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正文內(nèi)容

物業(yè)公司工程維修部手冊(cè)-文庫吧資料

2025-07-06 12:10本頁面
  

【正文】 應(yīng)一次做完。一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn),由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí),另一份由值班員收?qǐng)?zhí),按值移交??陬^或電話命令必須清楚正確,值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中,并向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。填用工作票的工作為:高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者;高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作,需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者;帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作;控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作;二次接線回路上的工作,無需將高壓設(shè)備停電者;轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作。高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí),在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi),在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi),進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則,特殊情況,須報(bào)告物管部經(jīng)理,及時(shí)通知受影響的用戶。工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。報(bào)物業(yè)經(jīng)理審批。四、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。未經(jīng)主管人員同意,不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知物管部安排處理??偨?jīng)理審批后,工程維修部部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書,由物業(yè)客服部通知業(yè)主。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電 供電局轉(zhuǎn)、停電,物管部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理。工程維修部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施,重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。配電室內(nèi)每周清掃一次,嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。各專業(yè)人員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況,發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題,立刻組織整改,并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭,使設(shè)備表面光潔無塵。機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。滅火后,要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況,書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)?;馂?zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作,并做好防火措施。機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施,必須保持完整好用。當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備的情況,及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品,準(zhǔn)備好滅火器;施工后認(rèn)真檢查,確認(rèn)無火種后方能離開。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。七、設(shè)備機(jī)房防火制度不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。機(jī)房的內(nèi)線和外線電話,均為值班專用電話,應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài),嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房,嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。供電局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開閉所、變配電房等,當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后,應(yīng)熱情接待,主動(dòng)配合,并應(yīng)立即通知調(diào)度主管或部門領(lǐng)導(dǎo)。機(jī)房鑰匙是專用鑰匙,任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱,并張貼“機(jī)房重地,謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地,請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格,調(diào)度主管負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種,由相關(guān)專業(yè)的人員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案,交班組執(zhí)行。五、設(shè)備管理制度設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度,由相關(guān)專業(yè)人員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃,交各班組實(shí)施。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的,必須立即報(bào)告維修人員,并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況,對(duì)“手動(dòng)”運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。巡視值班人員外出巡檢,必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。四、設(shè)備設(shè)施管理制度一、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運(yùn)行,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患,設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存。編制檔案目錄,內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。調(diào)度主管者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。所有記錄必須按時(shí)完成,不準(zhǔn)弄虛作假。值班表每月月底由維修班填寫,物管部經(jīng)理審閱后交調(diào)度主管。巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名,由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督,月底匯總后交調(diào)度主管存檔。二、運(yùn)行記錄管理制度巡視值班記錄表每班記錄一次,電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次,設(shè)備運(yùn)行記錄表(空調(diào)系統(tǒng))每班記錄一次,由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交調(diào)度主管存檔。值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作,收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級(jí)到場(chǎng)處理。值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度;做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患,迅速排除故障,保證設(shè)備安全運(yùn)行。值班員工必須集中精力,保持警覺,認(rèn)真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。四、工程維修部管理制度一、值班管理制度值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位,不得私自離崗、串崗。還有就是空調(diào)排水倒流,引起墻身水跡。天溝堵塞,積水引起天花板漏水。還有一種情況,如水漬時(shí)有時(shí)無,則有可能是天氣變化形成結(jié)露,屬自然現(xiàn)象,告訴業(yè)主注意開窗通風(fēng)。(2)打壓試驗(yàn)法,將總水閘關(guān)閉,將手動(dòng)打壓泵接入室內(nèi)管路,穩(wěn)壓10分鐘,觀察壓力表變化,如壓力下降很大,說明給水管有漏水,如無壓力降,則可能是排水管漏水。此時(shí)如何判斷是給水管爆裂還是排水管漏水呢?有以下幾種方法:(1)肉眼觀察水跡,如果很大,并有大量水珠,水漬較干凈,說明極有可能是給水管漏水,因?yàn)榻o水管漏水會(huì)不斷有水涌出。1)在天花板上發(fā)現(xiàn)水漬,首先,要詢問業(yè)主該處水漬是突然出現(xiàn),還是時(shí)有時(shí)無。并向業(yè)主解釋清楚。5)如果以上檢查全部通過,未發(fā)現(xiàn)問題,則有可能為室內(nèi)某家用電器有問題,以排除法測(cè)出,建議業(yè)主去維修。處理方法:打下總掣分別將各回路開關(guān)輸出端線頭斷開,甩掉負(fù)載用歐姆表測(cè)量線間是否有短路現(xiàn)象。同樣可檢查漏電開關(guān)是否有燒焦的跡象和氣味,來作出判斷。接到投訴后,首先到所在梯間檢查該單位電表箱開關(guān),檢查是否有燒焦的跡象或聞一下是否有燒焦的氣味,可作出判斷,進(jìn)行更換。由客服中心向業(yè)主解釋。 整個(gè)工作期間不得接受業(yè)主贈(zèng)送的物品。:請(qǐng)住戶填寫維修服務(wù)意見。:當(dāng)維修完畢后,在業(yè)主面前試用維修好的項(xiàng)目。,盡可能不發(fā)出大的噪音,實(shí)在無法避免時(shí),應(yīng)事先向業(yè)主或住戶打招呼,并說“非常抱歉,對(duì)不起要打攪一段時(shí)間”。當(dāng)維修人員檢查所需維修部位后,按維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和人工服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi),并填寫在《維修單》上,請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)、簽字。經(jīng)業(yè)主許可后,進(jìn)入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中,則應(yīng)高于地面一定距離,不能在地上拖著工具袋,拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。當(dāng)業(yè)主有回應(yīng)時(shí),要首先自我介紹:“對(duì)不起,打攪了,我是物業(yè)管大廈工程維修人員,工號(hào),前來為您服務(wù)”。當(dāng)和業(yè)主起得聯(lián)系后到達(dá)其所屬單元門口時(shí),無論業(yè)主是否開門都要輕聲敲門等候業(yè)主的回應(yīng)。 ,佩戴工作牌,對(duì)所需材料及工具一次性配帶齊全,并自帶抹布以便清理工作現(xiàn)場(chǎng)。 ,可由住戶采購(gòu)提供或或向公司申購(gòu)。 《維修單》進(jìn)門查看;對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題向住戶提出解決方案并就所需的材料、工具、修理時(shí)間征詢住戶意見,并得到住戶肯定后方可進(jìn)行下步工作。 ,佩戴工作證方可上門。 ,都不可拒絕住戶要求上門維修或查看的請(qǐng)求,如有特殊情況予住戶合理的解釋。 :、監(jiān)督及協(xié)助技工完成維修工作。:業(yè)主提出維修YESYES:維修單交客服部客服部回訪即刻或按約上門查看客服部填寫請(qǐng)修登記通知主管調(diào)度取維修單通調(diào)度主管通知保修單位向業(yè)主說明并估價(jià)進(jìn)行維修業(yè)主驗(yàn)收維修單調(diào)度主管登記NONO是否復(fù)雜項(xiàng)目是否保修項(xiàng)目:確保上門維修及時(shí)、高效,讓業(yè)主(住戶)滿意。:,維修領(lǐng)班與維修技工負(fù)責(zé)日常維修服務(wù)。 :規(guī)范維修服務(wù)流程,保證服務(wù)質(zhì)量。 月檢:調(diào)度主管每月監(jiān)督檢查時(shí)應(yīng)對(duì)維修記錄進(jìn)行抽查,檢驗(yàn)維修記錄填寫是否規(guī)范,維修回訪滿意率是否達(dá)到要求等。 :調(diào)度主管每周對(duì)小區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查,有問題及時(shí)督促協(xié)助維修技工解決。
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