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正文內(nèi)容

(doc)-信德物業(yè)公司工程維修工作制度流程手冊(cè)(98頁(yè))-工程制度(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 ,按下儀表柜管道泵啟動(dòng)按鈕,反沖 10 分鐘后,按下管道泵停 止按鈕,關(guān)閉自來(lái)水閥( 號(hào)),開(kāi)啟設(shè)備出水閥( 號(hào))。 工程 主管負(fù)責(zé)制定小區(qū)所有設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修工作的計(jì)劃、組織、安排、監(jiān)督班長(zhǎng)填寫(xiě)《設(shè)備管理 卡》 。 服務(wù)中心 經(jīng)理每月對(duì)重要設(shè)備機(jī)房檢查一次。 影響顧客白天室內(nèi)用電的檢修,須安排在凌晨 1:006:00 完成并提前一天通知顧客 ,超出以上時(shí)間須報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理批準(zhǔn)。 檢修完畢后,由檢修人員整理、清點(diǎn)檢修工具,清理工作現(xiàn)場(chǎng),拆去接地線 , 撤掉“有人工作,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。 污水管 道由 工程 班長(zhǎng) 負(fù)責(zé)每年 4 月份組織清掏一次。 公用設(shè)施(日常)管理 責(zé)任人負(fù)責(zé)每天定時(shí)巡查一次本崗位責(zé)任范圍內(nèi)的公用設(shè)施 , 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 ,填寫(xiě)《公共區(qū)域巡視檢查表》,處理不了及時(shí)匯報(bào)工程主管,由工程 主管安排維修。 對(duì)于事故責(zé)任者,由公司視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰 ,處罰辦法按公司獎(jiǎng)懲條例辦。 設(shè)施責(zé)任人每周對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢修,對(duì)易磨損的部位須重點(diǎn)檢查,進(jìn) 行必要的保養(yǎng)。 給排水系統(tǒng)的管理 責(zé)任人每月 對(duì) 給水泵、污水泵檢測(cè)一次并記錄,以備緊急狀況時(shí)能正常使用。 停電檢修設(shè)備必須由 設(shè)備責(zé)任人掛接臨時(shí)接地線。 物業(yè)管理需要的計(jì)劃性停電,由 工程 主管 提前 2 天詳細(xì)填寫(xiě)包括停電原因、范圍、起止時(shí)間及注意事項(xiàng)等內(nèi)容的申請(qǐng),經(jīng)物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批后實(shí)施。 設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日不少于二次檢查機(jī)房設(shè)備運(yùn)行情況,保持機(jī)房整潔、安全,發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理,并報(bào)告工程主管,做好維修質(zhì)量記錄。 2 適用范圍 適用于物業(yè) 服務(wù)中 心 區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的管理。 檢查過(guò)濾排空閥( 號(hào) )是否打開(kāi)。 檢查電源指示是否正常工作。 水泵房運(yùn)行 、保養(yǎng)工作流程圖 《水泵年保養(yǎng)記錄表》 《水泵季度保養(yǎng)記錄表》 《水泵房 供水運(yùn)行 記錄表》 由部門(mén)兼職資料員保存二年 《水泵房巡視記錄表》 由部門(mén)兼職資料員保存二年 水泵房維護(hù)、保養(yǎng)工作流程圖 開(kāi) 始 始 清潔衛(wèi)生保 養(yǎng) 抄 表 表 水箱定期清 洗 洗 張貼停水布 告 告 實(shí)施清洗 巡 視 運(yùn)行正常 運(yùn)行異常 定期檢修 張貼停水告 示 尋找原因 張貼停水告 示 實(shí)施檢修 檢修完畢 二十四、 污水處理設(shè)備 操作規(guī)程 1 目的 加強(qiáng)對(duì)污水處理 設(shè)備 的管理,建立檔案認(rèn)真作好 設(shè)備 運(yùn)行記錄。 工程 水工 應(yīng)熟悉設(shè)備作用,了解系統(tǒng)的運(yùn)行方式,掌握設(shè)備性能和維護(hù)方法,正確處理 事 故和異常運(yùn)行情況。 控制柜 斷開(kāi)控制柜總電源,檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān),啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。 閥門(mén)、管道、附件 閥門(mén)開(kāi)閉靈活,無(wú)卡阻現(xiàn)象,關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無(wú)漏水。 對(duì)潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 潛水泵的運(yùn)行受集水池內(nèi)的液位浮球信號(hào)控制,高水位時(shí)啟泵,低水位時(shí)停泵。 兩臺(tái)水泵一用一備,定期交替投入運(yùn)行。起動(dòng)或停止受消防聯(lián)動(dòng) 信號(hào)的控制。壓力信號(hào)反饋 PLC 后,根據(jù)壓力設(shè)定值系統(tǒng)自動(dòng)確定啟動(dòng)水泵運(yùn)行臺(tái)數(shù)及速度,各水泵定期循環(huán)交替投入運(yùn)行。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。維修時(shí)間不超過(guò)2 小時(shí)比較復(fù)雜的不超過(guò) 24 小時(shí)。 樓上水漏到樓下 :盡快找到漏水原因,以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并對(duì)墻地面等污染清理干凈,維修時(shí)間不超過(guò) 4 小時(shí)。 洗臉盆堵塞 :下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢,檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀,并對(duì)維修現(xiàn) 場(chǎng)進(jìn)行清理,維修小時(shí)不超過(guò) 2 小時(shí)。如超出上述時(shí)間 ,應(yīng)向業(yè)戶(hù)說(shuō)明原因。 檢驗(yàn) 日檢:工程 班長(zhǎng) 對(duì)每日的《維修 服務(wù)單 》要及時(shí)檢查完成情況,對(duì)已完成的維修項(xiàng)目進(jìn)行抽查,以檢查服務(wù)的及時(shí)性和業(yè)戶(hù)對(duì)維修服務(wù)過(guò)程是否滿(mǎn)意,并對(duì)當(dāng)時(shí)未能解決的項(xiàng)目查找原因,及時(shí)監(jiān)督解決。 3 職責(zé) 服務(wù)中心 經(jīng)理每周巡視樓宇公共部位 不少于一次,并負(fù)責(zé)對(duì)工程主管提交的月維修情況檢查。 全部工作完成后,工程組 的 員工要 試 驗(yàn)安裝 /維修后的效果給 業(yè)主看 ,試 驗(yàn)次數(shù)不少于 3 次;同時(shí)要給 業(yè)主 講解應(yīng)注意的事項(xiàng),如果 業(yè)主 不滿(mǎn)意的地方(合理的要求),則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至 業(yè)主 滿(mǎn)意為止。 坐廁水箱維修: 水箱浮球閥漏水: A 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏,則 調(diào)整 浮球閥桿 限 位螺釘; B 用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)調(diào)修整浮球閥封水位置;維 修后如仍漏水則應(yīng)更換換水箱配件總成。如因業(yè)主 自己原因不方便即時(shí)維修的應(yīng)主動(dòng)與 業(yè)主 預(yù)約好下一次上門(mén)服務(wù)的時(shí)間,并及時(shí)上報(bào) 客服部前臺(tái) 及工程主管,以便作進(jìn)一步的協(xié)調(diào)跟進(jìn)。 工程主管每天不定時(shí)檢查值班記錄本,了解維修跟進(jìn)情況,督促維修工作正常進(jìn)行。 《工程立項(xiàng)呈批表》由部門(mén)兼職資料 保存二年 《維修 服務(wù) 單》由部門(mén)兼職資料員保存二年。 公共設(shè)施的搶修 服務(wù)中心 經(jīng)理 當(dāng)班時(shí),由 經(jīng)理 組織實(shí)施搶修; 經(jīng)理 不在時(shí) ,由 工程組 主管組織實(shí)施搶修。 一般情況下的維修工作由 服務(wù)中心 安排自修,在 服務(wù)中心 不能自修或涉及項(xiàng)目工程量大、技術(shù)難度高的由總經(jīng)理決定委托外部維修。 年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱(chēng)年度計(jì)劃)的制定 每年 12 月 30 日前 服務(wù)中心 經(jīng)理組織相關(guān)主管根據(jù)公共設(shè)施運(yùn)行情況、日常的巡視檢查情況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關(guān)法律法規(guī)的要求評(píng)估公共設(shè)施改造、維護(hù)維修的必要性和可行性,并擬制下年度公共設(shè)施改造、維護(hù)維修計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理審批。 區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè) 施,包括養(yǎng)魚(yú)池、噴泉水池、瀑布(含控制裝置)、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。 3 職責(zé) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》。 設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人制度對(duì)設(shè)備實(shí)行掛牌標(biāo)識(shí)管理方法,標(biāo)識(shí)牌的制作、填寫(xiě)由 工程組 主管負(fù)責(zé)。 工程組 安排該區(qū)域設(shè)備進(jìn)行大、中修工作時(shí),負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn),文明施工的事項(xiàng),并擔(dān)任該維修項(xiàng)目的安全責(zé)任人。 .公用工具屬公司財(cái)產(chǎn),嚴(yán)禁用作私人用途。工程組 班長(zhǎng) 應(yīng)對(duì)員工所領(lǐng)工具簿記在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。 .工程組 班長(zhǎng)負(fù)責(zé)工具的 盤(pán)存與登記 工作。 《設(shè)備管理卡》 用于記錄設(shè)備、設(shè)施從投入運(yùn)行至報(bào)廢的整個(gè) 過(guò)程。 有下列情況不得交接班: 重大事故沒(méi)有處理完成或重大設(shè)備有故障時(shí); 交接班工作沒(méi)有完成,接班人員沒(méi)有到達(dá)時(shí); 接班人員喝酒之后; 5 記錄 5. 1《值班記錄》 十四、 設(shè)備管理卡管理制度 1 目的 控制設(shè)施、設(shè)備從接管到報(bào)廢的歷程,跟蹤設(shè) 備、設(shè)施維修、維 護(hù) 保 養(yǎng) 的過(guò)程 2 適用范圍 間接服務(wù)于顧客,有動(dòng)力源,并作機(jī)械運(yùn)動(dòng)的 設(shè)備設(shè)施。 《 值班記錄 表》 必須有時(shí)間、責(zé)任人的詳細(xì)記錄。 利用職務(wù)之便向業(yè)戶(hù)索取小費(fèi)或偷拿業(yè)戶(hù) /公司財(cái)物的。 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)無(wú)法即時(shí)維修的應(yīng)講“對(duì)不起,故障暫無(wú)法排除,待我給 服務(wù)中心 匯報(bào)一下情況后再作處理,我(們)會(huì) 盡快 解決的” 應(yīng)說(shuō)明故障不能排 除 的原因 。 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查可以即時(shí)修復(fù)的,應(yīng)告訴業(yè)戶(hù)“我(們)盡快替你排除故障”。 與業(yè)戶(hù)同行一處時(shí),應(yīng)主動(dòng)讓路,不可與業(yè)戶(hù)爭(zhēng)道,更不可以從兩個(gè)業(yè)戶(hù)中間穿行。 培訓(xùn)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面: 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容 有具體的培訓(xùn)時(shí)間 入職培訓(xùn) 工程組 主管 每月 20 日至 25 日負(fù)責(zé)組織實(shí)施對(duì)試用合格的工程技術(shù)人員的入職培訓(xùn)。 4. 接到報(bào)修任務(wù),按工作規(guī)范提供及時(shí)優(yōu)質(zhì) 的上門(mén)服務(wù)。 ,及時(shí)查明原因,立即排除。 10.負(fù)責(zé)保管好使用的工具、圖紙、儀表、材料不丟失,不損壞。 2.負(fù)責(zé)處理業(yè)主反映的戶(hù)內(nèi)有關(guān)水暖方面的維修工作,以及燃?xì)夤艿篮驮O(shè)備的安全使用的監(jiān)督檢查。 6.負(fù)責(zé)做好日常工作檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 ,并對(duì)維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量承擔(dān)主要責(zé)任。 2 年以上。維護(hù)好物業(yè)的整體利益。 \設(shè)施的物業(yè)清單 ,設(shè)備臺(tái) 帳 建立 ,標(biāo)識(shí)卡的制作。 協(xié)助配合: 協(xié)助前期物業(yè)部開(kāi)展前期介入工作 。 負(fù)責(zé)業(yè)主日常報(bào)修事項(xiàng)的處理以及根據(jù)本部門(mén)的業(yè)務(wù)能力提供特約維修服務(wù)。 負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作;保持物業(yè)的整體完整。 負(fù)責(zé) 服務(wù)中心 各類(lèi)工程技術(shù)人員、維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考核 。 定工程組 年度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施,并報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批。 ; 10 負(fù)責(zé)對(duì)分包方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。 五、 工程組 維修班班長(zhǎng)職責(zé) 任職要求: 45 歲以下, 、電氣 運(yùn)行、燃?xì)狻⒎课?、土建門(mén)窗等方面的維修管理知識(shí)與操作技能; 的操作證。 、指導(dǎo)和協(xié)助本班維修人員對(duì)具體工作的落實(shí)。 5.負(fù)責(zé)每月定期查抄電表讀數(shù),并同時(shí)檢查電表工作是否正常。 直接上司:班長(zhǎng) 直接下屬:無(wú) 主要職責(zé)與權(quán)限 1.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)的給排水、消防水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的巡視檢查、維修保養(yǎng)工作。 9.負(fù)責(zé)做好所管轄責(zé)任區(qū)及其設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生工作。 ,應(yīng)在樓轎門(mén)處掛停用標(biāo)識(shí)牌,嚴(yán)禁違章操作,保證檢修安全,電梯在運(yùn)行中發(fā)生停機(jī)故障,要迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),全力以赴解救轎廂內(nèi)人員、搶修設(shè)備,減低對(duì)業(yè)主的影響。 3. 實(shí)施設(shè)備或系統(tǒng)的定期和日常的維保檢查,保證設(shè)備運(yùn)行環(huán)境的清潔,并按時(shí)做好相關(guān)質(zhì)量記錄。 4 內(nèi)容 年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定 工程組 主管 每年 12 月 15 日前制定出下年度的《培訓(xùn)計(jì)劃表》,并上報(bào)公司審核批準(zhǔn)。 禮節(jié)禮貌 在區(qū)內(nèi)公共區(qū)域做維修工作時(shí)應(yīng)盡可能注意少影響或不影響業(yè)戶(hù),對(duì)無(wú)法避免的情況應(yīng)主動(dòng)向過(guò)往業(yè)戶(hù)說(shuō)“對(duì)不起,請(qǐng)小心!” 無(wú)論上班或下班后在區(qū)內(nèi)遇到熟悉的業(yè)戶(hù)應(yīng)主動(dòng)打招呼、問(wèn)好。如業(yè)戶(hù)允許,則更換自帶拖鞋 (鞋套) 后進(jìn)入房?jī)?nèi),并與業(yè)戶(hù)講“麻煩您,告訴我故障 在什么地方 ?請(qǐng)讓我(們)檢查一下”。 維修工到業(yè)戶(hù)單元內(nèi)維修時(shí),不可以與業(yè)戶(hù)聊 到 與維修無(wú)關(guān)的話題,不打聽(tīng)業(yè)戶(hù)私人一切問(wèn)題,不收業(yè)戶(hù)禮品、物件、紅包,更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶(hù)財(cái)物,一經(jīng)查實(shí)嚴(yán)肅處理,情況嚴(yán)重的則移送公安機(jī)關(guān)處理。 有下列情形之一,即時(shí)開(kāi)除處理: 利用職務(wù)之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)主 /住戶(hù)的。 接到突發(fā)事件報(bào)告,如當(dāng)班不能處理,應(yīng)及時(shí)向部門(mén)主管及 服務(wù)中心 經(jīng)理匯報(bào)。 交接班雙方人員必須查看值班記錄,清點(diǎn)物品、工具, 等情況,必須認(rèn)真詳細(xì)記錄在《值班記錄 表》上,經(jīng)雙方簽字認(rèn)可后,認(rèn)定交接班工作完成。 《設(shè)備管理卡》 的管理 《設(shè)備管理卡》 由工程組 主管統(tǒng)一保管, 《設(shè)備管理卡續(xù)頁(yè)》 可暫時(shí)由填寫(xiě)人保管,用完后交 還 工程組 主管整理、 存檔。 .工程主管具體負(fù)責(zé)工具管理 及 申購(gòu)。工程組 的 員工個(gè)人使用工具每年只能 補(bǔ)領(lǐng)一次。 .公用工具使用注意事項(xiàng): .便攜式(小件的)公用工具使用注意事項(xiàng)按第 4 條 2 款; 大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式 (小件的)公用工具使用注意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng): .對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加注潤(rùn)滑油; .調(diào)整皮帶,對(duì)于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換; .檢查、調(diào)整碳刷,如碳刷磨損超過(guò)新裝時(shí)的 1/2 則應(yīng)更換; .檢查電容,如變形、膨脹或開(kāi)裂則應(yīng)更換; .檢查或整修接線頭; .調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置; .清潔外表,必要時(shí)涂上防銹油; .?dāng)Q緊所有緊固螺栓。 負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備需要中修、大修時(shí)向主管 匯報(bào)以及中修、大修前的準(zhǔn)備工作。 按 工程組 的 員工的技術(shù)條件、工種特長(zhǎng)將劃分的設(shè)備責(zé)任區(qū)域分配到每個(gè)員工(未滿(mǎn)實(shí)習(xí)期的員工不在其列,但可安排和正式員工在一個(gè)責(zé)任區(qū)里實(shí)習(xí))。 2 適用范圍 適用于各 服務(wù)中心 管理的公共設(shè)施的改造及維護(hù)維修。 路燈、公共通道燈、草地?zé)?、射燈、地下?chē)庫(kù)照明燈。 電梯(含機(jī)房) 其他公共設(shè)施,包括閥門(mén)、雨水、污水、井蓋、草地噴灌、電表箱、水表箱、區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)、天面隔熱層。 外包 項(xiàng)目和原材料的采購(gòu),應(yīng)按程序 文件中服務(wù)外包商控制程序執(zhí)行、《采購(gòu)及分包控制程序》進(jìn)行。 對(duì)施工完畢的工程由 服務(wù)中心 按設(shè)計(jì)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求進(jìn)行竣工驗(yàn)收,并做好驗(yàn)收記錄。 《公共設(shè)施一覽表》 由部門(mén)兼職資料員保存。 4 內(nèi)容 工程組 的 員工進(jìn) 業(yè)主 家進(jìn)行安裝 /維修時(shí)的基本要求 工程人員接到《維修服務(wù) 單》按約定的時(shí)間到達(dá)維修地點(diǎn),如遇特殊原因不能到達(dá),應(yīng)通知客服組 告知業(yè)主。不能不懂裝懂, 遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細(xì)地向工程主管匯報(bào),請(qǐng)求支援解決。 水咀、閘閥維修: 關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門(mén),排空管內(nèi)的水,拆下水咀或閘閥; 擰開(kāi)水咀或閘閥, 如 密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的密封膠墊;如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水咀或閘閥;
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