【正文】 部門員工進行業(yè)績評定；負責提出考評建議；負責服務規(guī)范的管理；負責工程維修員工勞動紀律的管理。六、能耗管理負責對公攤、外搭單位、自用區(qū)域的水、電、氣抄表和數(shù)據(jù)分析，對異常情況采取處理措施。八、突發(fā)事件處理確保工程設施設備正常運行并能滿足處理突發(fā)事件的要求；負責各類突出事件處理中各類工程設施設備的管理與操作；負責及時向上級報告工程類突發(fā)事件并有效控制負面后果。交班時應交代電梯運行情況以及當班時電梯的維修情況4負責電梯機房、底坑等專用區(qū)域的清潔與安全管理5參加國家指定的學習，貫徹落實國家關于電梯的強制性規(guī)定6負責所執(zhí)或所轄工具、維修設備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級要求進行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關設施、設備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制度9嚴格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動安全防護，嚴格禁止違章操作10嚴格遵守公司各類勞動管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級安排，接受工作檢查、指導11參加公司各類學習和交流，積極學習質(zhì)量管理知識，積極提高業(yè)務技術(shù)水平12完成上級安排的其他工作入職資格學歷要求初中及以上專業(yè)要求電工類資格/技能資格證書要求電梯操作證或電梯維修證必備技能要求電工經(jīng)驗要求物管行業(yè)經(jīng)驗/類似崗位工作經(jīng)驗1年人員管理經(jīng)驗/審 批頒布日期工程維修部員工服務標準（QWDXC08） 目的明確工程維修員工的行為、工作達標要求，作為公司評定績效的依據(jù)，也作為公司《員工行為管理規(guī)范》、《員工獎懲管理規(guī)范》、《員工績效管理規(guī)范》、《品質(zhì)督查管理規(guī)程》在工程維修服務方面的專項制度。 班長負責依據(jù)本細則督促下屬員工。 具體服務標準如下： 安全管理主控項目檢查方法標準或要求不允許的情形分值改進金公司文件標準安全意識觀察、調(diào)查嚴格遵守國家安全操作規(guī)范、公司制度違反安全法規(guī)和制度10500按《員工獎懲管理規(guī)范》，嚴重違紀，扣8一五分，可直接接觸勞動合同，改進金5002000。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾客戶，就必須將此承諾辦到、辦好。 行為形象類主控項目檢查方法標準或要求不允許的情形分值改進金公司文件標準文明禮貌觀察、調(diào)查表情：服務過程中持面帶微笑在與上級、同事、客戶交流時無笑臉或斜視對方220《員工行為管理規(guī)范》；、12項；按《員工獎懲管理規(guī)范》，扣02分，改進金20100元處理。 搶占、擁擠、喧嘩、不顧他人進行嘻鬧2100觀察、調(diào)查在服務區(qū)域和著工裝的情況下，必須兩人成排三人成行無故打堆、幾個人稀拉散亂、無序走動250工作狀態(tài)觀察、調(diào)查工具由班長指定箱、柜存放工具亂擺亂放220《員工行為管理規(guī)范》、6項按《員工獎懲管理規(guī)范》，扣02分，改進金20100元處理。如業(yè)戶要求即時維修的，無論是否能即時修復或其它任何原因都應及時安排人員在30分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。 操作時限符合工時要求。 維修工作有始無終。 適用范圍物業(yè)公司各項目工程維修部員工 職責 工程維修部主管負責值班維修工的工作安排和管理。 值班維修工按各機房、設備的管理規(guī)程進行巡查，密切注意設備運行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。、影響運行或停水、停電的。工程維修部勞動工具管理規(guī)程(QWDXC10) 目的規(guī)范工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項性能完好。 程序要點 工程維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是公用工具。 個人使用工具管理 工程維修部員工正式上崗時，工程班長對員工所領工具記在《工程維修工具清單》內(nèi)。 工程維修部員工個人使用工具丟失或人為損壞，應由員工個人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部負責人批準后向公司庫房提出報廢申請。班長必須將借用工具登記在《勞動工具/配備借用登記表》上。公用工具如屬正常使用損壞，如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部主管、項目經(jīng)理批準后向公司庫房提出報廢申請。 公司庫房每半年一次對工程維修工具的檢查，對缺少或人為損壞的則應追究項目經(jīng)理的責任。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)住戶家庭安裝/維修工作。 程序要點 維修工進住戶家進行安裝/維修工作嚴格遵守《員工行為管理規(guī)范》。 上班時需穿著工作服，配戴好工作證。 須進入房內(nèi)維修前，應檢查自身衣著是否干凈，個人形象是否符合要求，是否需帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高用）。維修工到達現(xiàn)場后應立即向客服中心匯報。如果不能滿足住戶的要求則應向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 維修工進行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙）。如工程遺留問題，按《房屋質(zhì)量整改管理規(guī)程》流程辦理。如業(yè)戶驗收合格，則與業(yè)戶講“麻煩您在這派工單上簽名確認。 維修工離開住戶家時應禮貌向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解，應講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如還有問題，請隨時與我們聯(lián)系”。三、未經(jīng)工程維修部主管批準，外來人員（參觀、訪問、施工）禁止進入配電室、電梯機房等工作要地。六、重要的工具、材料要專人保管，領用時作好登記。十、所有物業(yè)工程維修人員須加強消防、防火意識，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須及時報告，并采取正確滅火措施撲滅火災。非值班的維修員和非工程班長、工程主管的人員不得對供配電設施設備進行任何操作。配電房可正常運行的室溫不可超過40攝氏度。配電房、開關柜/箱開關狀態(tài)須作好警示、標識。在易燃易爆場所必須使用防爆燈。停送電管理：計劃停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；故障停電時，應立即向客服中心報告并配合向用戶解釋；屬外部不明原因停電時，應立即與供電單位進行聯(lián)系并配合客服中心對客戶解釋；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。 值班維修員負責供配電設備設施的操作，嚴格遵守《供配電安全管理制度》和和本管理規(guī)程。 操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴干燥棉紗手套避免正向面對操作設備。、棉工作服、絕緣鞋。 變配電房拉、合閘時，高壓部份的操作應一人執(zhí)行一人監(jiān)護。 配電變壓器送電的操作要領：。：“有人工作，禁止合閘”標示牌于高、低壓開關處。：“有人工作，禁止合閘”標示牌于停電開關處。取下“禁止合閘”警示牌。 停電操作程序。 供配電運行監(jiān)控 值班維修工對配電房、變配電裝置每24小時至少巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在巡查記錄中注明和登記到值班記錄表中去；不能解決的問題及時上報工程主管和項目經(jīng)理，必要時（維保期內(nèi)必須）并通知該設備分包方。 值班維修工應定期對安全用具、消防設備進行檢查、并做好相關記錄。注意堵塞洞孔，防止小動物串入室內(nèi)，造成設備短路，影響供電。 職責 項目經(jīng)理負責抽查維保計劃實施情況。 程序要點 低壓配電柜每年一次或當工程主管認為有必要時的總體檢查、保養(yǎng)。 檢修前一天應告知客戶服務中心通知業(yè)主停電時間。逐級斷開低壓側(cè)空氣開關，然后斷開變壓器高壓側(cè)的負荷開關，確認斷開位置后，合上接地開關，然后用鎖鎖住該高壓柜，并懸掛“有人操作，禁止合閘”的標識牌。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開關進出線，清潔開關柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。合閘后進行指示部分及自動補償部分的調(diào)試。 保養(yǎng)完畢，清理工具，撤離現(xiàn)場。 低壓配電箱（含雙電源切換箱）每季度一次或當工程主管認為有必要時的檢查、保 養(yǎng)。 工作前必須驗電。 保養(yǎng)情況記錄在《配電柜、箱保養(yǎng)記錄表》（表一、表二）上。 適用范圍適用于項目干式變壓器的保養(yǎng) 職責 項目經(jīng)理負責抽查維保實施情況。 程序要點 保養(yǎng)頻次 處于運行或停運的變壓器每年例行保養(yǎng)一次。 斷開檢修變壓器高壓側(cè)的斷路器，合上接地開關，對變壓器進行充分放電后，鎖住高壓柜，在開關把手處懸掛“禁止合閘”標志牌。 緊固引線端子、銷子、接地螺栓、連線母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲，或用細平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凹凸不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵，抹上電力復合脂，換上新的彈簧墊圈，緊固螺絲，直至接觸良好。有變壓器參數(shù)的須與變壓器出廠前測定值比較，絕緣電阻不應低于出廠時原始數(shù)據(jù)的70%，若不合格應及時上報處理。 合上待保養(yǎng)變壓器的低壓側(cè)隔離刀閘，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關搖入，并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。 在未對變壓器進行充放電、驗電前，嚴禁觸摸。 質(zhì)量記錄 《變壓器保養(yǎng)記錄表》（表一、表二） 相關支持文件 《供配電安全管理制度》變壓器保養(yǎng)記錄表（QRDXC06A）（表一：保養(yǎng)范圍）項目：序號名稱編號位置工程班長： 主管：變壓器保養(yǎng)記錄表（QRDXC06B）（表二）保養(yǎng)日期： 年 月 日 設備編號設備名稱保養(yǎng)人高壓端緊固低壓端緊固地線緊固風扇接地電阻柜/箱門完好環(huán)境干燥通風溫控元件測試溫控線緊固接頭是否變色手動風扇輔助元件檢查指示燈溫控器顯示照明柜體接地情況環(huán)境衛(wèi)生柜/箱內(nèi)衛(wèi)生鎖具測試（年保養(yǎng)）高壓線圈直流電阻測試AB： BC： AC：絕緣測試（對地）A： B： C：保養(yǎng)時更換元件的名稱、規(guī)格：保養(yǎng)人檢定結(jié)論（保養(yǎng)后投運24小時后）：檢查人點評：保養(yǎng)日期： 年 月 日 設備編號設備名稱保養(yǎng)人高壓端緊固低壓端緊固地線緊固風扇接地電阻柜/箱門完好環(huán)境干燥通風溫控元件測試溫控線緊固接頭是否變色手動風扇輔助元件檢查指示燈溫控器顯示照明柜體接地情況環(huán)境衛(wèi)生柜/箱內(nèi)衛(wèi)生鎖具測試（年保養(yǎng)）高壓線圈直流電阻測試AB： BC： AC：絕緣測試（對地）A： B： C：保養(yǎng)時更換元件的名稱、規(guī)格：保養(yǎng)人檢定結(jié)論（保養(yǎng)后投運24小時后）：檢查人點評：發(fā)電機安全管理制度(QWDXC17)為貫徹《供配電安全管理制度》和公司的安全管理要求，確保物業(yè)自發(fā)電系統(tǒng)安全正常運行及服務質(zhì)量，特制定供發(fā)電機安全管理制度。在對供配電設施設備操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。發(fā)電機運行時，應有值班維修工專門值守。未經(jīng)工程主管同意，非值班維修工不得進行發(fā)電機操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。蓄電池須每周進行電壓測試，電壓低于24V須充電，作好巡查記錄。 適用范圍柴油發(fā)電機的操作。 程序 開機前的檢查工作。若是機組外水池循環(huán)散熱的，水位應高于機組進水端50厘米，不夠時則加清水或冷卻液至上述位置。 檢查電瓶液液位是否在極板面上一五mm左右，不夠加蒸餾水或電解液至上述位置。 當市電停電時，拉下配電房市電聯(lián)絡開關。 靜聽有無異常聲音，觀察控制面板上各種儀表，檢查一切應正常。在開機10一五秒內(nèi)，油壓是否達到正常范圍（）。當市電停電或?qū)⑴潆姺渴须娐?lián)絡開關斷開時，發(fā)電機將自動啟動發(fā)電。如果柴油發(fā)電機不能自動啟動，控制屏面板上便會亮故障燈，此時應把控制鈕旋到“停機”標識的位置，查明原因并排除故障后再旋到“自動”標識位置，柴油發(fā)電機便會自動啟動。，再斷開發(fā)電機自動空氣開關。 緊急狀況停機當發(fā)現(xiàn)緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，可通過按下發(fā)電機控制屏上的紅色緊急停機按鈕實現(xiàn)停機。 柴油發(fā)電機空載運行不能超過一五分鐘。 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下： 有無異常聲響或大的振動。 頻率偏差是否較大。 進排系統(tǒng)是否順暢。 巡視過程中如果發(fā)現(xiàn)異常，應立即作出處理，并向工程主管或班長報告。運行記錄交由部門歸檔。 工程維修部主管負責組織制定維修保養(yǎng)計劃，并組織、監(jiān)督、實施該計劃。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng) 進行保養(yǎng)時，應注意可拆零件的相對位置及其順序，不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（應用扭力扳手）。c） 如果濾芯太臟，應用從代理商處