【正文】 信德物業(yè)公司工程維修工作制度流程手冊(cè) 編 制： 辛 山 燕 審 核： 批 準(zhǔn)： 編制單位： 宜昌市信德物業(yè)有限公司 編制部門： 業(yè)務(wù) 品質(zhì)部 目 錄 一、 工程組 質(zhì)量目標(biāo)詳述 …………… ……………………… …………………………… 3 二、工 程組 組織架構(gòu)圖 …………………………………………………………………… 4 三、工程組 部門職責(zé) ……………………………………………………………………… 5 峰景物業(yè)服務(wù)中心 文件編號(hào)： FJZYGC00 工程作業(yè)指導(dǎo)書目錄 版 本 號(hào) / 修改狀態(tài)： A/0 頁 碼 ： 1/2 四、工程組 主管職責(zé) ……………………………………………………………………… 6 五、工程組 維修班長職責(zé) ………………………………………………………………… 7 六、工程組 電工職責(zé) ……………………………………………………………………… 8 七、工程組 水工職責(zé) ……………………………………………………………………… 9 八、工程組 電梯工職責(zé) ……………………………………………………… …………… 10 九、工程組弱電 工 ……………………………………………………………………… … 11 十、工程組 培訓(xùn)規(guī)程 ……………………………………………………………………… 12 十一、維修人員行為規(guī)范 ………………………………………………………………… 13 十二、工程組 維修人員違規(guī)處罰制度 …………………………………………………… 15 十三、工程組 值班制度 …………………………………………………………………… 16 十四、設(shè)備管理卡管理制度 ……………………………………………………………… 18 十五、工程組 工具管理規(guī)程 …… ………………………………………………………… 19 十六、設(shè)備、設(shè)施管理責(zé)任人制度 ……………………………………………………… 21 十七、工程組 技術(shù)檔案管理規(guī)定 ………………………………… ……………………… 23 十八、公共設(shè)施及改造及維修工作規(guī)程 ………………………………………………… 25 十九、工程組 裝修管理規(guī)定 ……………………………………………………………… 28 二十、業(yè)主保修維修服務(wù)工作規(guī)程 ……………………………………………………… 30 二十一、維修過程的檢驗(yàn) ………………………………………………………………… 35 二十二、水泵房設(shè)備操作規(guī)程 …………………………………………………………… 38 二十三、水泵運(yùn)行保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………………… 40 二十四、污水處理器操作規(guī)程 …………………………………………………………… 43 二十五、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 ………………………………………………………… 45 二十六、柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 …………………………………… ……………………… 49 二十七、柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 51 二十八、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程 …………………………………………………………… 53 二十九、高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程 …………………………………………………………… 55 峰景物業(yè)服務(wù)中心 文件編號(hào)： FJZYGC00 工程作業(yè)指導(dǎo)書目錄 版 本 號(hào) / 修改狀態(tài)： A/0 頁 碼 ： 2/2 三十、低壓配電柜操作規(guī)程 ……………………………………………………………… 57 三十一、低壓配電設(shè)備維修保養(yǎng) 規(guī)程 …………………………………………………… 59 三十二、專變?cè)O(shè)備房管理規(guī)程 …………………………………………………………… 62 三十三、弱電系統(tǒng)的維 護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ……………………………………………………… 63 三十四、電梯安全檢測主要標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………………… 66 三十五、電梯管理規(guī)定 …………………………………………………………………… 69 三十六、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 …………… ………………………………………………… 74 三十七、電梯設(shè)備維修規(guī)程 ……………………………………………………………… 78 三十八、工程組 應(yīng)急規(guī)程 ………………………………………………………………… 80 三十九、供水管理規(guī)程 ………………………………………………………… ………… 82 四十、水箱水池清洗規(guī)程 ………………………………………………………………… 85 四十一、電梯故障困人救援規(guī)程 ………………………………………………………… 87 四十二、配電房維護(hù)保養(yǎng)流程圖 ……………………………………………………… … 88 四十三、 工程 保修管理作業(yè)指引 ………………………………………………………… 89 一、 工程組 質(zhì)量目標(biāo)詳述 ≥ 95% （完好設(shè)備臺(tái)數(shù) /設(shè)備總臺(tái)數(shù) *100%） ≥ 95% (按時(shí)完成維修工作單總數(shù) /接單總數(shù) *100%) ≥ 95% （維修服務(wù)合格總單數(shù) /維修服務(wù)總單數(shù) *100%） 100% （業(yè)戶投訴處理總數(shù) /業(yè)戶投訴總數(shù) *100%） 二、 工程組 組織架構(gòu) 三、 工程組 部門職能 工程組主管 班長 強(qiáng)電工 服務(wù)中心經(jīng)理 弱電工 電梯工 水工 設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行： 負(fù)責(zé)物業(yè)的房屋及其設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、改造和節(jié)能降耗工作，并保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 負(fù) 責(zé)設(shè)備設(shè)施限時(shí)搶修 。 負(fù)責(zé)物業(yè)的房屋及其設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料和工程技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄的收集整理、存檔。 負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修的監(jiān)理、檢查工作；保持物業(yè)的整體完整。 負(fù)責(zé)業(yè)主日常報(bào)修事項(xiàng)的處理以及根據(jù)本部門的業(yè)務(wù)能力提供特約維修服務(wù)。 不斷完善物業(yè)管理相關(guān)的設(shè)備設(shè)施選型建議 。 負(fù)責(zé)測量器具的登記、校對(duì)、報(bào)檢 。 項(xiàng)目介入： 負(fù)責(zé)新接管項(xiàng)目房屋主體、設(shè)施、設(shè)備方面的前期介入（工程情況記錄、提出整改意見、設(shè)備選型建議）及接管驗(yàn)收工作（工程技術(shù)資料接管、驗(yàn)收及資料整理完畢后移交 服務(wù)中心 ） 。 組織 服務(wù)中心范圍內(nèi)重大維修、協(xié) 助設(shè)備維 護(hù) 保 養(yǎng) 招標(biāo)工作，并對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)管、參與驗(yàn)收 。 負(fù)責(zé)與建設(shè)單位之間進(jìn)行物業(yè)的接管、驗(yàn)收、移交工作，并與建設(shè)單位協(xié)商解決工程質(zhì)量問題。 人員管理： 草擬各類工程技術(shù)人員、維修人員的任職資格 。 負(fù)責(zé) 服務(wù)中心 各類工程技術(shù)人員、維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考核 。 協(xié)助配合： 協(xié)助前期物業(yè)部開展前期介入工作 。 協(xié)調(diào)與供水、供電等部門的關(guān)系 。 制度建設(shè)： 制定房屋及設(shè)施、設(shè)備前期介入、接管驗(yàn)收的方案 。 向品質(zhì)部提供不斷完善房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理制度、維修養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程和檢驗(yàn)標(biāo) 準(zhǔn)的建議 。 收集相關(guān)的法律、法規(guī)、 國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)及更新內(nèi)容，及時(shí)向 上級(jí) 提出發(fā)放和更新制定并不斷完善業(yè)主室內(nèi)維修的項(xiàng)目范圍、工作規(guī)范、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 。 四、 工程組 主管職責(zé) 任職要求： 45 歲以下，持 有效技術(shù)類操作證、中級(jí) 以上職稱，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，能編制相關(guān)工作計(jì)劃和維修保養(yǎng)工作流程。 直接上司： 服務(wù)中心 經(jīng)理 直接下屬：維修班班長 主要職責(zé)與權(quán)限 服務(wù)中心 經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)組織安排本部門所屬電工、水工、電梯維修工，弱電工對(duì)物業(yè)小區(qū)的房屋及配套設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常運(yùn)行操作、維修、保養(yǎng)以及處理業(yè)主報(bào)修事宜等具體工作。 定工程組 年度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，并報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批。 \設(shè)施的物業(yè)清單 ,設(shè)備臺(tái) 帳 建立 ,標(biāo)識(shí)卡的制作。 ,節(jié)約成本 ,控制費(fèi)用開支。 ，并作好相關(guān)記錄。 、設(shè)備零配件采購計(jì)劃，報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批后備案。 、設(shè)備零配件組織人員進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)。 . ，同時(shí)解答裝修有關(guān)問題。 。 ； 10 負(fù)責(zé)對(duì)分包方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。維護(hù)好物業(yè)的整體利益。 。 。 。 ，交工程管理部審核。 ，經(jīng)公司審批后實(shí)施改造。 16. 負(fù)責(zé)完成 服務(wù)中心 經(jīng)理布置的其它工作 。 五、 工程組 維修班班長職責(zé) 任職要求： 45 歲以下， 、電氣 運(yùn)行、燃?xì)?、房屋、土建門窗等方面的維修管理知識(shí)與操作技能； 的操作證。 2 年以上。 直接上司：工程組 主管 直接下屬：維修人員 主要職責(zé)與權(quán)限 、供電及其它公共設(shè)施等維護(hù)檢修工作的具體安排和實(shí)施。 、服務(wù)質(zhì)量是否符合要求，并做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄和維修保養(yǎng)記錄，服務(wù)質(zhì)量檢查記錄和本班每日的工作日志。 。 ，提出設(shè)備設(shè)施存在的問題、隱患和相關(guān)的改進(jìn)措施及建 議。 、電表數(shù)據(jù)上報(bào)部門主管。 、井、池檢查疏通清理工作。 、指導(dǎo)和協(xié)助本班維修人員對(duì)具體工作的落實(shí)。 ，并對(duì)維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量承擔(dān)主要責(zé)任。 。 六、 工程組 電工職責(zé) 任職要求： 45 歲以下，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，能編制相關(guān)工作計(jì)劃和維修保養(yǎng)工作流程。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責(zé)與權(quán)限 1．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)高壓供電、低壓配電、線路、控制柜、操作箱及其附屬設(shè)施的巡視檢查、維修保養(yǎng)配電值班工作。 2．負(fù)責(zé)辦公及公共區(qū)域、設(shè)備機(jī)房的照明設(shè)備和線路以及事故照明設(shè)備的巡查、維修工作。 3．負(fù)責(zé)處理業(yè)主反映的有關(guān)電氣維修方面的工作。 4．負(fù)責(zé)解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈，應(yīng)急照明、臨時(shí)用電等電氣設(shè)備的用電監(jiān)護(hù)和維修工作。 5．負(fù)責(zé)每月定期查抄電表讀數(shù)，并同時(shí)檢查電表工作是否正常。 6．負(fù)責(zé)做好日常工作檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 7．負(fù)責(zé)對(duì)本崗位所轄范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的異常情況和隱患及時(shí)處理，處理不了及時(shí)上報(bào)部門主管。 8．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用電器材不丟失、不損壞。 9．負(fù)責(zé)做好所管轄責(zé)任區(qū)及其設(shè)備設(shè)施的清潔衛(wèi)生工作。 10．嚴(yán)格執(zhí)行安全用電的操作規(guī)程，保證用電設(shè)備的正常運(yùn)行。 11．完成部門主管交辦的其它工作。 七、 工程組 水工職責(zé) 任職要求： 具有實(shí)際的水暖、給排水系統(tǒng)等方面的維修管理知識(shí)與操作技能，獲 得 相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責(zé)與權(quán)限 1．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)的給排水、消防水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的巡視檢查、維修保養(yǎng)工作。 2．負(fù)責(zé)處理業(yè)主反映的戶內(nèi)有關(guān)水暖方面的維修工作，以及燃?xì)夤艿篮驮O(shè)備的安全使用的監(jiān)督檢查。 3．負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)的排水管、排水井以及化糞池的疏通、清理工作。 4．負(fù)責(zé)每月的水表查抄記錄，并同時(shí)檢查水表的工作情況是否正常。 5．負(fù)責(zé)生活二次供水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、檢查、巡視，并配合衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)檢測和水池清洗、消毒工作，并負(fù)責(zé)污水處理器的保養(yǎng)。 6．負(fù)責(zé)做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 7．負(fù)責(zé)做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 8．負(fù)責(zé)對(duì)本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時(shí)處理，解決不了 的問題及時(shí)報(bào)告部門主管。 9．負(fù)責(zé)做好所管轄責(zé)任區(qū)及其設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生工作。 10．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、圖紙、儀表、材料不丟失，不損壞。 11．負(fù)責(zé)完成部門主管交辦的其它工作 。 八、 工程組 電梯工職責(zé) 任職要求： 具有實(shí)際電梯維修、保養(yǎng) 管理知識(shí)與操作技能，獲 得 相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證 ， 本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責(zé)與權(quán)限 ，實(shí)行 24 小時(shí)值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排擾解難。 ，每日巡檢二 次。 ，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，做好電梯的維修保養(yǎng)工作。 、機(jī)房的 清潔、保養(yǎng)及巡視檢查，實(shí)行電梯定期保養(yǎng)制度，作好維修保養(yǎng)記錄。 ，應(yīng)在樓轎門處掛停用標(biāo)識(shí)牌，嚴(yán)禁違章操作，保證檢修安全，電梯在運(yùn)行中發(fā)生停機(jī)故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴解救轎廂內(nèi)人員、搶修設(shè)備，減低對(duì)業(yè)主的影響。 ，及時(shí)查明原因，立即排除。特殊原因無法排除的，立即報(bào)告上級(jí)盡快解決。 ，并向領(lǐng)班報(bào)告工作情況，按時(shí)完成工作，不得無故拖延。 級(jí)交辦的其他工作。 九、 工程組 弱電工職責(zé) 任職要求： 具有實(shí)際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識(shí)與操作技能，獲 得 相關(guān)專業(yè)維護(hù)操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 直接上司：班長 直接下屬：無 主要職責(zé)與權(quán)限 服務(wù) 區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)工作。 2. 按要求做好責(zé)任區(qū)日常巡查