【正文】 信德物業(yè)公司工程維修工作制度流程手冊 編 制： 辛 山 燕 審 核： 批 準： 編制單位： 宜昌市信德物業(yè)有限公司 編制部門： 業(yè)務 品質部 目 錄 一、 工程組 質量目標詳述 …………… ……………………… …………………………… 3 二、工 程組 組織架構圖 …………………………………………………………………… 4 三、工程組 部門職責 ……………………………………………………………………… 5 峰景物業(yè)服務中心 文件編號： FJZYGC00 工程作業(yè)指導書目錄 版 本 號 / 修改狀態(tài)： A/0 頁 碼 ： 1/2 四、工程組 主管職責 ……………………………………………………………………… 6 五、工程組 維修班長職責 ………………………………………………………………… 7 六、工程組 電工職責 ……………………………………………………………………… 8 七、工程組 水工職責 ……………………………………………………………………… 9 八、工程組 電梯工職責 ……………………………………………………… …………… 10 九、工程組弱電 工 ……………………………………………………………………… … 11 十、工程組 培訓規(guī)程 ……………………………………………………………………… 12 十一、維修人員行為規(guī)范 ………………………………………………………………… 13 十二、工程組 維修人員違規(guī)處罰制度 …………………………………………………… 15 十三、工程組 值班制度 …………………………………………………………………… 16 十四、設備管理卡管理制度 ……………………………………………………………… 18 十五、工程組 工具管理規(guī)程 …… ………………………………………………………… 19 十六、設備、設施管理責任人制度 ……………………………………………………… 21 十七、工程組 技術檔案管理規(guī)定 ………………………………… ……………………… 23 十八、公共設施及改造及維修工作規(guī)程 ………………………………………………… 25 十九、工程組 裝修管理規(guī)定 ……………………………………………………………… 28 二十、業(yè)主保修維修服務工作規(guī)程 ……………………………………………………… 30 二十一、維修過程的檢驗 ………………………………………………………………… 35 二十二、水泵房設備操作規(guī)程 …………………………………………………………… 38 二十三、水泵運行保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………………… 40 二十四、污水處理器操作規(guī)程 …………………………………………………………… 43 二十五、公共設施設備管理規(guī)定 ………………………………………………………… 45 二十六、柴油發(fā)電機操作規(guī)程 …………………………………… ……………………… 49 二十七、柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 51 二十八、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程 …………………………………………………………… 53 二十九、高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程 …………………………………………………………… 55 峰景物業(yè)服務中心 文件編號： FJZYGC00 工程作業(yè)指導書目錄 版 本 號 / 修改狀態(tài)： A/0 頁 碼 ： 2/2 三十、低壓配電柜操作規(guī)程 ……………………………………………………………… 57 三十一、低壓配電設備維修保養(yǎng) 規(guī)程 …………………………………………………… 59 三十二、專變設備房管理規(guī)程 …………………………………………………………… 62 三十三、弱電系統(tǒng)的維 護保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 63 三十四、電梯安全檢測主要標準 ………………………………………………………… 66 三十五、電梯管理規(guī)定 …………………………………………………………………… 69 三十六、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 …………… ………………………………………………… 74 三十七、電梯設備維修規(guī)程 ……………………………………………………………… 78 三十八、工程組 應急規(guī)程 ………………………………………………………………… 80 三十九、供水管理規(guī)程 ………………………………………………………… ………… 82 四十、水箱水池清洗規(guī)程 ………………………………………………………………… 85 四十一、電梯故障困人救援規(guī)程 ………………………………………………………… 87 四十二、配電房維護保養(yǎng)流程圖 ……………………………………………………… … 88 四十三、 工程 保修管理作業(yè)指引 ………………………………………………………… 89 一、 工程組 質量目標詳述 ≥ 95% （完好設備臺數(shù) /設備總臺數(shù) *100%） ≥ 95% (按時完成維修工作單總數(shù) /接單總數(shù) *100%) ≥ 95% （維修服務合格總單數(shù) /維修服務總單數(shù) *100%） 100% （業(yè)戶投訴處理總數(shù) /業(yè)戶投訴總數(shù) *100%） 二、 工程組 組織架構 三、 工程組 部門職能 工程組主管 班長 強電工 服務中心經(jīng)理 弱電工 電梯工 水工 設備維護、運行： 負責物業(yè)的房屋及其設備設施的管理、運行、維修、保養(yǎng)、改造和節(jié)能降耗工作，并保證正常運轉。 負 責設備設施限時搶修 。 負責物業(yè)的房屋及其設備設施的產權資料和工程技術資料、維修保養(yǎng)記錄的收集整理、存檔。 負責業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作；保持物業(yè)的整體完整。 負責業(yè)主日常報修事項的處理以及根據(jù)本部門的業(yè)務能力提供特約維修服務。 不斷完善物業(yè)管理相關的設備設施選型建議 。 負責測量器具的登記、校對、報檢 。 項目介入： 負責新接管項目房屋主體、設施、設備方面的前期介入（工程情況記錄、提出整改意見、設備選型建議）及接管驗收工作（工程技術資料接管、驗收及資料整理完畢后移交 服務中心 ） 。 組織 服務中心范圍內重大維修、協(xié) 助設備維 護 保 養(yǎng) 招標工作，并對該項目的實施進行監(jiān)管、參與驗收 。 負責與建設單位之間進行物業(yè)的接管、驗收、移交工作，并與建設單位協(xié)商解決工程質量問題。 人員管理： 草擬各類工程技術人員、維修人員的任職資格 。 負責 服務中心 各類工程技術人員、維修人員的業(yè)務培訓、業(yè)務考核 。 協(xié)助配合： 協(xié)助前期物業(yè)部開展前期介入工作 。 協(xié)調與供水、供電等部門的關系 。 制度建設： 制定房屋及設施、設備前期介入、接管驗收的方案 。 向品質部提供不斷完善房屋、設施、設備的管理制度、維修養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程和檢驗標 準的建議 。 收集相關的法律、法規(guī)、 國家強制標準及更新內容，及時向 上級 提出發(fā)放和更新制定并不斷完善業(yè)主室內維修的項目范圍、工作規(guī)范、作業(yè)標準 。 四、 工程組 主管職責 任職要求： 45 歲以下，持 有效技術類操作證、中級 以上職稱，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗，能編制相關工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。 直接上司： 服務中心 經(jīng)理 直接下屬：維修班班長 主要職責與權限 服務中心 經(jīng)理領導下負責組織安排本部門所屬電工、水工、電梯維修工，弱電工對物業(yè)小區(qū)的房屋及配套設備、設施進行日常運行操作、維修、保養(yǎng)以及處理業(yè)主報修事宜等具體工作。 定工程組 年度、月度維修保養(yǎng)計劃并組織實施，并報 服務中心 經(jīng)理審批。 \設施的物業(yè)清單 ,設備臺 帳 建立 ,標識卡的制作。 ,節(jié)約成本 ,控制費用開支。 ，并作好相關記錄。 、設備零配件采購計劃，報 服務中心 經(jīng)理審批后備案。 、設備零配件組織人員進行檢驗和試驗。 . ，同時解答裝修有關問題。 。 ； 10 負責對分包方服務質量的監(jiān)督檢查。維護好物業(yè)的整體利益。 。 。 。 ，交工程管理部審核。 ，經(jīng)公司審批后實施改造。 16. 負責完成 服務中心 經(jīng)理布置的其它工作 。 五、 工程組 維修班班長職責 任職要求： 45 歲以下， 、電氣 運行、燃氣、房屋、土建門窗等方面的維修管理知識與操作技能； 的操作證。 2 年以上。 直接上司：工程組 主管 直接下屬：維修人員 主要職責與權限 、供電及其它公共設施等維護檢修工作的具體安排和實施。 、服務質量是否符合要求，并做好設備設施、日常工作的檢查記錄和維修保養(yǎng)記錄，服務質量檢查記錄和本班每日的工作日志。 。 ，提出設備設施存在的問題、隱患和相關的改進措施及建 議。 、電表數(shù)據(jù)上報部門主管。 、井、池檢查疏通清理工作。 、指導和協(xié)助本班維修人員對具體工作的落實。 ，并對維修保養(yǎng)服務質量承擔主要責任。 。 六、 工程組 電工職責 任職要求： 45 歲以下，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗，能編制相關工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責與權限 1．負責物業(yè)區(qū)域內高壓供電、低壓配電、線路、控制柜、操作箱及其附屬設施的巡視檢查、維修保養(yǎng)配電值班工作。 2．負責辦公及公共區(qū)域、設備機房的照明設備和線路以及事故照明設備的巡查、維修工作。 3．負責處理業(yè)主反映的有關電氣維修方面的工作。 4．負責解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈，應急照明、臨時用電等電氣設備的用電監(jiān)護和維修工作。 5．負責每月定期查抄電表讀數(shù)，并同時檢查電表工作是否正常。 6．負責做好日常工作檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 7．負責對本崗位所轄范圍內發(fā)現(xiàn)的異常情況和隱患及時處理，處理不了及時上報部門主管。 8．負責保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用電器材不丟失、不損壞。 9．負責做好所管轄責任區(qū)及其設備設施的清潔衛(wèi)生工作。 10．嚴格執(zhí)行安全用電的操作規(guī)程，保證用電設備的正常運行。 11．完成部門主管交辦的其它工作。 七、 工程組 水工職責 任職要求： 具有實際的水暖、給排水系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲 得 相關專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責與權限 1．負責物業(yè)區(qū)內的給排水、消防水系統(tǒng)設備、設施的巡視檢查、維修保養(yǎng)工作。 2．負責處理業(yè)主反映的戶內有關水暖方面的維修工作，以及燃氣管道和設備的安全使用的監(jiān)督檢查。 3．負責物業(yè)區(qū)內的排水管、排水井以及化糞池的疏通、清理工作。 4．負責每月的水表查抄記錄，并同時檢查水表的工作情況是否正常。 5．負責生活二次供水設備設施的運行、檢查、巡視，并配合衛(wèi)生防疫部門的水質檢測和水池清洗、消毒工作，并負責污水處理器的保養(yǎng)。 6．負責做好設備設施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 7．負責做好設備設施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 8．負責對本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時處理，解決不了 的問題及時報告部門主管。 9．負責做好所管轄責任區(qū)及其設備及設備房的清潔衛(wèi)生工作。 10．負責保管好使用的工具、圖紙、儀表、材料不丟失，不損壞。 11．負責完成部門主管交辦的其它工作 。 八、 工程組 電梯工職責 任職要求： 具有實際電梯維修、保養(yǎng) 管理知識與操作技能，獲 得 相關專業(yè)維護操作的操作證 ， 本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責與權限 ，實行 24 小時值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排擾解難。 ，每日巡檢二 次。 ，熟悉電梯內部構造，做好電梯的維修保養(yǎng)工作。 、機房的 清潔、保養(yǎng)及巡視檢查，實行電梯定期保養(yǎng)制度，作好維修保養(yǎng)記錄。 ，應在樓轎門處掛停用標識牌，嚴禁違章操作，保證檢修安全，電梯在運行中發(fā)生停機故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴解救轎廂內人員、搶修設備，減低對業(yè)主的影響。 ，及時查明原因，立即排除。特殊原因無法排除的，立即報告上級盡快解決。 ，并向領班報告工作情況，按時完成工作，不得無故拖延。 級交辦的其他工作。 九、 工程組 弱電工職責 任職要求： 具有實際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲 得 相關專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責與權限 服務 區(qū)內弱電系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)工作。 2. 按要求做好責任區(qū)日常巡查