【正文】 理工作，確保工程組 工具完整及 各項(xiàng)性能完好 。 ．工程組 班長(zhǎng)負(fù)責(zé)工具的 盤(pán)存與登記 工作。對(duì)所領(lǐng)用工具記錄在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。工程組 班長(zhǎng) 應(yīng)對(duì)員工所領(lǐng)工具簿記在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。 ． 員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)將個(gè)人使用工具全部 退還給 倉(cāng)庫(kù) ，對(duì)于丟失或人為損壞的工具 扣發(fā)相應(yīng)的錢(qián)款。 ．公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。 5． 記錄 ．《工具領(lǐng)用登記表》 ．《工具借用登記表》 ．《報(bào)廢工具登記表》 ．《領(lǐng)料單》 十六、 設(shè)備、設(shè)施管理責(zé)任人制度 1 目的 加強(qiáng)設(shè)備管理，規(guī)范員工行為，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。 工程組 安排該區(qū)域設(shè)備進(jìn)行大、中修工作時(shí)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)，文明施工的事項(xiàng)，并擔(dān)任該維修項(xiàng)目的安全責(zé)任人。（質(zhì)量記錄名稱(chēng)見(jiàn)各專(zhuān)項(xiàng)管理規(guī)程） 影響服務(wù)對(duì)象人身安全、小區(qū)環(huán)境外貌的設(shè)備設(shè)施，如 路燈，樓道燈、休閑椅、各類(lèi)垃圾設(shè)施、各類(lèi)游樂(lè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施、公共場(chǎng)地、道路、路涯、各類(lèi)水 、 電 、 氣 、 消防外露設(shè)施、水景設(shè)施等，也屬 于 每天必須巡視檢查的內(nèi)容。 設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人制度對(duì)設(shè)備實(shí)行掛牌標(biāo)識(shí)管理方法，標(biāo)識(shí)牌的制作、填寫(xiě)由 工程組 主管負(fù)責(zé)。 2 范圍： 適用于工程組 資料、檔案的管理。 3 職責(zé) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批《年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修工作計(jì)劃》。 外委：指委托工程組 以外的單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。 區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè) 施，包括養(yǎng)魚(yú)池、噴泉水池、瀑布（含控制裝置）、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。 公共防盜設(shè)施，包括對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、治安崗?fù)ぁ? 年度公共設(shè)施改造及維護(hù)維修計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)年度計(jì)劃）的制定 每年 12 月 30 日前 服務(wù)中心 經(jīng)理組織相關(guān)主管根據(jù)公共設(shè)施運(yùn)行情況、日常的巡視檢查情況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關(guān)法律法規(guī)的要求評(píng)估公共設(shè)施改造、維護(hù)維修的必要性和可行性，并擬制下年度公共設(shè)施改造、維護(hù)維修計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理審批。必要時(shí)，總經(jīng)理可組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員討論年度計(jì)劃。 一般情況下的維修工作由 服務(wù)中心 安排自修，在 服務(wù)中心 不能自修或涉及項(xiàng)目工程量大、技術(shù)難度高的由總經(jīng)理決定委托外部維修。 對(duì)外 包 項(xiàng)目由工程組 會(huì)同品質(zhì)部按設(shè)計(jì)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求進(jìn) 行竣工驗(yàn)收，做好 驗(yàn)收記錄。 公共設(shè)施的搶修 服務(wù)中心 經(jīng)理 當(dāng)班時(shí)，由 經(jīng)理 組織實(shí)施搶修； 經(jīng)理 不在時(shí) ，由 工程組 主管組織實(shí)施搶修。 注意事項(xiàng) 對(duì)于涉及高空、明火、帶電作業(yè)的情況，施工方案必須明確安全保障措施， 工程 主管在施工前應(yīng)協(xié)同施工單位對(duì)施工的安全措施進(jìn)行評(píng)估，在確 保措施具有安全有效的情況下方可動(dòng)工，否則， 服務(wù)中心 應(yīng)拒絕施工單位施工。 《工程立項(xiàng)呈批表》由部門(mén)兼職資料 保存二年 《維修 服務(wù) 單》由部門(mén)兼職資料員保存二年。 2 適用范圍 適用于各 服務(wù)中心 對(duì) 業(yè)主 委托維修的服務(wù)。 工程主管每天不定時(shí)檢查值班記錄本，了解維修跟進(jìn)情況，督促維修工作正常進(jìn)行。在維修地點(diǎn)鋪上防塵布，避免灰塵弄臟業(yè)主家的地板、家具和電器。如因業(yè)主 自己原因不方便即時(shí)維修的應(yīng)主動(dòng)與 業(yè)主 預(yù)約好下一次上門(mén)服務(wù)的時(shí)間，并及時(shí)上報(bào) 客服部前臺(tái) 及工程主管，以便作進(jìn)一步的協(xié)調(diào)跟進(jìn)。 維修結(jié)束后，維修人員應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)業(yè)主試用驗(yàn)收，直到業(yè)主滿(mǎn)意為止，并由業(yè)主 在維修單上簽署意見(jiàn)及姓名，最后將維修單及時(shí)交回客戶(hù)服務(wù)組 。 坐廁水箱維修： 水箱浮球閥漏水： A 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則 調(diào)整 浮球閥桿 限 位螺釘； B 用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)調(diào)修整浮球閥封水位置；維 修后如仍漏水則應(yīng)更換換水箱配件總成。 給水管安裝要領(lǐng)： 1)整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口處； 2)給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽(yáng)角或墻壁； 3)給水管每米垂直偏差應(yīng) 2mm，橫向偏差應(yīng) 1mm（吊線(xiàn)尺量）； 4)冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平等安裝時(shí)， 熱水管必須在冷水管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí)，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)； 5)給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管 瑪 固定； 6)刷白色的油漆或白色涂料（如 業(yè)主 需要的話(huà)）； 7)試水時(shí)應(yīng)整條 管路沒(méi)有一處滲漏水。 全部工作完成后，工程組 的 員工要 試 驗(yàn)安裝 /維修后的效果給 業(yè)主看 ，試 驗(yàn)次數(shù)不少于 3 次；同時(shí)要給 業(yè)主 講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果 業(yè)主 不滿(mǎn)意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至 業(yè)主 滿(mǎn)意為止。 工程組 的 員工回到工程組 后要及時(shí)在《維修 服務(wù) 單》上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維 修內(nèi)容、所用主要材料、 施工工時(shí)等，然后簽上維修人員姓名以備日后查詢(xún)。 3 職責(zé) 服務(wù)中心 經(jīng)理每周巡視樓宇公共部位 不少于一次，并負(fù)責(zé)對(duì)工程主管提交的月維修情況檢查。 對(duì)于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶(hù)人身 安全 的維修 項(xiàng)目 ，應(yīng)立即維修，維修期限在 24 小時(shí)內(nèi)。 檢驗(yàn) 日檢：工程 班長(zhǎng) 對(duì)每日的《維修 服務(wù)單 》要及時(shí)檢查完成情況，對(duì)已完成的維修項(xiàng)目進(jìn)行抽查，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和業(yè)戶(hù)對(duì)維修服務(wù)過(guò)程是否滿(mǎn)意，并對(duì)當(dāng)時(shí)未能解決的項(xiàng)目查找原因，及時(shí)監(jiān)督解決。 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 上樓時(shí)間 :接到維修要求 ,預(yù)約時(shí)間的按約定時(shí)間上樓 ,需即時(shí)維修的 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。如超出上述時(shí)間 ,應(yīng)向業(yè)戶(hù)說(shuō)明原因。 洗菜盆漏水 :接頭、閥門(mén)、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝，維修時(shí)間不超過(guò) 1 小時(shí)。 洗臉盆堵塞 :下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢，檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀，并對(duì)維修現(xiàn) 場(chǎng)進(jìn)行清理，維修小時(shí)不超過(guò) 2 小時(shí)。 換鎖 :應(yīng)按住戶(hù)要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開(kāi)關(guān)自如，緊密性好。 樓上水漏到樓下 :盡快找到漏水原因，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)墻地面等污染清理干凈，維修時(shí)間不超過(guò) 4 小時(shí)。比較復(fù)雜的不超過(guò) 24 小時(shí)。維修時(shí)間不超過(guò)2 小時(shí)比較復(fù)雜的不超過(guò) 24 小時(shí)。 適 用于 服務(wù)中心 生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的操作。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。 生活泵的自動(dòng)操作。壓力信號(hào)反饋 PLC 后，根據(jù)壓力設(shè)定值系統(tǒng)自動(dòng)確定啟動(dòng)水泵運(yùn)行臺(tái)數(shù)及速度，各水泵定期循環(huán)交替投入運(yùn)行。 按 1或 2消火栓泵啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制消火栓泵的啟停。起動(dòng)或停止受消防聯(lián)動(dòng) 信號(hào)的控制。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 兩臺(tái)水泵一用一備，定期交替投入運(yùn)行。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 潛水泵的運(yùn)行受集水池內(nèi)的液位浮球信號(hào)控制，高水位時(shí)啟泵，低水位時(shí)停泵。 工程主管負(fù)責(zé)水泵房日常運(yùn)行管理工作 。 對(duì)潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)，應(yīng) 給 予更換。 閥門(mén)、管道、附件 閥門(mén)開(kāi)閉靈活，無(wú)卡阻現(xiàn)象，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無(wú)漏水。 電機(jī) 外觀(guān)整潔、銘牌清晰，各部 件緊固， 連 聯(lián)軸器有防護(hù)罩，接地線(xiàn)連接良好。 控制柜 斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。 手動(dòng)盤(pán)車(chē)，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。 工程 水工 應(yīng)熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)的運(yùn)行方式，掌握設(shè)備性能和維護(hù)方法，正確處理 事 故和異常運(yùn)行情況。 消防水泵（包括噴淋泵）每半月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。 水泵房運(yùn)行 、保養(yǎng)工作流程圖 《水泵年保養(yǎng)記錄表》 《水泵季度保養(yǎng)記錄表》 《水泵房 供水運(yùn)行 記錄表》 由部門(mén)兼職資料員保存二年 《水泵房巡視記錄表》 由部門(mén)兼職資料員保存二年 水泵房維護(hù)、保養(yǎng)工作流程圖 開(kāi) 始 始 清潔衛(wèi)生保 養(yǎng) 抄 表 表 水箱定期清 洗 洗 張貼停水布 告 告 實(shí)施清洗 巡 視 運(yùn)行正常 運(yùn)行異常 定期檢修 張貼停水告 示 尋找原因 張貼停水告 示 實(shí)施檢修 檢修完畢 二十四、 污水處理設(shè)備 操作規(guī)程 1 目的 加強(qiáng)對(duì)污水處理 設(shè)備 的管理，建立檔案認(rèn)真作好 設(shè)備 運(yùn)行記錄。 4 內(nèi)容 污水處理器操作 溶液制備 自來(lái)水 9L 加聚丙烯酰胺 ，放置 12 小時(shí)后充分?jǐn)嚢琛? 檢查電源指示是否正常工作。 檢查撇油池表面油污是否清除。 檢查過(guò)濾排空閥（ 號(hào) ）是否打開(kāi)。 定期清除格柵堵塞物。 2 適用范圍 適用于物業(yè) 服務(wù)中 心 區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的管理。 4 內(nèi)容 設(shè)備機(jī)房管理 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆與機(jī)房無(wú)關(guān)的物品，應(yīng)配備有效滅火器材。 設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日不少于二次檢查機(jī)房設(shè)備運(yùn)行情況，保持機(jī)房整潔、安全，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理，并報(bào)告工程主管，做好維修質(zhì)量記錄。 日常保養(yǎng)、小修工作由設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人負(fù)責(zé)，設(shè)備責(zé)任人每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，當(dāng)天問(wèn)題當(dāng)天處理并記錄。 物業(yè)管理需要的計(jì)劃性停電，由 工程 主管 提前 2 天詳細(xì)填寫(xiě)包括停電原因、范圍、起止時(shí)間及注意事項(xiàng)等內(nèi)容的申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批后實(shí)施。 工程組 主管須指定設(shè)備責(zé)任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準(zhǔn)備和檢查工作。 停電檢修設(shè)備必須由 設(shè)備責(zé)任人掛接臨時(shí)接地線(xiàn)。 工程 主管須在檢修現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，直至檢修工作完畢。 給排水系統(tǒng)的管理 責(zé)任人每月 對(duì) 給水泵、污水泵檢測(cè)一次并記錄，以備緊急狀況時(shí)能正常使用。 兒童娛樂(lè)等休閑設(shè)施的管理 保潔員對(duì)娛樂(lè)設(shè)施應(yīng)每天進(jìn)行清潔打掃，保持設(shè)施無(wú)塵、無(wú)污垢、無(wú)銹蝕。 設(shè)施責(zé)任人每周對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢修，對(duì)易磨損的部位須重點(diǎn)檢查，進(jìn) 行必要的保養(yǎng)。 由工程組 組織有關(guān)人員緊急搶修和進(jìn)行事故調(diào) 查。 對(duì)于事故責(zé)任者，由公司視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰 ,處罰辦法按公司獎(jiǎng)懲條例辦。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。 公用設(shè)施（日常）管理 責(zé)任人負(fù)責(zé)每天定時(shí)巡查一次本崗位責(zé)任范圍內(nèi)的公用設(shè)施 , 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 ,填寫(xiě)《公共區(qū)域巡視檢查表》，處理不了及時(shí)匯報(bào)工程主管，由工程 主管安排維修。 保潔員在清掃設(shè)施的同時(shí)對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修，并用明顯標(biāo)識(shí)表示該設(shè)施停止使用。 污水管 道由 工程 班長(zhǎng) 負(fù)責(zé)每年 4 月份組織清掏一次。 由于突發(fā)性事件而停燃?xì)猓こ探M應(yīng)及時(shí)通知客戶(hù)服務(wù)組，由客戶(hù)服務(wù)組 通知相關(guān)部門(mén)及業(yè)主，由專(zhuān)人對(duì)外接洽，跟蹤恢復(fù)供氣時(shí)間。 檢修完畢后，由檢修人員整理、清點(diǎn)檢修工具，清理工作現(xiàn)場(chǎng)，拆去接地線(xiàn) , 撤掉“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。 停電檢修設(shè)備安全注意事項(xiàng) 工程 主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人。 影響顧客白天室內(nèi)用電的檢修，須安排在凌晨 1:006:00 完成并提前一天通知顧客 ，超出以上時(shí)間須報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理批準(zhǔn)。 工程 主管根據(jù)設(shè)施、設(shè)備的實(shí)際情況及管理需要編寫(xiě)《工程部（周 /月）工作計(jì)劃安排 表》 涉及 到人身安全及引起顧客投訴或容易影響公司形象的重要維修工作，工程 主管必須到現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)、組織。 服務(wù)中心 經(jīng)理每月對(duì)重要設(shè)備機(jī)房檢查一次。 重要機(jī)房門(mén)上要張貼 機(jī)房編號(hào)、責(zé)任人、聯(lián)系電話(huà)，以便緊急情況隨時(shí)聯(lián)系。 工程 主管負(fù)責(zé)制定小區(qū)所有設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修工作的計(jì)劃、組織、安排、監(jiān)督班長(zhǎng)填寫(xiě)《設(shè)備管理 卡》 。 定期清除干化室污泥。打開(kāi)自來(lái)水閥（ 號(hào)），關(guān)閉設(shè)備出水閥（ 號(hào)），按下儀表柜管道泵啟動(dòng)按鈕，反沖 10 分鐘后，按下管道泵停 止按鈕，關(guān)閉自來(lái)水閥（ 號(hào)），開(kāi)啟設(shè)備出水閥（ 號(hào)）。 檢查污水啟動(dòng)閥（ 號(hào)）是否打開(kāi)。 檢查污泥干化室是否清除干凈。 將完成制備后的溶液分別倒入藥劑槽，打開(kāi)進(jìn)水龍頭，使自來(lái)水開(kāi)至指定水位線(xiàn)后，充分?jǐn)嚢柚敝翛](méi)有沉淀物。 3 職責(zé) 工程 主管負(fù)責(zé)對(duì)污水處理器操作規(guī)程執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督管理。 水池觀(guān)察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員 或 專(zhuān)人管理；透氣管（孔）應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防止雜物掉入水中。 檢查水泵控制柜的指示燈狀況， 觀(guān)察停泵時(shí)水泵的壓力表指示。 觀(guān)察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪聲，三相電流不平衡度小于 20%。 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 電機(jī)接線(xiàn)盒內(nèi)三相導(dǎo)線(xiàn)及連接片連接緊密牢靠，無(wú)發(fā)熱變色跡象，標(biāo)志清晰。 管道及各附件外表整潔美觀(guān)，無(wú)裂紋，油漆完整無(wú)脫落。 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。 保養(yǎng)內(nèi)容 泵體 檢查泵體應(yīng)無(wú)破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀(guān)整潔、油漆完好。 4 內(nèi)容 保養(yǎng)周期規(guī)定 對(duì)生活泵每季 ，進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 適用于 服務(wù)中心 生活泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的保養(yǎng)。 潛水泵的自動(dòng)操作 把潛水泵控