【正文】 部門員工進(jìn)行業(yè)績評定；負(fù)責(zé)提出考評建議；負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)范的管理；負(fù)責(zé)工程維修員工勞動紀(jì)律的管理。六、能耗管理負(fù)責(zé)對公攤、外搭單位、自用區(qū)域的水、電、氣抄表和數(shù)據(jù)分析，對異常情況采取處理措施。八、突發(fā)事件處理確保工程設(shè)施設(shè)備正常運行并能滿足處理突發(fā)事件的要求；負(fù)責(zé)各類突出事件處理中各類工程設(shè)施設(shè)備的管理與操作；負(fù)責(zé)及時向上級報告工程類突發(fā)事件并有效控制負(fù)面后果。交班時應(yīng)交代電梯運行情況以及當(dāng)班時電梯的維修情況4負(fù)責(zé)電梯機房、底坑等專用區(qū)域的清潔與安全管理5參加國家指定的學(xué)習(xí)，貫徹落實國家關(guān)于電梯的強制性規(guī)定6負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制度9嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動安全防護，嚴(yán)格禁止違章操作10嚴(yán)格遵守公司各類勞動管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級安排，接受工作檢查、指導(dǎo)11參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識，積極提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平12完成上級安排的其他工作入職資格學(xué)歷要求初中及以上專業(yè)要求電工類資格/技能資格證書要求電梯操作證或電梯維修證必備技能要求電工經(jīng)驗要求物管行業(yè)經(jīng)驗/類似崗位工作經(jīng)驗1年人員管理經(jīng)驗/審 批頒布日期工程維修部員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（QWDXC08） 目的明確工程維修員工的行為、工作達(dá)標(biāo)要求，作為公司評定績效的依據(jù)，也作為公司《員工行為管理規(guī)范》、《員工獎懲管理規(guī)范》、《員工績效管理規(guī)范》、《品質(zhì)督查管理規(guī)程》在工程維修服務(wù)方面的專項制度。 班長負(fù)責(zé)依據(jù)本細(xì)則督促下屬員工。 具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下： 安全管理主控項目檢查方法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值改進(jìn)金公司文件標(biāo)準(zhǔn)安全意識觀察、調(diào)查嚴(yán)格遵守國家安全操作規(guī)范、公司制度違反安全法規(guī)和制度10500按《員工獎懲管理規(guī)范》，嚴(yán)重違紀(jì)，扣8一五分，可直接接觸勞動合同，改進(jìn)金5002000。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾客戶，就必須將此承諾辦到、辦好。 行為形象類主控項目檢查方法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值改進(jìn)金公司文件標(biāo)準(zhǔn)文明禮貌觀察、調(diào)查表情：服務(wù)過程中持面帶微笑在與上級、同事、客戶交流時無笑臉或斜視對方220《員工行為管理規(guī)范》；、12項；按《員工獎懲管理規(guī)范》，扣02分，改進(jìn)金20100元處理。 搶占、擁擠、喧嘩、不顧他人進(jìn)行嘻鬧2100觀察、調(diào)查在服務(wù)區(qū)域和著工裝的情況下，必須兩人成排三人成行無故打堆、幾個人稀拉散亂、無序走動250工作狀態(tài)觀察、調(diào)查工具由班長指定箱、柜存放工具亂擺亂放220《員工行為管理規(guī)范》、6項按《員工獎懲管理規(guī)范》，扣02分，改進(jìn)金20100元處理。如業(yè)戶要求即時維修的，無論是否能即時修復(fù)或其它任何原因都應(yīng)及時安排人員在30分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。 操作時限符合工時要求。 維修工作有始無終。 適用范圍物業(yè)公司各項目工程維修部員工 職責(zé) 工程維修部主管負(fù)責(zé)值班維修工的工作安排和管理。 值班維修工按各機房、設(shè)備的管理規(guī)程進(jìn)行巡查，密切注意設(shè)備運行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。、影響運行或停水、停電的。工程維修部勞動工具管理規(guī)程(QWDXC10) 目的規(guī)范工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項性能完好。 程序要點 工程維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是公用工具。 個人使用工具管理 工程維修部員工正式上崗時，工程班長對員工所領(lǐng)工具記在《工程維修工具清單》內(nèi)。 工程維修部員工個人使用工具丟失或人為損壞，應(yīng)由員工個人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后向公司庫房提出報廢申請。班長必須將借用工具登記在《勞動工具/配備借用登記表》上。公用工具如屬正常使用損壞，如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部主管、項目經(jīng)理批準(zhǔn)后向公司庫房提出報廢申請。 公司庫房每半年一次對工程維修工具的檢查，對缺少或人為損壞的則應(yīng)追究項目經(jīng)理的責(zé)任。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)住戶家庭安裝/維修工作。 程序要點 維修工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修工作嚴(yán)格遵守《員工行為管理規(guī)范》。 上班時需穿著工作服，配戴好工作證。 須進(jìn)入房內(nèi)維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個人形象是否符合要求，是否需帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高用）。維修工到達(dá)現(xiàn)場后應(yīng)立即向客服中心匯報。如果不能滿足住戶的要求則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 維修工進(jìn)行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙）。如工程遺留問題，按《房屋質(zhì)量整改管理規(guī)程》流程辦理。如業(yè)戶驗收合格，則與業(yè)戶講“麻煩您在這派工單上簽名確認(rèn)。 維修工離開住戶家時應(yīng)禮貌向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解，應(yīng)講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如還有問題，請隨時與我們聯(lián)系”。三、未經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)，外來人員（參觀、訪問、施工）禁止進(jìn)入配電室、電梯機房等工作要地。六、重要的工具、材料要專人保管，領(lǐng)用時作好登記。十、所有物業(yè)工程維修人員須加強消防、防火意識，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須及時報告，并采取正確滅火措施撲滅火災(zāi)。非值班的維修員和非工程班長、工程主管的人員不得對供配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行任何操作。配電房可正常運行的室溫不可超過40攝氏度。配電房、開關(guān)柜/箱開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。在易燃易爆場所必須使用防爆燈。停送電管理：計劃停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；故障停電時，應(yīng)立即向客服中心報告并配合向用戶解釋；屬外部不明原因停電時，應(yīng)立即與供電單位進(jìn)行聯(lián)系并配合客服中心對客戶解釋；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。 值班維修員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的操作，嚴(yán)格遵守《供配電安全管理制度》和和本管理規(guī)程。 操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必須穿絕緣鞋、戴干燥棉紗手套避免正向面對操作設(shè)備。、棉工作服、絕緣鞋。 變配電房拉、合閘時，高壓部份的操作應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護。 配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：。：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于高、低壓開關(guān)處。：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開關(guān)處。取下“禁止合閘”警示牌。 停電操作程序。 供配電運行監(jiān)控 值班維修工對配電房、變配電裝置每24小時至少巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在巡查記錄中注明和登記到值班記錄表中去；不能解決的問題及時上報工程主管和項目經(jīng)理，必要時（維保期內(nèi)必須）并通知該設(shè)備分包方。 值班維修工應(yīng)定期對安全用具、消防設(shè)備進(jìn)行檢查、并做好相關(guān)記錄。注意堵塞洞孔，防止小動物串入室內(nèi)，造成設(shè)備短路，影響供電。 職責(zé) 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)抽查維保計劃實施情況。 程序要點 低壓配電柜每年一次或當(dāng)工程主管認(rèn)為有必要時的總體檢查、保養(yǎng)。 檢修前一天應(yīng)告知客戶服務(wù)中心通知業(yè)主停電時間。逐級斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開變壓器高壓側(cè)的負(fù)荷開關(guān)，確認(rèn)斷開位置后，合上接地開關(guān)，然后用鎖鎖住該高壓柜，并懸掛“有人操作，禁止合閘”的標(biāo)識牌。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。合閘后進(jìn)行指示部分及自動補償部分的調(diào)試。 保養(yǎng)完畢，清理工具，撤離現(xiàn)場。 低壓配電箱（含雙電源切換箱）每季度一次或當(dāng)工程主管認(rèn)為有必要時的檢查、保 養(yǎng)。 工作前必須驗電。 保養(yǎng)情況記錄在《配電柜、箱保養(yǎng)記錄表》（表一、表二）上。 適用范圍適用于項目干式變壓器的保養(yǎng) 職責(zé) 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)抽查維保實施情況。 程序要點 保養(yǎng)頻次 處于運行或停運的變壓器每年例行保養(yǎng)一次。 斷開檢修變壓器高壓側(cè)的斷路器，合上接地開關(guān)，對變壓器進(jìn)行充分放電后，鎖住高壓柜，在開關(guān)把手處懸掛“禁止合閘”標(biāo)志牌。 緊固引線端子、銷子、接地螺栓、連線母線螺絲，如有松動的應(yīng)拆下螺絲，或用細(xì)平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凹凸不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵，抹上電力復(fù)合脂，換上新的彈簧墊圈，緊固螺絲，直至接觸良好。有變壓器參數(shù)的須與變壓器出廠前測定值比較，絕緣電阻不應(yīng)低于出廠時原始數(shù)據(jù)的70%，若不合格應(yīng)及時上報處理。 合上待保養(yǎng)變壓器的低壓側(cè)隔離刀閘，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運行情況。 在未對變壓器進(jìn)行充放電、驗電前，嚴(yán)禁觸摸。 質(zhì)量記錄 《變壓器保養(yǎng)記錄表》（表一、表二） 相關(guān)支持文件 《供配電安全管理制度》變壓器保養(yǎng)記錄表（QRDXC06A）（表一：保養(yǎng)范圍）項目：序號名稱編號位置工程班長： 主管：變壓器保養(yǎng)記錄表（QRDXC06B）（表二）保養(yǎng)日期： 年 月 日 設(shè)備編號設(shè)備名稱保養(yǎng)人高壓端緊固低壓端緊固地線緊固風(fēng)扇接地電阻柜/箱門完好環(huán)境干燥通風(fēng)溫控元件測試溫控線緊固接頭是否變色手動風(fēng)扇輔助元件檢查指示燈溫控器顯示照明柜體接地情況環(huán)境衛(wèi)生柜/箱內(nèi)衛(wèi)生鎖具測試（年保養(yǎng)）高壓線圈直流電阻測試AB： BC： AC：絕緣測試（對地）A： B： C：保養(yǎng)時更換元件的名稱、規(guī)格：保養(yǎng)人檢定結(jié)論（保養(yǎng)后投運24小時后）：檢查人點評：保養(yǎng)日期： 年 月 日 設(shè)備編號設(shè)備名稱保養(yǎng)人高壓端緊固低壓端緊固地線緊固風(fēng)扇接地電阻柜/箱門完好環(huán)境干燥通風(fēng)溫控元件測試溫控線緊固接頭是否變色手動風(fēng)扇輔助元件檢查指示燈溫控器顯示照明柜體接地情況環(huán)境衛(wèi)生柜/箱內(nèi)衛(wèi)生鎖具測試（年保養(yǎng)）高壓線圈直流電阻測試AB： BC： AC：絕緣測試（對地）A： B： C：保養(yǎng)時更換元件的名稱、規(guī)格：保養(yǎng)人檢定結(jié)論（保養(yǎng)后投運24小時后）：檢查人點評：發(fā)電機安全管理制度(QWDXC17)為貫徹《供配電安全管理制度》和公司的安全管理要求，確保物業(yè)自發(fā)電系統(tǒng)安全正常運行及服務(wù)質(zhì)量，特制定供發(fā)電機安全管理制度。在對供配電設(shè)施設(shè)備操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。發(fā)電機運行時，應(yīng)有值班維修工專門值守。未經(jīng)工程主管同意，非值班維修工不得進(jìn)行發(fā)電機操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。蓄電池須每周進(jìn)行電壓測試，電壓低于24V須充電，作好巡查記錄。 適用范圍柴油發(fā)電機的操作。 程序 開機前的檢查工作。若是機組外水池循環(huán)散熱的，水位應(yīng)高于機組進(jìn)水端50厘米，不夠時則加清水或冷卻液至上述位置。 檢查電瓶液液位是否在極板面上一五mm左右，不夠加蒸餾水或電解液至上述位置。 當(dāng)市電停電時，拉下配電房市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)。 靜聽有無異常聲音，觀察控制面板上各種儀表，檢查一切應(yīng)正常。在開機10一五秒內(nèi)，油壓是否達(dá)到正常范圍（）。當(dāng)市電停電或?qū)⑴潆姺渴须娐?lián)絡(luò)開關(guān)斷開時，發(fā)電機將自動啟動發(fā)電。如果柴油發(fā)電機不能自動啟動，控制屏面板上便會亮故障燈，此時應(yīng)把控制鈕旋到“停機”標(biāo)識的位置，查明原因并排除故障后再旋到“自動”標(biāo)識位置，柴油發(fā)電機便會自動啟動。，再斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)。 緊急狀況停機當(dāng)發(fā)現(xiàn)緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，可通過按下發(fā)電機控制屏上的紅色緊急停機按鈕實現(xiàn)停機。 柴油發(fā)電機空載運行不能超過一五分鐘。 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下： 有無異常聲響或大的振動。 頻率偏差是否較大。 進(jìn)排系統(tǒng)是否順暢。 巡視過程中如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)立即作出處理，并向工程主管或班長報告。運行記錄交由部門歸檔。 工程維修部主管負(fù)責(zé)組織制定維修保養(yǎng)計劃，并組織、監(jiān)督、實施該計劃。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng) 進(jìn)行保養(yǎng)時，應(yīng)注意可拆零件的相對位置及其順序，不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（應(yīng)用扭力扳手）。c） 如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處