【正文】 吧”，如發(fā)生此類(lèi)事件，一經(jīng)查出，將嚴(yán)肅處理。 禮節(jié)禮貌 在區(qū)內(nèi)公共區(qū)域做維修工作時(shí)應(yīng)盡可能注意少影響或不影響業(yè)戶，對(duì)無(wú)法避免的情況應(yīng)主動(dòng)向過(guò)往業(yè)戶說(shuō)“對(duì)不起，請(qǐng)小心！” 無(wú)論上班或下班后在區(qū)內(nèi)遇到熟悉的業(yè)戶應(yīng)主動(dòng)打招呼、問(wèn)好。 3．職責(zé) 工程組 主管對(duì)維修人員的行為規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督及管理 維修人員儀容儀表方面： 應(yīng)勤換勤洗工作服，保持著裝整潔，精神飽滿。 4 內(nèi)容 年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定 工程組 主管 每年 12 月 15 日前制定出下年度的《培訓(xùn)計(jì)劃表》，并上報(bào)公司審核批準(zhǔn)。 十、 工程組 培訓(xùn)規(guī)程 1 目的 明確工程組 工程技術(shù)人員的培訓(xùn)內(nèi)容，規(guī)范培訓(xùn)的操作流程，提高工程技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平和技能。 3. 實(shí)施設(shè)備或系統(tǒng)的定期和日常的維保檢查，保證設(shè)備運(yùn)行環(huán)境的清潔，并按時(shí)做好相關(guān)質(zhì)量記錄。 級(jí)交辦的其他工作。 ，應(yīng)在樓轎門(mén)處掛停用標(biāo)識(shí)牌，嚴(yán)禁違章操作，保證檢修安全，電梯在運(yùn)行中發(fā)生停機(jī)故障，要迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，全力以赴解救轎廂內(nèi)人員、搶修設(shè)備，減低對(duì)業(yè)主的影響。 直接上司：班長(zhǎng) 直接下屬：無(wú) 主要職責(zé)與權(quán)限 ，實(shí)行 24 小時(shí)值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排擾解難。 9．負(fù)責(zé)做好所管轄責(zé)任區(qū)及其設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生工作。 5．負(fù)責(zé)生活二次供水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、檢查、巡視，并配合衛(wèi)生防疫部門(mén)的水質(zhì)檢測(cè)和水池清洗、消毒工作，并負(fù)責(zé)污水處理器的保養(yǎng)。 直接上司：班長(zhǎng) 直接下屬：無(wú) 主要職責(zé)與權(quán)限 1．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)的給排水、消防水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的巡視檢查、維修保養(yǎng)工作。 9．負(fù)責(zé)做好所管轄責(zé)任區(qū)及其設(shè)備設(shè)施的清潔衛(wèi)生工作。 5．負(fù)責(zé)每月定期查抄電表讀數(shù)，并同時(shí)檢查電表工作是否正常。 直接上司：班長(zhǎng) 直接下屬：無(wú) 主要職責(zé)與權(quán)限 1．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)高壓供電、低壓配電、線路、控制柜、操作箱及其附屬設(shè)施的巡視檢查、維修保養(yǎng)配電值班工作。 、指導(dǎo)和協(xié)助本班維修人員對(duì)具體工作的落實(shí)。 。 五、 工程組 維修班班長(zhǎng)職責(zé) 任職要求： 45 歲以下， 、電氣 運(yùn)行、燃?xì)?、房屋、土建門(mén)窗等方面的維修管理知識(shí)與操作技能； 的操作證。 。 ； 10 負(fù)責(zé)對(duì)分包方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。 、設(shè)備零配件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批后備案。 定工程組 年度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，并報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批。 向品質(zhì)部提供不斷完善房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理制度、維修養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程和檢驗(yàn)標(biāo) 準(zhǔn)的建議 。 負(fù)責(zé) 服務(wù)中心 各類(lèi)工程技術(shù)人員、維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考核 。 項(xiàng)目介入： 負(fù)責(zé)新接管項(xiàng)目房屋主體、設(shè)施、設(shè)備方面的前期介入（工程情況記錄、提出整改意見(jiàn)、設(shè)備選型建議）及接管驗(yàn)收工作（工程技術(shù)資料接管、驗(yàn)收及資料整理完畢后移交 服務(wù)中心 ） 。 負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作；保持物業(yè)的整體完整。 信德物業(yè)公司工程維修工作制度流程手冊(cè) 編 制： 辛 山 燕 審 核： 批 準(zhǔn)： 編制單位： 宜昌市信德物業(yè)有限公司 編制部門(mén)： 業(yè)務(wù) 品質(zhì)部 目 錄 一、 工程組 質(zhì)量目標(biāo)詳述 …………… ……………………… …………………………… 3 二、工 程組 組織架構(gòu)圖 …………………………………………………………………… 4 三、工程組 部門(mén)職責(zé) ……………………………………………………………………… 5 峰景物業(yè)服務(wù)中心 文件編號(hào)： FJZYGC00 工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)目錄 版 本 號(hào) / 修改狀態(tài)： A/0 頁(yè) 碼 ： 1/2 四、工程組 主管職責(zé) ……………………………………………………………………… 6 五、工程組 維修班長(zhǎng)職責(zé) ………………………………………………………………… 7 六、工程組 電工職責(zé) ……………………………………………………………………… 8 七、工程組 水工職責(zé) ……………………………………………………………………… 9 八、工程組 電梯工職責(zé) ……………………………………………………… …………… 10 九、工程組弱電 工 ……………………………………………………………………… … 11 十、工程組 培訓(xùn)規(guī)程 ……………………………………………………………………… 12 十一、維修人員行為規(guī)范 ………………………………………………………………… 13 十二、工程組 維修人員違規(guī)處罰制度 …………………………………………………… 15 十三、工程組 值班制度 …………………………………………………………………… 16 十四、設(shè)備管理卡管理制度 ……………………………………………………………… 18 十五、工程組 工具管理規(guī)程 …… ………………………………………………………… 19 十六、設(shè)備、設(shè)施管理責(zé)任人制度 ……………………………………………………… 21 十七、工程組 技術(shù)檔案管理規(guī)定 ………………………………… ……………………… 23 十八、公共設(shè)施及改造及維修工作規(guī)程 ………………………………………………… 25 十九、工程組 裝修管理規(guī)定 ……………………………………………………………… 28 二十、業(yè)主保修維修服務(wù)工作規(guī)程 ……………………………………………………… 30 二十一、維修過(guò)程的檢驗(yàn) ………………………………………………………………… 35 二十二、水泵房設(shè)備操作規(guī)程 …………………………………………………………… 38 二十三、水泵運(yùn)行保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………………… 40 二十四、污水處理器操作規(guī)程 …………………………………………………………… 43 二十五、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 ………………………………………………………… 45 二十六、柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 …………………………………… ……………………… 49 二十七、柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 51 二十八、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程 …………………………………………………………… 53 二十九、高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程 …………………………………………………………… 55 峰景物業(yè)服務(wù)中心 文件編號(hào)： FJZYGC00 工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)目錄 版 本 號(hào) / 修改狀態(tài)： A/0 頁(yè) 碼 ： 2/2 三十、低壓配電柜操作規(guī)程 ……………………………………………………………… 57 三十一、低壓配電設(shè)備維修保養(yǎng) 規(guī)程 …………………………………………………… 59 三十二、專(zhuān)變?cè)O(shè)備房管理規(guī)程 …………………………………………………………… 62 三十三、弱電系統(tǒng)的維 護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 63 三十四、電梯安全檢測(cè)主要標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………………… 66 三十五、電梯管理規(guī)定 …………………………………………………………………… 69 三十六、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 …………… ………………………………………………… 74 三十七、電梯設(shè)備維修規(guī)程 ……………………………………………………………… 78 三十八、工程組 應(yīng)急規(guī)程 ………………………………………………………………… 80 三十九、供水管理規(guī)程 ………………………………………………………… ………… 82 四十、水箱水池清洗規(guī)程 ………………………………………………………………… 85 四十一、電梯故障困人救援規(guī)程 ………………………………………………………… 87 四十二、配電房維護(hù)保養(yǎng)流程圖 ……………………………………………………… … 88 四十三、 工程 保修管理作業(yè)指引 ………………………………………………………… 89 一、 工程組 質(zhì)量目標(biāo)詳述 ≥ 95% （完好設(shè)備臺(tái)數(shù) /設(shè)備總臺(tái)數(shù) *100%） ≥ 95% (按時(shí)完成維修工作單總數(shù) /接單總數(shù) *100%) ≥ 95% （維修服務(wù)合格總單數(shù) /維修服務(wù)總單數(shù) *100%） 100% （業(yè)戶投訴處理總數(shù) /業(yè)戶投訴總數(shù) *100%） 二、 工程組 組織架構(gòu) 三、 工程組 部門(mén)職能 工程組主管 班長(zhǎng) 強(qiáng)電工 服務(wù)中心經(jīng)理 弱電工 電梯工 水工 設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行： 負(fù)責(zé)物業(yè)的房屋及其設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、改造和節(jié)能降耗工作，并保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 負(fù)責(zé)業(yè)主日常報(bào)修事項(xiàng)的處理以及根據(jù)本部門(mén)的業(yè)務(wù)能力提供特約維修服務(wù)。 組織 服務(wù)中心范圍內(nèi)重大維修、協(xié) 助設(shè)備維 護(hù) 保 養(yǎng) 招標(biāo)工作，并對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)管、參與驗(yàn)收 。 協(xié)助配合： 協(xié)助前期物業(yè)部開(kāi)展前期介入工作 。 收集相關(guān)的法律、法規(guī)、 國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)及更新內(nèi)容，及時(shí)向 上級(jí) 提出發(fā)放和更新制定并不斷完善業(yè)主室內(nèi)維修的項(xiàng)目范圍、工作規(guī)范、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 。 \設(shè)施的物業(yè)清單 ,設(shè)備臺(tái) 帳 建立 ,標(biāo)識(shí)卡的制作。 、設(shè)備零配件組織人員進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)。維護(hù)好物業(yè)的整體利益。 ，交工程管理部審核。 2 年以上。 ，提出設(shè)備設(shè)施存在的問(wèn)題、隱患和相關(guān)的改進(jìn)措施及建 議。 ，并對(duì)維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量承擔(dān)主要責(zé)任。 2．負(fù)責(zé)辦公及公共區(qū)域、設(shè)備機(jī)房的照明設(shè)備和線路以及事故照明設(shè)備的巡查、維修工作。 6．負(fù)責(zé)做好日常工作檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 10．嚴(yán)格執(zhí)行安全用電的操作規(guī)程，保證用電設(shè)備的正常運(yùn)行。 2．負(fù)責(zé)處理業(yè)主反映的戶內(nèi)有關(guān)水暖方面的維修工作，以及燃?xì)夤艿篮驮O(shè)備的安全使用的監(jiān)督檢查。 6．負(fù)責(zé)做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 10．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、圖紙、儀表、材料不丟失，不損壞。 ，每日巡檢二 次。 ，及時(shí)查明原因，立即排除。 九、 工程組 弱電工職責(zé) 任職要求： 具有實(shí)際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識(shí)與操作技能，獲 得 相關(guān)專(zhuān)業(yè)維護(hù)操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 4. 接到報(bào)修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時(shí)優(yōu)質(zhì) 的上門(mén)服務(wù)。 2 適用范圍 適用于工程組 工程技術(shù)人員的培訓(xùn)管理。 培訓(xùn)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面： 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容 有具體的培訓(xùn)時(shí)間 入職培訓(xùn) 工程組 主管 每月 20 日至 25 日負(fù)責(zé)組織實(shí)施對(duì)試用合格的工程技術(shù)人員的入職培訓(xùn)。 不留長(zhǎng)發(fā)，不留胡須，不留鬃角。 與業(yè)戶同行一處時(shí)，應(yīng)主動(dòng)讓路，不可與業(yè)戶爭(zhēng)道，更不可以從兩個(gè)業(yè)戶中間穿行。 維修人員進(jìn)入業(yè)戶單元內(nèi)部維修注意事項(xiàng) 須進(jìn)入房?jī)?nèi)維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個(gè)人形象是否符合要求，是否需 要 帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高 工具 用）。 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查可以即時(shí)修復(fù)的，應(yīng)告訴業(yè)戶“我（們）盡快替你排除故障”。如業(yè)戶驗(yàn)收合格， 應(yīng)對(duì)業(yè)戶講“麻煩您在這維修服務(wù)單上簽名確認(rèn)。 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)無(wú)法即時(shí)維修的應(yīng)講“對(duì)不起，故障暫無(wú)法排除，待我給 服務(wù)中心 匯報(bào)一下情況后再作處理，我（們）會(huì) 盡快 解決的” 應(yīng)說(shuō)明故障不能排 除 的原因 。 有下列情形之一，每次罰款 50 元： 因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯，影響業(yè)主 /住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。 利用職務(wù)之便向業(yè)戶索取小費(fèi)或偷拿業(yè)戶 /公司財(cái)物的。 業(yè)主投訴事宜，應(yīng)及時(shí)處理，并將處理結(jié)果，詳細(xì)記錄在 《 值班記錄表 》 ，如當(dāng)班不能處理，需耐心仔細(xì)向業(yè)主解釋?zhuān)瑧?yīng)及時(shí)向部門(mén)主管及 服務(wù)中心 匯報(bào)。 《 值班記錄 表》 必須有時(shí)間、責(zé)任人的詳細(xì)記錄。 不得擅自留宿與本崗位無(wú)關(guān)的人員，做好值班室的衛(wèi)生。 有下列情況不得交接班： 重大事故沒(méi)有處理完成或重大設(shè)備有故障時(shí)； 交接班工作沒(méi)有完成，接班人員沒(méi)有到達(dá)時(shí)； 接班人員喝酒之后； 5 記錄 5． 1《值班記錄》 十四、 設(shè)備管理卡管理制度 1 目的 控制設(shè)施、設(shè)備從接管到報(bào)廢的歷程，跟蹤設(shè) 備、設(shè)施維修、維 護(hù) 保 養(yǎng) 的過(guò)程 2 適用范圍 間接服務(wù)于顧客，有動(dòng)力源，并作機(jī)械運(yùn)動(dòng)的 設(shè)備設(shè)施。 操作方法 《設(shè)備管理卡續(xù)頁(yè)》 的日常記錄由維修員工填寫(xiě) ，報(bào)部門(mén)主管審核認(rèn)定 。 《設(shè)備管理卡》 用于記錄設(shè)備、設(shè)施從投入運(yùn)行至報(bào)廢的整個(gè) 過(guò)程。工程組 在《公共設(shè)施一覽表》中注明情況； 5. 相關(guān)記錄 : 《設(shè)備管理卡》 《設(shè)備報(bào)廢單》 十五、 工程組 工具管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范工程組工具管