【正文】 噴漆作業(yè)時(shí)，須避開娛樂時(shí)間，并掛牌提示油漆未干，漆干后撤消掛牌。 最后由 工程 主管 核對(duì)檢修前的準(zhǔn)備工作，確認(rèn)無(wú)誤后方可進(jìn)行檢修。 工程部主管每周檢查一次運(yùn)行中的設(shè)備機(jī)房 ,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。 系統(tǒng)運(yùn)行 設(shè)備開始工作后，進(jìn)入自動(dòng)狀態(tài)，觀察電流、電壓是否在正常工作范圍，電壓正常范圍為 3040A，電流正常工作范圍 1520A,當(dāng)反沖溢流管出水時(shí)，必須進(jìn)行過濾系統(tǒng)反沖。 2 適用范圍 適用于工程 污水處理器的操作、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修的管理。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 對(duì)水泵房?jī)?nèi)的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨 水 泵同時(shí)保養(yǎng)。起動(dòng)或停止運(yùn)行受消防聯(lián)動(dòng)信號(hào)的控制。 消火栓泵的手動(dòng)操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選 擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 業(yè)戶門窗修理 :使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。 疏通馬桶 :使 用 暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。 周檢： 服務(wù)中心 經(jīng)理依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對(duì)公共部分進(jìn)行巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在的問題及時(shí)反饋給工程主管，并督促解決，并對(duì)公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。 確認(rèn)一切正常后，工程組 的 員工應(yīng)禮貌地請(qǐng) 業(yè)主 在《維修 服務(wù) 單》上簽名確認(rèn)。 維修人員根據(jù)預(yù)約時(shí)間上門服務(wù)，而 業(yè)主 臨時(shí)有事不能進(jìn)行維修，應(yīng) 在業(yè)主門上留下“留言條”并約定下次登門維修時(shí)間， 重新與 業(yè)主 約定服務(wù)時(shí)間。 十九、 裝修管理規(guī)程 1 目的 加強(qiáng)裝修管理，確保公共設(shè)施正常使用 ，樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào) 2 適用范圍 適用于工程組 裝修管理 3 職責(zé) 工程 主管負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)項(xiàng)目的審核 工程人員負(fù)責(zé)裝修過程的監(jiān)督 4 內(nèi)容 工程 主管負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)項(xiàng)目審核 審核內(nèi)容 裝修項(xiàng)目是否符合房屋主體建筑設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范和指標(biāo) 業(yè)戶家用電量是否按原有設(shè)計(jì)要求及指標(biāo) 是否改變房屋用途及破壞房屋主體結(jié)構(gòu)如承重墻、梁、柱、樓宇層板、屋面及影響樓宇結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的行為 協(xié)助業(yè)戶審核裝修設(shè)計(jì)水電隱 蔽 工程是否達(dá)到國(guó)家及地方政府的行政規(guī)范和 指標(biāo) 工程人員每天應(yīng)巡視一至二次，巡視結(jié)果，詳細(xì)記錄在裝修巡視記錄表內(nèi) 巡視內(nèi)容 業(yè)戶裝修工程開工應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)作技術(shù)交底 ，做室內(nèi)水暖打壓試驗(yàn)。 對(duì)于涉及到經(jīng)費(fèi)（ 500 元以上，含 500 元 ）的自修、外委項(xiàng)目，需提交《工程立項(xiàng)呈批表》經(jīng) 服務(wù)中心 經(jīng)理審查后提交 業(yè)務(wù) 部，品質(zhì)部審核后呈總經(jīng)理批準(zhǔn)。 消防設(shè)施，包括室內(nèi)、外消火栓、消防噴淋、消防報(bào)警裝置等。標(biāo)識(shí)牌的標(biāo)準(zhǔn)樣式見 《設(shè)備管理類標(biāo)識(shí)》 。 ．公用工具如丟失或人為 損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 4 內(nèi)容 工程主管負(fù)責(zé)制定工程組 的 工具采購(gòu)計(jì)劃， 并 報(bào) 服務(wù)中心經(jīng)理 審批。（ 如 電動(dòng)、內(nèi)燃機(jī)動(dòng)力、液壓動(dòng)力、氣動(dòng) 設(shè)備 ）。 因工作失誤造成業(yè)戶或公司重大損失的。同時(shí)根據(jù)“維修價(jià)目表”視實(shí)際情況是否需收費(fèi)，如收費(fèi)應(yīng)告訴業(yè)戶需服務(wù)費(fèi)與材料費(fèi)的數(shù)量，并填入“維修服務(wù)單”服務(wù)費(fèi)欄內(nèi)。 培訓(xùn)內(nèi)容 維修人員行為規(guī)范 維修人員違規(guī)處罰制度 各崗位職責(zé) 工程組 作業(yè)指導(dǎo)書 5． 記錄 《培訓(xùn)計(jì)劃表》由 服務(wù)中心 檔案管理員保存 1 年 《培訓(xùn)記錄表》由 服務(wù)中心 檔案管理員保存 1 年 十一、 維修 服務(wù) 人員行為規(guī)范 加強(qiáng)維修人員管理，規(guī)范維修人員行為。特殊原因無(wú)法排除的，立即報(bào)告上級(jí)盡快解決。 3．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)的排水管、排水井以及化糞池的疏通、清理工作。 。 。 協(xié)調(diào)與供水、供電等部門的關(guān)系 。 負(fù)責(zé)物業(yè)的房屋及其設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料和工程技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄的收集整理、存檔。 直接上司： 服務(wù)中心 經(jīng)理 直接下屬：維修班班長(zhǎng) 主要職責(zé)與權(quán)限 服務(wù)中心 經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)組織安排本部門所屬電工、水工、電梯維修工，弱電工對(duì)物業(yè)小區(qū)的房屋及配套設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常運(yùn)行操作、維修、保養(yǎng)以及處理業(yè)主報(bào)修事宜等具體工作。 16. 負(fù)責(zé)完成 服務(wù)中心 經(jīng)理布置的其它工作 。 4．負(fù)責(zé)解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈，應(yīng)急照明、臨時(shí)用電等電氣設(shè)備的用電監(jiān)護(hù)和維修工作。 8．負(fù)責(zé)對(duì)本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時(shí)處理，解決不了 的問題及時(shí)報(bào)告部門主管。 2. 按要求做好責(zé)任區(qū)日常巡查，監(jiān)視檢查設(shè)備或系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，并按時(shí)做好相關(guān)質(zhì)量記錄。 上班時(shí)需穿著工 作服，配戴好工作證。” 維修工作完成，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位；離開單元時(shí)應(yīng)講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如 需要服務(wù) ，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系”。 當(dāng)班人員應(yīng)在接到突發(fā)事件的報(bào)告時(shí)， 20 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)處理，應(yīng)將處理結(jié)果詳細(xì)記錄在《值班紀(jì)錄表》上。 《設(shè)備管理卡》 的續(xù)頁(yè)用于記錄設(shè)備、設(shè)施的中修、大修、設(shè) 備解體、更換零部件和日常維修的工作內(nèi)容。 ．個(gè)人使用工具管理 ．工程組 的 員工正式上崗時(shí)，由員工填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)主管批準(zhǔn)后 ，在 倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取一套個(gè)人使用的工具。 3 職責(zé) 負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備每日的巡檢，日常清潔保養(yǎng)、小修工作和填寫質(zhì)量記錄。 圖紙資料或過期維修檔案需銷毀應(yīng)由 服務(wù)中心負(fù)責(zé)人（ 工程主管）及品質(zhì)管理部等組 成鑒定小組統(tǒng)一研究后報(bào)公司決定； 5 記錄 無(wú) 十八、 公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作規(guī)程 1 目的 確保及時(shí)更新、改造、維護(hù)維修公共設(shè)施，保證 公共設(shè)施的 正常運(yùn)行。 停車場(chǎng)及設(shè)施，包括自行車、摩托車停車 場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)（含排水泵及 自動(dòng)控制裝置）、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 對(duì)施工項(xiàng)目，工程組 主管每天至少巡視一次，對(duì)重要改造、維修項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng) 增 加巡視頻率，巡視檢查情況記錄 于 《 設(shè)備設(shè)施檢查記錄表 》 上。 3． 2 工程組 的 員工 負(fù)責(zé) 具體 報(bào)修 /維修工作。 開關(guān)維修： 計(jì)算用電負(fù)荷 ，如已超載則要求業(yè)主相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈荩? 拉下 房屋 總電源開關(guān)，用萬(wàn)用表檢查有無(wú)短路故障，如有 應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查， 然后再逐一檢查，直至故障排除； 拉下 房屋 總電源開關(guān)，用 500V 搖 表檢查線路絕緣情況，如果 表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除； 故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開關(guān)； 試驗(yàn)開關(guān)應(yīng)開閉正常。 公共場(chǎng)所及收樓遺留的維修項(xiàng)目可按上述程序要點(diǎn)實(shí)施， 業(yè)主報(bào)修服務(wù)工作流程圖 5 記錄 《維修服務(wù)單》 《留言條》 6 附件 業(yè)主報(bào) 修服務(wù)工作流程圖 業(yè)主報(bào)修服務(wù)工作流 程圖 開 始 接受 業(yè)主 報(bào)修 客服 填寫 維修 服務(wù)單 工程組 安排人員維修 維修員進(jìn)行維修 結(jié)束維修清潔現(xiàn)場(chǎng) 交 業(yè)主 驗(yàn)收 不滿意 滿 意 業(yè)主 簽認(rèn)費(fèi)用 二十一、 維修過程的檢驗(yàn) 1 目的 確保維修過程的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)戶滿意。 提供維修材料 :應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。 水龍頭漏水 :維修后應(yīng)達(dá)到原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開關(guān)自如，維修時(shí)間不超過 30 分鐘。 對(duì)雙電源互投柜的操作 合上控制柜內(nèi)的空氣斷路器，接通操作面板上的開關(guān)。 合上消火栓泵電氣控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 潛水泵的自動(dòng)操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“自動(dòng)”位置。 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪聲，三相電流不平衡度小于 20%。 將完成制備后的溶液分別倒入藥劑槽，打開進(jìn)水龍頭，使自來(lái)水開至指定水位線后，充分?jǐn)嚢柚敝翛]有沉淀物。 定期清除干化室污泥。 工程 主管根據(jù)設(shè)施、設(shè)備的實(shí)際情況及管理需要編寫《工程部（周 /月）工作計(jì)劃安排 表》 涉及 到人身安全及引起顧客投訴或容易影響公司形象的重要維修工作，工程 主管必須到現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)、組織。 由于突發(fā)性事件而停燃?xì)?，工程組應(yīng)及時(shí)通知客戶服務(wù)組，由客戶服務(wù)組 通知相關(guān)部門及業(yè)主，由專人對(duì)外接洽，跟蹤恢復(fù)供氣時(shí)間。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。 兒童娛樂等休閑設(shè)施的管理 保潔員對(duì)娛樂設(shè)施應(yīng)每天進(jìn)行清潔打掃，保持設(shè)施無(wú)塵、無(wú)污垢、無(wú)銹蝕。 工程組 主管須指定設(shè)備責(zé)任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準(zhǔn)備和檢查工作。 4 內(nèi)容 設(shè)備機(jī)房管理 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆與機(jī)房無(wú)關(guān)的物品，應(yīng)配備有效滅火器材。 檢查撇油池表面油污是否清除。 消防水泵（包括噴淋泵）每半月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。 電機(jī) 外觀整潔、銘牌清晰，各部 件緊固， 連 聯(lián)軸器有防護(hù)罩，接地線連接良好。 工程主管負(fù)責(zé)水泵房日常運(yùn)行管理工作 。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 生活泵的自動(dòng)操作。比較復(fù)雜的不超過 24 小時(shí)。 洗菜盆漏水 :接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝，維修時(shí)間不超過 1 小時(shí)。 對(duì)于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人身 安全 的維修 項(xiàng)目 ，應(yīng)立即維修，維修期限在 24 小時(shí)內(nèi)。 給水管安裝要領(lǐng)： 1)整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口處； 2)給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽(yáng)角或墻壁； 3)給水管每米垂直偏差應(yīng) 2mm，橫向偏差應(yīng) 1mm（吊線尺量）； 4)冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平等安裝時(shí)， 熱水管必須在冷水管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí)，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)； 5)給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管 瑪 固定； 6)刷白色的油漆或白色涂料（如 業(yè)主 需要的話）； 7)試水時(shí)應(yīng)整條 管路沒有一處滲漏水。在維修地點(diǎn)鋪上防塵布，避免灰塵弄臟業(yè)主家的地板、家具和電器。 注意事項(xiàng) 對(duì)于涉及高空、明火、帶電作業(yè)的情況，施工方案必須明確安全保障措施， 工程 主管在施工前應(yīng)協(xié)同施工單位對(duì)施工的安全措施進(jìn)行評(píng)估，在確 保措施具有安全有效的情況下方可動(dòng)工，否則， 服務(wù)中心 應(yīng)拒絕施工單位施工。必要時(shí)，總經(jīng)理可組織有關(guān)專業(yè)人員討論年度計(jì)劃。 外委：指委托工程組 以外的單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。（質(zhì)量記錄名稱見各專項(xiàng)管理規(guī)程） 影響服務(wù)對(duì)象人身安全、小區(qū)環(huán)境外貌的設(shè)備設(shè)施，如 路燈，樓道燈、休閑椅、各類垃圾設(shè)施、各類游樂運(yùn)動(dòng)設(shè)施、公共場(chǎng)地、道路、路涯、各類水 、 電 、 氣 、 消防外露設(shè)施、水景設(shè)施等，也屬 于 每天必須巡視檢查的內(nèi)容。 ． 員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)將個(gè)人使用工具全部 退還給 倉(cāng)庫(kù) ，對(duì)于丟失或人為損壞的工具 扣發(fā)相應(yīng)的錢款。工程組 在《公共設(shè)施一覽表》中注明情況； 5. 相關(guān)記錄 : 《設(shè)備管理卡》 《設(shè)備報(bào)廢單》 十五、 工程組 工具管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范工程組工具管理工作，確保工程組 工具完整及 各項(xiàng)性能完好 。 不得擅自留宿與本崗位無(wú)關(guān)的人員，做好值班室的衛(wèi)生。 有下列情形之一，每次罰款 50 元： 因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯，影響業(yè)主 /住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。 維修人員進(jìn)入業(yè)戶單元內(nèi)部維修注意事項(xiàng) 須進(jìn)入房?jī)?nèi)維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個(gè)人形象是否符合要求，是否需 要 帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高 工具 用）。 2 適用范圍 適用于工程組 工程技術(shù)人員的培訓(xùn)管理。 ，每日巡檢二 次。 10．嚴(yán)格執(zhí)行安全用電的操作規(guī)程，保證用電設(shè)備的正常運(yùn)行。 ，提出設(shè)備設(shè)施存在的問題、隱患和相關(guān)的改進(jìn)措施及建 議。 、設(shè)備零配件組織人員進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)。 組織 服務(wù)中心范圍內(nèi)重大維修、協(xié) 助設(shè)備維 護(hù) 保 養(yǎng) 招標(biāo)工作，并對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)管、參與驗(yàn)收 。 項(xiàng)目介入： 負(fù)責(zé)新接管項(xiàng)目房屋主體、設(shè)施、設(shè)備方面的前期介入（工程情況記錄、提出整改意見、設(shè)備選型建議）及接管驗(yàn)收工作（工程技術(shù)資料接管、驗(yàn)收及資料整理完畢后移交 服務(wù)中心 ） 。 、設(shè)備零配件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批后備案。 。 9．負(fù)責(zé)做好所管轄責(zé)任區(qū)及其設(shè)備設(shè)施的清潔衛(wèi)生工作。 直接上司：班長(zhǎng) 直接下屬：無(wú) 主要職責(zé)與權(quán)限 ，實(shí)行 24 小時(shí)值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排擾解難。