【正文】 天陽物業(yè) 工程維修部工作手冊工程維修部崗位說明 工程維修部經(jīng)理崗位職責(zé)崗位名稱工程部經(jīng)理定 員1人直接上級(jí)分管副總所轄人數(shù)所屬部門工程部直接下級(jí)工程部主管崗位職責(zé) 制訂每月工作計(jì)劃，做好檢查考核記錄。 負(fù)責(zé)制定每月工程備品及耗材的申購計(jì)劃，并定期對供應(yīng)供貨商進(jìn)行考評(píng)。 熟悉、掌握公司各管理處的房屋、公共部位、配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的基本情況。 協(xié)助各管理處建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，編制房屋本體、公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，確保完好與正常運(yùn)行，并負(fù)責(zé)定期檢查與監(jiān)督。 制定監(jiān)視和測量裝置檢定周期表，組織各管理處實(shí)施并建立監(jiān)視和測量裝置臺(tái)帳。 負(fù)責(zé)協(xié)助各管理處的工程技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備資料的收集、整理、歸檔工作。 組織物業(yè)的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)物業(yè)的交付驗(yàn)收工作及驗(yàn)收問題的處理。 負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目的實(shí)施、驗(yàn)收、回訪等工作。 接待業(yè)主對房屋本體、設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量投訴，做好記錄并妥善處理。 負(fù)責(zé)聯(lián)系開發(fā)公司、施工單位及時(shí)完成保修項(xiàng)目和進(jìn)行遺留問題處理。1 組織制定年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。1 負(fù)責(zé)對各管理處工程設(shè)備管理情況進(jìn)行抽檢。1 負(fù)責(zé)管煤、市政、自來水、電力局等公用事業(yè)單位的業(yè)務(wù)處理和事故協(xié)調(diào)處理。1 負(fù)責(zé)本部門員工的工作安排和工作考核。1 完成上級(jí)下達(dá)的的其他任務(wù)。崗位要求基本要求25歲以上，50歲以下，具備吃苦耐勞精神；有較強(qiáng)的工作組織性、紀(jì)律性；有較強(qiáng)的溝通能力、組織能力。從事工程管理3年以上工作經(jīng)歷，助理以上職稱，有水電、電梯等技術(shù)證書輔助技能熟悉電腦及各類軟件的操作品質(zhì)要求思想品質(zhì)優(yōu)秀學(xué)歷要求大專及以上身體要求身體健康2工程維修部主管崗位職責(zé)崗位名稱維修部主管定 員1人直接上級(jí)工程部經(jīng)理所轄人數(shù)所屬部門工程維修部直接下級(jí)維修員崗位職責(zé)執(zhí)行工程部經(jīng)理指示，確保所管系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是首要任務(wù)；對下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，每天作如下檢查：（1） 重要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。（2） 下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。（3） 現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及整改狀況。（4） 實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施。（5） 掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理；當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障或影響正常使用時(shí)，迅速到現(xiàn)場組織處理，并及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告。負(fù)責(zé)實(shí)施所管系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃，備品、備件計(jì)劃定期報(bào)送工程經(jīng)理審定。負(fù)責(zé)制定所管系統(tǒng)運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下節(jié)省能耗。認(rèn)真落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程、員工守則、設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈，不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水，使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。了解下屬員工技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，經(jīng)常對下屬員工進(jìn)行溝通和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。改進(jìn)不合理設(shè)備的性能，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷，對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出可行方案。負(fù)責(zé)住宅裝修管理檢查和驗(yàn)收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全、裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀、符合規(guī)范要求。完成上級(jí)下達(dá)的的其他任務(wù)。崗位要求基本要求25歲以上，50歲以下，具備吃苦耐勞精神；有較強(qiáng)的工作組織性、紀(jì)律性；有較強(qiáng)的溝通能力、組織能力。從事小區(qū)工程維修3年以上工作經(jīng)歷輔助技能熟悉電腦及各類軟件的操作品質(zhì)要求思想品質(zhì)優(yōu)秀學(xué)歷要求大專及以上 身體要求身體健康工程維修部維修工崗位職責(zé)崗位名稱工程部維修工定 員直接上級(jí)工程部主管所轄人數(shù)所屬部門工程維修部直接下級(jí)崗位職責(zé) 熟悉小區(qū)供電、消防、中控和機(jī)電設(shè)備等系統(tǒng)。 負(fù)責(zé)對公共照明、管線的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)工作。 為業(yè)主提供有償維修服務(wù)。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)水、電表的管理及抄表工作。 負(fù)責(zé)配合保安隊(duì)對消防、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障配合專業(yè)單位及時(shí)維修。 負(fù)責(zé)供配電設(shè)備、地下室風(fēng)機(jī)、水泵等機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障配合專業(yè)單位及時(shí)修理。 負(fù)責(zé)對電梯進(jìn)行巡視和定期保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)系電梯公司限期解決，并為電梯公司提供必要的協(xié)助。 運(yùn)行中電梯突然出現(xiàn)故障，應(yīng)盡快趕到現(xiàn)場，按照應(yīng)急預(yù)案處理 負(fù)責(zé)給排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本體、附屬設(shè)施、道路的檢查、維修和保養(yǎng)工作。 為業(yè)主提供有償管道維修安裝、土建修繕服務(wù)。1 負(fù)責(zé)對給排水系統(tǒng)的檢查、維護(hù)保養(yǎng)工作，以及做好水泵房日常保養(yǎng)工作。1 熟悉小區(qū)內(nèi)房屋本體、附屬設(shè)施、給排水、消防用水設(shè)施，以及各類管路走向，閥門控制范圍。1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的水表管理及每月的抄表工作。1 負(fù)責(zé)處理房屋滲漏和業(yè)主裝修過程中出現(xiàn)的滲漏問題。1 履行24小時(shí)應(yīng)急搶修職責(zé)。1 完成上級(jí)下達(dá)的其他任務(wù)。 崗位要求基本要求25歲以上，50歲以下，具備吃苦耐勞精神；從事物業(yè)管理行業(yè)2年以上工作經(jīng)歷，有水電安裝上崗證書。輔助技能能閱讀工程技術(shù)圖紙品質(zhì)要求思想品質(zhì)優(yōu)秀學(xué)歷要求高中及以上身體要求身體健康工程維修部服務(wù)流程工程部上門維修操作流程：用戶報(bào)修(電話\上門)維修人員實(shí)施維修物 業(yè) 管 理 處用戶簽字確認(rèn)。驗(yàn)收客戶接待填寫*派工單*一式二份并預(yù)約維修時(shí)間第一聯(lián)交與客戶部第二聯(lián)交與工程主管工程主管簽收派工單指派維修人員維修工程部日常工作內(nèi)容與各類計(jì)劃：每天巡視周 檢中央空調(diào)運(yùn)行情況生活水泵運(yùn)行情況電梯運(yùn)行情況游泳池循環(huán)泵運(yùn)行情況路面人行道。砼道樓梯間墻面扶手?；◢弾r的維護(hù),各單元樓道燈。燈罩。聲控開關(guān)。小區(qū)路面。澆花水龍頭等各配電柜線路的檢查維護(hù).發(fā)現(xiàn)問題立即處理，月 計(jì) 劃季度計(jì)劃電梯水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修。更換預(yù)算公共能耗。及實(shí)際需要維修的費(fèi)用雨水口。雨水井。污水井。化糞池。閥門井等室外消防栓。水泵接合器；隔熱層破損。防水層破損造成屋面滲漏。屋面積水疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。室內(nèi)消火栓（箱）的維護(hù)及檢修。半 年 計(jì) 劃公用地面的維修改造。公共墻。門廳的墻。 天棚維護(hù)樓梯間墻面。扶手。臺(tái)階的維護(hù).隔熱層破損。防水層破損造成屋面滲漏。屋面積水污廢水管接口及砂眼漏；管道堵塞、破裂；固定碼松脫等對生活水箱進(jìn)行消毒。生活泵。消防泵進(jìn)行保養(yǎng).每半年對所有線路檢修一遍年 計(jì) 劃房屋承重結(jié)構(gòu)部位。外墻起鼓脫落的修補(bǔ).外墻局部滲漏。外墻大面積滲。外墻面的翻新.各線路的檢查維護(hù)。燈具的維修及更新.對屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維修潛污泵拆卸泵體。檢查密封情況,更換機(jī)械油.生活泵。消防泵。電動(dòng)機(jī)等各元件的檢修所有電梯年度保養(yǎng)及年審電動(dòng)設(shè)備、操作規(guī)程 操作前應(yīng)先測量三相電源電壓是否偏低，三相電壓是否平衡。要檢查禁錮螺栓有無卡阻、損壞或磨耗現(xiàn)象。 在操作中應(yīng)注意，在啟動(dòng)中和運(yùn)行后的電動(dòng)機(jī)具，音響和震動(dòng)是否正常，要檢查電動(dòng)機(jī)層裝風(fēng)葉的扇風(fēng)情況是否良好。 開始正常運(yùn)行后要測量三相電流表的負(fù)荷電流是否一樣，其表針的指示位置有無反常現(xiàn)象。電動(dòng)機(jī)及其起動(dòng)電氣設(shè)施有無過熱和焦味，應(yīng)檢查各部軸承有無過熱現(xiàn)象。 應(yīng)經(jīng)常檢查電表，有無失效現(xiàn)象，操作開關(guān)及保險(xiǎn)絲等零件是否完完好。導(dǎo)電體有無過熱變質(zhì)現(xiàn)象。電氣電機(jī)設(shè)施的金屬外殼接地保護(hù)是否完好，選掛的保險(xiǎn)絲容量是否正確、壓合的是否妥當(dāng)。發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)予以修好，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。 要檢查軸承室有無進(jìn)水或缺油，有無過熱或噪音、轉(zhuǎn)動(dòng)部分是否良好。如聯(lián)軸器、金屬鏈條和齒輪有無磨損現(xiàn)象以及電動(dòng)機(jī)或機(jī)具的緊錮螺釘是否齊全，有無松動(dòng)不全現(xiàn)象。要檢查水泵有無漏水，泵輪和風(fēng)輪有無磨殼現(xiàn)象，并對“癥”進(jìn)行修理。配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。 主管、工程、每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。 工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、禁錮接線端子等保養(yǎng)工作。 各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響小區(qū)正常原則，特殊情況須報(bào)告管理處和主管，及時(shí)通知受影響的用戶。一、 電房倒閘操作制度 停電拉閘操作必須按照開關(guān)—負(fù)荷側(cè)刀閘—進(jìn)線側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時(shí)，應(yīng)先停低壓，后停高壓。送電時(shí)先送高壓，后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)（刀閘），為防止誤操作，高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝閉鎖。 倒閘操作由操作人填寫操作表，每張操作表只能填寫一個(gè)操作任務(wù)，下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作表內(nèi)： 應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘 檢查開關(guān)和刀閘的位置 檢查負(fù)荷分配 檢查接地線是否拆除 裝拆接地線 安裝或拆除控制回路，電壓互感器回路的保險(xiǎn)器 切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無電壓等 倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行，其中一人對設(shè)備較為熟悉者作監(jiān)護(hù)。 操作中發(fā)生疑問時(shí)，不準(zhǔn)擅自更改操作，不準(zhǔn)隨意解除閉鎖，應(yīng)立即向主管負(fù)責(zé)人報(bào)告，弄清楚后再操作。 電器設(shè)備停電后，即使是事故停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前