【導(dǎo)讀】維修部在維修主管領(lǐng)導(dǎo)下工作，向主管經(jīng)理負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)大廈內(nèi)設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維修及提供戶內(nèi)維。標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場督導(dǎo)維修工作。負(fù)責(zé)處理本部門職責(zé)：范圍內(nèi)發(fā)生的問題及業(yè)主對維修工作的投訴。掌握能源消耗規(guī)律，制定能源消耗計(jì)劃，檢查監(jiān)督各部門能源消耗。組織消防設(shè)施、防盜。收費(fèi)項(xiàng)目維修前告知業(yè)主、住。戶，并取得業(yè)主、住戶同意。

　　

【正文】 維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容： e 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； f 備品、備件計(jì)劃； h 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； I 預(yù)計(jì)費(fèi)用。 電梯管理員進(jìn)行電梯 保養(yǎng) 時(shí)，應(yīng)按《電梯 保養(yǎng) 年度計(jì)劃表》進(jìn)行。 電梯 保養(yǎng) 安全操作 （ 1） 保養(yǎng) 前的安全準(zhǔn)備工作： a 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標(biāo)牌； b 關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無關(guān)人員 進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道； c 有人在轎頂上作檢修工作時(shí)，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。 (2)檢修過程中的安全注意事項(xiàng)： a 給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進(jìn)必須停閉電梯； b 人在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒； c 人在轎頂上準(zhǔn)備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí)，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個(gè)工程管理 28 身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時(shí)，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯； d 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e 檢修電器部件時(shí)應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運(yùn)行； f 使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為 36V 以下的安全燈。最好使用手電筒； h 嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長時(shí)間的檢修操作； i 底坑深度超過 的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進(jìn)入底坑后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開； j 應(yīng)晝避免在井道 內(nèi)上下同時(shí)作業(yè)，必須同時(shí)作業(yè)時(shí)，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽； k 檢修未完，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時(shí)，應(yīng)做到： —— 關(guān)閉所有廳門，暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險(xiǎn)、切勿靠近”警告牌，并派人看守； —— 切斷電梯總電源開關(guān)； —— 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 L 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到：、 —— 將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上； —— 清點(diǎn)工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改； —— 通知有關(guān)人員電梯恢 復(fù)正常運(yùn)行。 電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常 保養(yǎng) 工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每 3 個(gè)月對電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。 （?。?檢查曳引電動機(jī)、減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對曳引電動機(jī)軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。 （ 2） 檢查曳引電動機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，娟則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動機(jī)、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象 ，如有則應(yīng)擰緊。 （ 3） 檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過 60。 C。 （ 4） 門機(jī)直流電動機(jī)碳刷磨損如果超過新裝時(shí)厚度的 1/3 時(shí)則應(yīng)更換。 工程管理 29 （ 5） 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。 （ 6） 檢查張緊裝置動作是否正常，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整；檢查限位開關(guān)是否處于正常位置，如未在正常位置則應(yīng)扳回。 （ 7） 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為 2— 4MM。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。 （ 8） 清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點(diǎn)有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修，整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換。 （ 9） 檢查機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳 動機(jī)構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。 （ 10） 清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。 （ 11） 檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更抵達(dá)。 （ 12） 檢查自動門傳動機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固，門機(jī)皮帶有無損傷，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎 58MM，運(yùn)行中門刀不 能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為 3MM，廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 （ 13） 檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為 2/3 油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應(yīng)更換。 （ 14） 檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應(yīng)加潤滑油。 （ 15） 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油 盒。 （ 16） 檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 （ 17） 檢查曳引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整；曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。 （ 18） 檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應(yīng)擰緊。 （ 19） 做好中章接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項(xiàng)工作于工程管理 30 每年 12 月上旬以前完成。 （ 1） 每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。 （ 2） 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時(shí)厚度的 1/2 時(shí)則應(yīng)更換。 （ 3） 清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。 （ 4） 張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為 500177。 50MM，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。 （ 5） 檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙（正常值 24MM），試驗(yàn)安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。 （ 6） 清潔機(jī)械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的無器件應(yīng)予以更換。 （ 7） 清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機(jī)速度。 （ 8） 調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證58MM。 （ 9） 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各 部螺栓，調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無撞擊聲。 （ 10） 加緩沖器油，作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí)，復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確，傳動部分應(yīng)靈活。 （ 11） 對終端限位開關(guān)做越程試驗(yàn)，其越程距離為上下端站廳門地坎以遠(yuǎn) 5070MM。 （ 12） 對終端極限開關(guān)做越程試驗(yàn)，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn) 150200MM。 （ 13） 檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在 ，其余電氣線路應(yīng)在 ，電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在 4MΩ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。 （ 14） 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否 工作政黨如果不行則應(yīng)更換。 （ 15） 每次電梯 保養(yǎng) 時(shí)間不允許超過 8 小時(shí)，若要超過 8 小進(jìn)，則應(yīng)由 維修部 主管填寫《申請延時(shí) 保養(yǎng) 表》，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。 （ 16） 對于計(jì)劃中未列出的 保養(yǎng) 工作，應(yīng)由 維修部 主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中，對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng) 維修部 主管口頭批準(zhǔn)后，按《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行緊急維修。 （ 17） 電梯管理員應(yīng)將上述 保養(yǎng) 工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 保養(yǎng) 記錄表》內(nèi)，并于每次 保養(yǎng) 后的 3 天之內(nèi)整理成冊后交 維修部 存檔，保存期為長期。 電梯停用管理 電梯因 保養(yǎng) 等原因需 要停梯時(shí)，應(yīng)由 維修部 主管填寫《停 申請表》，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知 客服中心 ，由 客服中心 提前 24 小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后 12 小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 五、 記錄 《設(shè)備管理檔案》 六、 相關(guān)支持文件 《電梯隨機(jī)文件》《電梯維護(hù)保養(yǎng)手冊》 四、維修 、 運(yùn)行操作規(guī)程 工程管理 31 （一） 維修部員工培訓(xùn)規(guī)程 一、 目的 ： 規(guī)范 維修部 員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序，使員工培訓(xùn)系統(tǒng)化、科學(xué)化，確保員工具備工作所需的知識和技能。 二、 適用范圍：適 用于 大廈 維修部 員工的培訓(xùn)。 三、 職責(zé) 維修部 主管負(fù)責(zé)制定年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。 四、 程序要點(diǎn) 員工培訓(xùn)計(jì)劃的制定 （ 1） 維修部 主管于每年的 12 月 15 日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計(jì)劃，并上報(bào)經(jīng)理審核，由經(jīng)理審批。 （ 2）員工培訓(xùn)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面； （ 3）不違反國家的有關(guān)法律、法規(guī)； （ 4）有明確的培訓(xùn)內(nèi)容； （ 5）有考核的標(biāo)準(zhǔn)； （ 6）有具體的培訓(xùn)時(shí)間； （ 7）有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算。 新入職員工的培訓(xùn) （ 1）第一天上午由主管負(fù)責(zé)介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度（考勤、作業(yè)要求以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等）。帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境。 （ 2）第一天下午至第 3 天上午由主管安排帶領(lǐng)新員工試上崗，新員工在主管的帶領(lǐng)下處理本崗位具有代表性的事例，從而熟悉本崗位運(yùn)作程序。 （ 3）第三天下午由主管安排對新員工進(jìn)行思想方面的小結(jié)及技術(shù)技能方面的考試。 （ 4）新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。 專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) （ 1）專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)由機(jī)電維修產(chǎn)主管具體負(fù)責(zé)。 （ 2）專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)每個(gè)月進(jìn)行一次，每次不少于 90 分鐘。 （ 3）培訓(xùn)內(nèi)容： a、 電工類： —— 進(jìn)網(wǎng)作業(yè)電工培訓(xùn)教材 ； —— 電工作業(yè)安全規(guī)程； —— 維修電工技能培訓(xùn)教材。 b、 電梯類： 工程管理 32 —— 電梯結(jié)構(gòu)原理及安裝維修； —— 電梯實(shí)用技術(shù)。 c、 公共設(shè)施類，如建筑裝飾工程施工技術(shù)； d、 給排水類，如給排水設(shè)備設(shè)施使用及維修保養(yǎng)技術(shù)； e、 弱電類，如電子技術(shù)基礎(chǔ)； （ 4） 培訓(xùn)形式： a 分工種集中授課； b 分工種集體討論。 (5)考試方式： a 試卷考試； b 課堂問答。 專業(yè)技能培訓(xùn) （ 1） 專業(yè)技能培訓(xùn)由 維修部 主管具體負(fù)責(zé)。 （ 2） 專業(yè)技能培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于 90 分鐘。 （ 3） 培訓(xùn)內(nèi)容： a 電工類： —— 《住戶家庭安裝 /維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī) 程》。 b 電梯類： —— 《電梯運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； —— 《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； —— 《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； —— 《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 C 給排水類； —— 《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； —— 《給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； —— 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； —— 《二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 E 公共設(shè)施類，如《公共設(shè)施安裝 /維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； F 弱電類，如《弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； H 公共類： —— 《工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》； —— 《值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè) 規(guī)程》； 工程管理 33 —— 《住戶維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 K 其他相關(guān)規(guī)程。 （ 4）培訓(xùn)形式： a 分工種集休授課； b 分工種集中討論； （ 5）考試方式為現(xiàn)場實(shí)際動手能力評估。 服務(wù)培訓(xùn) （ 1）服務(wù)培訓(xùn)由 客服 主管安排授課人員講授。 （ 2）服務(wù)培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于 90 分鐘。 （ 3）培訓(xùn)內(nèi)容： a 文明用語； b 儀表儀容； c 禮貌禮節(jié)； d 服務(wù)意識； e 服務(wù)技能； f 服務(wù)要求。 （ 4）培訓(xùn)形式為集中授課。 （ 5）考試方式： a 試卷考試； b 課堂問答。 物業(yè)管理知識培訓(xùn) （ 1）物業(yè)管理知識培訓(xùn)由 客服 主管安排授課人員講 授。 （ 2）物業(yè)管理知識培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于 90 分鐘。 （ 3）培訓(xùn)內(nèi)容： f、 物業(yè)管理法律、法規(guī)。其中：《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》為維修部培訓(xùn)內(nèi)容； g、 ISO9002 質(zhì)量保證體系。 （ 4）培訓(xùn)形式： h、 公司集中授課； i、 討論。 （ 5）考試方式： j、 試卷考試； 工程管理 34 W、課堂問答。 安全培訓(xùn) （ 1）安全培訓(xùn)由 維修部 主管具體負(fù)責(zé)