【導讀】維修部在維修主管領導下工作，向主管經(jīng)理負責。負責大廈內(nèi)設施、設備運行維修及提供戶內(nèi)維。標準，現(xiàn)場督導維修工作。負責處理本部門職責：范圍內(nèi)發(fā)生的問題及業(yè)主對維修工作的投訴。掌握能源消耗規(guī)律，制定能源消耗計劃，檢查監(jiān)督各部門能源消耗。組織消防設施、防盜。收費項目維修前告知業(yè)主、住。戶，并取得業(yè)主、住戶同意。

　　

【正文】 維修保養(yǎng)年度計劃表》應包括如下內(nèi)容： e 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； f 備品、備件計劃； h 具體實施維修保養(yǎng)的時間； I 預計費用。 電梯管理員進行電梯 保養(yǎng) 時，應按《電梯 保養(yǎng) 年度計劃表》進行。 電梯 保養(yǎng) 安全操作 （ 1） 保養(yǎng) 前的安全準備工作： a 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌； b 關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員 進入電梯轎廂或進入電梯井道； c 有人在轎頂上作檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好廳門。 (2)檢修過程中的安全注意事項： a 給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進必須停閉電梯； b 人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒； c 人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個工程管理 28 身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準開動電梯； d 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e 檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行； f 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為 36V 以下的安全燈。最好使用手電筒； h 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作； i 底坑深度超過 的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應將底坑檢視燈箱上的急病停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開； j 應晝避免在井道 內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上安全帽； k 檢修未完，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時，應做到： —— 關閉所有廳門，暫關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守； —— 切斷電梯總電源開關； —— 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 L 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到：、 —— 將所有開關恢復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設備上； —— 清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； —— 通知有關人員電梯恢 復正常運行。 電梯管理員負責電梯的日常 保養(yǎng) 工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每 3 個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng)。 （！） 檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲，如有則應對曳引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。 （ 2） 檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，娟則應更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象 ，如有則應擰緊。 （ 3） 檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應擰緊。制動器溫升不超過 60。 C。 （ 4） 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的 1/3 時則應更換。 工程管理 29 （ 5） 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損，如磨損嚴重則應更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應完好無油污；限速器夾繩鉗口處應無油污或異物，發(fā)腳螺栓應緊固。 （ 6） 檢查張緊裝置動作是否正常，否則應作機械調(diào)整；檢查限位開關是否處于正常位置，如未在正常位置則應扳回。 （ 7） 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為 2— 4MM。安全鉗鉗口應清潔無油污。 （ 8） 清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應予以更換。 （ 9） 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳 動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。 （ 10） 清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。 （ 11） 檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更抵達。 （ 12） 檢查自動門傳動機構(gòu)，安全觸板傳動機構(gòu)是否正常，各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎 58MM，運行中門刀不 能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為 3MM，廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 （ 13） 檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應為 2/3 油盒），缺油應及時加好；檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應更換。 （ 14） 檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復位開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應加潤滑油。 （ 15） 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油 盒。 （ 16） 檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 （ 17） 檢查曳引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調(diào)整；曳引輪繩槽應清潔無油污。 （ 18） 檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應擰緊。 （ 19） 做好中章接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項工作于工程管理 30 每年 12 月上旬以前完成。 （ 1） 每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。 （ 2） 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的 1/2 時則應更換。 （ 3） 清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。 （ 4） 張緊輪底平面距底坑地面距離應為 500177。 50MM，超過規(guī)定的應予以截繩。 （ 5） 檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙（正常值 24MM），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應作機械調(diào)整。 （ 6） 清潔機械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的無器件應予以更換。 （ 7） 清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機速度。 （ 8） 調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證58MM。 （ 9） 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各 部螺栓，調(diào)整緊固補償鏈，運行時應無撞擊聲。 （ 10） 加緩沖器油，作緩沖器復位試驗時，復位開關應動作準確，傳動部分應靈活。 （ 11） 對終端限位開關做越程試驗，其越程距離為上下端站廳門地坎以遠 5070MM。 （ 12） 對終端極限開關做越程試驗，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠 150200MM。 （ 13） 檢查動力部分絕緣電阻應在 ，其余電氣線路應在 ，電氣設備的金屬外殼對地應在 4MΩ以上，如果達不到要求則應進行干燥處理。 （ 14） 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否 工作政黨如果不行則應更換。 （ 15） 每次電梯 保養(yǎng) 時間不允許超過 8 小時，若要超過 8 小進，則應由 維修部 主管填寫《申請延時 保養(yǎng) 表》，經(jīng)經(jīng)理批準后方可延時。 （ 16） 對于計劃中未列出的 保養(yǎng) 工作，應由 維修部 主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng) 維修部 主管口頭批準后，按《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。 （ 17） 電梯管理員應將上述 保養(yǎng) 工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 保養(yǎng) 記錄表》內(nèi)，并于每次 保養(yǎng) 后的 3 天之內(nèi)整理成冊后交 維修部 存檔，保存期為長期。 電梯停用管理 電梯因 保養(yǎng) 等原因需 要停梯時，應由 維修部 主管填寫《停 申請表》，經(jīng)經(jīng)理批準后通知 客服中心 ，由 客服中心 提前 24 小時通知有關用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后 12 小時內(nèi)向有關用戶作出解釋。 五、 記錄 《設備管理檔案》 六、 相關支持文件 《電梯隨機文件》《電梯維護保養(yǎng)手冊》 四、維修 、 運行操作規(guī)程 工程管理 31 （一） 維修部員工培訓規(guī)程 一、 目的 ： 規(guī)范 維修部 員工培訓內(nèi)容及程序，使員工培訓系統(tǒng)化、科學化，確保員工具備工作所需的知識和技能。 二、 適用范圍：適 用于 大廈 維修部 員工的培訓。 三、 職責 維修部 主管負責制定年度員工培訓計劃，并負責具體組織實施。 四、 程序要點 員工培訓計劃的制定 （ 1） 維修部 主管于每年的 12 月 15 日前制定出下年度的員工培訓計劃，并上報經(jīng)理審核，由經(jīng)理審批。 （ 2）員工培訓計劃的內(nèi)容應包括以下各方面； （ 3）不違反國家的有關法律、法規(guī)； （ 4）有明確的培訓內(nèi)容； （ 5）有考核的標準； （ 6）有具體的培訓時間； （ 7）有培訓費用的預算。 新入職員工的培訓 （ 1）第一天上午由主管負責介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度（考勤、作業(yè)要求以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等）。帶領新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境。 （ 2）第一天下午至第 3 天上午由主管安排帶領新員工試上崗，新員工在主管的帶領下處理本崗位具有代表性的事例，從而熟悉本崗位運作程序。 （ 3）第三天下午由主管安排對新員工進行思想方面的小結(jié)及技術技能方面的考試。 （ 4）新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。 專業(yè)基礎知識培訓 （ 1）專業(yè)基礎知識培訓由機電維修產(chǎn)主管具體負責。 （ 2）專業(yè)基礎知識培訓每個月進行一次，每次不少于 90 分鐘。 （ 3）培訓內(nèi)容： a、 電工類： —— 進網(wǎng)作業(yè)電工培訓教材 ； —— 電工作業(yè)安全規(guī)程； —— 維修電工技能培訓教材。 b、 電梯類： 工程管理 32 —— 電梯結(jié)構(gòu)原理及安裝維修； —— 電梯實用技術。 c、 公共設施類，如建筑裝飾工程施工技術； d、 給排水類，如給排水設備設施使用及維修保養(yǎng)技術； e、 弱電類，如電子技術基礎； （ 4） 培訓形式： a 分工種集中授課； b 分工種集體討論。 (5)考試方式： a 試卷考試； b 課堂問答。 專業(yè)技能培訓 （ 1） 專業(yè)技能培訓由 維修部 主管具體負責。 （ 2） 專業(yè)技能培訓每季度進行一次，每次不少于 90 分鐘。 （ 3） 培訓內(nèi)容： a 電工類： —— 《住戶家庭安裝 /維修標準作業(yè)規(guī) 程》。 b 電梯類： —— 《電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程》； —— 《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》； —— 《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》； —— 《電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程》。 C 給排水類； —— 《給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程》； —— 《給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程》； —— 《給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》； —— 《二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程》。 E 公共設施類，如《公共設施安裝 /維修標準作業(yè)規(guī)程》； F 弱電類，如《弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程》； H 公共類： —— 《工具管理標準作業(yè)規(guī)程》； —— 《值班管理標準作業(yè) 規(guī)程》； 工程管理 33 —— 《住戶維修標準作業(yè)規(guī)程》。 K 其他相關規(guī)程。 （ 4）培訓形式： a 分工種集休授課； b 分工種集中討論； （ 5）考試方式為現(xiàn)場實際動手能力評估。 服務培訓 （ 1）服務培訓由 客服 主管安排授課人員講授。 （ 2）服務培訓每季度進行一次，每次不少于 90 分鐘。 （ 3）培訓內(nèi)容： a 文明用語； b 儀表儀容； c 禮貌禮節(jié)； d 服務意識； e 服務技能； f 服務要求。 （ 4）培訓形式為集中授課。 （ 5）考試方式： a 試卷考試； b 課堂問答。 物業(yè)管理知識培訓 （ 1）物業(yè)管理知識培訓由 客服 主管安排授課人員講 授。 （ 2）物業(yè)管理知識培訓每季度進行一次，每次不少于 90 分鐘。 （ 3）培訓內(nèi)容： f、 物業(yè)管理法律、法規(guī)。其中：《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》為維修部培訓內(nèi)容； g、 ISO9002 質(zhì)量保證體系。 （ 4）培訓形式： h、 公司集中授課； i、 討論。 （ 5）考試方式： j、 試卷考試； 工程管理 34 W、課堂問答。 安全培訓 （ 1）安全培訓由 維修部 主管具體負責