【正文】 對(duì)重大事故應(yīng)該“三不”放過，即，第一原因沒有查清不放過，第二肇事者和員工沒有受到教育不放過，第三沒有采取有效防范措施不放過。清潔時(shí)應(yīng)避開娛樂時(shí)間，不得妨礙正常使用。 燃?xì)庀到y(tǒng)管理 對(duì)于燃?xì)夤?yīng)單位計(jì)劃性 停燃?xì)猓煽蛻舴?wù)組 協(xié)調(diào)安排及時(shí)通知相關(guān)部門及顧客做好準(zhǔn)備，同時(shí)由專人和供燃?xì)鈫挝唤忧?，跟蹤停氣過程。 由電氣故障等引起的突發(fā)性停電，設(shè)備責(zé)任人或值班人應(yīng) 迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明停電原因，現(xiàn)場(chǎng)不能及時(shí)處理時(shí)，須馬上通知工程 主管處理并記錄。 工程 主管負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施的日常維修、處 理客戶服務(wù)部業(yè)主報(bào)修工作。 機(jī)房入口處應(yīng)有“機(jī)房重地、非請(qǐng)勿入”標(biāo)識(shí)，進(jìn)出人員須隨手關(guān)門。 定期撇除撇油池浮油。 檢查排空閥（ 號(hào)）是否關(guān)閉。 用 20L 自來水加聚合氯化鋁 充分?jǐn)嚢琛? 泵房每星期由設(shè)備責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面設(shè)備外表的清潔。 啟動(dòng)水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序應(yīng)正常。 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值不低于 。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng) 給 予更換。 工程 水工 負(fù)責(zé)水泵房的具體日常巡視檢查工作。 按下泵的啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制潛水泵的啟停。 按 1或 2噴淋泵的啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制噴淋泵的啟停。 消火栓泵的自動(dòng)操作 把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“ 1 用 2 備”或“ 2 用 1 備”位置。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到 “自動(dòng)”位置。 3 職責(zé) 工程 主管對(duì)水泵房的操作規(guī)程的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)管 工程 水工負(fù)責(zé)水泵房設(shè)備的具體操作 在生活水泵、消防水泵運(yùn)行之前，首先檢查水泵潤(rùn)滑油、地下水池 的 水位以及電源是否正常，各閥門是否打開。 燈不亮 :應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)間不超過 30 分鐘。維修 時(shí)間：木門不超過 30 分鐘，鐵門不超過 2 小時(shí)。 洗菜盆堵塞 :達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。 服務(wù)態(tài)度 :熱情、謙虛、使用文明用語(yǔ)。 對(duì)于造成 業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的，應(yīng)作應(yīng)急維修，維修期限在 72 小時(shí)內(nèi)。 工程組 人員 做好《維修服務(wù)單 》登記工作。 安裝 /維修工作完成后，工程部員工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。 家庭維修 日光燈維修： 檢查測(cè)量 光管 兩端電流 是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)； 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器； 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管 燈管 ； 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整 修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器； 維修工作完成后應(yīng)開燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過 3 次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。維修完畢后應(yīng)將業(yè)主家恢復(fù)原狀，并用自帶的抹布做好維修現(xiàn)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，不得接受業(yè)主的煙、茶和其他禮物；如維修項(xiàng)目需登高作業(yè)，需自備架梯，不得臨時(shí)借用業(yè)主家的桌椅作登高工具。 3 職責(zé) 3． 1 工程主管負(fù)責(zé)檢查 業(yè)主報(bào)修 /維修工作的組織實(shí)施。 在施工過程中， 工程 主管應(yīng)加強(qiáng)巡視 檢查，特別是涉及工程的質(zhì)量和安全方面應(yīng)予特別巡視，檢查記錄在 《 設(shè)備設(shè)施檢查記錄表 》 上 。 外 包 項(xiàng)目施工過程監(jiān)控 服務(wù)中心 應(yīng)嚴(yán)格按照簽定的協(xié)議或合同條款監(jiān)控受托方施工，對(duì)不符合協(xié)議或合同條款的施工及時(shí)提請(qǐng)受托方整改，直至符合要求。 年度計(jì)劃的實(shí)施 總經(jīng)理批準(zhǔn)的年度計(jì)劃由 服務(wù)中心 經(jīng)理安排工程主管實(shí)施，因環(huán)境變化而引起的年度計(jì)劃中公共設(shè)施改造、維修項(xiàng)目變更時(shí)亦需經(jīng)總經(jīng)理審批。 道路及道路設(shè)施，包括路面、汽車道閘。 自修：指 服務(wù)中心 維修人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。 3 職責(zé)： 工程組 主管負(fù)責(zé)工程設(shè)備檔案及維修檔案的管理工作； 工程組 應(yīng)嚴(yán)格遵守公司檔案管理制度和保密制度； 4 程序： 工程設(shè)備檔案管理制度； 將各類檔案按系統(tǒng)分類； 供配電系統(tǒng)； 弱電系統(tǒng)； 消防監(jiān)控系統(tǒng)； 空調(diào)、通風(fēng)、采暖系統(tǒng)； 給排水系統(tǒng)； 土建、房屋結(jié)構(gòu)； 其它系統(tǒng)； 將各系統(tǒng)統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽，以便查找； 制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致； 外單位交來圖紙由 服務(wù)中心 統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交由 工程 組 主管核對(duì) ，如圖紙無誤則由 工程 組 主管 按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由 服務(wù)中心 經(jīng)理 聯(lián)系交圖單位更正； 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的圖紙資料 應(yīng)交由工程主管審閱確定用途； 借閱檔案須經(jīng)工程主管 批準(zhǔn)，登記并指定歸還日期，由工 程 組 主管 按期追還，需續(xù)借的要重新登記； 工程維修檔案管理制度 工程維修檔案同屬工程檔案的一部分，應(yīng)由工程 組 主管統(tǒng)一管理； 設(shè)備維修檔案按各類系統(tǒng)分類存放，并在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽； 工程主管 每月對(duì)設(shè)備維修檔案記錄表等進(jìn)行整理，分類歸檔 ； 維修檔案作為評(píng)估 設(shè)備運(yùn)行情況的原始記錄 ，應(yīng)妥善保存。 服務(wù)中心 經(jīng)理不定期對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查， 工程組 主管 每星期應(yīng)對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施檢查兩 次 ，檢查結(jié)果記錄于《 設(shè)備設(shè)施檢查記錄表 》 以上 、 所列的設(shè)備嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量目標(biāo)中規(guī)定的設(shè)備完好率 為 100%要求。 2 適用范圍 工程組 全體員工和管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。 ．工程主管每月檢查，每半年進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《報(bào)廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后上報(bào) 服務(wù)中心 審 批。 ．個(gè)人使用工具和公用工具（便攜帶的）由個(gè)人統(tǒng)一填寫《領(lǐng)料單》，經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后，到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫保管。 2 適用范圍 適用于工程組 的工具管理。 根據(jù)掌握的情況，區(qū)域責(zé)任人應(yīng)將設(shè)備、設(shè)施 維修 的實(shí)際過程向工程組 主管匯報(bào)。 值班時(shí)間： 17： 30 至次日 8： 40，或由 物業(yè) 服務(wù)中心根據(jù) 項(xiàng)目 實(shí)際情況擬定 。 當(dāng)班人員所受理事宜應(yīng)作為第一責(zé)任人，跟蹤到事宜完成，圓滿解決為終結(jié)。 因維修人員玩忽職守、對(duì)維修任務(wù)敷衍了事造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè) 戶不滿的。如您對(duì)我（們）的維修有 什么建議 ， 請(qǐng)?jiān)诰S修服務(wù)單上注明，以便我（們）日后工作進(jìn)一步改善。 通知業(yè)戶開門時(shí)，應(yīng)有節(jié)奏的輕輕敲門或按門鈴，每一次不超過三聲，如業(yè)戶在房 內(nèi)尚未聽到叫門聲應(yīng)重復(fù)一遍，如房?jī)?nèi)仍無動(dòng)靜，即表示室內(nèi)沒人在。 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個(gè)人衛(wèi)生。 3 職責(zé) 工程組 主管 負(fù)責(zé)制定年度工程技術(shù)人員培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。 直接上司：班長(zhǎng) 直接下屬：無 主要職責(zé)與權(quán)限 服務(wù) 區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)工作。 ，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，做好電梯的維修保養(yǎng)工作。 7．負(fù)責(zé)做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 11．完成部門主管交辦的其它工作。 3．負(fù)責(zé)處理業(yè)主反映的有關(guān)電氣維修方面的工作。 、電表數(shù)據(jù)上報(bào)部門主管。 ，經(jīng)公司審批后實(shí)施改造。 . ，同時(shí)解答裝修有關(guān)問題。 四、 工程組 主管職責(zé) 任職要求： 45 歲以下，持 有效技術(shù)類操作證、中級(jí) 以上職稱，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，能編制相關(guān)工作計(jì)劃和維修保養(yǎng)工作流程。 負(fù)責(zé)與建設(shè)單位之間進(jìn)行物業(yè)的接管、驗(yàn)收、移交工作，并與建設(shè)單位協(xié)商解決工程質(zhì)量問題。 負(fù) 責(zé)設(shè)備設(shè)施限時(shí)搶修 。 負(fù)責(zé)測(cè)量器具的登記、校對(duì)、報(bào)檢 。 制度建設(shè)： 制定房屋及設(shè)施、設(shè)備前期介入、接管驗(yàn)收的方案 。 ，并作好相關(guān)記錄。 。 、服務(wù)質(zhì)量是否符合要求，并做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄和維修保養(yǎng)記錄，服務(wù)質(zhì)量檢查記錄和本班每日的工作日志。 六、 工程組 電工職責(zé) 任職要求： 45 歲以下，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，能編制相關(guān)工作計(jì)劃和維修保養(yǎng)工作流程。 8．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用電器材不丟失、不損壞。 4．負(fù)責(zé)每月的水表查抄記錄，并同時(shí)檢查水表的工作情況是否正常。 八、 工程組 電梯工職責(zé) 任職要求： 具有實(shí)際電梯維修、保養(yǎng) 管理知識(shí)與操作技能，獲 得 相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證 ， 本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 ，并向領(lǐng)班報(bào)告工作情況，按時(shí)完成工作，不得無故拖延。 ，并接受上級(jí)對(duì)崗位職責(zé)履行情況的檢查； 。 適用于 工程組 對(duì)維修人員的管理。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾業(yè)戶，就必須將此承諾辦到、辦好。 如維修現(xiàn)場(chǎng)有家私及日 常用品，應(yīng)主動(dòng)配合業(yè)戶移開物品，防止因維修工作而碰壞業(yè)戶物品。 適用于 服務(wù)中心 對(duì)維修人員的管理。 無 十三、 工程組 值班制度 1 目的 為了提高維修、維護(hù)的工作效率，確保對(duì)業(yè)主更好的服務(wù)及設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行，維修和保養(yǎng)工作有序的開展 2 適用范圍 服務(wù)中心工程組 值班 3 職責(zé) 工程組 主管負(fù)責(zé)制定工程人員值班安排表 工程組 主管負(fù)責(zé)審查值班記錄的完整性 值班人員負(fù)責(zé)值班期間投訴、報(bào)修及緊急情況的處理 4 內(nèi)容 各服務(wù)中心工程組 必須在每月 28 日前將制定下月度的值班計(jì)劃 報(bào)告給 服務(wù)中心 審核 批準(zhǔn) 。 使用文明禮貌用語(yǔ)，服務(wù)態(tài)度端正，有良好的職業(yè)道德。 直接服務(wù)于顧客，無動(dòng)力源，但有可能危害顧 客人身安全的設(shè)施（室內(nèi)、 室外健身器械等） 影響物業(yè)公司服務(wù)安全的特殊重要設(shè)備（消防 、安防、供電變壓器、蓄水池自控裝置等）。獲得報(bào)廢許可后，記錄卡同時(shí)作 廢，按作廢質(zhì)量管理文件處理。 ．用途 ．工程組 的 工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一 類是公用工具。測(cè)量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換檔（萬(wàn)用表）；注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）、用后擦拭干凈工具 ．工程組 的 員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。公用工具如屬正常使用損壞，須先 報(bào) 工程主管填寫《報(bào)廢工具登記表》經(jīng) 服務(wù)中心 經(jīng)理批準(zhǔn)后上報(bào)公司審批。 因日常維護(hù)、保養(yǎng)不當(dāng)致使設(shè)備損壞，責(zé)任人應(yīng)對(duì)所造成的損失負(fù)責(zé)。標(biāo)識(shí)牌固定在設(shè)備旁邊的墻上，或設(shè)備的平面部分。 工程 主管負(fù)責(zé) 組織 《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》 的實(shí)施 ，保證公 共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量 及計(jì)劃的完成 。 公共天線、公共通訊 線路、電話 DP 箱、有線電視接線箱。 其他有關(guān)事項(xiàng)。 對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)控。 服務(wù)中心 所有人力、財(cái)力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。 1）介紹室內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備（燃?xì)夤艿?、煙道、排水主干管（主管）、層板）并告知具體位置，使用功能等 2）說明裝修施工中注意事項(xiàng)，告知不得破壞公共設(shè)施等 3）告 知 必須 按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 做二次防水 ，閉水試驗(yàn) 48 小時(shí)后，確認(rèn)無滲漏方可進(jìn)行下一道工序。根據(jù)維修內(nèi)容及“維修項(xiàng)目?jī)r(jià)目表”確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并把應(yīng)收費(fèi)數(shù)量填入“維修單”上的服務(wù)費(fèi)欄內(nèi)，并告知 業(yè)主 維修需 要 收費(fèi)用的數(shù)量。 工程組 的 員工進(jìn)行業(yè)主家安裝 /維修前，首先判斷出故障部位 。 給水管的安裝 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素： 業(yè)主 要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。如果 業(yè)主 對(duì)此次安裝 /維修收費(fèi)有異議， 維修人 員應(yīng)根據(jù)《收費(fèi)價(jià)格一覽表》向 業(yè)主 作出詳盡的解釋，消除 業(yè)主 不必要的疑慮。 工程班長(zhǎng)每天巡視樓宇公共部位 不少于一次并每日對(duì)《維修 服務(wù) 單》完成情況進(jìn)行檢查。 工程主管每周 對(duì)公共設(shè)備 、設(shè)施進(jìn)行維修情況巡查不少于二 次 。對(duì)不滿意的 5%應(yīng)盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。 疏通地漏 :使 用 暢通，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過 1 小時(shí)。 馬桶漏水 : 維修后 以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。如玻璃損壞的不超過 24 小時(shí)。 合上變頻控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。 把噴淋泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 潛水泵的手動(dòng)操作 把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 適用于 服務(wù)中心 生活泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的保養(yǎng)。 保養(yǎng)內(nèi)容 泵體 檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 檢查水泵控制柜的指示燈狀況， 觀察停泵時(shí)水泵的壓力表指示。 3 職責(zé) 工程 主管負(fù)責(zé)對(duì)污水處理器操作規(guī)程執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督管理。 檢查污泥干化室是否清除干凈。打開自來水閥（ 號(hào)），關(guān)閉設(shè)備出水閥（ 號(hào)）