【正文】 在水咀或水管 鏍 牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥； 開水試驗， 鏍 牙連接處應不 滲水，開關水咀或閘閥應靈活，水咀或閘閥關水后應不漏水?；謴透魑锲返脑瓉頎顟B(tài)（位置）。 2 適用范圍 適用于 服務中心 對維修過程的檢查、監(jiān)督、管理 。 服務質量的檢驗：按維修服務標準進行檢驗；功能性維修以恢復原有功能為準；外觀性維修：表面應無色差、無高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶的合理要求、嚴格按維修服務 標準執(zhí)行。 維修服務時間 :視工藝復雜情況而定，一般不超過 8 小時，最多不超過 72 小時。 維修墻內水管 :應摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后 外 觀應恢復原樣，做到工完場清。 接頭漏水 :維修后 應達到緊固、密封、不滴水，維修時間不超過 1 小時。 房間插座無電 : 維修后 使用方便、安全為標準，并把故障原因告訴業(yè)戶。 生活泵的手動操作。 生活 水 泵受生活管道管網壓力信號控制。 兩臺水泵一用一備，定期交替投入運行。 合上噴淋泵電氣控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮 。 合上潛水泵控制箱內的自動空氣開關 ，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 每半月 對消火栓泵、噴淋泵手動點動試運轉一次，每季進行一次一般性保養(yǎng)，每年進行一次全面保養(yǎng)。 轉動靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機軸在同一中心線上。外連接線無移動或妨礙操作。 運行管理 工程 水工 對水泵房負有運行、監(jiān)視和維護保養(yǎng)責任，應嚴格執(zhí)行有關規(guī)章制度。 保證泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 系統(tǒng)運行前的檢查 將儀表柜轉換開關置于自動狀態(tài)。 檢查設備出水閥（ 號）是否打開。 5 記錄 無 二十五、 公共設施 /設備管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范設備、設施的管理，保持設備狀態(tài)完好 ,確保發(fā)揮正常的使用功能，更好的為顧客服務。 來訪者進入設備機房時，憑 物業(yè)服務中心 或公司相關部門通知，由指定專人陪同方可進入并做登記。 服務中心 設備維 修實施“設備管理卡制度”和“設備設施管理責任人制度” 變配電管理 市電計劃性停電，由客戶服務組 起草書面通知，在小區(qū)公告欄張貼。 斷開隔離開關，設備責任人必須在作業(yè)現(xiàn)場掛“有人工作 ,嚴禁合閘”的標識。 無論何種原因停燃氣都應及時通知業(yè)主關好燃氣器具開關。 保潔員每日對設施周圍場地、沙坑進行清理，確保沒有構成人身安全的潛在危險。 設備事故處理 填寫《緊急情況處理登記表》 由各 服務中心 工程部作出事故分析報告，明確事故責任人及責任的大小，經物業(yè) 服務中心 經理審核后，向總經理匯報。 設備事故處理規(guī)定 設備事故分析 設備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停電梯以及消防系統(tǒng)等設備故障影響物業(yè)正常運行，造成惡劣影響的均屬重大事故。 給水系統(tǒng)每年 4 月、 10 月份分別檢修一次。 帶電檢修設備安全注意事項 工程 主管向物業(yè) 服務中心 經理匯報帶電檢修設備的原因、時間以及安全措施 , 物業(yè) 經理批準后方可進行檢修作業(yè)。 計劃性停電必須保證消防設施處于消防狀態(tài)。 維修保養(yǎng) 工程 主管于每年十一月上旬，依照設備、設施保養(yǎng)維修規(guī)定及完好狀 態(tài)，起草《年度公共設施改造及維護維修工作計劃》報公司批準，品質部備案。 服務中心 經理負責審閱工作計劃，審核采購申請，對以上工作的檢查、督促。 系統(tǒng)正常運行 72 小時后，先后開啟排空閥（ 號 ）排污 ，每只閥排污時間約為 1分鐘后關閉。 檢查格柵是否有大片污物與懸浮物，例如塑料袋或其它塊狀垃圾堵塞。 工 程 水工負責污水處理器的操作、維修、保養(yǎng)。正常情況生活水泵、消防水泵（包括噴淋 泵）的選擇開關應處于自動狀態(tài)。 試運轉 合上控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，檢查電源指示應正常。 壓力表指針靈活，指示準確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好， 壓力 表閥及接頭無滲水。 檢查盤根完好情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。 3 職責 服務中心 經理負責督導下屬做好轄區(qū)水泵房運行管理工作。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。 合上消火栓泵電氣控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 按啟動、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。 《維修 服務 單》 6 附件 《糾正和預防措施 控制 程序》 二十二、 水泵房設備操作規(guī)程 確保設備正常運行。 房間無電 :以恢復房間正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀，維修時間不超過 2小時。房間沒水閥門、濾網、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。 洗臉盆漏水 :應達到原先標準，經反復試用，不漏水，服務對象滿意。 對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因，及時采取糾正措 施；在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應及時采取預防措施，具體處理程序按《糾正和預防措施程序》執(zhí)行。 4 內容 維修過程檢驗的原則 服務及時性的檢驗 根據(jù)維修預約 時間，準時到達維修地。 工程組 的 員工離開 業(yè)主 家時，應禮貌地向 業(yè)主 道別、謝謝 業(yè)主 的支持、配合與諒解。 安裝水管前的準備工作： 1)根據(jù)《維修 服務 單》領取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）； 2)輔助材料（如 生 料 帶、白色的油漆或材料、管 卡、膠水 等）； 3)借用所需的公用工具（如 切管刀 、 熱熔機 等）。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起業(yè)主投訴。 維修人員到現(xiàn)場后， 在得到業(yè)主允許后穿上自備鞋套進入室內。 檢查是否有破壞房屋主體結構及違反《房屋裝修管理服務協(xié)議》《裝修施工須知》 內容的情況，并將巡 視結果記錄在《裝修巡視記錄表》 裝修工程完畢后進行竣工驗收 竣工驗收內容 1）是否有破壞公共設施的行為 2）是否有破壞房屋主體結構及房屋設計承重要求 3）是否改變房屋用途等 協(xié)助客服組 、 秩序組 進行裝修垃圾的管理，并要求施工方按要求袋裝放在指定的 地 點 協(xié)助秩序組 按《裝修施工隊治安責任書》的要求進行治安管理，維護所管轄區(qū)內的環(huán)境秩序 5 記錄 《裝修巡視記錄表》 二十、 業(yè)主 報修 /維修服務工作 規(guī)程 1 目的 規(guī)范 業(yè)主報修 /維修程序，確保高效率、高質量地完成維修工作。 搶修完畢， 服務中心 經理 應 書面 向總經理報告搶修情況，包括： 事故原因； 損失情況； 搶修結果； 搶修費用； 糾正和預防措施。 遇有疑難問題，及時報告 物業(yè)服務中心 經理。 總經理在次年 1 月 30 日前審批完畢年度計劃。 衛(wèi)生設施，包括垃圾桶、果皮箱、化糞池。 4 內容 定義 公共設施的搶修：是指損壞的公共設施，已經嚴重影響到業(yè)戶的人身和財產安全或其正常生活，必須對其即時進行的維修。 《 設備設施檢查記錄表 》 《設備管理類標識》 十七、 工程組 技術檔案管理規(guī)程 1 目的： 規(guī)范工程組 的 工程資料、檔案的管理工作，使工程部檔案的歸檔、收集、整理規(guī)范化、標準化。 關系到設備運行安全和影響服務質量的樞紐設備，如配 電房、 供水設備、污水處理設備等，責任人必須每天進行巡視檢查 ，并做好質量記錄。 ． 員工 工作調遷、辭工或被解雇時，由工程主管對所管 個人 工具進行盤點，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應追究的責任。 工程組 的 員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應由員工個人立即補上同規(guī)格同品質的工具；如屬正常使用損壞則可以經工程主管批準后 到 倉庫 以舊換新 。個人使用工具由個人領用并負責保管，公用工具由工程組 主管 領用并負責保管。 設施的報廢 對無法修復或無使用價值的設施，由工程組填寫《設備報廢單》，經總經理批準后報廢。 3 職責 工程組 主管負責對設備的登記 工程組 維修人員負責將設施的中修、大修、設備解體 、更換零部件和日常維修的工作內容填入《設備管理 卡》續(xù)頁 4 內容 4． 1 建立檔案 工程組 主管負責對上述設備、設施逐臺登記，分門別 類填寫 《設備管理卡》 。 履行 職責：值班期間不得離崗，不做與本職工作無關的事情，不接受業(yè)主錢、財、物 等 。計劃分工必須定人員，時間 值班人員在值班期間內應及時處理業(yè)主的投訴，報修事宜 值班人員在聽到電話鈴聲響三聲內必須接聽，同時問清事由，在 《 值班記錄表 》詳細記錄 電話內容，回復內容，并 明確 回復。 3．職責 服務中心經理負責對工程組 主管 違 規(guī) 行為的處罰 工程組 主管負責工程維修人員的 違 規(guī) 管理 有下列情形之一的，第一次口頭警告；第二次書面警告；第三次罰款 50 元： 上班遲到、早退、不參加培訓或不參加例會的； 衣著不整、不注意個人形象、上班無精打采的； 遇到同事或上級領導或小區(qū)業(yè)戶不主動讓路，不主動打招呼的。 如順利完成維修工作，應主動講“您好！故障已修好，請試用”。嚴禁與業(yè)戶講“這事我管不了”或“這事不是我處理的范圍，你找 服務中心 吧”，如發(fā)生此類事件，一經查出，將嚴肅處理。 3．職責 工程組 主管對維修人員的行為規(guī)范進行監(jiān)督及管理 維修人員儀容儀表方面： 應勤換勤洗工作服，保持著裝整潔，精神飽滿。 十、 工程組 培訓規(guī)程 1 目的 明確工程組 工程技術人員的培訓內容，規(guī)范培訓的操作流程，提高工程技術人員的專業(yè)知識水平和技能。 級交辦的其他工作。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責與權限 ，實行 24 小時值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排擾解難。 5．負責生活二次供水設備設施的運行、檢查、巡視，并配合衛(wèi)生防疫部門的水質檢測和水池清洗、消毒工作，并負責污水處理器的保養(yǎng)。 9．負責做好所管轄責任區(qū)及其設備設施的清潔衛(wèi)生工作。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責與權限 1．負責物業(yè)區(qū)域內高壓供電、低壓配電、線路、控制柜、操作箱及其附屬設施的巡視檢查、維修保養(yǎng)配電值班工作。 。 。 、設備零配件采購計劃，報 服務中心 經理審批后備案。 向品質部提供不斷完善房屋、設施、設備的管理制度、維修養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程和檢驗標 準的建議 。 項目介入： 負責新接管項目房屋主體、設施、設備方面的前期介入（工程情況記錄、提出整改意見、設備選型建議）及接管驗收工作（工程技術資料接管、驗收及資料整理完畢后移交 服務中心 ） 。 信德物業(yè)公司工程維修工作制度流程手冊 編 制： 辛 山 燕 審 核： 批 準： 編制單位： 宜昌市信德物業(yè)有限公司 編制部門： 業(yè)務 品質部 目 錄 一、 工程組 質量目標詳述 …………… ……………………… …………………………… 3 二、工 程組 組織架構圖 …………………………………………………………………… 4 三、工程組 部門職責 ……………………………………………………………………… 5 峰景物業(yè)服務中心 文件編號： FJZYGC00 工程作業(yè)指導書目錄 版 本 號 / 修改狀態(tài)： A/0 頁 碼 ： 1/2 四、工程組 主管職責 ……………………………………………………………………… 6 五、工程組 維修班長職責 ………………………………………………………………… 7 六、工程組 電工職責 ……………………………………………………………………… 8 七、工程組 水工職責 ……………………………………………………………………… 9 八、工程組 電梯工職責 ……………………………………………………… …………… 10 九、工程組弱電 工 ……………………………………………………………………… … 11 十、工程組 培訓規(guī)程 ………………………