【文章內(nèi)容簡介】 停電扶梯。 嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。 維修人員定時 時巡查扶梯。 當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并通知保養(yǎng) 單位 到場維修。 五、電梯設備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。 維修部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知維修部。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。 每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 強電管理員對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 （五） 消防系統(tǒng)管理 規(guī)定 一、消防報警設備運行規(guī)定 消防中心值班員負責消防中心內(nèi)消防設備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等） 24 小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。 工程管理 15 如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知維修部進行維修處理。 當日值班人員要負責消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁 、設備無積塵，水漬，油漬。 由維修部選定消防報警設備維保單位，對消防報警設備進行日常維護保養(yǎng)，維修部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 維修部和內(nèi)保部每月定期對 大廈 消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設備處于正常狀態(tài)。 消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應由維修部書面通知內(nèi)保部，并提出相應的臨時措施，確保 大廈 消防安全。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng) 規(guī)定 按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導軸。 清潔錄音機磁頭和機械部分 。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 清潔擴音機散熱器上的灰塵。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設備檢查表。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風機維修保養(yǎng) 管理規(guī)定 按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。 手動盤動風機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 檢查風機的風葉，清除表面灰塵。 加注潤滑油，檢查緊固風機接線端子。 清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。 檢查風機與風管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 手動啟動風機檢查運行情況。 工作結(jié)束后，填寫消防風機檢查表。 （ 六 ）重大事件報告管理規(guī)定 為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。 重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；用戶集體投訴（三家以上） 。 中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、消防設備、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。 發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門主管或當值主管應立即趕到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司主管領(lǐng)導報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理。 參與事件處理的部門經(jīng)理在 事件處理后立即填寫重大事件報告，于 12 小時內(nèi)以書面形式遞交公工程管理 16 司領(lǐng)導，詳述事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。 參與事件處理的部門應在事件處理完畢后 24 小時內(nèi)寫重大事件總結(jié)報告，上報公司領(lǐng)導，如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防性措 （七） 房屋大、中、小修管理制度 為了保障業(yè)主的正常生活，維護房屋的完好，延長其使用壽命，按照經(jīng)濟、合理、牢固、實用的原則，特定以下有關(guān)修理規(guī)定。 一、大修 屋面工程： 屋面修理必須確保安全和解決屋漏。 15 年為一個周期（特殊情況除外）。原則上必須徹底翻修，塵土及垃圾應予以清除，屋面滲漏應找出原因，針對損壞情況采取防水材料嵌補或找出原因。 結(jié)構(gòu)、墻面工程 各種結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、樓面，在大修時必須詳細檢查，損壞、變形嚴重的應予加固、修換。 墻面原則上不定大修年限，規(guī)定兩年清洗一次；局部損壞，列為中修范圍。 樓道內(nèi)墻面修補、粉刷 每兩年粉刷一遍。粉刷時，進行大面積的修補，墻面松動有下墜危險的應鏟除，并重新修補粉刷。 上下水管工程 上、下水管 20 年更新一次，更換上、下水管時逐樓進行，必須縮短停用時間，要 一次到位，不準返工。 電設備工程 （ 1）進戶電源線， 5 年更換一次；配電箱每 2 年大修；高層母排， 8 年大修，更換或部分更換。 （ 2）消防、生活水泵、配電間等設備，除日常保養(yǎng)外， 2 年檢修一次，視設備磨損程度逐個更新。 電梯設備 （ 1）每年檢修一次， 5 年大修一次，平時保養(yǎng)。 （ 2） 30 年更新。 以上各項大修均需業(yè)主委員會批準，費用由維修基金和業(yè)主籌集解決。 二、中修 中修指不到大修范圍和程序，而小修不能解決的單項修理。其費用較高、工程量較大、修理周期較長的均列入中修的修理范圍。如：屋面局部漏水，個別樓層 衛(wèi)生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水，墻面損壞，墻面滲水，上下管道局部堵塞。 在進行修理時，同樣要進行預、結(jié)算。 工程管理 17 完工后，進行驗收，并要有一定的審批手續(xù)。 三、小修 以服務為宗旨，解決業(yè)主和住戶實際困難為目的，做到及時、保質(zhì)、實用為原則，小修范圍： 私人住宅 （ 1）電器方面：熔斷絲、瓷插座插頭、空氣開關(guān)、漏氣開關(guān)、電源插頭座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機、錄像機、攝影機、空調(diào)器、冰箱、洗衣機、微波爐、烘干機等故障、損壞，協(xié)助向外聯(lián)系修理。 （ 2）給、排水方面： 各種龍頭失靈故障，各種水閘滲油和損壞，上、下水道堵塞不暢，各種配件失靈和損壞，上水管漏，水表故障（煤氣表故障負責向外聯(lián)系）。 （ 3）配套設備：熱水器的保養(yǎng)和維修（整機報廢，業(yè)主自行購置或代購更換）；脫排油煙機保養(yǎng)維修（整機報廢，為主自行購置或代購更換）；對講電話、可視電話負責向外聯(lián)系修理。 （ 4）少量面磚、地磚、瓷磚損壞的更換，小面積的木質(zhì)地板修理和更換，木質(zhì)門窗和鋁合金門窗的修理。負責向外聯(lián)系，修配和更換及開啟各種門鎖。 （ 5）其他修理服務。 共用部位 消防設施修理，門窗、地磚的修理，電表箱、電話箱、 總水 閥 的修理，電子門修理等。 費用處理：在保修期內(nèi)免費服務；過保修期后進行有償修理，按標準收費。 （備注： 1 以上大、中、小修理的范圍及更換、更新年限，根據(jù)實際情況減少或增加。 2 費用除正常保修范圍內(nèi)的修理外，其他均應報業(yè)主委員會通過后實行。） 四、 設施、設備保養(yǎng)規(guī)程 （一） 公共區(qū)域設施維修保養(yǎng) 規(guī) 程 一、 外墻、圍墻 ，發(fā)現(xiàn)面磚損壞，及時修復。 ，如陽臺底部等處刷一次涂料。 、欄桿等油漆一次。 二、小區(qū)道路 的各種標志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。 ，發(fā)現(xiàn)缺損或裂縫，及時做好修補。 三、內(nèi)部大堂、走道及樓梯 、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損壞，應及時修復。 工程管理 18 。 。 四、樓頂屋面 ，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時修復。 。 檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 五、 樓內(nèi)電井低壓配電設備 ，檢查設備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設施狀況。 。 。 。 、絕緣及繼電氣試驗。 。 六、煤氣設備 ，發(fā)現(xiàn)有泄漏現(xiàn)象及時報煤氣公司修復。 有煤氣管道和表具接口，查驗是否漏氣。 七、照明燈具 。 ，并進行清潔工作。 ，制定合理的選材方案。 八 、避雷裝置 。 （委托避雷裝置檢測所）。 九 、其它 。 ，每年對所有的門銷進行一次檢查修繕。 ，管理公司和 業(yè)主辦公室及未出租 /售單元的門窗進行一次檢查。 （二） 設備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 一、 干式變壓器保養(yǎng) 目的： 確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。 職責： 工程管理 19 （ 1） 維修部 每年組織一次 干式變壓器保養(yǎng)。 （ 2） 操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。 內(nèi)容 （ 1） 先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。 A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。 B、逐負荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。 C、斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān) ，并上鎖，掛標示牌 D、用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。 （ 2） 檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產(chǎn)生的噪音。 （ 3） 檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應予更換 （ 4） 緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。 （ 5） 檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。 （ 6） 用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。 （ 7） 檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。 （ 8） 斷 開高壓側(cè)接地開關(guān)，用 2500V 搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于 300 兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于 10 兆歐。 （ 9） 檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。 （ 10） 合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。 （ 11） 做好保養(yǎng)記錄。 安全注意事項 （ 1） 操作高壓開關(guān)應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。 （ 2） 搖測絕緣電阻必須由兩人進行。 相關(guān)文件 （ 1） 電力變壓器保養(yǎng)記錄 二、 風機的保養(yǎng) 目的： 確保風機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。 范圍：每半年對大廈所有風機進行一次全面保養(yǎng)，同時，應對風機控制柜風閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。 職責： ： 工程管理 20 并 負責日常保養(yǎng)， 維修部 機電 維修工 負責按計劃維修保養(yǎng)。 內(nèi)容： （ 1） 保養(yǎng)前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。 （ 2） 手搖轉(zhuǎn)動風輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。 （ 3） 檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。 （ 4） 清潔風葉，機殼外部及電機外表面。 （ 5） 向各轉(zhuǎn) 動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。 （ 6） 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。 （ 7） 檢查風機控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。 （ 8） 檢查風閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。 （ 9） 合上風機主電源，檢查電源指示應正常。 （ 10） 開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應正常，運轉(zhuǎn)時應無異樣聲音。 （ 11） 每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。 相關(guān)文件及記錄：風機半年保養(yǎng)記錄。 三、 水泵定期保養(yǎng) 目的 ： 確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。 適用范圍 ： 所有大廈安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。 職責： 并 負責日常維護保養(yǎng)， 維修部 機電 維修工 負責按計劃維修保養(yǎng)。 內(nèi)容 （ 1） 生活水泵每周進行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負責），每半年進行一次全面保養(yǎng)（由 維修部負責）。 （ 2） 消防水泵和噴淋泵、補壓泵每 2 周進行一次試運行（由管理處負責），運行時間 10－ 15 分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達 6M 以上，每半年進行一次全面保養(yǎng)。 （ 3） 排污泵每半年進行一次全面保 養(yǎng)。 （ 4） 水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。 （ 5） 泵體的保養(yǎng)： A、檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。 B、補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應予更換 C、檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。 D、聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應予更換。 E、緊固機座螺絲并防銹處理。 F、生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。 工程管理 21 （ 6） 電機的保養(yǎng) A、外觀應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。 B、拆開 電機接線盒內(nèi)的導線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機繞組相與 相，相對地間的絕緣電阻值應不低于 兆歐。 C、電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應牢固緊密。 （ 7） 閥門、管道及附件的保養(yǎng) A、各個閥門的開關(guān)應靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。 B、單向閥動作應靈活，閥體內(nèi)外無漏水。 C、壓力表指示準確，表盤清晰。 D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。 E、點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應予更正。 控