【正文】 工 程 維 修 部 工 作 手 冊(cè) （振頭大廈物業(yè)公司工程維修部手冊(cè)試運(yùn)行版） 一： 工程維修部質(zhì)量 /服務(wù) 目標(biāo) 維修服務(wù)滿意率 設(shè)備設(shè)施完好率 請(qǐng)修及時(shí)率 請(qǐng)修合格率 維修服務(wù)滿意率 = ————————————— 100%，不得低于 85% 。 設(shè)備設(shè)施完好率 = —————————————— 100%，不得低于 98%； 請(qǐng)修及時(shí)率 =————————— ——————— 100%，不得低于 95%； 請(qǐng)修合格率 = —————————— 100%，不得 低于 95%。 二： 維修部組織架構(gòu)圖 土建二裝綜合班 每月檢查中完好的設(shè)備設(shè)施數(shù)量 對(duì)維修服務(wù)及時(shí)感到滿意的業(yè)主人數(shù) 每月一次請(qǐng)修合格次數(shù) 每月請(qǐng)修總次數(shù) 客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù) 對(duì)維修服務(wù)滿意的業(yè)主人數(shù) 總設(shè)備設(shè)施數(shù)量 客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù) 物業(yè) 管理處 總 經(jīng)理 工程維修部經(jīng)理 工程維修部調(diào)度主管 強(qiáng)弱電綜合班 給排水綜合班 工程維修部經(jīng)理 工作職責(zé)： 在 物業(yè)管理處 的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé) 工程維修 部 的各項(xiàng)工作。 負(fù)責(zé) 物業(yè)管理處 所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等 技術(shù) 和 管理 工作 。 負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng) 管理 制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量 管理 體系在本部門有效運(yùn)行 。 負(fù)責(zé)向 業(yè)主 提供日常維修 等服務(wù) 。 負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班 的工作進(jìn)行檢查 和 指導(dǎo) 。 負(fù)責(zé) 業(yè)主 裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn) 收工作 。 負(fù)責(zé)參與 大廈 工程驗(yàn)收交接工作及制定 大廈 工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織 大廈 的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作 。 負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作 。 對(duì)采購(gòu)物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià) 。 負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購(gòu)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報(bào) 物業(yè)管理處 總經(jīng)理批準(zhǔn) 。 1負(fù)責(zé)本部門 水、電 、 土 等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合 物業(yè)管理處 組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。 1監(jiān)督、組織實(shí)施與 物業(yè)管理處 管理 有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。 1全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量 管理 體系的正常運(yùn)作提供保障 。 1負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。 1組織領(lǐng)導(dǎo)工程 維修部 人員的崗位培訓(xùn) 和技術(shù) 培訓(xùn) 。 基本要求： 1)保證工程維修部日常工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 2)保證大廈設(shè)施設(shè)備公司日常運(yùn)作。 3)保證 物業(yè)管理處 總經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。 工程維修部 調(diào)度 主管 工作職責(zé)： 1)配合工程維修經(jīng)理的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。 2)配合 工程維修部 經(jīng)理主持 全面工作，包括加強(qiáng)安全管理和教育，建立安全制度，防止事故發(fā)生；負(fù)責(zé)部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核；負(fù)責(zé)指揮日常維修保養(yǎng)；下屬員工工作的檢查督導(dǎo)；負(fù)責(zé)維修工具及日常消耗品控制管理等。 3) 配合工程維修部經(jīng)理 組織制定設(shè)備設(shè)施維修計(jì)劃和方案；參與二裝 實(shí)施及改進(jìn)的策 劃。 4) 配合工程維修部經(jīng)理 掌握人員及設(shè)備狀況，審核各種運(yùn)行記錄，掌握能耗規(guī)律，及時(shí)處理異常情況。 5) 配合工程維修部經(jīng)理 定期檢查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，不斷改進(jìn)設(shè)備缺陷，支持下屬合理的技術(shù)改造，使設(shè)備日趨完善。 6) 配合工程維修部經(jīng)理 健全各項(xiàng)規(guī)章制度，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，提高管理水平。 7) 配合工程維修部經(jīng)理 現(xiàn)場(chǎng)檢查維修點(diǎn)的工作情況，收集業(yè)主意見(jiàn)，不足之處即時(shí)跟進(jìn)。 8) 配合工程維修部經(jīng)理 定期召開(kāi)維修部會(huì)議，指正工作中的不足之處，聽(tīng)取匯報(bào)總結(jié)，布置工作，了解員工生活、工作、思想等實(shí)際情況，并盡量幫助解決。 9)負(fù)責(zé)工程方面技術(shù)圖紙、文件和設(shè)備檔案的接管和歸檔工作。 10) 配合工程維修部經(jīng)理 指揮突發(fā)性設(shè)備設(shè)施的搶修工程。 11) 配合工程維修部經(jīng)理 負(fù)責(zé)外委工程的立項(xiàng)，工程施工督導(dǎo)及驗(yàn)收移交工作。 12) 配合工程維修部經(jīng)理 負(fù)責(zé)大廈 內(nèi)工程維修方面各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。 13)定期向維修部 經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 基本要求： 1)保證設(shè)備設(shè)施完好率達(dá) 98%以上。 2)保證水、電、氣供應(yīng)順暢，不發(fā)生工程維修方面較大的責(zé)任事故；出現(xiàn)意外情況及時(shí)修復(fù)，不影響業(yè)主正常 工作和生活及物業(yè)公司 日常運(yùn)作。 強(qiáng) 弱電綜合班 工作職責(zé)： 1)配合調(diào)度主管 的各項(xiàng)工作安排、聽(tīng)從指揮、接受監(jiān)督，認(rèn)真完成任務(wù)并配合其它部門工作。 2)負(fù)責(zé)對(duì)種類公共設(shè)施按時(shí)進(jìn)行維修，確保強(qiáng)弱電設(shè)備 正常使用功能，組織對(duì)各類突發(fā)性故障進(jìn)行搶修，及時(shí)合理解決業(yè)主的請(qǐng)修。 3)及時(shí)處理各種突發(fā)事故，并做好記錄。 4)向 調(diào)度 主管報(bào)告工作情況、每月的材料使用情況等。 5)對(duì)維修中的一些整改項(xiàng)目，提出合理化建議。 6)負(fù)責(zé)大廈 內(nèi)的供配電的正常運(yùn)行，保證正常供電。 7)對(duì)各供配電房進(jìn)行巡檢工作，每月將各電房運(yùn)行記錄表整理歸檔，呈報(bào)管理處。 8)定期對(duì)設(shè)備房及 設(shè)備進(jìn)行清潔除塵、維護(hù)保養(yǎng)工作。 9)向主管報(bào)告設(shè)備的運(yùn)行情況及保養(yǎng)情況；根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)設(shè)備設(shè)施的改造提出合理化建議。 10)節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實(shí)際情況做好節(jié)水節(jié)電工作；按規(guī)定對(duì)大廈的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設(shè)備設(shè)施完好。 11)執(zhí)行公司及管理處工作計(jì)劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。 12)完成主管及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。 基本要求： 1）及時(shí)修復(fù)電、氣故障，保證業(yè)主 工作和生活及大廈物業(yè) 工作需要。 2）準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注 重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 3) 保證 大廈 內(nèi)正常供電，不出現(xiàn)供電方面大的責(zé)任事故。 4) 通過(guò)維護(hù)保養(yǎng)保證設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行。 給排水綜合班 工作職責(zé)： 在 工程維修主管調(diào)度指導(dǎo) 下， 對(duì) 空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。 制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。 填寫(xiě)本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外 委項(xiàng)目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）監(jiān)督 。 負(fù)責(zé) 業(yè)主給排水的請(qǐng)修 。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng) 各類圖紙和資料的收集、分類。 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī) 盤管 ）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助 強(qiáng)弱 電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助 強(qiáng)弱 電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 1 在供暖期負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。 1負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 基本要求： 1）及時(shí)修復(fù)給排水和空調(diào) 及暖氣 ，保證業(yè)主工作和生活及大廈物業(yè)工作需要。 2）準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 3) 保證大廈內(nèi)正常供水，不出現(xiàn)供水方面大的責(zé)任事故。 4) 通過(guò)維護(hù)保養(yǎng)保證設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行。 土建二裝 綜合班 工作職責(zé)： 1) 在 工程維修主管調(diào)度指導(dǎo) 下， 對(duì)土建， 大廈 地面墻面天花，樓外墻體，廣場(chǎng)路面的整修。 2)配合工程維修部經(jīng)理主持二裝的全面工作，包括二裝前期的審圖及改圖的跟進(jìn)， 二裝中期的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工工序和施工進(jìn)度及成品保護(hù)，二裝后期的最終圖紙的收集和繪制，及現(xiàn)場(chǎng)的清理。 3) 配合工程維修部經(jīng)理 組織制定大廈結(jié)構(gòu)設(shè)施維修計(jì)劃和方 案 。 4) 11) 配合 工程維修主管調(diào)度 負(fù)責(zé)外委建設(shè)及修繕結(jié)構(gòu)工程的立項(xiàng)，工程施工督導(dǎo)及驗(yàn)收移交工作。 5) 在 工程維修主管調(diào)度指導(dǎo) 下 定期檢查 大廈 地面墻面天花，樓外墻體，廣場(chǎng)路面 。 基本要求： 1)保證大廈設(shè)施正常使用 ； 2) 保證大廈 地面墻面天花，樓外墻體，廣場(chǎng)路面的平整和美觀 。 不影響業(yè)主正常工作和生活及物業(yè)公司日常運(yùn)作。 3)保證大廈內(nèi)二裝工作正常進(jìn)行和完成。 4)保證物業(yè)管理處外委建設(shè)及修繕結(jié)構(gòu)工程進(jìn)行和完成。 三： 工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn) 目的： 確保所需維修項(xiàng)目的及時(shí)進(jìn)行，高質(zhì)量地完成 維修，滿足業(yè)主的服務(wù)要求，保證小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。 適用范圍： 大廈 內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公共部分維修過(guò)程的檢驗(yàn)。 業(yè)主（住戶）委托的各種維修的維修過(guò)程檢驗(yàn)。 職責(zé)： 調(diào)度主管 每日對(duì)《維修單》進(jìn)行檢驗(yàn)。 調(diào)度主管 負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及公共部位的巡檢，組織對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題實(shí)施 整改。 大廈 客服部負(fù)責(zé)對(duì)客戶請(qǐng)修工作進(jìn)行回訪。 基本內(nèi)容： 維修過(guò)程的檢驗(yàn)要求： 維修服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)：如無(wú)特殊情況從接到維修要求起至到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)時(shí) 間不超過(guò) 15 分鐘。如有特殊情況 15 分鐘到達(dá)不了的及時(shí)和業(yè)主聯(lián)系說(shuō)明情況并得到業(yè)主的認(rèn)可。維修時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定。一般性維