè)正常運(yùn)行，造成惡劣影響的均屬重大事故。 對(duì)重大事故應(yīng)該“三不”放過，即，第一原因沒有查清不放過，第二肇事者和員工沒有受到教育不放過，第三沒有采取有效防范措施不放過。 設(shè)備事故處理 填寫《緊急情況處理登記表》 由各 服務(wù)中心 工程部作出事故分析報(bào)告，明確事故責(zé)任人及責(zé)任的大小，經(jīng)物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理審核后，向總