【正文】 制定年度工程技術(shù)人員培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。 培訓(xùn)內(nèi)容 維修人員行為規(guī)范 維修人員違規(guī)處罰制度 各崗位職責(zé) 工程組 作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 5． 記錄 《培訓(xùn)計(jì)劃表》由 服務(wù)中心 檔案管理員保存 1 年 《培訓(xùn)記錄表》由 服務(wù)中心 檔案管理員保存 1 年 十一、 維修 服務(wù) 人員行為規(guī)范 加強(qiáng)維修人員管理，規(guī)范維修人員行為。 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個(gè)人衛(wèi)生。 當(dāng)業(yè)戶提出小區(qū)問(wèn)題時(shí)，自己職責(zé)范圍內(nèi)能答復(fù)的即時(shí)答復(fù)，不能答復(fù)的應(yīng)講“對(duì)不起，您的這個(gè)問(wèn)題我本人不能給您答復(fù)，不過(guò)我會(huì)盡快將您的意見(jiàn)（建議）向我們主管反映后再給您一個(gè)滿意的答復(fù)（解釋）的 ，好嗎？” 對(duì)業(yè)戶提出的問(wèn)題，自己職權(quán)范圍以外的，切不可隨便承諾業(yè)戶要求。 通知業(yè)戶開(kāi)門時(shí)，應(yīng)有節(jié)奏的輕輕敲門或按門鈴，每一次不超過(guò)三聲，如業(yè)戶在房 內(nèi)尚未聽(tīng)到叫門聲應(yīng)重復(fù)一遍，如房?jī)?nèi)仍無(wú)動(dòng)靜，即表示室內(nèi)沒(méi)人在。同時(shí)根據(jù)“維修價(jià)目表”視實(shí)際情況是否需收費(fèi)，如收費(fèi)應(yīng)告訴業(yè)戶需服務(wù)費(fèi)與材料費(fèi)的數(shù)量，并填入“維修服務(wù)單”服務(wù)費(fèi)欄內(nèi)。如您對(duì)我（們）的維修有 什么建議 ， 請(qǐng)?jiān)诰S修服務(wù)單上注明，以便我（們）日后工作進(jìn)一步改善。 5．記錄 : 無(wú) 十二、 維修人員違規(guī)處罰制度 加強(qiáng)維修人員管理，確保各項(xiàng)規(guī)章制度正常執(zhí)行，使維護(hù)維修工作正常開(kāi)展。 因維修人員玩忽職守、對(duì)維修任務(wù)敷衍了事造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè) 戶不滿的。 因工作失誤造成業(yè)戶或公司重大損失的。 當(dāng)班人員所受理事宜應(yīng)作為第一責(zé)任人，跟蹤到事宜完成，圓滿解決為終結(jié)。 當(dāng)班人員應(yīng)在值班期間身穿工作服，佩帶工作牌，值班不得穿拖鞋。 值班時(shí)間： 17： 30 至次日 8： 40，或由 物業(yè) 服務(wù)中心根據(jù) 項(xiàng)目 實(shí)際情況擬定 。（ 如 電動(dòng)、內(nèi)燃機(jī)動(dòng)力、液壓動(dòng)力、氣動(dòng) 設(shè)備 ）。 根據(jù)掌握的情況，區(qū)域責(zé)任人應(yīng)將設(shè)備、設(shè)施 維修 的實(shí)際過(guò)程向工程組 主管匯報(bào)。 設(shè)備、設(shè)施因技術(shù)或其他原因報(bào)廢， 《設(shè)備管理卡》 應(yīng)作為設(shè)備報(bào)廢向公司填寫報(bào)廢申請(qǐng)的原始證據(jù)。 2 適用范圍 適用于工程組 的工具管理。 4 內(nèi)容 工程主管負(fù)責(zé)制定工程組 的 工具采購(gòu)計(jì)劃， 并 報(bào) 服務(wù)中心經(jīng)理 審批。 ．個(gè)人使用工具和公用工具（便攜帶的）由個(gè)人統(tǒng)一填寫《領(lǐng)料單》，經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后，到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫保管。 ．個(gè)人使用工具使用注意事項(xiàng)：不準(zhǔn)亂打亂撬、用力應(yīng)適度 。 ．工程主管每月檢查，每半年進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《報(bào)廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后上報(bào) 服務(wù)中心 審 批。 ．公用工具如丟失或人為 損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 2 適用范圍 工程組 全體員工和管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。 責(zé)任區(qū)域內(nèi)設(shè)備中修、大修后負(fù)責(zé)收集準(zhǔn)確的原始數(shù)據(jù)，向 工程組 主管 匯報(bào)，以便 于 工程組主管 掌握相關(guān)的質(zhì)量記錄情況。 服務(wù)中心 經(jīng)理不定期對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查， 工程組 主管 每星期應(yīng)對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施檢查兩 次 ，檢查結(jié)果記錄于《 設(shè)備設(shè)施檢查記錄表 》 以上 、 所列的設(shè)備嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量目標(biāo)中規(guī)定的設(shè)備完好率 為 100%要求。標(biāo)識(shí)牌的標(biāo)準(zhǔn)樣式見(jiàn) 《設(shè)備管理類標(biāo)識(shí)》 。 3 職責(zé)： 工程組 主管負(fù)責(zé)工程設(shè)備檔案及維修檔案的管理工作； 工程組 應(yīng)嚴(yán)格遵守公司檔案管理制度和保密制度； 4 程序： 工程設(shè)備檔案管理制度； 將各類檔案按系統(tǒng)分類； 供配電系統(tǒng)； 弱電系統(tǒng)； 消防監(jiān)控系統(tǒng)； 空調(diào)、通風(fēng)、采暖系統(tǒng)； 給排水系統(tǒng)； 土建、房屋結(jié)構(gòu)； 其它系統(tǒng)； 將各系統(tǒng)統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽，以便查找； 制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致； 外單位交來(lái)圖紙由 服務(wù)中心 統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交由 工程 組 主管核對(duì) ，如圖紙無(wú)誤則由 工程 組 主管 按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由 服務(wù)中心 經(jīng)理 聯(lián)系交圖單位更正； 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的圖紙資料 應(yīng)交由工程主管審閱確定用途； 借閱檔案須經(jīng)工程主管 批準(zhǔn)，登記并指定歸還日期，由工 程 組 主管 按期追還，需續(xù)借的要重新登記； 工程維修檔案管理制度 工程維修檔案同屬工程檔案的一部分，應(yīng)由工程 組 主管統(tǒng)一管理； 設(shè)備維修檔案按各類系統(tǒng)分類存放，并在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽； 工程主管 每月對(duì)設(shè)備維修檔案記錄表等進(jìn)行整理，分類歸檔 ； 維修檔案作為評(píng)估 設(shè)備運(yùn)行情況的原始記錄 ，應(yīng)妥善保存。 服務(wù)中心 經(jīng)理負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員評(píng)估公共設(shè)施改造及維護(hù)維修的必要性和可行性。 自修：指 服務(wù)中心 維修人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。 消防設(shè)施，包括室內(nèi)、外消火栓、消防噴淋、消防報(bào)警裝置等。 道路及道路設(shè)施，包括路面、汽車道閘。提出該計(jì)劃時(shí) 可考慮如下內(nèi)容： 需要增加、更新、改造、維護(hù)、維修的公共設(shè)施項(xiàng)目及時(shí)間和周期。 年度計(jì)劃的實(shí)施 總經(jīng)理批準(zhǔn)的年度計(jì)劃由 服務(wù)中心 經(jīng)理安排工程主管實(shí)施，因環(huán)境變化而引起的年度計(jì)劃中公共設(shè)施改造、維修項(xiàng)目變更時(shí)亦需經(jīng)總經(jīng)理審批。 對(duì)于涉及到經(jīng)費(fèi)（ 500 元以上，含 500 元 ）的自修、外委項(xiàng)目，需提交《工程立項(xiàng)呈批表》經(jīng) 服務(wù)中心 經(jīng)理審查后提交 業(yè)務(wù) 部，品質(zhì)部審核后呈總經(jīng)理批準(zhǔn)。 外 包 項(xiàng)目施工過(guò)程監(jiān)控 服務(wù)中心 應(yīng)嚴(yán)格按照簽定的協(xié)議或合同條款監(jiān)控受托方施工，對(duì)不符合協(xié)議或合同條款的施工及時(shí)提請(qǐng)受托方整改，直至符合要求。 必要時(shí)，搶修負(fù)責(zé)人可向上級(jí)報(bào)告搶修情況或請(qǐng)求幫助。 在施工過(guò)程中， 工程 主管應(yīng)加強(qiáng)巡視 檢查，特別是涉及工程的質(zhì)量和安全方面應(yīng)予特別巡視，檢查記錄在 《 設(shè)備設(shè)施檢查記錄表 》 上 。 十九、 裝修管理規(guī)程 1 目的 加強(qiáng)裝修管理，確保公共設(shè)施正常使用 ，樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào) 2 適用范圍 適用于工程組 裝修管理 3 職責(zé) 工程 主管負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)項(xiàng)目的審核 工程人員負(fù)責(zé)裝修過(guò)程的監(jiān)督 4 內(nèi)容 工程 主管負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)項(xiàng)目審核 審核內(nèi)容 裝修項(xiàng)目是否符合房屋主體建筑設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范和指標(biāo) 業(yè)戶家用電量是否按原有設(shè)計(jì)要求及指標(biāo) 是否改變房屋用途及破壞房屋主體結(jié)構(gòu)如承重墻、梁、柱、樓宇層板、屋面及影響樓宇結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的行為 協(xié)助業(yè)戶審核裝修設(shè)計(jì)水電隱 蔽 工程是否達(dá)到國(guó)家及地方政府的行政規(guī)范和 指標(biāo) 工程人員每天應(yīng)巡視一至二次，巡視結(jié)果，詳細(xì)記錄在裝修巡視記錄表內(nèi) 巡視內(nèi)容 業(yè)戶裝修工程開(kāi)工應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)作技術(shù)交底 ，做室內(nèi)水暖打壓試驗(yàn)。 3 職責(zé) 3． 1 工程主管負(fù)責(zé)檢查 業(yè)主報(bào)修 /維修工作的組織實(shí)施。 維 修人員接到維修任務(wù)后，應(yīng)及時(shí)根據(jù)與 業(yè)主 約定時(shí)間上門維修。維修完畢后應(yīng)將業(yè)主家恢復(fù)原狀，并用自帶的抹布做好維修現(xiàn)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，不得接受業(yè)主的煙、茶和其他禮物；如維修項(xiàng)目需登高作業(yè)，需自備架梯，不得臨時(shí)借用業(yè)主家的桌椅作登高工具。 維修人員根據(jù)預(yù)約時(shí)間上門服務(wù)，而 業(yè)主 臨時(shí)有事不能進(jìn)行維修，應(yīng) 在業(yè)主門上留下“留言條”并約定下次登門維修時(shí)間， 重新與 業(yè)主 約定服務(wù)時(shí)間。 家庭維修 日光燈維修： 檢查測(cè)量 光管 兩端電流 是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開(kāi)關(guān)； 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器； 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管 燈管 ； 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整 修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器； 維修工作完成后應(yīng)開(kāi)燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過(guò) 3 次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。 水箱出水膠塞漏水： A 調(diào)整膠塞位置； B 如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。 安裝 /維修工作完成后，工程部員工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。 確認(rèn)一切正常后，工程組 的 員工應(yīng)禮貌地請(qǐng) 業(yè)主 在《維修 服務(wù) 單》上簽名確認(rèn)。 工程組 人員 做好《維修服務(wù)單 》登記工作。 工程主管每周 對(duì)公共設(shè)備 、設(shè)施進(jìn)行維修情況巡查不少于二 次，并每日對(duì)《維修 服務(wù) 單》完成情況進(jìn)行檢查。 對(duì)于造成 業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的，應(yīng)作應(yīng)急維修，維修期限在 72 小時(shí)內(nèi)。 周檢： 服務(wù)中心 經(jīng)理依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對(duì)公共部分進(jìn)行巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題及時(shí)反饋給工程主管，并督促解決，并對(duì)公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。 服務(wù)態(tài)度 :熱情、謙虛、使用文明用語(yǔ)。 服務(wù)對(duì)象滿意率應(yīng)達(dá)到 95%。 洗菜盆堵塞 :達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過(guò) 2 小時(shí)。 疏通馬桶 :使 用 暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時(shí)間不超過(guò) 2 小時(shí)嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。維修 時(shí)間：木門不超過(guò) 30 分鐘，鐵門不超過(guò) 2 小時(shí)。上層業(yè)戶不在家除外。 燈不亮 :應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)間不超過(guò) 30 分鐘。 業(yè)戶門窗修理 :使之能開(kāi)關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修時(shí)間不超過(guò) 2 小時(shí)。 3 職責(zé) 工程 主管對(duì)水泵房的操作規(guī)程的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管 工程 水工負(fù)責(zé)水泵房設(shè)備的具體操作 在生活水泵、消防水泵運(yùn)行之前，首先檢查水泵潤(rùn)滑油、地下水池 的 水位以及電源是否正常，各閥門是否打開(kāi)。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到 “自動(dòng)”位置。 消火栓泵的手動(dòng)操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選 擇開(kāi)關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 消火栓泵的自動(dòng)操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開(kāi)關(guān)撥到“ 1 用 2 備”或“ 2 用 1 備”位置。 噴淋泵的手動(dòng)操作。 按 1或 2噴淋泵的啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制噴淋泵的啟停。起動(dòng)或停止運(yùn)行受消防聯(lián)動(dòng)信號(hào)的控制。 按下泵的啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制潛水泵的啟停。 二十三、 水泵運(yùn)行 /保養(yǎng)規(guī)程 確保水泵處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。 工程 水工 負(fù)責(zé)水泵房的具體日常巡視檢查工作。 對(duì)水泵房?jī)?nèi)的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨 水 泵同時(shí)保養(yǎng)。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng) 給 予更換。 單向閥動(dòng)作靈活、無(wú)漏水。 拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值不低于 。 檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 啟動(dòng)水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序應(yīng)正常。 工程 水工 應(yīng)對(duì)水泵房（包括生活水泵和消防水泵）進(jìn)行日常巡視 (每天不少于 2 次 )有關(guān)記錄填寫在《水泵房 運(yùn)行 記錄表》上 ,管道接頭和閥門有關(guān)滲漏情況，有關(guān)記錄填寫在《水泵房巡視記錄表》上。 泵房每星期由設(shè)備責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面設(shè)備外表的清潔。 2 適用范圍 適用于工程 污水處理器的操作、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修的管理。 用 20L 自來(lái)水加聚合氯化鋁 充分?jǐn)嚢琛? 檢查反沖自來(lái)水前端閥門是否打開(kāi)。 檢查排空閥（ 號(hào)）是否關(guān)閉。 系統(tǒng)運(yùn)行 設(shè)備開(kāi)始工作后，進(jìn)入自動(dòng)狀態(tài)，觀察電流、電壓是否在正常工作范圍，電壓正常范圍為 3040A，電流正常工作范圍 1520A,當(dāng)反沖溢流管出水時(shí)，必須進(jìn)行過(guò)濾系統(tǒng)反沖。 定期撇除撇油池浮油。 3 工作職責(zé) 工程維修人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備巡視、保養(yǎng)、檢修和故障報(bào)告，并填寫質(zhì)量記錄。 機(jī)房入口處應(yīng)有“機(jī)房重地、非請(qǐng)勿入”標(biāo)識(shí)，進(jìn)出人員須隨手關(guān)門。 工程部主管每周檢查一次運(yùn)行中的設(shè)備機(jī)房 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄。 工程 主管負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施的日常維修、處 理客戶服務(wù)部業(yè)主報(bào)修工作。 停電范圍涉及到 顧客 用電，由客戶服務(wù)組 負(fù)責(zé)提前一天以書(shū)面形式通知 業(yè)主 。 由電氣故障等引起的突發(fā)性停電，設(shè)備責(zé)任人或值班人應(yīng) 迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明停電原因，現(xiàn)場(chǎng)不能及時(shí)處理時(shí)，須馬上通知工程 主管處理并記錄。 最后由 工程 主管 核對(duì)檢修前的準(zhǔn)備工作，確認(rèn)無(wú)誤后方可進(jìn)行檢修。 燃?xì)庀到y(tǒng)管理 對(duì)于燃?xì)夤?yīng)單位計(jì)劃性 停燃?xì)?，由客戶服?wù)組 協(xié)調(diào)安排及時(shí)通知相關(guān)部門及顧客做好準(zhǔn)備，同時(shí)由專人和供燃?xì)鈫挝唤忧?，跟蹤停氣過(guò)程。 每年 4 月份由 工程組 主管 負(fù)責(zé)組織對(duì)給水泵、污水泵檢修一次，保持其狀態(tài)良好。清潔時(shí)應(yīng)避開(kāi)娛樂(lè)時(shí)間，不得妨礙正常使用。 噴漆作業(yè)時(shí)，須避開(kāi)娛樂(lè)時(shí)間，并掛牌提示油漆未干，漆干后撤消掛牌。 對(duì)重大事故應(yīng)該“三不”放過(guò)，即，第一原因沒(méi)有查清不放過(guò)，第二肇事者和員工沒(méi)有受到教育不放過(guò)，第三沒(méi)有采取有效防范措