【正文】 1520A,當反沖溢流管出水時，必須進行過濾系統(tǒng)反沖。打開自來水閥52 / 111（ 號），關(guān)閉設(shè)備出水閥（ 號），按下 儀表柜管道泵啟動按鈕，反沖 10 分鐘后，按下管道泵停止按鈕，關(guān)閉自來水閥（ 號），開啟 設(shè)備出水閥（ 號）。 系統(tǒng)正常運行 72 小時后，先后開啟排空閥（ 號）排污，每只閥排污時間約為 1 分鐘后關(guān)閉。 定期清除格柵堵塞物。 定期撇除撇油池浮油。 定期清除干化室污泥。5 記錄無53 / 111二十五、公共設(shè)施/設(shè)備管理規(guī)程1 目的規(guī)范設(shè)備、設(shè)施的管理，保持設(shè)備狀態(tài)完好,確保發(fā)揮正常的使用功能，更好的 為顧客服務(wù)。2 適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的管理。3 工作職責(zé) 工程維修人員負責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備巡視、保養(yǎng)、檢修和故障報告，并填寫 質(zhì)量記錄。 工程主管負責(zé)制定小區(qū)所有設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修工作的計劃、組織、安排、 監(jiān)督班長填寫《設(shè)備管理卡》。 服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)審閱工作計劃，審核采購申請，對以上工作的檢查、督促。4 內(nèi)容 設(shè)備機房管理 機房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆與機房無關(guān)的物品， 應(yīng)配備有效滅火器材。 機房入口處應(yīng)有“ 機房重地、非請勿入”標識，進出人員須隨手關(guān)門。重要機房門上要張貼機房編號、責(zé)任人、聯(lián)系電話，以便緊急情況隨時聯(lián)系。 來訪者進入設(shè)備機房時，憑物業(yè)服務(wù)中心或公司相關(guān)部門通知，由指定專人陪同方可進入并做登記。 設(shè)備責(zé)任人負責(zé)每日不少于二次檢查機房設(shè)備運行情況，保持機房整潔、安全， 發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，并報告工程主管，做好維修質(zhì)量記錄。 工程部主管每周檢查一次運行中的設(shè)備機房,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。 服務(wù)中心經(jīng)理每月對重要設(shè)備機房檢查一次。 維修保養(yǎng)54 / 111 工程主管于每年十一月上旬，依照設(shè)備、 設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)定及完好狀態(tài)，起草 《年度公共設(shè)施改造及維護維修工作計劃》報公司批準，品質(zhì)部備案。 日常保養(yǎng)、小修工作由設(shè)備、 設(shè)施責(zé)任人負責(zé)， 設(shè)備責(zé)任人每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，當天問題當天處理并記錄。 工程主管負責(zé)檢查、監(jiān)督設(shè)備、 設(shè)施的日常維修、 處理客戶服務(wù)部業(yè)主報修工作。 工程主管根據(jù)設(shè)施、設(shè)備的實際情況及管理需要編寫《工程部（周/月）工作計劃安排表》 涉及到人身安全及引起顧客投訴或容易影響公司形象的重要維修工作，工程主管必須到現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)、 組織。 服務(wù)中心設(shè)備維修實施“設(shè)備管理卡制度” 和“設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任人制度” 變配電管理 市電計劃性停電，由客戶服務(wù)組起草書面通知，在小區(qū)公告欄張貼。 物 業(yè) 管 理 需 要 的 計 劃 性 停 電 ，由 工程主管提 前 2 天 詳 細 填 寫 包 括 停 電 原 因 、范 圍 、起 止 時 間 及 注意 事 項 等 內(nèi) 容 的 申 請 ，經(jīng) 物 業(yè) 服 務(wù) 中 心 經(jīng) 理 審 批 后 實 施 。 停 電 范 圍 涉 及 到 顧客用 電 ，由 客 戶 服 務(wù) 組 負 責(zé) 提 前 一 天 以 書 面 形 式 通 知 業(yè)主。 影響顧客白天室內(nèi)用電的檢修，須安排在凌晨 1:006:00 完成并提前一天通知顧客 ，超出以上時間須報服務(wù)中心經(jīng)理批準。 計劃性停電必須保證消防設(shè)施處于消防狀態(tài)。 工程組主管須指定設(shè)備責(zé)任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準備和檢查工作。 由電氣故障等引起的突發(fā)性停電，設(shè)備責(zé)任人或值班人應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，查明停電原因， 現(xiàn)場不能及時處理時，須馬上通知工程主管處理并記錄。 停電檢修設(shè)備安全注意事項55 / 111 工程主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場監(jiān)護人。 斷 開 隔 離 開 關(guān) ，設(shè) 備 責(zé) 任 人 必 須 在 作 業(yè) 現(xiàn) 場 掛 “有 人 工 作 ,嚴 禁 合 閘 ”的 標 識 。 停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任人掛接臨時接地線。 最 后 由 工程主管核 對 檢 修 前 的 準 備 工 作 ，確 認 無 誤 后 方 可 進 行 檢 修 。 檢修完畢后，由檢修人員整理、清點 檢修工具，清理工作現(xiàn)場，拆去接地線, 撤掉“有人工作，嚴禁合閘”的 標識。 帶電檢修設(shè)備安全注意事項 工程主管向物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理匯報帶電檢修設(shè)備的原因、時間以及安全措施, 物業(yè)經(jīng)理批準后方可進行檢修作業(yè)。 工程主管須在檢修現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，直至檢修工作完畢。 燃氣系統(tǒng)管理 對于燃氣供應(yīng)單位計劃性停燃氣，由客戶服務(wù)組協(xié)調(diào)安排及時通知相關(guān)部門及顧客做好準備，同時由專人和供燃氣單位接洽，跟蹤停氣 過程。 由于突發(fā)性事件而停燃氣，工程組應(yīng)及時通知客戶服務(wù)組，由客戶服務(wù)組通知相關(guān)部門及業(yè)主，由專人對外接洽，跟蹤恢復(fù)供氣時間。 無論何種原因停燃氣都應(yīng)及時通知業(yè)主關(guān)好燃氣器具開關(guān)。 給排水系統(tǒng)的管理 責(zé)任人每月對給水泵、污水泵檢測一次并記錄，以備緊急狀況時能正常使用。 每年 4 月份由工 程 組 主 管 負責(zé)組織對給水泵、污水泵檢修一次，保持其狀態(tài)良好。 污水管道由工 程 班 長 負責(zé)每年 4 月份組織清掏一次。 給水系統(tǒng)每年 4 月、10 月份分別檢修一次。 兒童娛樂等休閑設(shè)施的管理56 / 111 保潔員對娛樂設(shè)施應(yīng)每天進行清潔打掃，保持設(shè)施無塵、無污垢、無 銹蝕。清潔時應(yīng)避開娛樂時間，不得妨礙正常使用。 保潔員在清掃設(shè)施的同時對設(shè)施進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，并用明顯標識表示該設(shè)施停止使用。 保潔員每日對設(shè)施周圍場地、沙坑進行清理，確保沒有構(gòu)成人身安全的潛在危險。 設(shè)施責(zé)任人每周對設(shè)施進行安全檢修，對易磨損的部位須重點檢查，進行必要的保養(yǎng)。 噴漆作業(yè)時，須避開娛樂時間，并掛牌提示油漆未干，漆干后撤消掛牌。 公用設(shè)施（日常）管理 責(zé) 任 人 負 責(zé) 每 天 定 時 巡 查 一 次 本 崗 位 責(zé) 任 范 圍 內(nèi) 的 公 用 設(shè) 施 , 發(fā) 現(xiàn) 問 題 及 時 處 理 ,填 寫 《公 共 區(qū) 域 巡視 檢 查 表 》，處 理 不 了 及 時 匯 報 工 程 主 管 ，由 工 程 主 管 安 排 維 修 。 設(shè)備事故處理規(guī)定 設(shè)備事故分析 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停 電梯以及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障影響物業(yè)正常運行，造成惡劣影響的均屬重大事故。 由工程組組織有關(guān)人員緊急搶修和進行事故調(diào)查。 對重大事故應(yīng)該“ 三不 ”放過，即，第一原因沒有查清不放過，第二肇事者和員工沒有受到教育不放過，第三沒有采取有效防范措施不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報總經(jīng)理批示。 設(shè)備事故處理 填寫《緊急情況處理登記表》 由各服務(wù)中心工程部作出事故分析報告，明確事故責(zé)任人及責(zé)任的大小，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核后，向總經(jīng)理匯報。 對于事故責(zé)任者，由公司視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟處罰,處罰辦法按公司獎懲條例辦理。 如果造成事故已觸犯法律，按國家法律程序辦理。57 / 111《年度公共設(shè)施改造及維護維修工作計劃》 《工程組（周/月）工作計劃安排表》《緊急情況處理登記表》 《設(shè)備管理卡》《公 共 區(qū) 域 巡 視 檢 查 表 》二十六、柴油發(fā)電機操作規(guī)程58 / 1111 目的確保柴油發(fā)電機操作的安全性和正確性。2 適用范圍適用于工程組對柴油發(fā)電機的操作。3 職責(zé) 工程組電工負責(zé)柴油發(fā)電機的操作和日常保養(yǎng) 做好柴油發(fā)電機的《柴油發(fā)電機組運行記錄表》4 內(nèi)容 開機前的檢查 斷開發(fā)電機組的自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“ 停止”位置。 檢查潤滑機油油位，盡量保持油位在接近油位（HL）位置，但不可超過。 檢查冷卻水箱中的水位，水位應(yīng)在散熱水箱蓋下 50 毫米位置。 確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏，并且到引擎的管路是暢通的。 檢查蓄電池的端電壓應(yīng)是 DC24V，檢查控制面板上是否有警告符號指示。 手動啟動 將控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止” 位置。 當市電停電時，拉下配電房市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)。當試驗發(fā)電時，斷開 發(fā)電機的自動空氣開關(guān)。 打開送風(fēng)機（未與發(fā)電機聯(lián)動的）。 將控制屏上的選擇開關(guān)置于“手動” 位置， 發(fā)電機組將啟動發(fā)電。 靜聽有無異常聲音，觀察控制面板上各種儀表，檢查一切應(yīng)正常。 若引擎無法順利啟動，啟動馬達將于 75 秒后脫離引擎機構(gòu)，并發(fā)出報警信號。再次啟 動的步驟是等候 2 分鐘，啟動馬達冷卻后，重新啟動，若仍不能啟動發(fā)電機，則需對應(yīng)顯示排除故障。 自動啟動59 / 111 將控制屏上的選擇開關(guān)置于“自動” 位置。當市電停電或?qū)⑴潆姺渴须娐?lián)絡(luò)開關(guān)斷開時，發(fā)電機將自動啟動發(fā)電。 手動狀態(tài)下的停機 先切斷后端負載，再斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)。 發(fā)電機空載運轉(zhuǎn) 35 分鐘后，把發(fā)電機控制屏上的轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止” 位置。 關(guān)閉送風(fēng)機（未與發(fā)電機聯(lián)動的）。 檢查一切正常后，將發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“ 自動”位置，合上發(fā)電機自動空氣開關(guān)。 自動狀態(tài)下的停機 當市電恢復(fù)正常后，電源輸出到發(fā)電機房應(yīng)急電源配電柜上工作電源（市電電源）“ 斷路器”自動合閘，聯(lián)鎖應(yīng)急電源“斷路器”分閘，柴油發(fā)電機空載運轉(zhuǎn)三分鐘后自動停機。緊急狀況停機 當發(fā)現(xiàn)緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，可通過按下發(fā)電機控制屏上的紅色緊急停機按鈕實現(xiàn)停機。 安全注意事項 在啟動發(fā)電機前要進行檢查，務(wù)必使每個人都遠離發(fā)電機，以免發(fā)生人身傷害事故 發(fā)電機首次啟動或在更換過機油或機油濾清器后啟動發(fā)電機，應(yīng)在發(fā)電機運轉(zhuǎn)數(shù)分鐘后停下發(fā)電機，等 15 分鐘待機油回到機油盤中，再次 檢查發(fā)電機機油平面，如不 夠予以添加，使機油油位達到機油尺上的（HL）標記處。5 記錄《柴油發(fā)電機組運行記錄表》60 / 111二十七、柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程1 目的及時預(yù)防、處理故障，確保柴油發(fā)電機良好的技術(shù)性能。2 適用范圍適用于工程組受委托管理區(qū)域內(nèi)柴油發(fā)電機的保養(yǎng).3 職責(zé) 工程組電工負責(zé)柴油發(fā)電機組的日常維修保養(yǎng)。 工程組主管負責(zé)組織、參與、指導(dǎo)柴油發(fā)電機組的維修保養(yǎng)及按運行情況組織制定緊急維修計劃和實施。 工程組主管負責(zé)上述工作的監(jiān)督執(zhí)行。4 內(nèi)容 月度保養(yǎng) 斷開發(fā)電機組的輸出自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“ 停止”位置。 檢查啟動電瓶液位，電解液應(yīng)高出極板 1015 毫米，不足加蒸餾水補齊。61 / 111 拆下電瓶線夾，在蘇打溶液中浸過并擦干凈，涂上凡士林，然后 緊固其接線螺絲，并測試電瓶電壓（DC24V）。 檢查機油油位接近油尺（HI），不夠加補。 檢查冷卻水箱中的水位，水箱水應(yīng)在水蓋下 50 毫米，不夠加補。 檢查發(fā)電機組有無漏油、漏水現(xiàn)象，搞好機 組清潔。 檢查機油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)應(yīng)進行更換。檢查螺栓、皮帶、線頭松緊及各路管線、開關(guān)、指示燈、儀表，確保其正常。 半年保養(yǎng) 每半年對斷路器、電纜接點進行一次保養(yǎng)：拆開發(fā)電機側(cè)板，對斷路器固定螺絲緊固， 發(fā)電機電源輸出端與電纜線耳鎖合螺絲進行緊固，并搖測電機繞組的絕緣電阻。每半年進行一次模擬停電試驗：合上發(fā)電機組自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“自動”位置，停掉市電， 觀察發(fā)電機組自動起動狀況，并檢查通風(fēng)、消防系 統(tǒng)是否正常。 250 小時保養(yǎng) 更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。 更換燃油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負荷運轉(zhuǎn)時的油量，固定的螺絲有無松動，然后進行手動泵油，排除油路中的空氣。 拆下空氣濾清器，用汽油清洗并除塵，太陽曬干后再裝上。 發(fā)電機組運行 500 小時后，更換空氣濾清器。 更換機油。更換水箱中的冷卻水，換水后加 DCA60L 防銹水。 注意事項 定期保養(yǎng)結(jié)束后，把發(fā)電機組自動空氣開關(guān)合上，發(fā)電機組控制屏上的選擇開關(guān)置于“ 手動”位置，手動起動發(fā)電機組運行試驗。 試驗完畢后，把選擇開關(guān)置于“自動”位置。62 / 1115 記錄《發(fā)電機組保養(yǎng)記錄》二十八、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程1 目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。2 適用范圍適用干式變壓器的保養(yǎng)。3 職責(zé)63 / 111 工程組負責(zé)設(shè)備的維護 工程組負責(zé)制定設(shè)備的維護及年度計劃 與供電部門保持聯(lián)系工作4 內(nèi)容 處于運行或備用的變壓器每年例行保養(yǎng)一次。 備用變壓器在投運前增加保養(yǎng)一次。 保養(yǎng)步驟 先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。 用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓接地開關(guān)，確認斷開位置后，合上高壓柜的負荷開關(guān)，觀察備用變壓器空載運行是否正常，然后用鎖鎖住該高壓柜。 逐級斷開配電柜上的負荷開關(guān)。 斷開并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓柜總空氣開關(guān)，并拉下隔離刀閘，在手把懸掛“ 有人操作，禁止合閘”的標識 牌。 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓柜的負荷開關(guān)，確認斷開位置后，合上接地開關(guān)，然后用 鎖鎖住該高壓柜，并懸掛“有人操作，禁止合閘” 的標識牌。 逐級合上配電柜上的負荷開關(guān)。 開門進入干式變壓器室，首先應(yīng)用高壓驗電器確認該臺變壓器在停電狀態(tài)下，然后檢查變壓器外殼、墊、 墊片。瓷套 鑿有無破損及母線有無變形 現(xiàn)象，有破損的應(yīng)進行更換。 重新緊固引線端子、銷子、接地螺 絲。進出母線 螺絲如有松動的應(yīng)拆下螺絲，用細平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凹凸不平的感覺后，用干 凈的布條擦去灰塵，抹上凡士林， 換上新的彈簧墊圈，緊固螺絲。 用干凈的布擦去變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵，用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓柜的接地開關(guān)，用 500V 搖表搖測變壓器一次柜、二次柜的線64 / 111圈相與相、相對地之間的絕緣電阻，一次柜 絕緣電阻不低于 400 兆歐，二次柜 絕緣電阻不低于 10兆歐。在測試前應(yīng)接好放電線， 測試