【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 停電扶梯。 嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。 維修人員定時(shí) 時(shí)巡查扶梯。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)扶梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)馬上停止故障梯，并通知保養(yǎng) 單位 到場(chǎng)維修。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。 維修部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時(shí)其他部門(mén)可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)通知維修部。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時(shí)記錄于電梯設(shè)備臺(tái)賬。 每季度末對(duì)電梯電源開(kāi)關(guān)柜進(jìn)行一次檢查并做維護(hù)保養(yǎng)。 強(qiáng)電管理員對(duì)電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查監(jiān)督。 當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 （五） 消防系統(tǒng)管理 規(guī)定 一、消防報(bào)警設(shè)備運(yùn)行規(guī)定 消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等） 24 小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過(guò)廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。 工程管理 15 如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時(shí)通知維修部進(jìn)行維修處理。 當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁 、設(shè)備無(wú)積塵，水漬，油漬。 由維修部選定消防報(bào)警設(shè)備維保單位，對(duì)消防報(bào)警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，維修部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 維修部和內(nèi)保部每月定期對(duì) 大廈 消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè)，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。 消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動(dòng)／自動(dòng)等），應(yīng)由維修部書(shū)面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保 大廈 消防安全。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng) 規(guī)定 按保養(yǎng)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 保養(yǎng)時(shí)先斷開(kāi)系統(tǒng)電源。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。 清潔錄音機(jī)磁頭和機(jī)械部分 。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測(cè)試，并填寫(xiě)消防中心設(shè)備檢查表。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng) 管理規(guī)定 按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行機(jī)器的保養(yǎng)。 手動(dòng)盤(pán)動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 檢查風(fēng)機(jī)的風(fēng)葉，清除表面灰塵。 加注潤(rùn)滑油，檢查緊固風(fēng)機(jī)接線端子。 清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。 檢查風(fēng)機(jī)與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查運(yùn)行情況。 工作結(jié)束后，填寫(xiě)消防風(fēng)機(jī)檢查表。 （ 六 ）重大事件報(bào)告管理規(guī)定 為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報(bào)告制度。 重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；用戶(hù)集體投訴（三家以上） 。 中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、消防設(shè)備、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備設(shè)施故障；大廈主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。 發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門(mén)主管或當(dāng)值主管應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。 參與事件處理的部門(mén)經(jīng)理在 事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報(bào)告，于 12 小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式遞交公工程管理 16 司領(lǐng)導(dǎo)，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)。 參與事件處理的部門(mén)應(yīng)在事件處理完畢后 24 小時(shí)內(nèi)寫(xiě)重大事件總結(jié)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過(guò)程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預(yù)防性措 （七） 房屋大、中、小修管理制度 為了保障業(yè)主的正常生活，維護(hù)房屋的完好，延長(zhǎng)其使用壽命，按照經(jīng)濟(jì)、合理、牢固、實(shí)用的原則，特定以下有關(guān)修理規(guī)定。 一、大修 屋面工程： 屋面修理必須確保安全和解決屋漏。 15 年為一個(gè)周期（特殊情況除外）。原則上必須徹底翻修，塵土及垃圾應(yīng)予以清除，屋面滲漏應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況采取防水材料嵌補(bǔ)或找出原因。 結(jié)構(gòu)、墻面工程 各種結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、樓面，在大修時(shí)必須詳細(xì)檢查，損壞、變形嚴(yán)重的應(yīng)予加固、修換。 墻面原則上不定大修年限，規(guī)定兩年清洗一次；局部損壞，列為中修范圍。 樓道內(nèi)墻面修補(bǔ)、粉刷 每?jī)赡攴鬯⒁槐?。粉刷時(shí)，進(jìn)行大面積的修補(bǔ)，墻面松動(dòng)有下墜危險(xiǎn)的應(yīng)鏟除，并重新修補(bǔ)粉刷。 上下水管工程 上、下水管 20 年更新一次，更換上、下水管時(shí)逐樓進(jìn)行，必須縮短停用時(shí)間，要 一次到位，不準(zhǔn)返工。 電設(shè)備工程 （ 1）進(jìn)戶(hù)電源線， 5 年更換一次；配電箱每 2 年大修；高層母排， 8 年大修，更換或部分更換。 （ 2）消防、生活水泵、配電間等設(shè)備，除日常保養(yǎng)外， 2 年檢修一次，視設(shè)備磨損程度逐個(gè)更新。 電梯設(shè)備 （ 1）每年檢修一次， 5 年大修一次，平時(shí)保養(yǎng)。 （ 2） 30 年更新。 以上各項(xiàng)大修均需業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，費(fèi)用由維修基金和業(yè)主籌集解決。 二、中修 中修指不到大修范圍和程序，而小修不能解決的單項(xiàng)修理。其費(fèi)用較高、工程量較大、修理周期較長(zhǎng)的均列入中修的修理范圍。如：屋面局部漏水，個(gè)別樓層 衛(wèi)生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水，墻面損壞，墻面滲水，上下管道局部堵塞。 在進(jìn)行修理時(shí)，同樣要進(jìn)行預(yù)、結(jié)算。 工程管理 17 完工后，進(jìn)行驗(yàn)收，并要有一定的審批手續(xù)。 三、小修 以服務(wù)為宗旨，解決業(yè)主和住戶(hù)實(shí)際困難為目的，做到及時(shí)、保質(zhì)、實(shí)用為原則，小修范圍： 私人住宅 （ 1）電器方面：熔斷絲、瓷插座插頭、空氣開(kāi)關(guān)、漏氣開(kāi)關(guān)、電源插頭座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機(jī)、錄像機(jī)、攝影機(jī)、空調(diào)器、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、烘干機(jī)等故障、損壞，協(xié)助向外聯(lián)系修理。 （ 2）給、排水方面： 各種龍頭失靈故障，各種水閘滲油和損壞，上、下水道堵塞不暢，各種配件失靈和損壞，上水管漏，水表故障（煤氣表故障負(fù)責(zé)向外聯(lián)系）。 （ 3）配套設(shè)備：熱水器的保養(yǎng)和維修（整機(jī)報(bào)廢，業(yè)主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換）；脫排油煙機(jī)保養(yǎng)維修（整機(jī)報(bào)廢，為主自行購(gòu)置或代購(gòu)更換）；對(duì)講電話、可視電話負(fù)責(zé)向外聯(lián)系修理。 （ 4）少量面磚、地磚、瓷磚損壞的更換，小面積的木質(zhì)地板修理和更換，木質(zhì)門(mén)窗和鋁合金門(mén)窗的修理。負(fù)責(zé)向外聯(lián)系，修配和更換及開(kāi)啟各種門(mén)鎖。 （ 5）其他修理服務(wù)。 共用部位 消防設(shè)施修理，門(mén)窗、地磚的修理，電表箱、電話箱、 總水 閥 的修理，電子門(mén)修理等。 費(fèi)用處理：在保修期內(nèi)免費(fèi)服務(wù)；過(guò)保修期后進(jìn)行有償修理，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 （備注： 1 以上大、中、小修理的范圍及更換、更新年限，根據(jù)實(shí)際情況減少或增加。 2 費(fèi)用除正常保修范圍內(nèi)的修理外，其他均應(yīng)報(bào)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)后實(shí)行。） 四、 設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 （一） 公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng) 規(guī) 程 一、 外墻、圍墻 ，發(fā)現(xiàn)面磚損壞，及時(shí)修復(fù)。 ，如陽(yáng)臺(tái)底部等處刷一次涂料。 、欄桿等油漆一次。 二、小區(qū)道路 的各種標(biāo)志、停車(chē)區(qū)域的劃線重新油漆一遍。 ，發(fā)現(xiàn)缺損或裂縫，及時(shí)做好修補(bǔ)。 三、內(nèi)部大堂、走道及樓梯 、電梯廳、走道和樓梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損壞，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。 工程管理 18 。 。 四、樓頂屋面 ，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時(shí)修復(fù)。 。 檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。 五、 樓內(nèi)電井低壓配電設(shè)備 ，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開(kāi)關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機(jī)房照明和附屬設(shè)施狀況。 。 。 。 、絕緣及繼電氣試驗(yàn)。 。 六、煤氣設(shè)備 ，發(fā)現(xiàn)有泄漏現(xiàn)象及時(shí)報(bào)煤氣公司修復(fù)。 有煤氣管道和表具接口，查驗(yàn)是否漏氣。 七、照明燈具 。 ，并進(jìn)行清潔工作。 ，制定合理的選材方案。 八 、避雷裝置 。 （委托避雷裝置檢測(cè)所）。 九 、其它 。 ，每年對(duì)所有的門(mén)銷(xiāo)進(jìn)行一次檢查修繕。 ，管理公司和 業(yè)主辦公室及未出租 /售單元的門(mén)窗進(jìn)行一次檢查。 （二） 設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 一、 干式變壓器保養(yǎng) 目的： 確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。 職責(zé)： 工程管理 19 （ 1） 維修部 每年組織一次 干式變壓器保養(yǎng)。 （ 2） 操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。 內(nèi)容 （ 1） 先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。 A、用高壓操作手柄斷開(kāi)備用變壓器高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常。 B、逐負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。 C、斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開(kāi)關(guān) ，并上鎖，掛標(biāo)示牌 D、用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開(kāi)關(guān)，防止反送電。 （ 2） 檢查變壓器外罩有無(wú)破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運(yùn)行時(shí)外罩受振動(dòng)產(chǎn)生的噪音。 （ 3） 檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換 （ 4） 緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。 （ 5） 檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否有異常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。 （ 6） 用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。 （ 7） 檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。 （ 8） 斷 開(kāi)高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，用 2500V 搖表?yè)u測(cè)變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于 300 兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于 10 兆歐。 （ 9） 檢查變壓器內(nèi)有無(wú)遺留工具，鎖上變壓器外罩門(mén)。 （ 10） 合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運(yùn)行無(wú)誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開(kāi)關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行情況。 （ 11） 做好保養(yǎng)記錄。 安全注意事項(xiàng) （ 1） 操作高壓開(kāi)關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。 （ 2） 搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。 相關(guān)文件 （ 1） 電力變壓器保養(yǎng)記錄 二、 風(fēng)機(jī)的保養(yǎng) 目的： 確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。 范圍：每半年對(duì)大廈所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時(shí)，應(yīng)對(duì)風(fēng)機(jī)控制柜風(fēng)閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。 職責(zé)： ： 工程管理 20 并 負(fù)責(zé)日常保養(yǎng)， 維修部 機(jī)電 維修工 負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。 內(nèi)容： （ 1） 保養(yǎng)前應(yīng)先斷開(kāi)風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。 （ 2） 手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對(duì)中度。 （ 3） 檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時(shí)應(yīng)予更換。 （ 4） 清潔風(fēng)葉，機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。 （ 5） 向各轉(zhuǎn) 動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，動(dòng)作靈活可靠。 （ 6） 檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。 （ 7） 檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。 （ 8） 檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無(wú)破損、電線接頭緊固是否良好。 （ 9） 合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 （ 10） 開(kāi)機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無(wú)異樣聲音。 （ 11） 每月由消防管理人員開(kāi)機(jī)試驗(yàn)、檢查一次。 相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄。 三、 水泵定期保養(yǎng) 目的 ： 確保水泵始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。 適用范圍 ： 所有大廈安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補(bǔ)壓泵、排污泵。 職責(zé)： 并 負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)， 維修部 機(jī)電 維修工 負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。 內(nèi)容 （ 1） 生活水泵每周進(jìn)行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負(fù)責(zé)），每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)（由 維修部負(fù)責(zé)）。 （ 2） 消防水泵和噴淋泵、補(bǔ)壓泵每 2 周進(jìn)行一次試運(yùn)行（由管理處負(fù)責(zé)），運(yùn)行時(shí)間 10－ 15 分鐘，消防泵起動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達(dá) 6M 以上，每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 （ 3） 排污泵每半年進(jìn)行一次全面保 養(yǎng)。 （ 4） 水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門(mén)、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。 （ 5） 泵體的保養(yǎng)： A、檢查泵體應(yīng)無(wú)破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。 B、補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換 C、檢查盤(pán)根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 D、聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。 E、緊固機(jī)座螺絲并防銹處理。 F、生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開(kāi)聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。 工程管理 21 （ 6） 電機(jī)的保養(yǎng) A、外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。 B、拆開(kāi) 電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與 相，相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于 兆歐。 C、電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。 （ 7） 閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng) A、各個(gè)閥門(mén)的開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏。 B、單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水。 C、壓力表指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰。 D、管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落。 E、點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。 控